Encroachment: standing, late objection, indemnity and costsGénéré par IA

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Droit civil - droits réels : empiètement - ATC (Cour civile II) du

26 juin 2012, X. SA c. Bourgeoisie de Y. - TCV C1 11 168

Empiètement : qualité pour défendre, opposition tardive, absence de

bonne foi de l’auteur, calcul de l’indemnité

• Notion d’action négatoire (consid. 5a).

• Notion d’empiètement (art. 674 al. 3 CC ; consid. 5b).

• Conditions d’attribution d’un empiètement ; conditions de l’action en suppression de

l’empiètement (art. 641 al. 2, 674 al. 3 CC ; consid. 5b/aa, bb, cc, dd).

• Qualité pour défendre à l’action négatoire en suppression de l’empiètement ; l’action

doit être dirigée contre l'auteur du trouble (art. 641 al. 2 CC ; consid. 6).

• En l'espèce, opposition tardive de la victime de l’empiètement (consid. 7b) et

absence de bonne foi de l’auteur de l’empiètement (consid. 7c).

• Calcul de l'indemnité équitable due au propriétaire du fonds servant (consid. 8a, b).

• Calcul des frais en cas de transaction (art. 106, 107, 109 CPC ; consid. 9a, b).

Überbaurecht: Passivlegitimation, verspäteter Einspruch, fehlender

guter Glaube des Überbauenden, Berechnung der Entschädigung

• Begriff der Eigentumsfreiheitsklage (E. 5a).

• Begriff des Überbaus (Art. 674 Abs. 3 ZGB; E. 5b).

• Voraussetzungen für die Einräumung des Überbaurechts; Voraussetzungen für die

Klage auf Beseitigung der überragenden Baute (Art. 641 Abs. 2, 674 Abs. 3 ZGB;

E. 5b/aa, bb, cc, dd).

• Passivlegitimation bei einer Eigentumsfreiheitsklage auf Beseitigung des Überbaus;

die Klage muss sich gegen den Urheber der Störung richten (Art. 641 Abs. 2 ZGB;

E. 6).

• Vorliegend wurde der Einspruch vom Verletzten verspätet erhoben (E. 7b) und fehlt

es am guten Glauben des Überbauenden (E. 7c).

• Berechnung der angemessenen Entschädigung, welche dem Eigentümer des

belasteten Grundstücks geschuldet ist (E. 8a, b).

• Berechnung der Prozesskosten bei einem Vergleich (Art. 106, 107, 109 ZPO; E. 9a, b).

Faits (résumé)

A. Les parcelles n° 1 et n° 2, sises à Y., sont constituées en propriété

par étages. X. SA a acquis diverses unités d'étages, sur les deux

immeubles. Dame A. est propriétaire d’une unité d'étage dans chacun

des immeubles. L'immeuble n° 3, au sud-ouest des parcelles nos 1 et

2, est la propriété de la Bourgeoisie de Y.

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B. En février 2009, X. SA a requis l’autorisation d’effectuer des

travaux de transformation du bâtiment sur la parcelle n° 2, auprès de

l'administration communale de Y. En mars 2009, cette administration

a constaté que les travaux projetés avaient débuté sans autorisation.

Le conseil communal de Y. a ordonné l'arrêt immédiat des travaux et

a fixé un délai de trente jours pour procéder à la remise en état des

lieux, sauf si une requête de régularisation était déposée. En mai

2009, le conseil communal a condamné X. SA à une amende de

1000 fr. En juin 2009, comme X. SA avait continué les travaux, le

conseil communal a condamné X. SA au paiement d'une amende de

10 000 fr. Toujours en juin 2009, la Bourgeoisie de Y. a mis X. SA en

demeure de démolir les parties du bâtiment qui empiétaient sur sa

parcelle n° 3, dans un délai de trente jours.

L'isolation périphérique, montée en façade sud-ouest du bâtiment

érigé sur les parcelles nos 1 et 2, empiète, à raison de 17 cm de large

sur 11 m 80 de long, sur le bien-fonds n° 3, propriété de la Bour-

geoisie de Y.

