Simulated sale price to defeat co-owner pre-emptionGénéré par IA

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Code civil - droit de préemption légal du copropriétaire - simulation - ATC

(juge de la cour civile II) du 24 septembre 2010, X. c. époux Y. - TCV C1 10 65

Simulation du prix de vente d’un immeuble en vue de faire obstacle au droit de

préemption légal du copropriétaire

– Le droit de préemption légal du copropriétaire créant une obligation réelle, l’ac-

tion tendant au transfert de l’immeuble doit être dirigée contre le propriétaire ins-

crit lors de l’ouverture de l’action (consid. 6).

– La déclaration d’exercice du droit de préemption peut réserver le droit de contes-

ter certaines conditions insérées de mauvaise foi par le vendeur et l’acheteur

(consid. 7a), par exemple, un prix surfait destiné à dissuader le copropriétaire

d’exercer son droit de préemption légal (consid. 7d).

– Si, en principe, la nullité sanctionne un acte dissimulé ne respectant pas la forme

prescrite, l’invocation d’un vice de forme est inopérante lorsqu’elle viole les

règles de la bonne foi et constitue un abus de droit (consid. 7c).

– En l’espèce, l’action est admise, car les parties à l’acte de vente ont consciem-

ment violé les règles de forme pour éviter l’exercice du droit de préemption, de

sorte que la nullité de l’accord, parfaitement exécuté pour le surplus, ne peut être

opposée au préempteur (consid. 7e et f).

Réf. CH: art. 2 CC, art. 682 CC, art. 2 CO, art. 18 CO

Réf. VS: -

Kaufpreissimulation beim Grundstückkauf zur Verhinderung der Ausübung des

gesetzlichen Vorkaufrechts des Miteigentümers

– Das gesetzliche Vorkaufsrecht stellt eine Realobligation dar; die Klage auf Über-

tragung des Grundstücks richtet sich gegen den bei der Geltendmachung des Vor-

kaufsrechts eingetragenen Eigentümer (E. 6).

– Der Berechtigte darf sich in seiner Erklärung, das Vorkaufrechts auszuüben, vor-

behalten, Bedingungen zu bestreiten, die durch Käufer und Verkäufer bösgläubig

eingefügt wurden (E. 7a), zum Beispiel ein überhöhter Preis, um den Miteigentü-

mer von der Ausübung seines gesetzlichen Vorkaufrechts abzuhalten (E. 7d).

– Auch wenn ein dissimulierter Vertrag bei Nichtbeachtung von Formvorschriften im

Allgemeinen nichtig ist, können sich die Parteien nicht auf den Formmangel berufen,

wenn dies gegen Treu und Glauben verstösst und rechtsmissbräuchlich ist (E. 7c).

– Vorliegend wird die Klage gutgeheissen, da die Vertragsparteien bewusst Form-

vorschriften verletzt haben, um die Ausübung des Vorkaufsrechts zu verhindern,

so dass die Nichtigkeit des im Übrigen korrekt erfüllten Vertrages dem Vorkaufs-

berechtigen nicht entgegengehalten werden kann ( E. 7e und f).

Ref. CH: Art. 2 ZGB, Art. 682 ZGB, Art. 2 OR, Art. 18 ZGB.

Ref. VS: -

Faits (résumé)

X. détient une quote-part de 198/300e de la parcelle n° 1, sur com-

mune de A. Sont également copropriétaires de cette parcelle les

époux Y. pour une quote-part de 81/600e chacun. Cette parcelle,

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d’une surface de 7,29 m2, est contiguë à la parcelle n° 2 à laquelle elle

offre un «puits de lumière» sur la façade ouest de l’habitation des

époux Y.

Par acte authentique du 5 avril 2007, les époux Y. ont acheté la par-

celle n° 2 pour le prix de 560’000 fr.; le 13 juin 2007, cet acte a été com-

plété par un second, instrumenté par le même notaire, portant sur la

vente d’une quote-part de 81/300e, par moitié à chaque époux, de la par-

celle n°1, le prix étant fixé à 20’000 francs.

