Prescription of unjust enrichment claim after void real-estate reservationGénéré par IA

C1 12 48

JUGEMENT DU 10 JUIN 2013

Tribunal cantonal du Valais

Cour civile II

Composition : Jean-Pierre Derivaz, président ; Françoise Balmer Fitoussi et Stéphane

Spahr, juges ; Laure Ebener, greffière ;

en la cause

X__________ , défenderesse et appelante, représentée par Maître A__________

contre

Y__________ , demanderesse et appelée, représentée par Maître B__________

(vente immobilière ; enrichissement illégitime ; prescription)

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Procédure

A. Le 27 août 2009, la société Y__________, de siège social à C__________, a

adressé au juge de la commune de D__________ une requête en conciliation à

l'encontre de la société X__________, de siège social dans cette dernière commune.

Par écriture du 27 novembre 2009, donnant suite à l’acte de non-conciliation du

2 octobre 2009, la société Y_________ a ouvert action devant le tribunal de district de

E___________ en sollicitant que X__________ soit condamnée à lui verser 185'000 fr.

avec intérêt à 5% dès le 30 octobre 2008.

Dans sa réponse du 15 février 2009, la société défenderesse a conclu au rejet de

l’action, avec suite de frais et dépens à la charge de la demanderesse.

Lors du (premier) débat préliminaire du 22 juin 2010, les parties sont convenues de

suspendre la cause jusqu’à droit connu sur la procédure pénale introduite par

Y__________ à l’encontre des époux F__________ et G__________, administrateurs

de la défenderesse, pour "escroquerie, abus de confiance, gestion déloyale, usure et

tous autres délits que l’enquête mettra à jour". Dans sa "plainte", déposée le 5 juin

2009, la société Y___________ constituait partie civile, chiffrant ses prétentions à

185'000 francs. Cette procédure pénale a été close par une décision de refus de

donner suite (art. 46 ch. 3 CPP/VS) prononcée le 12 août 2010 par le juge

d’instruction. Statuant le 16 février 2011, le juge unique de l’autorité de plainte du

Tribunal cantonal a rejeté la plainte formée contre cette décision.

L’instruction a consisté notamment en l’interrogatoire des parties, en l’édition du

dossier de la procédure pénale susmentionnée, du dossier de X____________ auprès

du service du développement économique de l’Etat du Valais, du dossier de la société

auprès du service juridique du registre foncier et d’extraits du registre du commerce

actualisés relatifs aux parties.

B. L’instruction close, les parties ont renoncé à la tenue d’un débat final et ont déposé,

chacune, un mémoire-conclusions, au terme duquel elles ont confirmé leurs

conclusions initiales.

C. Dans son jugement du 9 février 2012, la juge de district a prononcé le dispositif

suivant :

"1.

X__________ versera à Y__________ un montant de 185'000 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le

16 janvier 2009.

Les frais de justice, arrêtés à 9215 fr. 40, sont mis à la charge de X__________.

3

X__________ versera à Y__________ un montant de 13'000 fr. à titre de dépens et 2515 fr. 40 à

titre de remboursement d'avances.".

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• 3 -

D. Par écriture du 2 mars 2012, X__________ a formé appel de ce prononcé ; elle a

conclu à ce que celui-ci soit annulé et à ce que l'action introduite par la demanderesse

soit rejetée, avec suite de frais et dépens à la charge de celle-ci.

Au terme de sa détermination du 25 avril 2012, Y__________ a conclu au rejet de

l'appel, avec suite de frais et dépens à la charge de la défenderesse.

SUR QUOI LE TRIBUNAL CANTONAL

Statuant en faits et considérant en droit

1.1 Le jugement querellé a été expédié aux parties le 14 février 2012 (ATF 137 III 127

consid. 2), en sorte que l'appel est régi par le code de procédure civile suisse du

19 décembre 2008 (CPC ; RS 272), entré en vigueur le 1er janvier 2011 (art. 405 al. 1

CPC).

Le jugement attaqué a été notifié au conseil de la société X__________ le 16 février

2012. La déclaration d'appel, remise à la poste le 2 mars suivant, remplit les exigences

de forme et respecte le délai de trente jours de l'article 311 al. 1 CPC. Le Tribunal

cantonal étant compétent pour connaître de l'affaire en appel vu la valeur litigieuse

(185'000 fr.; art. 91, 308 al. 2 CPC et 5 al. 1 let. b LACPC), il y a lieu d'entrer en

matière.

1.2 Conformément à l'article 310 al. 1 CPC, l'appel peut être formé pour violation du

droit ou constatation inexacte des faits. L’autorité d’appel examine avec un plein

pouvoir les griefs pris de la mauvaise application du droit - fédéral, cantonal ou

étranger - et de la constatation inexacte des faits par le juge de première instance

(Reetz/Theiler, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozess-ordnung (ZPO), 2010, n.