C. Par jugement du 23 août 2011, X. SA a été condamnée à démolir

à ses frais la partie de la construction empiétant sur la parcelle n° 3.

Le 22 septembre 2011, X. SA a interjeté appel.

Considérants (extraits)

5. a) L'action négatoire ("Eigentumsfreiheitsklage") est l'action par

laquelle un propriétaire peut faire cesser tout trouble de sa maîtrise

sur une chose notamment. A qualité pour agir tout propriétaire troublé

dans sa maîtrise de l'objet. L'action doit être dirigée contre l'auteur,

direct ou indirect, du trouble (ATF 101 II 248 consid. 2). L'action n'est

accueillie que s'il y a usurpation au sens de l’art. 641 al. 2 CC, c'est-à-

dire un trouble illicite, actuel ou imminent, de la maîtrise du proprié-

taire (Steinauer, Les droits réels, t. I, Berne 2007, p. 360, n° 1032). Il y

a trouble de la propriété lorsque le propriétaire est limité dans son

pouvoir juridique ou de fait sur l'objet. Son pouvoir de fait est restreint

quand l'usage ou la jouissance sont troublés, notamment en cas de

construction empiétant sur le fonds d'autrui (Steinauer, t. I, p. 360,

n° 1034). L'action n'est admise que si le trouble dure encore ou s'il est

sur le point de se produire. Elle est imprescriptible et peut être ouverte

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aussi longtemps que dure le trouble. L'abus de droit au sens de l’art. 2

al. 2 CC est réservé, si le propriétaire a toléré la situation pendant

longtemps (ATF 83 II 193). En cas de trouble résultant de la présence

d'une construction (empiètement), il faut, par ailleurs, réserver les cas

de déchéance prévus aux art. 674 al. 3 et 685 al. 2 CC (Steinauer, t. I,

p. 362, n° 1040).

b) En vertu de l'art. 674 al. 3 CC, en cas d'empiètement, lorsque le

propriétaire lésé, après en avoir eu connaissance, ne s'y est pas

opposé en temps utile, l'auteur de la construction illicite peut deman-

der, s'il est de bonne foi et si les circonstances le permettent, que

l'empiètement à titre de droit réel ou la surface usurpée lui soient attri-

bués contre paiement d'une indemnité équitable. Cette disposition

institue une restriction légale de la propriété.

aa) Pour qu'une telle attribution intervienne, il faut d'abord que le pro-

priétaire lésé ne se soit pas opposé à l'empiètement en temps utile.

L'opposition consiste en une déclaration de volonté adressée à

l'auteur de l'empiètement. Il n'est toutefois pas nécessaire que le pro-

priétaire lésé ouvre action en justice (ATF 101 II 360 consid. 4). Le

constructeur peut prétendre à ce que l'opposition intervienne dès que

le début des travaux litigieux est objectivement reconnaissable, même

si le propriétaire lésé n'en a eu connaissance que plus tard (ATF 53 II

221 consid. 4). L’opposition est faite en temps utile aussi longtemps

que les travaux peuvent être interrompus sans dommage excessif

pour le constructeur (Steinauer, Les droits réels, t. II, Berne 2012,

p. 138 n° 1653a et la réf. en note 106; Pradervand-Kernen, La valeur

des servitudes foncières et du droit de superficie, thèse Fribourg

2007, p. 202, n° 739 et les réf. en note 511). Si le propriétaire lésé a

fait connaître son opposition en temps utile, il appartient au construc-

teur de décider s’il veut courir le risque d’une démolition subséquente

ou s’il veut préalablement faire éclaircir la situation par le biais d’une

action en constatation de droit (ATF 101 II 360 consid. 4). Si l’opposi-

tion a été faite à temps, le propriétaire lésé peut ouvrir action en sup-

pression de l’empiètement sans limite de temps (art. 641 al. 2 CC) et il

n’a pas à se contenter d’une indemnité (Steinauer, t. II, p. 139, n°

1653b).

