Droit civil – propriété par étages – ATC (Cour civile II) du 27 juin 2011, X. c. com-
munautés des propriétaires d’étages Y. A., Y. B., Y. C. et Y. D. – TCV C1 10 185
Propriété par étages jumelée
; contestation d’une décision de l’assemblée des
propriétaires
– La contestation d’une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages est
généralement régie par les règles applicables à l’association. Notion de décision
absolument nulle (art. 75, 712m al. 2 CC
; consid. 5a).
– Notion de qualité pour agir et pour défendre. Délai pour ouvrir action (consid.
5b).
– Nature et organisation de la propriété par étages jumelée (art. 647 al. 2, 712q al.
1, 712r al. 2 CC
; consid. 5c).
– En l’espèce, qualité pour agir du demandeur contre la décision de l’assemblée
d’une seule PPE (consid. 6a et 7b/aa)
; éventualité d’une action confessoire s’agis-
sant du respect d’une servitude grevant la parcelle de base d’une autre PPE jume-
lée (art. 712m al. 2, 737 ss CC
; consid. 7c).
Réf. CH: art. 75 CC, art. 647 CC, art. 712m CC, art. 712g CC, art. 712r CC
Réf. VS: –
Zwillingsgemeinschaft bei Stockwerkeigentum
; Anfechtung eines Beschlusses
der Stockwerkeigentümerversammlung
– Die Anfechtung eines Beschlusses der Stockwerkeigentümerversammlung rich-
tet sich im Allgemeinen nach den Vorschriften über den Verein. Begriff eines abso-
lut nichtigen Beschlusses (Art. 75, 712m Abs. 2 ZGB
; E. 5a).
– Begriff der Aktiv- und Passivlegitimation. Klagefrist (E. 5b).
– Natur und Organisation der Zwillingsgemeinschaft (Art. 647 Abs. 2, 712q Abs. 1,
712r Abs. 2 ZGB
; E. 5c).
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– Vorliegend ist die Aktivlegitimation des Klägers gegen den Beschluss einer einzi-
gen Stockwerkeigentümerversammlung gegeben (E. 6a und 7 b/aa)
; allenfalls
besteht die (Klage-) Möglichkeit einer actio confessoria zur Durchsetzung einer
Grunddienstbarkeit, die auf dem Stammgrundstück einer anderen Stockwerkei-
gentümergemeinschaft lastet (Art. 712m Abs. 2, 737 ff. ZGB
; E. 7c).
Ref. CH: Art. 75 ZGB, Art. 647 ZGB, Art. 712m ZGB, Art. 712g ZGB, Art. 712r ZGB
Ref. VS: –
Considérants (extraits)
- a) En vertu de l’art. 712m al. 2 CC, la contestation d’une décision
de l’assemblée des propriétaires d’étages est régie, sauf dispositions
spéciales de la loi, par les règles applicables à l’association, c’est-à-dire
par l’art. 75 CC (Meier-Hayoz/Rey, Commentaire bernois, 1988, n. 126
ad art. 712m CC
; Wermelinger, Commentaire zurichois, 2010, n. 200 ad
art. 712m CC). La contestation d’une telle décision doit dès lors inter-
venir par une action en justice tendant à l’annulation de celle-ci (Stei-
nauer. Les droits réels, t. premier, 4e éd. 2007, p. 460, n° 1319). En prin-
cipe, la contestation des décisions a lieu par une action en justice
tendant à l’annulation de la décision prise. Comme en matière d’asso-
ciation, il faut toutefois réserver les cas des décisions absolument nul
les; leur nullité peut être constatée en tout temps et même en l’absence
d’ouverture d’une action en constatation (Steinauer, loc. cit.
; sous
réserve d’un éventuel abus de droit
: Wermelinger, La propriété par
étages, 2e éd., 2008, n. 214 ad art. 712m CC). Les décisions absolument
nulles sont notamment celles qui ne respectent pas la structure fonda-
mentale de la propriété par étages (cf. Weber, Die Stockwerkeigentümer-
gemeischaft, Zurich 1979, p. 403). La nullité doit être relevée d’office
(ATF 78 III 33)
; chaque propriétaire peut la faire constater, par voie
d’action ou d’exception, même s’il a adhéré à la décision (Steinauer,
op. cit., p. 460, n° 1320). Elle empêche le déploiement d’un effet juri-
dique de la décision (effet ex tunc d’un éventuel jugement en constata-
tion de la nullité
; Wermelinger, La propriété par étages, loc. cit.).