6, 13 ss et 27 ss ad art. 310 CPC). Elle applique le droit d’office, sans être liée par les

motifs invoqués par les parties ou le tribunal de première instance et peut substituer

ses propres motifs à ceux de la décision attaquée (Hohl, Procédure civile, T. II, 2010,

n. 2396 et 2416). Elle ne revoit, par contre, les constatations de fait que si elles sont

remises en cause par le recourant (Hohl, op. cit., n. 2400). Sa saisine est limitée par

les conclusions du recours : en effet, en vertu de l’article 315 al. 1 CPC, seuls les

points remis en cause par le recourant n’entrent pas en force de chose jugée et eux

seuls sont soumis à l’autorité d’appel (Hohl, op. cit., n. 2374). Cette dernière peut

confirmer la décision attaquée, statuer à nouveau ou, à certaines conditions, renvoyer

la cause à la première instance (art. 318 al. 1 CPC).

2. Les faits arrêtés par la juge de première instance, non contestés, peuvent être repris

comme suit.

2.1 La société X__________, de siège social à D___________, a pour but la

construction, l'achat, la vente et la rénovation d'immeubles bâtis ou non bâtis, et toutes

les autres opérations s'y rapportant directement ou indirectement. Elle est administrée

par G__________, présidente avec signature individuelle, F__________, membre et

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secrétaire avec signature individuelle, et H__________, membre sans droit de

signature.

A l’époque des faits, la société était propriétaire des parcelles nos xxx, xxx, xxx et xxx,

sises sur la commune de D___________. Le 23 mai 2006, le conseil communal de

D__________ a autorisé la construction, sur ces parcelles, des bâtiments résidentiels

suivants : "I__________", sur la parcelle no xxx, et "J__________", sur la parcelle no

xxx. Le 21 décembre 2006, il a délivré des autorisations de construire pour les

bâtiments "K__________", sur la parcelle no xxx, et "L__________", sur la parcelle no

xxx.

Ces quatre bâtiments ont été autorisés dans une zone touristique et étaient destinés à

être vendus sous forme de PPE, notamment à des étrangers qui s'engageraient à les

louer à des tiers dans le cadre d'un concept de parahôtellerie de luxe dénommé

M__________.

La requête tendant à l'octroi d'une autorisation de principe concernant la vente à des

étrangers des PPE dans les bâtiments à construire et à l'attribution prioritaire du

contingent en application de l'article 11 du règlement du 21 novembre 2007 sur

l'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à l'étranger a été rejetée par

décision du 5 septembre 2008 du service des registres fonciers et de la géomatique.

La cour de droit public du Tribunal cantonal, statuant le 30 janvier 2009, a rejeté le

recours interjeté par X__________ contre ce refus. Le Tribunal fédéral a, par arrêt du

15 septembre 2009, écarté le recours formé contre la décision de dernière instance

cantonale.

2.2 La société Y__________, de siège social à C__________, a notamment pour but

l'achat, la vente et l'administration de biens-fonds ; elle est engagée par la signature

individuelle de Me N__________.

2.3 En août 2008, la société Y_________ a conclu avec X__________ une convention,

intitulée "Reservation Agreement", aux fins d'acquérir un appartement dans le chalet

"J__________" à D___________, pour le prix de 1'850'000 francs.

Cette convention, rédigée en anglais, est reproduite ci-après :

"Reservation Agreement

between

the sellers and intending sellers, represented by

X__________

and

the buyer(s) and intending buyer(s), represented by

Company Name Y__________

Address

C__________

Switzerland

Identification number:

xxx

The two parties have agreed as follows:

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• 5 -

Article 1

The undersigned promise to acquire and to sell, respectively, at first request, the apartment:

N° xxx and the parking space N° xxx

in M__________ chalet J_________ at D_________

for the sum of CHF 1'850'000.-- (one million eight hundred fifty thousand Swiss francs)

to be constructed on plots n° xxx, folio xxx, local name O__________, totalling 11,514 m2

Article 2

The selling price, as agreed in article 1, is payable, as follows:

10% on reservation

20% on signature of the sales contract

35% on completion of the framework

30% on completion of the kitchen

5% on receipt of the keys.

Article 3

The construction of the apartment shall conform to the technical description given to the parties and to the

map of the location / floor plan attached to this agreement and shall respect any changes, which may add

or reduce value that may be ordered by the client(s), these will be the subject of a final accounting.

A deposit of 10% of the total amount is to be paid within 5 days following the signature of this agreement,

into the following account:

Banque P__________

X__________, D___________

Payment from abroad :

Swift: xxx

Iban: xxx

A bank guarantee of payment, or a certification that the necessary funds have been made freely available

by the buyers, shall be provided, at the latest, at the time of signature of the sales contract (within a

maximum of 30 days).

If, for any reason whatsoever, the intending buyer(s) withdraw(s) and do(es) not sign the final sales

contract, 8% shall be reimbursed. The remaining amount shall become the irrevocable property of the

intending sellers. It shall be considered as a penalty deduction in consideration of the time spent, the

services provided by the intending sellers or their representative, and the fact that the property could not

be put on sale during a certain period.

If the buyer is unable to obtain financing, or should the apartment be sold to a third party prior to the

receipt of funds and the reservation form, they, the buyer, will receive the 10% reservation fee back in full.

Article 4

The above-mentioned object is completely and definitively reserved for the undersigned client(s), and will

be withdrawn from sale for a maximum of 30 days.

Article 5

In case of litigation arising from the execution or interpretation of this agreement, both parties accept that

the competent tribunal for any jurisdiction and proceedings shall be the locality of the building.".