bb) L’attribution d’un droit réel sur l’empiètement nécessite aussi que

l’auteur dudit empiètement ait été de bonne foi au moment de la cons-

truction. Il l'est, par exemple, s'il se trompe sur le tracé, croit respecter

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une distance légale ou pense, sans négligence grave, que son voisin

a consenti à l'empiètement (ATF 103 II 326 consid. 5 ; Pradervand-

Kernen, op. cit., p. 202, n° 740 et les réf. en note 511).

cc) Il faut enfin que l’attribution soit justifiée par les circonstances. Il

s’agit de peser les intérêts en présence. On tiendra en particulier

compte de la facilité ou de la difficulté à supprimer l’empiètement, de

l’intensité de la dépréciation subie par le fonds, objet de l’empiète-

ment, et de l’utilisation faite de la construction (ATF 78 II 131;

Steinauer, t. II, p. 139, n° 1655).

dd) Si les conditions de l'art. 674 al. 3 CC sont réunies, le tribunal

attribue à l'auteur de l'empiètement soit une servitude d'empiètement

sur le fonds voisin, soit la propriété de la surface usurpée. L'attribution

de la propriété ne peut intervenir que si l'état des droits de gage le

permet (Steinauer, t. II, p. 139 s., n° 1656 et la réf. en note 115). La

servitude d'empiètement constitue une forme de droit de superficie

foncier limité aux constructions empiétant sur le fonds grevé et permet

au constructeur de devenir propriétaire de ces constructions (art. 674

al. 1 CC). En attribuant une telle servitude, le jugement a un effet

constitutif (art. 656 al. 2 et 665 al. 2 CC). L'auteur de l'empiètement

peut donc requérir lui-même l'inscription au registre foncier en produi-

sant le jugement passé en force de chose jugée (art. 963 al. 2 CC;

Steinauer, t. II, p. 140, n° 1657); l'inscription est nécessaire pour

rendre le droit opposable aux tiers (ATF 78 II 131 consid. 6).

En cas d'attribution, le tribunal doit fixer l'indemnité équitable due au

propriétaire lésé (art. 674 al. 3 CC). L'indemnité équivaut en principe à

la valeur vénale de la bande de terrain sur laquelle des constructions

ne peuvent plus être élevées et, le cas échéant, à la dépréciation

subie par le reste du bien-fonds (ATF 82 II 397 consid. 6 ; Steinauer,

t. II, p. 140, n° 1658a).

6. Dans son écriture d'appel, X. SA soutient que l'action aurait dû être

introduite contre la communauté des propriétaires d'étages des

immeubles nos 1 et 2. Seule à être actionnée, elle estime que la

demande introduite devait être rejetée pour défaut de qualité pour

défendre, la communauté des propriétaires par étages disposant de

cette qualité « dans cette action en responsabilité concernant une

partie commune de la PPE ».

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L'appelante perd toutefois de vue que l'action introduite n'est pas une

action en responsabilité mais bien une action en cessation du trouble

au sens de l'art. 641 al. 2 CC (action négatoire). Une telle action doit

être dirigée contre l'auteur du trouble, à savoir la personne qui le

cause (cf. Steinauer, t. I, p. 359, n° 1031; cf. ég. arrêt 5A_732/2008 du

14 juillet 2009 consid. 3.3.2 in fine).

En l'espèce, l'auteur du trouble n'est pas la communauté des proprié-

taires d'étages des parcelles nos 1 et 2 mais bien X. SA qui a déposé

une demande d'autorisation de construire en son nom propre et qui

est seule à l'origine des travaux litigieux. La société concernée dis-

pose donc bien de la qualité pour défendre. Le grief de l'appelant sur

ce point doit ainsi être rejeté.