La contestation judiciaire d’une décision de l’assemblée des pro-
priétaires d’étages suppose qu’une décision ait été adoptée
; la voie
judiciaire n’est pas ouverte contre de simples préparatifs ou la délibé-
ration d’une décision qui n’a pas encore été adoptée (Wermelinger, La
propriété par étages, n. 215 ad art. 712m CC)
; aussi longtemps qu’une
décision n’a pas été prise, le juge ne peut en principe pas entrer en
matière, car le litige n’a pas d’objet (RNRF 74/1993, p. 290
; cf., toutefois,
Wermelinger, Commentaire zurichois, n. 226 ad art. 712m CC).
Le droit de contester des décisions de l’assemblée des proprié-
taires d’étages est fondamental, puisque celles-ci ne sont très souvent
pas adoptées à l’unanimité et peuvent violer des dispositions légales
ou réglementaires (Wermelinger, La propriété par étages, n. 201 ad art.
712m CC). Le législateur a ainsi voulu protéger les propriétaires
d’étages minoritaires contre l’effet d’une décision prise en violation de
la loi ou du règlement d’administration.
b) La qualité pour agir appartient, de par la loi, à tout propriétaire
d’étages qui n’a pas adhéré à la décision contestée (ainsi, lorsque le
propriétaire concerné n’a pas assisté à l’assemblée générale, s’il s’est
abstenu ou s’il a voté contre cette décision).
En cas de contestation d’une décision d’une assemblée de proprié-
taires d’étages, les auteurs s’accordent à reconnaître aussi la qualité
pour agir à des personnes qui ne sont pas propriétaires, mais unique-
ment titulaires d’un droit réel limité (cf., notamment, l’usufruitier
; cf.
art. 712o CC
; Meier-Hayoz/Rey, n. 137 ad art. 712m CC
; Friedrich, Das
Stockwerkeigentum, Berne 1965, p. 146, n° 7)
; les tiers, eux, n’ont pas
la qualité pour agir (Meier-Hayoz/Rey, n. 138 ad art. 712m CC
; Werme-
linger, Commentaire zurichois, n. 235 ad art. 712m CC).
C’est la communauté des propriétaires d’étages elle-même qui a
qualité pour défendre (ATF 119 II 404/408).
L’action doit être ouverte dans le mois à compter du jour où le
demandeur a eu connaissance de la décision (art. 75 CC)
; il s’agit d’un
délai de péremption (Steinauer, op. cit., p. 461, no 1324). L’autorité judi-
ciaire doit constater cette péremption d’office
; celle-ci conduit au rejet
de l’action. Si le propriétaire d’étages a assisté à l’assemblée et a eu
connaissance de la décision à ce moment-là, le délai d’un mois court
depuis lors (Wermelinger, Commentaire zurichois, n. 241 ad art. 712m
CC et la réf. à Riemer
; Foëx, Commentaire romand, Code civil I, 2010,
n. 26 ad art. 75 CC).
c) La propriété par étages jumelée («Zwillingsgemeinschaft»)
constitue la réunion de deux ou de plusieurs propriétés par étages
adjacentes, soumises à une réglementation identique. En principe, ces
propriétés par étages ont le même administrateur et tiennent des
assemblées communes, du moins pour certains sujets à traiter. Un
jumelage intervient, généralement, pour régler des situations où un
seul immeuble de base ne peut pas fonctionner de façon indépendante,
en raison par exemple de la complexité de la situation (Wermelinger,
La propriété par étages «jumelée»
: création admissible de la pratique?,
in RNRF 87/2006 p. 369/371).