Lors de la signature de cette convention, les parties étaient conscientes de ce que

celle-ci aurait dû, pour déployer des effets, revêtir la forme authentique.

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• 6 -

En exécution de la convention, Y__________ a versé, le 20 août 2008, un acompte de

185'000 fr., correspondant au 10% du prix de vente de l’appartement, sur le compte de

la société X__________ auprès de la Banque P____________.

2.4 Par courriers des 4 décembre 2008 et 5 janvier 2009, Y__________ a informé la

société valaisanne qu'elle n'avait pu obtenir le financement nécessaire à la finalisation

du projet et qu'elle entendait annuler la réservation, contre restitution de l'acompte

versé, de 185'000 francs.

Le 23 janvier 2009, X__________ a écrit à la société X__________ qu’elle prenait acte

de sa renonciation. Elle l'a informée que, conformément à la convention signée en août

2008, elle ne lui restituerait que la somme de 37'000 fr., soit "2% (sur 10% versés)" (en

réalité 20% du montant versé ou 2% du montant du prix de vente total), dans la

mesure où le désistement intervenait sans motif valable.

Les 6 et 24 février 2009, Y__________ a mis X__________ en demeure de lui

rembourser le montant de 185'000 francs.

Par courrier du 28 février 2009, celle-ci a maintenu sa position, relevant que, selon la

convention signée, "une pénalité sur la garantie déposée par l'acquéreur peut être

retenue par le promoteur dans le cas où la responsabilité de ce dernier n'est pas

impliquée : dit montant servant en effet à couvrir les frais relatifs aux modifications

architecturales demandées, à la modification de la PPE de la résidence J__________,

au temps consacré par notre team à la gestion du dossier ainsi qu'au fait que deux

appartement[s] ont été bloqués à la vente durant plusieurs mois".

Les 3 et 5 mars 2009, Y__________ a fait savoir à la société valaisanne qu'elle réfutait

avoir eu des discussions précontractuelles concernant la modification des

appartements ou l'établissement de plans, arguments qui ne permettaient de toute

façon pas au vendeur de retenir un pourcentage de l'acompte versé.

A ce jour, X__________ n’a versé aucun montant à Y__________.

2.5 Il convient d’ajouter ce qui suit. La juge de district a retenu que Y__________ avait

l’intention de louer l’appartement à des ressortissants anglais qui lui seraient adressés

par l’entremise d’un dénommé Q__________, un ami de N__________. Elle a écarté

la version des époux F___________ et G_____________ selon laquelle ce tiers aurait

été en réalité le véritable acquéreur de l’appartement, faute par ceux-là d’avoir

maintenu l’audition de l’intéressé.

Cela étant, la cour de céans retient en sus, sur la base du dossier pénal versé en

cause, que Q__________ a participé à la recherche du financement pour l’acquisition

de l’appartement. Il ressort de courriels électroniques que, à la fin octobre 2008, il se

trouvait en contact avec la banque R__________, et, en novembre 2008, avec

S____________. Le 20 novembre 2008, G__________ lui a indiqué qu’il était vain de

rechercher un financement auprès de telles banques. Elle lui a suggéré de s'adresser à

des établissements bancaires régionaux, par exemple la Banque P____________ ou

la Banque T__________.

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• 7 -

3.1 A l'appui de sa demande, la société Y___________ s'est prévalue principalement

du dernier alinéa de l'article 3 de la convention conclue en août 2008 ("If the buyer is

unable to obtain financing, or should the apartment be sold to a third party prior to the

receipts of funds and the reservation form, they, the buyer, will receive the 10%

reservation fee back in full."). Elle a soutenu en effet ne pas avoir été en mesure

d’obtenir le financement du projet espéré, à hauteur de 80%, si bien que,

conformément à l'article en question, elle était en droit d'obtenir le remboursement de

l'acompte effectué.

La demanderesse a relevé que la cause pouvait en sus soulever la question de la

validité du contrat au regard de la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des

personnes à l’étranger (LFAIE). Le contrat, faute d'autorisation LFAIE, serait nul (art.

26 LFAIE), ce qui devrait conduire à la restitution des prestations déjà échangées.

Elle a ensuite argumenté que la position de la société valaisanne, exprimée dans une

lettre du 23 janvier 2009, selon laquelle, selon la convention, seul un montant

correspondant au 2% de l’acompte versé devait être restitué en cas de désistement

sans motif valable, relevait de l'imagination de l’auteur dudit courrier. Du point de vue

de la demanderesse, une telle réglementation constituerait en tout état de cause une

clause pénale excessive au sens de l’article 163 al. 3 CO, voire une clause pénale

nulle au sens du deuxième alinéa de cette disposition.

Elle a enfin souligné que l’objet de l’offre présentée par X__________ n’avait jamais

fait l’objet d’une concrétisation matérielle quelconque et qu’il ne s’agissait que de pures

spéculations. Les plans établis étaient trompeurs car le projet était d’emblée

irréalisable, dans la mesure où aucune démarche en vue de l’octroi d’une autorisation

de construire selon la LFAIE n’avait été entreprise. Elle en déduisait que le contrat était

entaché de dol. En réclamant le remboursement de ce qu’elle avait versé dans le délai

d’une année, elle avait, de son point de vue, manifesté son intention d’invalider le

contrat en temps utile. La conséquence en était la restitution des prestations déjà

effectuées, selon les règles sur l’enrichissement illégitime.

