Timesharing exit clause upheld; challenge dismissedGénéré par IA

RVJ/ZWR 2008

157

ATC (Cour civile II) du 13 juin 2006, X. et consorts c. Communauté des pro-

priétaires d’étages de la résidence Y.

Multipropriété; contestation d’une décision de l’assemblée des propriétaires

d’étages.

– Nature de l’action relative aux décisions de l’assemblée des propriétaires

d’étages; compétence, procédure, valeur litigieuse et voies de droit (art. 44 al. 1

et 46 aOJ; 78 al. 1 ch. 21, al. 2 let. a et al. 3 LACC; 6, 22 al. 7, 23 al. 2, 289 al. 1 CPC;

consid. 3).

– Qualité pour agir et pour défendre; annulabilité et nullité de la décision; nature et

portée du jugement qui annule celle-ci (art. 99 al. 1 LDIP; 75, 712l et m al. 2 CC;

consid. 4 et 5).

– Nature et organisation de la multipropriété; effets de la réunion en main d’un

seul et même propriétaire de l’ensemble des millièmes d’une unité d’étages

(art. 655 al. 2 ch. 4 CC; 523 al. 2, 534 al. 1, 545 al. 1 ch. 2 et 5 CO; 10a al. 2 ORF;

consid. 6 et 7.3).

– Mode de décision de l’assemblée; exercice du droit de vote; effets de la suppres-

sion du time-sharing sur l’affectation de l’unité d’étages (art. 67 al. 2, 647a à 647e,

648 al. 2, 712c, 712d, 712g, 712m, 712o al. 1 et 712p CC; consid. 7).

– Notion de frais et charges communs; nature des frais de service hôtelier et de ges-

tion de la multipropriété; en l’espèce, examen, au regard des frais, d’une disposi-

tion autorisant un propriétaire détenant seul l’ensemble des millièmes d’une

unité d’étages à sortir de la multipropriété (art. 6, 9, 14 LFAIE; 11 al. 2 let. a et f

OAIE; 649, 712h CC; 19, 20 CO; consid. 8.1 à 8.4 et 9.1).

– Notion et portée de l’apparthôtel (art. 10 LFAIE; 7 al. 2, 11 al. 2 let. g OAIE; consid.

9.2 et 9.3).

Zeitwohnrecht/Timesharing; Bestreitung von Beschlüssen der Versammlung der

Stockwerkeigentümer.

– Natur der Klage gegen die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung;

Zuständigkeit, Verfahren, Streitwert und Rechtsmittel (Art. 44 Abs. 1 und 46 aOG;

Art. 78 Abs. 1 Ziff. 21, Abs. 2 lit. a und Abs. 3 EGZGB; Art. 6, 22 Abs. 7, 23 Abs. 2,

289 Abs. 1 ZPO; E. 3).

– Aktiv- und Passivlegitimation; Anfechtbarkeit und Nichtigkeit des Beschlusses;

Art und Wirkung des diesen aufhebenden Urteils (Art. 99 Abs. 1 IPRG; Art. 75,

712m Abs. 2 ZGB; E. 4 und 5).

– Natur und Organisation des Zeitwohnrechts; Folgen der Vereinigung sämtlicher

Wertquotenanteile eines Stockwerkeigentumsanteils an einen einzelnen Eigentü-

mer (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 ZGB; 523 Abs. 2, 534 Abs. 1, 545 Abs. 1 Ziff. 2 und 5 OR;

10a Abs. 2 GBV; E. 6 und 7.3).

– Vorgehensweise zur Beschlussfassung der Versammlung; Ausübung des Stimm-

rechts; Folgen des Wegfalls von Timesharing auf die Nutzung des Stockwerkeigen-

tumsanteils (Art. 67 Abs. 2, 647a bis 647e, 648 Abs. 2, 712c, 712d, 712g, 712m, 712o

Abs. 1 und 712p ZGB; E. 7).