7. a) En invoquant les dispositions de l'art. 641 al. 2 CC, la Bourgeoi-

sie de Y. demande la suppression du trouble, à savoir le retrait de

l'isolation périphérique qui empiète à raison de quelque 2 m2 (cons-

truction de 17 cm de large sur 11 m 80 de long) sur la parcelle n° 3

dont elle est propriétaire.

Le propriétaire lésé peut en principe exiger la suppression matérielle

de la partie de la construction qui constitue un empiètement et obtenir

le rétablissement de l'état antérieur. La loi réserve toutefois au cons-

tructeur concerné la possibilité d'obtenir une servitude moyennant le

respect des conditions prévues à l'art. 674 al. 3 CC.

b) En l'espèce, le juge de première instance a estimé que X. SA

n'avait pas apporté la preuve que la demanderesse ne s'était pas

opposée aux travaux litigieux en temps utile. Elle n'avait en particulier

pas établi que les travaux de pose d'une isolation périphérique avaient

déjà été effectués en mars 2009.

X. SA a allégué que ces travaux avaient été exécutés durant le mois

de mars 2009. La partie demanderesse a contesté cette affirmation. Il

n'est pas possible d'établir, sur la base des actes du dossier, à quelle

période l'isolation périphérique a été posée. Il ressort des pièces ver-

sées en cause qu'une partie des travaux a déjà été accomplie au

début du mois de mars 2009. Il est dès lors possible que l'isolation

périphérique litigieuse ait été installée pendant le mois de mars 2009,

comme le soutient l'appelante. Or, la Bourgeoisie de Y. n'est inter-

venue auprès de X. SA pour s'opposer aux travaux entrepris que par

courrier du 18 juin 2009. Si la pose de l'isolation périphérique est

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intervenue au mois de mars 2009, il n'est pas douteux que l'opposition

formulée est tardive puisque les travaux litigieux étaient déjà achevés

depuis plus de deux mois (cf. Meier-Hayoz, Commentaire bernois,

Das Grundeigentum I, Berne 1974, n. 40 ad art. 674 CC; Steinauer,

t. II, p. 138, n° 1653a in fine). Contrairement à ce que soutient l'appe-

lée dans sa détermination du 2 décembre 2011, c'est bien elle qui

devait établir qu'elle avait formé opposition en temps utile (cf. RVJ

1994 p. 161; Meier-Hayoz, n. 44 ad art. 674 CC; Bürgisser, Das Über-

baurecht des ZGB und des BGB, thèse Zurich 1978, p. 296). Elle n'a

toutefois pas prouvé que, lorsqu'elle avait fait opposition aux travaux

litigieux (pose de l'isolation périphérique), ceux-ci n'étaient pas encore

achevés et pouvaient être interrompus sans dommage excessif pour

le constructeur. Son opposition était donc tardive.

c) La Bourgeoisie de Y. soutient que A. n'était pas de bonne foi au

moment de la construction, puisque celui-ci avait « sciemment débuté

et achevé les travaux sans qu'aucune autorisation de construire n'ait

été valablement délivrée par l'autorité compétente » ; par ailleurs, à

aucun moment, X. SA n'avait « tenté de négocier une servitude avec

la Bourgeoisie de Y. ni même répondu aux ordres de la commune, se

croyant toujours dans son bon droit ».