La demanderesse a repris lesdits arguments, à l’exception du deuxième (nullité de la

convention au regard de la LFAIE), dans son mémoire-conclusions.

3.2 La défenderesse s'est opposée à tout remboursement du montant de 185'000 fr. en

soulevant l'exception de prescription. Pour le surplus, elle a contesté les arguments de

la demanderesse, relevant en outre que celle-ci faisait, "de curieuse manière",

abstraction des exigences de forme en matière de vente immobilière. De son point de

vue, en effet, la convention conclue était nulle, faute d’avoir revêtu la forme

authentique.

3.3 La juge de district a considéré que la convention de réservation était

indiscutablement nulle, dès lors qu'elle avait été conclue sous seing privé,

contrairement aux exigences de l’article 216 al. 2 CO. Les prestations fournies de part

et d'autre devaient dès lors être restituées, l’acheteur pouvant répéter ce qu’il a payé

en agissant selon les règles de l’enrichissement illégitime. En l’occurrence, la

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• 8 -

défenderesse devait restituer l'acompte versé par la société demanderesse, qui l'avait

été sans cause valable.

Examinant ensuite l'exception de prescription soulevée par la défenderesse, elle a jugé

qu'elle devait être rejetée. Elle a considéré que la créance en restitution des 185'000 fr.

était soumise au délai de prescription annale prévu à l'article 67 al. 1 in initio CO. Selon

la magistrate, celui-ci avait commencé à courir à compter du jour où la demanderesse

avait eu connaissance de son droit de répétition, soit le 20 août 2008, lorsqu'elle avait

versé, en exécution d'un accord qu'elle savait invalide, l'acompte de 185'000 francs. La

prescription avait été interrompue la première fois par le dépôt d'une plainte pénale

devant le juge d'instruction le 5 juin 2009, la demanderesse s'étant constituée partie

civile en chiffrant ses conclusions civiles, ensuite par la requête en conciliation devant

le juge de la commune de D__________, par le dépôt de l'action devant le tribunal de

district, puis par la suite par chaque acte judiciaire des parties et chaque ordonnance

qu'elle avait rendue.

Elle a dès lors rejeté l'exception de prescription et a condamné la défenderesse à

verser à la demanderesse le montant de 185'000 fr., avec intérêt à 5% dès le

16 janvier 2009, cette dernière date correspondant au lendemain du dernier jour du

délai imparti à celle-là par celle-ci pour lui restituer l'acompte versé (selon courrier

recommandé du 5 janvier 2009).

4.1 X__________ interjette appel, concluant à l'annulation du jugement attaqué et au

rejet de la demande.

Elle se réfère à l’état de fait arrêté par la juge de district, qu’elle ne critique pas.

Elle fait uniquement valoir que le premier acte de la demanderesse susceptible

d’interrompre la prescription, soit le dépôt de la demande de conciliation, est intervenu

le 27 août 2009, soit lorsque la prescription était déjà acquise, faisant implicitement

sienne, quant au point de départ du délai de prescription, l’appréciation de la juge de

première instance. Elle soutient en effet que le dépôt de la plainte pénale, le 5 juin

2009, n’a pas eu l’effet interruptif que lui a reconnu la magistrate. Elle argumente que

la décision du 12 août 2010 du juge d’instruction pénale refusant de donner suite à la

dénonciation pénale, confirmée par le Tribunal cantonal, signifie qu’aucune procédure

pénale n’a été ouverte à l’encontre de ses organes, partant qu’il n’y a jamais eu

constitution formelle de partie civile. Selon l’appelante, il n’y aurait eu ni dossier pénal

ni enquête pénale ouverte à l’encontre de ses organes, qui n’auraient d’ailleurs jamais

eu connaissance de la plainte formée par Y__________. Elle ajoute que la situation

eût été fondamentalement différente si ses organes avaient été condamnés

pénalement : le délai de prescription pénale l'aurait emporté sur toute autre

considération de droit civil.

4.2 L'appelée soutient pour sa part que, à la suite de la plainte qu'elle a déposée le

5 juin 2009, une procédure pénale, portant le numéro P3 09 571, a bien démarré. Elle

relève que la plainte a été transmise à la police cantonale pour enquête préliminaire et

que les parties ont été entendues, ainsi que des témoins. Elle ajoute que l'enquête

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• 9 -

préliminaire fait partie intégrante de la procédure pénale. Elle en déduit qu'on ne

saurait nier en l’espèce l’existence de toute procédure pénale.

Elle ajoute, se référant à la jurisprudence du Tribunal fédéral, que l'issue de la

procédure pénale n'influe pas sur l'effet interruptif de prescription. Cet effet se

produirait que la procédure prenne fin par une décision de refus de suivre, par une

ordonnance de non-entrée en matière, de classement, de non-lieu, ou encore par un

jugement d’acquittement.