TCVS C1 05 52

---

– Begriff der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten; Natur der Kosten für den

Unterhaltservice und die Leitung des Zeitwohnrechts. Überprüfung einer Bestim-

mung, hinsichtlich der konkreten Kostenfolgen, die dem Eigentümer aller Wert-

quotenanteile einer Stockwerkeigentumseinheit ermöglicht, aus dem Zeitwohn-

recht auszuscheiden (Art. 6, 9, 14 BewG; Art. 11 Abs. 2 lit. a und f BewV; Art. 649,

712h ZGB, Art. 19, 20 OR; E. 8.1 bis 8.4 und 9.1).

– Begriff und Tragweite des Aparthotels (Art. 10 BewG; Art. 7 Abs. 2, Art. 11 Abs. 2

lit. g BewV; E. 9.2 und 9.3).

Considérants (extraits)

(...)

3.2. Le juge de district connaît, sans égard à la valeur litigieuse, des

actions en contestation des décisions de l’assemblée des propriétaires

d’étages. Il statue en procédure sommaire (art. 78 al. 1 ch. 21 et al. 2 let.

a LACC; RVJ 2000 p. 158) et tranche le litige en première instance

lorsque le recours en réforme au Tribunal fédéral est ouvert (art. 78 al.

3 LACC; cf., ég., art. 22 al. 7 CPC).

Le Tribunal cantonal connaît en appel des jugements préjudiciels,

partiels ou à caractère final rendus en première instance par les juges

de district (art. 23 al. 2 CPC); l’art. 289 al. 1 CPC prescrit que les déci-

sions et jugements rendus en procédure sommaire, susceptibles de

recours en réforme au Tribunal fédéral, peuvent être attaqués dans un

délai de trente jours par la voie de l’appel. Les actions relatives aux

décisions de l’assemblée des propriétaires d’étages sont, en principe,

des contestations de nature pécuniaire au sens des art. 44 al. 1 et 46 OJ

(ATF 120 II 11 consid. 2c; 108 II 77 consid. 1b; RVJ 1996 p. 142; Meier-

Hayoz/Rey, commentaire bernois, das Stockwerkeigentum, Art. 712a-

712t ZGB, Berne 1988, n. 145 ad art. 712m CC). La valeur litigieuse cor-

respond non pas à l’intérêt personnel du copropriétaire demandeur,

mais à l’intérêt global de la communauté défenderesse (ATF 118 II 12

consid. 1c; 97 II 108 consid. 1; RVJ 1989 p. 245; Poudret, Commentaire

de la loi fédérale d’organisation judiciaire, vol. I, Berne 1990, n. 9.8 ad

art. 36 OJ; Riemer, commentaire bernois, Die Vereine : systematischer

Teil und Kommentar zu Art. 60-79 ZGB, 3ème éd., Berne 1990, n. 79 ss

et 86 ad art. 75 CC).

En l’espèce, les demandeurs contestent la nouvelle disposition

introduite dans le règlement de maison et d’utilisation de la

résidence Y. (ci-après : le RMU) autorisant un propriétaire détenant

seul l’ensemble des millièmes d’une unité d’étages à sortir de la multi-

propriété. Ce faisant, l’intéressé serait dispensé de participer aux frais

spécifiques de multipropriété. Selon la situation prévalant lors de l’ex-

158

RVJ/ZWR 2008

---

RVJ/ZWR 2008

159

pertise, ce serait un montant de l’ordre de 16’959 fr. qui pourrait être

soustrait annuellement à la multipropriété. La cour de céans est com-

pétente pour connaître de l’appel formé contre le jugement du 9 février

2005 du juge de district (art. 78 al. 3 LACC, 214 et 17 al. 2 CPC et 19 al.

1 let. b LFors).

Déposé dans le délai et la forme des art. 216 et 217 CPC, l’appel est

recevable.

En vertu de l’art. 225 al. 1 CPC, le Tribunal cantonal examine la pro-

cédure et le jugement de première instance dans les limites des conclu-

sions de l’appel.

4. Eu égard à l’art. 99 al. 1 LDIP, les droits réels immobiliers sont

régis par le droit du lieu de situation de l’immeuble. En l’espèce, l’im-

meuble étant situé en Suisse, le litige doit être résolu à l’aune du droit

suisse.