Le 31 août 2007, X. a déclaré exercer son droit de préemption tout

en contestant le montant du prix de vente. En l’absence d’accord sur

le prix, les parties aux contrats de vente ont fait enregistrer les actes

au registre foncier. X. a ouvert action en constatation de l’exercice du

droit de préemption et en inscription comme propriétaire de la quote-

part de 81/300e de la parcelle n° 1.

Considérants (extraits)

6. Le droit de préemption légal du copropriétaire crée une obliga-

tion réelle de sorte que l’action du bénéficiaire tendant au transfert de

l’immeuble ainsi grevé doit être dirigée contre le propriétaire inscrit au

moment de l’ouverture de l’action (ATF 101 II 240 consid. 1b; RVJ 1981

p. 383; Steinauer, Les droits réels, t. II, 3e éd., 2002, n° 1792).

En l’espèce, à la suite de l’instrumentation de l’acte de vente com-

plémentaire du 13 juin 2007, le conservateur du registre foncier a pro-

cédé à l’inscription de cette vente, le 11 octobre 2007, de sorte que,

dès cette date, les époux Y. sont devenus copropriétaires, chacun pour

81/600es, de la parcelle litigieuse. En conséquence, c’est à juste titre que

le demandeur a assigné les époux Y. en justice, et non le vendeur.

7. Le demandeur prétend avoir exercé valablement son droit de

préemption dans le délai légal, mais conteste le montant du prix arrêté

par l’aliénateur et les acheteurs dans l’acte de vente complémentaire

du 13 juin 2007. Selon lui, ce prix est excessif et n’a pour seul but que

d’empêcher l’exercice du droit de préemption. Quant aux défendeurs,

ils contestent que ce droit ait été exercé régulièrement par le deman-

deur, au motif que celui-ci l’a assorti d’une condition, à savoir la réduc-

tion de 20’000 fr. à 1000 fr. du prix arrêté dans l’acte complémentaire du

13 juin 2007.

a) Lorsqu’une personne entend exercer son droit de préemption

légal, elle doit l’invoquer dans les trois mois à compter du moment où

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elle a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu,

mais au plus tard deux ans après l’inscription du nouveau propriétaire

au registre foncier (art. 681a al. 2 CC).

Selon la jurisprudence fédérale, la déclaration portant exercice du

droit de préemption doit être précise. Elle ne doit comporter ni condi-

tions ni réserves et elle est irrévocable (ATF 117 II 151; 109 II 253

consid. 7b; 101 II 242 consid. 2; 81 II 245; Steinauer, op. cit., n° 1736). La

doctrine admet ces principes, mais en les nuançant. Ne sont exclues

que les conditions qui mettent le destinataire de la déclaration dans

une situation juridique aléatoire, soit dans une situation dont il n’est

pas tenu de s’accommoder (Haab/Simonius, Kommentar zum Schwei-

zerischen Zivilgesetzbuch, 1977, n. 38 ad art. 681 et 682 CC); sont, par

contre, admissibles les conditions qui subordonnent la validité de la

déclaration à un certain comportement du vendeur, dans la mesure où

ce comportement est prescrit par les règles de la bonne foi (Steinauer,

op. cit., nos 1736 ss et les réf.; cf. ég. Schmid, Das Vorkaufsrecht, 1934,

p. 93). La jurisprudence admet que le titulaire du droit de préemption

se réserve - en exerçant son droit - d’attaquer comme invalides cer-

taines des conditions convenues entre le vendeur et l’acheteur (ATF 92

II 158 consid. 5). En effet, le bénéficiaire du droit doit pouvoir prouver

devant l’autorité compétente que l’une des conditions fixées avec le

tiers acquéreur n’est pas valable, parce que - par exemple - elle a été

insérée de mauvaise foi dans le contrat, dans le dessein de rendre plus

difficile l’exercice du droit de préemption. Une renonciation à agir dans

un tel sens ne serait pas valable, même si elle a été convenue (art. 27

CC; ATF 92 II 147). Enfin, le fait que les prétentions du préempteur ne

soient pas entièrement justifiées n’affecte en rien la validité de sa

déclaration. L’exercice du droit de préemption n’empêche nullement

son titulaire de faire valoir des droits contre l’aliénateur, quand bien

même ces droits se révéleraient par la suite mal fondés (ATF 117 II 30

consid. 2c).