L'appelée soutient ensuite que, même si la prescription devait être acquise, le principe

général de l'interdiction de l'abus de droit devrait empêcher la défenderesse de

soulever cette exception. Elle argumente qu'il en résulterait en l'occurrence une

injustice manifeste, dès lors qu'elle s'est appauvrie de 185'000 fr. sans recevoir la

moindre contre-prestation. Or, selon le Tribunal fédéral, l'exercice d'un droit pourrait

être abusif du simple fait qu'il crée une injustice manifeste.

L'appelée relève enfin que la figure de l'abus de droit peut également être retenue en

raison du comportement actuel de la société X__________, qui contredit de façon

flagrante une attitude antérieure. Elle expose que F__________ a en effet reconnu,

tant lors de son interrogatoire par la police cantonale que dans un courrier du

23 janvier 2009, devoir rembourser la somme de 37'000 fr., tandis que X__________

soulève désormais l'exception de prescription pour l'intégralité de la somme litigieuse.

5.1 Selon l’article 216 al. 1 CO, les ventes d’immeubles ne sont valables que si elles

sont faites par acte authentique. La règle vaut également, conformément à l’alinéa 2 de

cette disposition, pour les promesses de vente et les pactes de préemption, d’emption

et de réméré. Les conventions dites de réservation, qui sont parfois passées avant

même de conclure une promesse de vente, tombent également sous le coup de

l’article 216 al. 2 CO. (Foëx, Commentaire romand, Code des Obligations I, 2012, n. 22

ad art. 216 CO ; Fasel, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 2011, n. 15 ad art. 216

CO et les réf. jurisp.) ; les clauses pénale ou de dédit qu’elles renferment non rarement

pour renforcer les engagements des parties sont également soumises à l’observation

de la forme authentique (Foëx, loc. cit.).

L'observation de la forme requise par la loi est une condition de validité du contrat (art.

11 al. 2 CO). D'après la jurisprudence du Tribunal fédéral, le contrat de vente

immobilière qui n'est pas valable à la forme est, en principe, frappé de nullité absolue

(ATF 137 III 243 consid. 4.4.6).

La nullité du contrat doit être constatée d’office par le juge (ATF 106 II 146 consid. 3 ;

Foëx, n. 18 ad art. 216 CO ; Fasel, n. 18 ad art. 216 CO). Elle a pour conséquence que

le vendeur reste propriétaire ; il peut donc revendiquer et, si l’acheteur a été inscrit au

registre foncier, il peut intenter l’action en rectification du registre foncier (Foëx, n. 18

ad art. 216 CO). De son côté, l’acheteur peut répéter ce qu’il a payé selon les règles de

l’enrichissement illégitime (ATF 137 III 243 consid. 4.4.6 ; Foëx, n. 18 ad art. 216 CO ;

Fasel, n. 19 ad art. 216 CO). Dans l’hypothèse où une partie a fourni sa prestation en

connaissant la nullité, l’article 63 al. 1 CO - qui dispose que celui qui a payé

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• 10 -

volontairement ce qu’il ne devait pas ne peut le répéter s’il ne prouve qu’il a payé en

croyant, par erreur, qu’il devait ce qu’il a payé - ne fait pas obstacle à l’action en

restitution (ATF 115 II 28 consid. 1a ; Xoudis, Commentaire romand, op. cit., n. 47 ad

art. 11 CO ; Schulin, Basler Kommentar, op. cit., n. 3b ad art. 63 CO). Le contractant

qui s’exécute tout en sachant que la contre-prestation de son partenaire ne sera pas

exigible s’attend en effet - et c’est là la cause de sa prestation - à ce que son

cocontractant fournisse à son tour volontairement sa propre prestation ; si celle-ci

n’intervient pas, la prestation fournie l’aura été sans cause valable et son auteur est

habilité à en obtenir la restitution (ATF 115 II 28 consid. 1a).

Le Tribunal fédéral admet depuis longtemps que l’invocation de la nullité pour vice de

forme d’un contrat de vente immobilière peut être constitutive d’abus de droit (Foëx, n.

19 ad art. 216 CO). Le juge décide si tel est le cas sur la base de toutes les

circonstances du cas concret, sans être lié par des principes rigides (ATF 112 II 107

consid. 3b ; arrêt 4C.225/2001 du 16 novembre 2001 consid. 2a). Il convient toutefois

de se montrer restrictif dans l’admission de l’abus de droit (arrêt 4C.225/2001 précité

consid. 2b ; Foëx, n. 21 ad art. 216 CO). Le Tribunal fédéral l'admet en particulier

lorsque les deux parties, connaissant le vice de forme, ont exécuté volontairement le

contrat, à tout le moins pour l’essentiel (arrêt 4C.225/2001 précité consid. 2a ; ATF 116

II 700 consid. 3b) ; dans cette dernière hypothèse, la partie concernée peut réclamer

l’exécution du solde (ATF 116 II précité consid. 3c). Lorsque le contrat n’a pas été

exécuté, il ne peut, en principe, y avoir abus de droit à se prévaloir du vice de forme

(ATF 104 II 99 consid. 3d).

5.2.1 L’action pour cause d’enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du

jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition, et, dans tous les

cas, par dix ans dès la naissance de ce droit (art. 67 al. 1 CO).