5.1 Selon l’art. 712m al. 2 CC, la contestation des décisions de l’as-

semblée des propriétaires d’étages est régie par les règles applicables

à l’association, c’est-à-dire par l’art. 75 CC. En principe, la contestation

des décisions a lieu par une action en justice tendant à l’annulation de

la décision prise. Comme en matière d’association, il faut toutefois

réserver les cas des décisions absolument nulles, dont la nullité peut

être constatée en tout temps et même si une action tendant à la consta-

tation de cette nullité n’a pas été ouverte [Steinauer, Les droits réels,

t. I, 3e éd., Berne 1997, p. 367, n° 1319; sous réserve d’un éventuel abus

de droit : Wermelinger, La propriété par étages, Fribourg 2002, n. 214 ad

art. 712m CC (ci-après: Wermelinger I)]. Les décisions absolument

nulles sont notamment celles qui vont à l’encontre de la structure fon-

damentale de la propriété par étages (cf. Weber, Die Stockwerkeigentü-

mergemeinschaft, Zurich 1979, p. 403). La nullité doit être relevée d’of-

fice (ATF 78 III 33); chaque propriétaire peut la faire constater, par voie

d’action ou d’exception, même s’il a adhéré à la décision (Steinauer, op.

cit., p. 367 sv., no 1320). Elle empêche le déploiement d’un effet juri-

dique de la décision (effet ex tunc d’un éventuel jugement en constata-

tion de la nullité; Wermelinger, loc. cit.).

5.2 Aux termes de l’art. 75 CC, applicable par renvoi de l’art. 712m

al. 2 CC, l’action est ouverte contre toutes les décisions de l’assemblée

des propriétaires d’étages qui violent des dispositions légales ou sta-

tutaires, telles que le règlement d’utilisation et d’administration. Le

propriétaire d’étages dispose d’un délai d’un mois à compter du jour

---

où il en a eu connaissance (art. 75 CC). L’action aboutit à un jugement

formateur qui annule la décision avec effet rétroactif, opposable à tous

les propriétaires d’étages, même s’ils n’ont pas participé à la procédure

(Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 127 ad art. 712m CC; Steinauer, op. cit.,

n° 1325).

5.3 Selon la jurisprudence, la qualité pour agir et la qualité pour

défendre appartiennent aux conditions matérielles de la prétention liti-

gieuse et doivent être examinées d’office par le juge (ATF 126 III 59

consid. 1a; 121 III 168 consid. 2; 118 II 130 consid. 1; 114 II 346 consid.

3a; RVJ 1994 p. 271). La reconnaissance de la qualité pour défendre

signifie que le demandeur peut faire valoir sa prétention contre le

défendeur (ATF 107 II 85).

Dans l’action en contestation des décisions de l’assemblée géné-

rale, la légitimation passive n’appartient ni aux copropriétaires ni à

l’administrateur, mais uniquement à la communauté (RVJ 1996 p. 254;

Wermelinger, La propriété par étages - l’individu et la communauté, in

Journées du droit de la construction 2001, p. 100 et réf.). Celle-ci peut

actionner et être actionnée en justice, poursuivre et être poursuivie;

elle a aussi l’exercice des droits civils en ce qui concerne son propre

patrimoine (art. 712l CC; ATF 119 II 408 consid. 5). La qualité pour agir

appartient à tout propriétaire d’étages qui n’a pas adhéré à la décision

contestée, soit qu’il ait voté contre la décision, soit qu’il se soit abs-

tenu, soit encore qu’il ait été absent (art. 75 CC par renvoi de l’art. 712m

al. 2 CC; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 136 ad art. 712m CC; Steinauer, op.

cit., n. 1321).

5.4 Dans le cas particulier, X. s’est opposé à la modification du

RMU. A., agissant tant pour lui-même que pour dame B. et d’autres

copropriétaires, s’est, semble-t-il, abstenu de voter et n’a dès lors

pas adhéré à la décision. Les demandeurs, copropriétaires par

étages, ont ensuite correctement ouvert action contre la commu-

nauté des copropriétaires, et ont donc qualité pour agir, partant

pour appeler du jugement.