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Une propriété par étages est libre de se doter d’une organisation
adaptée à ses besoins concrets. Toutefois, cette liberté n’est pas abso-
lue, puisque certaines dispositions légales restreignent les propriétés
par étages dans leur liberté d’organisation (cf. not. art. 647 al. 2, 712q
al. 1 et 712r al. 2 CC). En matière d’assemblées, si celles-ci ont lieu en
même temps, au même endroit, mais qu’elles siègent de manière indé-
pendante dans des locaux séparés, aucun problème de licéité ne se
pose
; par contre, la présence dans le même local de plusieurs assem-
blées de propriétaires d’étages soulève des difficultés
; la tenue de plu-
sieurs assemblées simultanées au même endroit exige l’approbation
des propriétaires d’étages présents
; à défaut, les décisions prises par
les assemblées sont susceptibles d’être annulées (Wermelinger, Com-
mentaire zurichois, n. 14 ad art. 712m CC). Lorsque, en pareilles cir-
constances, un décompte de toutes les voix présentes ou représentées
est établi, sans distinction du résultat des votes des différentes assem-
blées de propriétaires d’étages, la situation devient illicite (Wermelin-
ger, Commentaire zurichois, n. 122 Vorbemerkungen ad art. 712a-712t
CC
; cf. arrêt 5C.239/2005 du 5 mai 2006 consid. 2.1). Pour ce qui est de
la gestion de ses parties communes, chaque propriété par étages doit
prendre ses propres décisions, lors d’une assemblée séparée. Elle ne
peut pas soumettre ses prises de position à la volonté d’une ou de plu-
sieurs autres propriétés par étages (Wermelinger, RNRF, p. 374 sv.). Le
propriétaire par étage qui participe à plusieurs assemblées de proprié-
tés par étages simultanées peut uniquement attaquer les décisions
votées par l’assemblée de la propriété par étages à laquelle il appar-
tient (Wermelinger, Commentaire zurichois, n. 235 ad art. 712m CC ;
cf. ég. arrêt 5C.239/2005 du 5 mai 2006 consid. 1 et 2).
- a) En l’espèce, les quatre propriétés par étages Y. A, B, C et D
sont des propriétés par étages dites jumelées. Elles ont été constituées
dans le même acte du 23 mars 1983. Un administrateur commun a été
désigné. Elles bénéficient des services du même concierge
; une comp-
tabilité est établie pour l’ensemble du complexe immobilier. Le groupe-
ment a notamment été constitué dans le but de gérer en commun les
installations de chauffage. Différentes servitudes ont été créées afin
d’harmoniser la coexistence entre les quatre propriétés par étages
concernées. Toutefois, chacune d’elles tient son assemblée générale
dans des locaux séparés et de manière indépendante.
La forme juridique adoptée dans l’acte constitutif du 23 mars 1983
est tout à fait licite. Le jumelage opéré pour certaines activités (admi-
nistration
; conciergerie) ne modifie pas l’autonomie d’organisation de
chaque propriété par étages. Chacune d’elles constitue une entité juri-
dique indépendante des autres, avec des droits et des obligations dis-
tincts. Ainsi, le «Groupement de PPE Y. A, B, C, D» n’a pas d’existence
juridique propre
; il ne peut être actionné comme tel. Le demandeur l’a
bien compris puisque, après avoir ouvert action en annulation des
décisions prises par ledit groupement, il a modifié ses conclusions en
instance de recours et conteste maintenant la validité des décisions
prises par chaque assemblée des propriétés par étages Y. A, B, C et D.
Vu la claire différenciation de ces quatre propriétés par étages sur
le plan juridique, X. est légitimé à attaquer en justice uniquement les
décisions prises par l’assemblée des propriétaires d’étages Y. A.
Comme il n’est titulaire d’aucune part d’étage dans les autres proprié-
tés par étages, il ne peut contester les décisions prises par les assem-
blées desdites propriétés par étages.
Dès lors, en tant qu’il sollicite l’annulation des décisions prises par les
assemblées des propriétés par étages Y
. B, C et D ou la constatation de leur
nullité, sa demande doit être rejetée pour défaut de qualité pour agir.
b) X. a eu connaissance du résultat des votes le jour même de l’as-
semblée des propriétaires d’étages de Y. A, puisqu’il y a participé. Dès
lors, le délai d’un mois pour contester les décisions prises lors de cette
assemblée a commencé à courir dès le 16 juin 2008. L’ouverture de l’ac-
tion en contestation, le 5 août 2008, soit après l’échéance du délai de
péremption, était manifestement tardive.
- a) A la suite du jugement de première instance, X. a partielle-
ment modifié ses conclusions et sollicite, à titre principal, que soit
«constaté(e) la nullité des décisions des quatre Communautés Y. A, B,
C et D relatives au Groupement».