Selon le Tribunal fédéral, la connaissance propre à faire courir le délai annal de l'article

67 al. 1 CO existe lorsque le créancier a acquis un tel degré de certitude sur les faits

qui fondent son droit à répétition que l'on peut dire, selon les règles de la bonne foi,

qu'il n'a plus de raison ou n'a plus de possibilité de recueillir d'avantage d'informations

supplémentaires et qu'il dispose de suffisamment d'éléments pour ouvrir action, de

telle sorte qu'on peut raisonnablement attendre de lui qu'il le fasse (ATF 127 III 421

consid. 4b). La certitude relative au droit de répétition suppose la connaissance de

l'étendue approximative de l'atteinte au patrimoine, de l'absence de cause du

déplacement patrimonial et de la personne de l'enrichi (ATF 129 III 503 consid. 3.4).

Peu importe le moment auquel le lésé aurait pu connaître son droit de répétition en

faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances ; seule compte la

connaissance effective de la prétention (ATF 109 II 433 consid. 2). On exige toutefois

du créancier qui connaît les éléments essentiels de sa prétention qu'il se renseigne sur

les détails et recueille les données précises dont il a besoin pour mener la procédure

(ATF 129 III 503 consid. 3.4 ; arrêt 4A_267/2011 du 29 juin 2011 consid. 2.3.1).

Le délai absolu de dix ans court dès la naissance du droit à répétition (art. 67 al. 1 CO).

Le moment auquel il prend naissance varie selon le type d’enrichissement illégitime. La

naissance du droit et de l’exigibilité de ce dernier interviennent au moment de

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• 11 -

l’exécution de la prestation en cas d’enrichissement illégitime pour absence de cause

(Chappuis, Commentaire romand, n. 5 ad art. 67 CO ; Huwiler, Basler Kommentar, n. 3

ad art. 67 CO).

5.2.2 Selon l’article 135 ch. 2 CO (dans sa teneur jusqu’au 31 décembre 2010), la

prescription est interrompue lorsque le créancier fait valoir ses droits par des

poursuites, par une action ou une exception devant un tribunal ou des arbitres, par une

intervention dans une faillite ou par une citation en conciliation.

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, la constitution de partie civile au

procès pénal (Adhäsionsklage) interrompt la prescription quand elle intervient avec la

précision requise (arrêt 5C.184/2006 du 9 janvier 2007 consid. 3 ; Pichonnaz,

Commentaire romand, n. 18 ad art. 135 CO ; Däppen, Basler Kommentar, n. 9 ad art.

135 CO; Werro, Commentaire romand, n. 37 ad art. 60 CO).

L’effet interruptif vaut même si la procédure est finalement classée (ATF 101 II 77

consid. 2c ; arrêt 5A_563/2009 consid. 5.4 ; Pichonnaz, n. 18 ad art. 135 CO ; Däppen,

loc. cit. ; Killias/Wiget, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2012, n. 23 ad

art. 135 CO).

5.3.1 En l’espèce, la juge de district a considéré à raison que la convention de

réservation conclue par les parties était nulle, faute d’avoir revêtu la forme authentique.

Vu les principes exposés ci-dessus, considérant en sus les circonstances du cas

d'espèce, en particulier le fait que seul un acompte de 10 % du prix de vente a été

versé, et que chacune des parties était consciente, au moment de la signature de la

convention, des exigences de forme en matière de vente immobilière, on ne saurait

parvenir à une autre conclusion. La défenderesse ne critique pas cette appréciation,

qui était d’ailleurs la sienne en première instance. La demanderesse ne s’est jamais

exprimée sur cette question dans les écritures qu’elle a déposées devant l’autorité

précédente. Dans sa détermination sur l’appel, elle n’émet aucune critique à l’encontre

des considérations de la juge de district sur ce point.

C’est également à juste titre que la magistrate de première instance a considéré que

l’acompte de 185'000 fr. versé par la demanderesse devait être restitué, en l’absence

de cause. Les parties ne s’en prennent d’ailleurs pas à cette appréciation.

5.3.2. Il convient dès lors d’examiner le moyen tiré de la prescription.

5.3.2.1 Comme déjà spécifié, l’appelante fait valoir que le premier acte de la

demanderesse susceptible d’interrompre la prescription, soit le dépôt d’une demande

de conciliation, n'est intervenu que le 27 août 2009, alors que la prescription était déjà

acquise. De son point de vue, en effet, le dépôt de la plainte pénale, le 5 juin 2009 -

dans laquelle la demanderesse émettait des prétentions civiles - n’a pas eu l’effet

interrupteur que lui a reconnu la juge de première instance. Elle motive son point de

vue de la façon suivante : compte tenu du sort réservé à cette plainte, il n’y aurait

jamais eu de procédure pénale dirigée contre ses organes ; il n’y aurait, partant, jamais

eu de constitution formelle de partie civile.

---

• 12 -

Cette argumentation ne convainc pas.