b) Pour interpréter une manifestation de volonté ou un contrat, le

juge doit tout d’abord s’efforcer, en appréciant les preuves apportées,

de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s’arrê-

ter aux expressions ou aux dénominations inexactes dont elles ont pu

se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la

convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 131 III 606 consid. 4.1; 129 III 664

consid. 3.1). La recherche de la volonté réelle des parties est qualifiée

d’interprétation subjective (ATF 125 III 2005 consid. 2b). S’il ne parvient

pas à dégager une intention réelle commune ou s’il constate que les

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volontés, sans que les parties l’aient su, étaient divergentes, le juge

doit interpréter les comportements et les déclarations des parties

selon la théorie de la confiance, en recherchant comment une déclara-

tion ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi par le cocon-

tractant en fonction de l’ensemble des circonstances (interprétation

dite objective; ATF 131 III 606 consid. 4.1; 130 III 417 consid. 3.2). Le prin-

cipe de la confiance permet d’imputer à une partie le sens objectif de

son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté

intime (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5).

c) Si les parties s’entendent pour que leurs déclarations réci-

proques produisent un effet juridique non conforme à leur réelle

volonté, elles feignent l’existence d’un rapport contractuel en réalité

inexistant ou cachent ainsi un autre contrat voulu (ATF 123 IV 61

consid. 5c/cc). Une telle simulation constitue elle-même une conven-

tion puisque les intéressés s’accordent au moins sur la création d’une

apparence contractuelle et sur l’absence de conséquence juridique.

N’étant soumise à aucune forme, la simulation peut résulter d’actes

concluants (Winiger, Commentaire romand, Code des obligations I,

2003, n. 73 ad art. 18 CO). Les parties à l’acte simulé peuvent poursui-

vre deux buts : elles entendent faire croire à l’existence d’un contrat,

sans vouloir nouer entre elles de relation juridique (simulation simple)

ou parce qu’elles entendent en simuler un autre dont elles ne veulent

pas que les tiers aient connaissance; le contrat simulé est alors doublé

d’un contrat dissimulé (dissimulation ou simulation qualifiée; Gauch/-

Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht, vol. I, 8e éd., 2003, nos

1013 ss). L’acte simulé est sans effet. Les parties ne peuvent ainsi pas

faire valoir, entre elles, le contrat simulé qui est aussi sans effet envers

les tiers, sous réserve de l’abus de droit (Winiger, n. 84 ad art. 18 CO).

De son côté, l’acte dissimulé est en principe valable (ATF 96 II 390 ;

Winiger, n. 90 ad art. 18 CO) à moins qu’il ne soit affecté d’un vice de

forme ou d’un autre vice du contrat. Il est ainsi nul si la volonté expri-

mée ne revêt pas la forme prescrite (ATF 98 II 316; 96 II 390; 78 II 224).

Dans ce cas, ce n’est pas parce que l’acte a été conclu en rapport avec

une simulation qu’il est nul, mais parce qu’il ne remplit pas une autre

condition (Gauch/Schluep, op. cit., n° 1021).

Dans le cas particulier de la simulation du prix dans les ventes

d’immeubles, abstraction faite du prix, les déclarations notifiées dans

l’acte authentique sont sérieuses et, ensemble avec l’accord commun

sur le prix, elles forment le contrat dissimulé (ATF 90 II 297; 98 II 316;

Jaeggi/Gauch, Commentaire zurichois, 1980, n. 152 ad art. 18 CO). La

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conséquence juridique de la fausse indication du prix est que celui-ci

est sans effet. Cela se manifeste quand la vente a été stipulée «en-des-

sus» du prix et que le vendeur ouvre action en paiement du prix

non convenu, indiqué dans l’acte authentique. Dans ce cas, le défen-

deur dispose de l’exception de dissimulation (Jaeggi/Gauch, n. 153 ad

art. 18 CO).