Il ressort des actes de la cause que X. SA n'a pas respecté les règles

du droit administratif pour accomplir les travaux de transformation de

l'immeuble érigé sur les parcelles nos 1 et 2 de la commune de Y. Elle

a d'ailleurs fait l'objet de prononcés pénaux administratifs et a été

condamnée au paiement d'amendes. Selon les termes de sa déposi-

tion du 19 juin 2012 (art. 192 CPC), A. a commandé les travaux d'iso-

lation périphérique en sachant que celle-ci allait empiéter sur la

parcelle voisine. Il ne s'est pas trompé sur le tracé de la limite avec la

parcelle n° 3. Il a su qu'il y avait empiètement et que X. SA n'était pas

au bénéfice d'une servitude à cet égard. Il a malgré tout agi, au motif

que la façade en béton brut du bâtiment construit sur la parcelle n° 2

nécessitait, selon ses dires, une isolation. Il n'a dès lors pas accompli

les travaux de bonne foi. Il ne pouvait ignorer l'irrégularité juridique de

la situation et devait se rendre compte qu'il agissait contrairement au

droit (cf. Steinauer/Bieri, Commentaire romand, Code civil I, 2010,

n. 32 ad art. 3 CC et les réf.), la propriétaire de la parcelle n° 3 n'ayant

pas consenti à l'empiètement. Puisque l'intéressé n'était pas de bonne

foi au moment de la construction, il n'aurait pas pu obtenir l'attribution

judiciaire d'une servitude pour l'empiètement. Toutefois, les parties se

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sont entendues, lors des débats du 19 juin 2012, pour qu'une telle

servitude d'empiètement soit constituée en faveur des parcelles nos 1

et 2 à la charge de la parcelle n° 3, correspondant à l'isolation péri-

phérique (11 m 80 de long sur 18 cm de large) installée en façade

sud-ouest du bâtiment érigé sur les deux fonds dominants. Il convient

d’en prendre acte.

8. L'indemnité équitable due au propriétaire du fonds servant n'est

pas une condition à l'octroi de la servitude, mais une conséquence de

celui-ci (ATF 78 II 131 consid. 7 ; Pradervand-Kernen, op. cit., p. 202,

n° 742 et les réf. en note 514).

En l'espèce, les parties se sont entendues pour qu'une servitude

d'empiètement soit constituée, mais ont laissé le soin au tribunal de

trancher la question du montant de l'indemnité équitable.

a) L'expert judiciaire a estimé la moins-value économique affectant la

parcelle n° 3 à 26'600 francs. L'appelée demande que l'indemnité

équitable soit fixée à ce montant (art. 674 al. 3 CC). Cette prétention

ne saurait être accueillie, car la somme de 26 600 fr. représente le

prix d'une surface bâtie. Or, une indemnité équitable correspond à la

valeur vénale de la bande de terrain sur laquelle des constructions ne

peuvent plus être élevées et, le cas échéant, à la dépréciation subie

par le reste du bien-fonds concerné. Le prix d'un terrain est notam-

ment déterminé par son caractère constructible et il ne peut être

question d'allouer à la Bourgeoisie de Y. une indemnité correspondant

à la valeur d'un bien-fonds déjà bâti (cf., à ce propos, ATF 82 II 397

consid. 6).

b) En sus de la valeur vénale de la surface de terrain grevée pourrait

donc en principe entrer en ligne de compte la dépréciation éventuelle

du reste du fonds servant. En l'espèce, une telle dépréciation n'est

pas prouvée et l'indemnité équitable doit ainsi être arrêtée au montant

offert de 400 fr., la Bourgeoisie de Y. n'ayant pas établi que la valeur

vénale des quelque 2 m2 de surface empiétée serait supérieure à

cette somme (environ 200 fr./m2). Certes, le responsable des cons-

tructions de la commune de Y. a soutenu, lors de son audition en

qualité de témoin, qu'il n'est plus possible de construire « sur le

numéro 3 en contiguïté avec le numéro 2 » et que « la perte de cons-

tructibilité de la parcelle n° 3 représente 11 m 80 de longueur d'empiè-

tement x 6 mètres de distance de la parcelle voisine » ; vraisemblable-

ment fonde-t-il son appréciation sur la présence des trois fenêtres

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nouvellement créées dans la façade du bâtiment érigé sur la parcelle