Le juge d’instruction pénale a refusé de donner suite à la dénonciation de

Y__________ (art. 46 ch. 3 CPP/VS), parce qu'il a estimé, après enquête préliminaire

(au sens de l'art. 45bis CPP), qu'il n'y avait pas lieu d'ouvrir une instruction, le litige étant

de son point de vue de nature purement civile. Le Tribunal fédéral ne s’est, semble-t-il,

jamais prononcé spécifiquement sur l’effet interruptif d’une plainte - ou dénonciation -

pénale renfermant des prétentions civiles, lorsque l’autorité compétente, après enquête

préliminaire (au sens de l'art. 45bis CPP/VS, notamment), renonce à ouvrir une

instruction au motif que les faits incriminés ne lui paraissent pas punissables (en Valais

par une décision de refus de suivre selon l'art. 46 ch. 3 CPP/VS).

Cela étant, on ne voit pas quel motif justifierait une solution différente de celle retenue

lorsque une instruction pénale est certes ouverte, mais que la procédure est ensuite

classée. On relèvera qu’une réquisition de poursuite remplissant les exigences de

l’article 67 LP interrompt la prescription dès sa remise à la poste. Cela vaut même si le

commandement de payer n’est jamais notifié au débiteur, parce que la poursuite a été

ultérieurement retirée, mais non si la réquisition a été rejetée en raison, par exemple,

d’une mauvaise désignation du débiteur (Pichonnaz, n. 12 ad art. 135 CO et les réf. ;

Däppen, n. 6 ad art. 135 CO). Est ainsi seul déterminant le dépôt d’une réquisition de

poursuite qui remplisse les conditions essentielles exigées par la LP (ATF 104 III 20

consid. 2). Si l'on raisonne par analogie, l'on doit admettre qu'il suffit qu’une

constitution de partie civile, avec la précision requise, soit valablement intervenue,

sans égard à la suite qui est donnée à la dénonciation - respectivement à la plainte -

dans le cadre de laquelle elle s'inscrivait. Il importe donc de déterminer à quel stade le

lésé peut valablement se constituer partie civile et formuler des prétentions.

En procédure pénale valaisanne, celui qui se prétendait lésé par une infraction

poursuivie d’office pouvait se constituer partie civile dans le procès pénal, en faisant

une déclaration formelle par écrit ou par dictée au procès-verbal (art. 48 ch. 1 § 1

CPP). La partie civile pouvait soit prendre des conclusions en réparation du dommage,

soit demander acte de ses réserves (art. 48 ch. 2 § 1 CPP/VS). Le lésé qui entendait

obtenir par le jugement pénal la réparation du dommage devait, s'il n'avait pas précisé

ses prétentions en se constituant partie civile ou en les consignant au procès-verbal,

déposer, au plus tard cinq jours avant les débats de première instance, un mémoire en

deux exemplaires motivant ses conclusions (art. 48 ch. 3 § 1 CPP/VS). Il apparaît ainsi

que la procédure pénale valaisanne n'interdisait pas de se constituer partie civile et de

chiffrer ses prétentions civiles avant même l'ouverture d'une instruction (voir également

art. 16 al. 1 StPO/SO, qui prévoyait expressément que l’action civile pouvait être

introduite conjointement au dépôt d’une plainte pénale ; pour, au contraire, des

solutions cantonales restrictives, voir Converset, Aide aux victimes d’infractions et

réparation du dommage, 2009, p. 57 et la réf. aux art. 25 al. 2 CPP/NE et 48 al. 2

CPP/JU), possibilité qu'a exploitée la société Y__________ en l'occurrence.

C'est dire que l'appelante ne peut être suivie dans son argumentation.

---

• 13 -

5.3.2.2 Cela étant, pour les motifs exposés ci-après, il importe peu en l’occurrence que

la plainte avec constitution de partie civile fût de nature ou non à interrompre la

prescription.

La magistrate de première instance a jugé que le délai de prescription annal a

commencé à courir le jour où l’appelée a payé l’acompte de 185'000 fr., dans la

mesure où elle n'ignorait pas que ce versement intervenait sans cause. La cour de

céans s’écarte toutefois de cette appréciation.

Comme on l’a vu (cf. supra, consid. 5.1), le Tribunal fédéral considère que le

contractant qui s'exécute en sachant que la contre-prestation ne sera pas exigible

s'attend à ce que son cocontractant fournisse à son tour volontairement sa propre

prestation. La Haute cour voit dans cette expectative la cause de la prestation de

l'intéressé et en déduit que l'article 63 al. 1 CO ne fait pas obstacle à la restitution si,

en fin de compte, la prestation du cocontractant n’intervient pas. Cette appréciation doit

également guider le juge appelé à fixer le point de départ du délai de prescription.

Lorsque Y__________ a versé l’acompte de 185'000 fr., le 20 août 2008, elle savait

certes qu’elle n’y était pas tenue, dès lors qu'elle n'ignorait pas que la convention

d’août 2008 était dépourvue de valeur juridique, faute d’avoir revêtu la forme

authentique. Elle a procédé à ce versement parce qu’elle s’attendait à ce que la vente

se réalise néanmoins, cette expectative étant la cause de son versement. Du reste,

comme on le mettra en évidence plus loin, sa cocontractante, également consciente de

l’absence de validité du contrat, espérait également la concrétisation de la vente. Il se

justifie de tenir compte de ces circonstances s’agissant du point de départ du délai de

prescription (en ce sens, mais dans des circonstances quelque peu différentes : ATF

129 III 264 consid. 4.2 ; voir également ATF 105 II 92 consid. 3a), en considérant que

celle-ci n’a pu commencer à courir avant que l’une ou l’autre des parties ne renonce à

acquérir, respectivement à vendre, l’appartement à construire par la défenderesse.