Autre est la question de savoir si le contrat dissimulé est valable

ou peut être validé. En effet, tous les points objectivement et subjecti-

vement essentiels du contrat de vente d’immeubles, y compris le véri-

table prix de vente, doivent être compris dans l’acte authentique (art.

216 CO; ATF 88 II 160; 90 II 156; 94 II 272). Selon la jurisprudence, l’acte

dissimulé ne respectant pas la forme prescrite entraîne la nullité du

contrat, qui est irrémédiablement dénué d’effets (ATF 116 II 700

consid. 3b; arrêt 4C.225/2001 du 16 novembre 2001). Toutefois, en lieu

et place de la nullité absolue des contrats invalides du point de vue de

la forme, la doctrine dominante admet une invalidité d’un genre diffé-

rent qui aboutit à la guérison du vice de forme par l’exécution du

contrat. La doctrine et la jurisprudence s’accordent sur la nécessité de

limiter la nullité, respectivement l’invalidité, résultant de contrats

affectés d’un vice de forme. Aussi, le Tribunal fédéral refuse-t-il de pren-

dre en considération l’invalidité pour vice de forme et tient-il son invo-

cation pour inadmissible lorsqu’elle viole les règles de la bonne foi et

constitue un abus de droit manifeste au sens de l’art. 2 al. 2 CC. Le juge

doit décider si tel est le cas sur la base de toutes les circonstances du

cas concret, sans être lié par des principes rigides. L’exécution volon-

taire de la vente est un élément particulièrement important (arrêt

4C.225/2001 précité). Elle n’exclut pas nécessairement que l’on

retienne la nullité, mais l’invocation d’un vice de forme sera considé-

rée comme un abus de droit si cette solution s’impose, eu égard à

toutes les autres circonstances de l’affaire. Parmi ces circonstances

figure notamment l’attitude des parties lors de la conclusion du contrat

et ultérieurement (ATF 104 II 99 consid. 3). La doctrine a généralement

pris acte de cette jurisprudence tout en soulignant ses difficultés d’ap-

plication (Baumann, Commentaire zurichois, 1998, n. 279-288 ad art. 2

CC). En revanche, certains auteurs l’ont critiquée sévèrement en raison

de l’insécurité juridique qu’elle engendre et de l’abstraction qu’elle fait

du but de la forme authentique, qui est non seulement de protéger les

parties au contrat, mais également de garantir la sécurité des transac-

tions qui doivent figurer dans un registre. Ainsi, pour Tercier/Ducrest,

si l’on admet que la forme authentique a pour but non seulement de

protéger les parties, mais également de garantir la sécurité des trans-

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actions, l’effet préventif serait sans doute plus fort, si l’on acceptait les

conséquences liées à la nullité de l’acte. Les risques que peuvent cou-

rir des tiers seraient pour le reste réduits par l’application de la protec-

tion de l’acquéreur de bonne foi (Tercier/Ducrest, La simulation, FJS

606, p. 17). Selon le Tribunal fédéral, ces critiques ne sont pas dénuées

de fondement, de sorte qu’il convient de se montrer restrictif dans l’ad-

mission de l’abus de droit.

Pour le surplus, il sied de rappeler que la conclusion d’un contrat

est soumise aux règles générales des art. 1er et 2 CO et que l’interpréta-

tion de cet acte juridique doit être faite conformément à l’art. 18 CO. Il

est donc possible, même pour un contrat fait par acte authentique, que

ce qui a été déclaré ne corresponde pas à la volonté réelle et commune

des parties (ATF 127 III 248 consid. 3c et les réf.).

d) Ces principes posés, il convient en premier lieu de déterminer

si le demandeur a valablement exercé son droit de préemption.