n° 2 notamment; il a toutefois lui-même spécifié qu'en cas de désac-

cord persistant entre les intéressés ces ouvertures devraient être

obturées. La constitution d'une servitude d'empiètement en faveur des

parcelles nos 1 et 2 à la charge de l'immeuble n° 3 ne préjuge en rien

sur l'issue de la procédure administrative en cours. Ladite servitude

concerne exclusivement la partie de la construction qui empiète sur la

parcelle n° 3 (isolation périphérique) et ne permet pas d'établir la

régularité ou non des ouvertures créées. Il est d'ailleurs possible,

voire probable, que, compte tenu de l'ordre contigu prescrit par le

règlement de zones (sur la notion d'ordre contigu, cf. Pradervand-

Kernen, op. cit., p. 106 s., n° 398), l'autorité administrative décidera de

subordonner l’octroi de l'autorisation de construire à l’obturation

desdites fenêtres. Dans ces conditions, il n'est pas possible de justifier

une augmentation de l'indemnité équitable de l'art. 674 al. 3 CC sur la

base de l'existence de ces ouvertures. Quoi qu'il en soit, les actes du

dossier ne permettent pas de déterminer quelle serait la dépréciation

subie par la parcelle n° 3 si une construction pouvait être érigée sur

ce bien-fonds, non en contigu, mais seulement à une distance de 6 m

(2 x 3 m) de la limite avec les parcelles nos 1 et 2.

9. a) L'art. 109 al. 1 CPC prescrit que les parties qui transigent en

justice supportent les frais conformément à la transaction. Lorsque,

comme en l'espèce, la transaction ne règle pas la répartition des frais,

le tribunal répartit les frais (Hohl, Procédure civile, t. II, Berne 2010,

p. 126, n° 631). Il recherche quel est le sort de la cause (art. 106 al. 2

CPC). Les transactions comportent toutefois des concessions qui ne

sont parfois pas fondées en droit strict. En pareille hypothèse, une

décision en équité sur le sort des frais, le cas échéant sur la base de

l’art. 107 al. 1 let. e et f CPC, peut s’imposer (Tappy, Code de procé-

dure civile commenté, 2011, n. 16 ad art. 109 CPC; Schmid, Kurz-

kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2010, n. 2 ad

art. 109 CPC).

En l'espèce, la Bourgeoisie de Y. a accepté, par convention, qu'une

servitude d'empiètement soit constituée en faveur des parcelles nos 1

et 2, alors même que les conditions pour l'octroi d'un tel droit réel

limité n'étaient pas réalisées (cf. art. 674 al. 3 CC). Dès lors, la solu-

tion du jugement de première instance relative au sort des frais doit

être maintenue; ceux-ci seront supportés par X. SA, en raison du

comportement qu'elle a adopté (construction sans droit sur le fonds

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d'autrui) et puisque l'action négatoire introduite par la Bourgeoisie de

Y. était fondée dans son principe (cf. art. 107 al. 1 let. f CPC). Les

frais de première instance, fixés au montant non contesté de 5 000 fr.,

sont par conséquent mis à la charge de X. SA, qui versera à la

Bourgeoisie de Y. 1 950 fr. à titre de remboursement d'avance et une

indemnité de 4 600 fr. à titre de dépens.

b) En appel, l'émolument est calculé par référence au barème appli-

cable en première instance compte tenu d'un coefficient de réduction

de 60 % (art. 19 LTar). La cause présentait un degré de difficulté ordi-

naire. Dans ces circonstances, eu égard notamment aux principes de

la couverture des frais et de l'équivalence des prestations, les frais de

justice sont arrêtés à 1 650 fr., débours (services de l'huissier : 25 fr.;

art. 10 al. 2 LTar) compris. Ces frais sont mis à la charge de la société

X. SA pour les mêmes raisons que celles articulées sous lettre a

(action en cessation de trouble fondée; conditions d'attribution d'une

servitude d'empiètement non réalisées).

Pour ce qui concerne les dépens, puisque, à titre subsidiaire, la partie

demanderesse a sollicité le versement d'une indemnité équitable de

26 600 fr. en capital et qu'elle a maintenu cette conclusion jusqu'au

terme de la procédure, il se justifie, compte tenu des circonstances

particulières du cas (cf. art. 107 al. 1 let. f CPC), de faire supporter à

chaque partie ses frais d'intervention en appel.