Selon les faits constatés par la cour de céans, Y__________, par l’intermédiaire de

Q__________, recherchait encore le financement de l’acquisition en novembre 2008. A

cette période-là, elle espérait ainsi toujours que la vente se réalise ; quant à la

défenderesse, elle ne lui avait pas communiqué que, pour une raison ou une autre, elle

y avait renoncé. Bien plus, elle la conseillait dans ses recherches de financement.

Le 4 décembre 2008, la société Y___________ a finalement communiqué à sa

cocontractante qu'elle entendait se départir du contrat, en se prévalant du dernier

alinéa de l'article 3 de celui-ci, dans la mesure où elle n'avait pu obtenir le financement

espéré. La défenderesse, pour conserver une partie de l’acompte versé (80 % de celui-

ci, soit 148'000 fr.), s’est également référée au texte de la convention, certes en

s'écartant quelque peu de sa réelle teneur. Chacune des parties, bien que consciente

de l’absence de validité du contrat, a ainsi renvoyé à celui-ci pour justifier sa position.

Cela démontre que toutes deux s'étaient considérées liées par la convention, ou, à tout

le moins que, jusque-là, elles entendaient bien que la vente se réalise.

---

• 14 -

La prescription n’a pu, dans ces conditions, commencer à courir avant la fin de l’année

2008. C’est dire que, lorsque Y__________ a déposé une demande de conciliation, le

27 août 2009, la prescription n’était pas encore acquise. Elle a dès lors bien été

interrompue par la requête de la société Y___________ devant le juge de la commune

de D___________ . Par la suite, comme l’a relevé la juge de première instance, elle l’a

été par les actes des parties et par les ordonnances rendues par la magistrate, ce que

l’appelante ne conteste d’ailleurs pas.

5.4 Il s’ensuit le rejet de l’appel et la confirmation du jugement attaqué. X__________

doit ainsi être condamnée à verser à Y__________ le montant de 185'000 fr. avec

intérêt à 5 % dès le 16 janvier 2009 (point de départ de l’intérêt fixé par la juge de

première instance non contesté en appel).

6. En vertu de l'article 106 CPC, les frais sont mis à la charge de la partie succombante

(al. 1, 1ère phr.), soit, en l’espèce, s'agissant de la procédure de seconde instance, à la

charge de l’appelante.

6.1 Vu le sort de l’appel, il n'y a pas lieu de modifier le montant et la répartition des frais

et des dépens de première instance (art. 318 al. 3 CPC a contrario). Dans ces

circonstances, pour les motifs exposés par le premier juge (consid. 10 du jugement

entrepris), les frais de première instance, fixés conformément aux dispositions

applicables (art. 13, 16 al. 1, 17 al. 1 LTar) à 9215 fr. 40, sont mis intégralement à la

charge de l’appelante, qui versera à l’appelée une indemnité de 13’000 fr. à titre de

dépens et un montant de 2515 fr. 40 à titre de remboursement d’avances (avances

versées par la demanderesse : 7700 fr. ; par la défenderesse : 6700 fr.).

6.2.1 En appel, l'émolument est calculé par référence au barème applicable en

première instance (prévoyant en l’occurrence une fourchette de 4500 fr. à 15'000 fr.)

compte tenu d'un coefficient de réduction de 60 % (art. 19 LTar). La cause présentait

un degré de difficulté ordinaire. Dans ces circonstances, eu égard aux principes de la

couverture des frais et de l'équivalence des prestations, les frais de justice sont arrêtés

à 4000 francs. Ils sont prélevés sur l’avance effectuée par l’appelante.

6.2.2 Les honoraires sont également calculés par référence au barème applicable en

première instance, compte tenu d'un coefficient de réduction de 60 % (art. 35 al. 1 let.

a LTar). Ils varient entre 5120 fr. et 7040 fr. (40 % de 12’800 fr., respectivement de

17’600 fr.; art. 34 al. 1 et 2 LTar). L'activité du conseil de l’appelée a, pour l’essentiel,

consisté à prendre connaissance de la déclaration d'appel et à rédiger une réponse.

Eu égard au degré ordinaire de difficulté de la cause, les honoraires sont arrêtés à

5200 fr., débours compris.

Prononce

L’appel formé contre le jugement du 9 février 2012 du juge de district est rejeté ; en

conséquence, il est statué :

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• 15 -

X__________ versera à Y__________ un montant de 185'000 fr. avec intérêt à

5 % l’an dès le 16 janvier 2009.

Les frais judiciaires, par 13'215 fr. 40 (première instance : 9215 fr. 40; appel :

4000 fr.), sont mis à la charge de la société X__________.

X__________, qui supporte ses propres frais d’intervention en justice, versera à

Y__________ une indemnité de 18'200 fr. (première instance : 13'000 fr. ; appel :

5200 fr.) à titre de dépens et un montant de 2515 fr. 40 à titre de remboursement

d’avances

Sion, le 10 juin 2013