De la déclaration du 31 août 2007, portant exercice du droit de

préemption, il ressort que X. a clairement affirmé, dans le délai légal, sa

volonté d’exercer son droit découlant de sa qualité de copropriétaire de

la parcelle litigieuse (1er et 2e paragraphes). Dans un second temps, il

s’est déclaré très surpris du prix de vente de la parcelle, correspondant

à 2743 fr. 50 le m2. Selon lui, un tel prix ne pouvait correspondre à la

valeur réelle de l’immeuble. Il a alors proposé un prix de l’ordre de 1000

fr. pour la part de copropriété cédée (3e, 4e et 5e paragraphes). Enfin, il

a invité le notaire à lui communiquer la détermination du vendeur et des

acheteurs à ce sujet (8e paragraphe). La déclaration d’exercer son droit

de préemption et la contestation du prix sont indépendantes l’une de

l’autre. Ainsi, une analyse systématique de son courrier conduit à affir-

mer que le demandeur n’a en rien laissé supposer qu’il entendait condi-

tionner l’exercice de son droit à l’acceptation du prix qu’il offrait pour

l’achat de la parcelle litigieuse. Bien au contraire, sa position affichée

dans les différents courriers qui ont suivi la communication du notaire

du 25 juin 2007, établit que le demandeur a uniquement émis une

réserve quant au prix de vente fixé pour cette part de copropriété et

qu’il a tenté de trouver un arrangement. Or, il ne saurait être exigé du

bénéficiaire du droit qu’il renonce à formuler une telle réserve au risque

de vider son droit de toute portée. On doit en conclure que le deman-

deur a valablement exercé son droit de préemption.

e) X. ayant remis en question le prix de vente de la parcelle liti-

gieuse, il s’agit d’examiner le bien-fondé de cette contestation.

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Lors de l’instruction, les parties à l’acte de vente du 13 juin 2007 ont

affirmé que le prix de 20’000 fr. avait été retenu en raison de l’intérêt que

cette quote-part représentait pour l’immeuble n° 2, puisqu’elle permet-

tait aux propriétaires de celui-ci d’intervenir en cas de décision relative

à un changement d’affectation de la parcelle litigieuse. Elles n’ont jamais

eu à l’esprit de convenir d’un prix de vente prohibitif afin de faire obsta-

cle à l’exercice du droit de préemption. Toutefois, on ne saurait donner

crédit à de telles affirmations. En effet, même si pour elles, cet immeuble

pouvait représenter une plus-value pour la parcelle n° 2, le prix qu’elles

ont fixé est exorbitant. Il suffit pour s’en convaincre de se référer au rap-

port d’expertise du 31 janvier 2010; à teneur de celui-ci, la valeur vénale

de la parcelle litigieuse, située en zone d’habitation collective (indice :

0.5), ne devrait pas dépasser 5400 fr. pour un prix de 200 fr./m2 (27 m2 x

200 fr.). Ainsi, le prix arrêté par les parties à l’acte est près de quatorze

fois supérieur à celui du marché. En outre, il faut considérer que la plus-

value qu’apporte la parcelle litigieuse à celle des époux Y. est pour le

moins aléatoire. Selon l’expert, cette parcelle (une fois nettoyée et les

granges mitoyennes restaurées; il s’agit actuellement d’un «dépotoir»)

est «un puits de lumière donnant un éclairage», par la fenêtre de la façade

ouest de la maison des époux Y., au hall d’entrée de celle-là. En ce sens,

elle apporte certes un «plus» à l’immeuble de ces derniers. En revanche,

de l’avis de l’expert, un changement d’affectation de cette parcelle est

peu probable, de sorte que l’affectation actuelle sera très vraisemblable-

ment conservée. Les défendeurs ne bénéficieraient ainsi d’aucun avan-

tage particulier à être copropriétaires de l’immeuble n°1. Quoi qu’il en

soit, même si les époux Y. devaient avoir un intérêt à être copropriétaires

de la parcelle n°1 pour s’opposer à un changement d’affectation de cet

immeuble, cet intérêt ne serait manifestement pas tel que le prix fixé

dans l’acte du 13 juin 2007 corresponde à celui prétendument convenu

entre le vendeur et les époux Y. pour la part de copropriété litigieuse.