Une telle action en constatation de la nullité n’est pas soumise au
délai de péremption d’un mois de l’art. 75 CC.
b) aa) X. n’a toutefois pas qualité pour agir contre les décisions
prises par les assemblées des propriétaires d’étages Y. B, C et D,
puisqu’il ne détient aucune part d’étage dans ces immeubles.
bb) La majorité des propriétaires par étages Y. A ont décidé, en
assemblée du 16 juin 2008, de suivre la proposition de X. et d’exiger le
versement d’une location au propriétaire de l’établissement public E.
pour l’exploitation d’une terrasse sur la parcelle n° …. On ne voit pas
pour quel motif cette décision serait absolument nulle
; celle-ci ne
constitue manifestement pas une atteinte à la structure fondamentale
de la propriété par étages concernée. X. ne le prétend d’ailleurs pas
; il
soutient par contre que le jumelage des propriétés par étages Y. est
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illicite parce que, compte tenu des votes intervenus lors des assem-
blées des trois autres propriétés par étages, il fait obstacle à l’applica-
tion de la décision prise par l’assemblée des propriétaires d’étages Y.
A et porte ainsi atteinte à l’autonomie de cette propriété par étages.
Comme les assemblées des quatre propriétés par étages se sont
exprimées de manière indépendante sur l’objet litigieux, leurs déci-
sions prises séparément ne sont pas illicites. Le fait de siéger de
manière coordonnée avec d’autres assemblées ne viole pas le système
légal puisque chaque assemblée des propriétaires d’étages a pu pren-
dre position de manière autonome (Wermelinger, RNRF, p. 374). X. est
d’autant plus mal venu de soutenir le contraire que c’est lui qui a exigé
que la question de l’encaissement d’une location pour la terrasse liti-
gieuse soit mise à l’ordre du jour des assemblées des propriétaires
d’étages.
cc) Quoi qu’il en soit, cette question de la licéité d’un jumelage
n’est pas essentielle en l’espèce.
Le problème de l’utilisation de la parcelle de base de l’immeuble
n° … concerne la propriété par étages Y. D. La terrasse litigieuse se
trouve exclusivement sur ce bien-fonds. Aucune servitude de passage
ou de jouissance ne grève cette partie d’immeuble. Les propriétaires
d’unités de la propriété par étages Y. D sont donc libres de décider, de
manière indépendante, quel sort doit être réservé à cette partie d’im-
meuble qui les concerne.
Se pose, éventuellement, un problème de respect de la servitude
«non modificandi» convenue dans l’acte constitutif du 23 mars 1983
[«servitude réciproque interdisant la modification de l’aspect esthé-
tique (…) des aménagements extérieurs tels que prévu sur les plans
admis par la Commune de F. pour l’ensemble»]. Toutefois, l’hypothé-
tique violation de cette servitude peut, le cas échéant, faire l’objet
d’une action confessoire fondée sur les art. 737 ss CC, mais non d’une
procédure en contestation d’une décision d’assemblée de proprié-
taires d’étages.
c) X. réclame également l’annulation ou que soit constatée la nul-
lité de la «décision relative aux boîtes à lettres et à la petite terrasse
sous l’arcade de la PPE D».
Aucune des assemblées de propriétaires d’étages Y. (A, B, C et D)
n’a statué sur cette question. Lors desdites assemblées, l’administra-
teur a expliqué aux personnes présentes qu’à l’endroit des boîtes à let-
tres et de la petite terrasse (sur la parcelle n° …), il n’existe aucune ser-
vitude de passage en faveur des propriétés par étages Y. A, B et C. Cette
«affaire» a ainsi été «close», sans vote.
Comme aucune décision n’a été rendue sur cet objet, une contes-
tation au sens de l’art. 712m al. 2 CC n’entre en principe pas en ligne de
compte (Wermelinger, Commentaire zurichois, n. 215 ss ad art. 712m
CC). Il ressort du procès-verbal de l’assemblée des propriétaires
d’étages Y. A que tous les propriétaires par étages présents ont accepté
que cet objet ne soit pas soumis au vote
; ils l’ont considéré comme
réglé, compte tenu des explications fournies par l’administrateur.
La question de savoir si une décision de non-entrée en matière a
été rendue, à laquelle X. aurait éventuellement adhéré, peut toutefois
rester ouverte en l’espèce. A nouveau, la voie de droit recevable en rap-
port avec l’objet litigieux n’est pas celle de l’art. 712m al. 2 CC. Comme
le relève le jugement entrepris, s’il estimait être au bénéfice d’une ser-
vitude de passage non respectée, X. aurait dû faire valoir son droit
éventuel dans le cadre d’une procédure autre que celle engagée (action
confessoire
; art. 737 ss CC).
d) L’action de X. doit ainsi être rejetée, dans la mesure où elle est
recevable.
Par arrêt du 23 janvier 2012, (5A_537/2011), le Tribunal fédéral a rejeté,
dans la mesure de sa recevabilité, le recours en matière civile interjeté par
X. contre ce jugement.
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