Les pourparlers et la conclusion des actes de vente des 5 avril et

13 juin 2007 constituent également un indice qui permet de l’affirmer.

Tant le vendeur que les époux Y. avaient un intérêt évident à suréva-

luer le prix de la parcelle n° 1 pour empêcher l’exercice du droit de

préemption et parfaire leur accord du 5 avril 2007. D’ailleurs, pour eux,

ce mode de faire n’avait aucune incidence financière, étant donné que

le prix de 20’000 fr. était compris dans celui de l’acte de vente précité.

En conséquence, il faut admettre que les parties à l’acte de vente du 13

juin 2007 ont simulé le prix de vente dans le seul but d’empêcher le

demandeur d’exercer son droit de préemption, de sorte que la clause

relative au prix ne saurait lui être opposable.

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f) Le prix dans le contrat de vente étant un élément objectivement

essentiel de l’accord des parties (Venturi, Commentaire romand, CO I,

2009, n. 50 ad art. 184 CO), se pose dès lors la question de la nullité de

l’acte du 13 juin 2007 et, plus particulièrement, celle de la validité de

l’acte dissimulé (non doté de la forme authentique).

Dans le cas d’espèce, le comportement des parties à l’acte, qui ont

consciemment violé les règles de forme dans leur propre intérêt pour

empêcher la survenance du droit de préemption, doit être qualifié de

contraire aux règles de la bonne foi. Elles ne pourraient dès lors, sans

commettre un abus de droit, invoquer la nullité de l’accord qu’elles

ont, pour le surplus, parfaitement exécuté. Si l’on devait admettre une

telle solution, cela reviendrait à nier l’existence même de la survenance

du cas de préemption. Dès lors, la nullité de l’acte du 13 juin 2007 ne

saurait être opposée au demandeur au motif qu’il s’agit d’un acte dis-

simulé ne respectant pas les exigences de forme. Bien au contraire, en

sa qualité de préempteur, celui-ci est légitimé à établir que l’une des

conditions fixées avec le tiers acquéreur n’est pas valable, parce que -

notamment - elle a été insérée dans le contrat dans le but de rendre

plus difficile l’exercice de son droit de préemption. Il en découle que le

demandeur, qui a exercé valablement ce droit et doit verser le prix de

vente, est autorisé à invoquer l’exception de simulation qui, en l’es-

pèce, doit être admise.

g) Reste à fixer judiciairement le prix de la part de copropriété

de la parcelle n° 1, objet du droit de préemption (cf., notamment,

art. 2 CO).

Dans ce contexte, il faut souligner que le préempteur, après avoir

exercé son droit, ne peut revenir sur sa décision pour le motif qu’il

n’est pas d’accord de payer le prix fixé par l’autorité judiciaire, notam-

ment parce qu’il n’avait pas conscience de l’importance du montant à

verser. L’exercice d’un droit de préemption est irrévocable. Celui qui

l’exerce doit donc supporter les conséquences de sa négligence en

étant condamné à payer un prix d’acquisition plus élevé que celui qu’il

pensait devoir régler (cf. ATC du 5 juin 1990 P. c. C. consid. 4b).

Comme relevé précédemment, l’expert a estimé la valeur (de

marché; vénale) de la parcelle n°1 à 5400 francs au maximum

(200 fr./m2 x 27 m2). Les parties n’ayant émis aucune réserve ou obser-

vation à ce sujet, il n’y a pas lieu de s’écarter de cette évaluation. Dès

lors, étant donné que la quote-part litigieuse représente les 81/300e de

la parcelle n°1, son prix est arrêté à 1458 fr.; c’est ce montant que X.

doit verser aux époux Y. (cf. ég. arrêt 5C.2/1990 du 15 janvier 1991

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consid. 2). Sur présentation du présent jugement, muni d’une attesta-

tion d’entrée en force, et de la quittance de paiement dudit montant, il

pourra requérir l’inscription de la part de copropriété (81/300e) de la

parcelle n° 1 à son nom.