6.1 Comme premier argument, les appelants affirment que la réu-

nion en mains d’un seul et même propriétaire de l’ensemble des mil-

lièmes d’une unité d’étages ne met pas fin à la multipropriété. Ils pré-

tendent dès lors que l’art. 16bis RMU violerait le droit de propriété

des autres multipropriétaires, notamment quant à la jouissance des

périodes roses.

160

RVJ/ZWR 2008

---

RVJ/ZWR 2008

161

Les recourants ne se prévalent cependant à l’appui de leur thèse

d’aucune disposition légale. Or, la multipropriété ou propriété en time-

sharing n’existe pas en tant que telle du point de vue légal, en vertu du

principe du numerus clausus des droits réels. Du point de vue juri-

dique, il s’agit d’une simple copropriété au sein d’une PPE (Schlach,

Time-sharing an Ferienmobilien, Zurich 1990, p. 119; Kohli, L’immeuble

en temps partagé, Tolochenaz 1990, p. 79, 85). Or, en matière de copro-

priété ordinaire, la réunion en mains d’un seul copropriétaire de toutes

les parts met fin de plein droit à la copropriété [Steinauer, op. cit., p.

326, no 1176; Schlach, op. cit., p. 117; Wermelinger, L’utilisation de

l’unité d’étages dans un immeuble en propriété par étages, Fribourg

1992 (ci-après: Wermelinger II), p. 181].

Chaque unité de PPE constitue un immeuble au sens de la loi (art.

655 al. 2 ch. 4 CC) immatriculée en tant que tel au registre foncier (art.

10a al. 2 ORF). On ne voit dès lors pas sur quelles bases un multipro-

priétaire d’une autre unité d’étages pourrait faire valoir des droits sur

l’appartement constitutif d’une unité d’étages détenue par un seul et

même propriétaire. Dans la mesure où une disposition réglementaire

devrait être interprétée comme instituant un droit réel d’un multipro-

priétaire sur une autre unité d’étages, en lui conférant un droit de jouis-

sance, elle serait nulle ex lege en tant qu’elle violerait la structure

même de la propriété par étages (Wermelinger I, n. 210 ss ad art. 712m

CC; Steinauer, op. cit., p. 367, n° 1319 ss).

6.2 En revanche, les multipropriétaires sont libres d’aménager de

façon contractuelle des droits et obligations réciproques. En effet, le

champ d’activité de la communauté des copropriétaires, respective-

ment des copropriétaires d’étages, est limité à la jouissance, l’utilisa-

tion et l’administration de la chose (Schlach, op. cit., p. 91). Pour toute

autre question, les copropriétaires ne peuvent agir qu’en vertu du droit

des sociétés. A défaut d’accord contraire, ils forment alors une société

simple (art. 530 al. 2 CO) et leurs droits et obligations sont de nature

obligationnelle (Schlach, op. cit., p. 92). Tel est typiquement le cas en

matière de multipropriété. Ce type d’organisation nécessite en effet

pratiquement toujours des services (service de location et d’échange

de semaines, prestations hôtelières, etc.; Schlach, op. cit., p. 24 ss),

pour la gestion desquels les copropriétaires sont soumis aux règles de

la société simple (Schlach, op. cit., p. 95-96).

En l’espèce, les multipropriétaires ont uni leurs efforts pour met-

tre en place un système de gestion des semaines et pour assurer des

prestations hôtelières. Leurs apports consistent en la mise à disposi-

---

tion des semaines roses et en le versement de contributions dues lors

de séjours durant les semaines roses. Les revenus servent à l’intérêt

commun, puisqu’ils financent les prestations hôtelières et la gestion du

service de réservation. Les multipropriétaires de la résidence Y. for-

ment ainsi une société simple.

En principe, les décisions de la société sont prises du consente-

ment de tous les associés (art. 534 al. 1 CO). Ceux-ci sont cependant

libres de prévoir d’autres règles (art. 523 al. 2 CO; ATF 103 Ib 76; 90 II

333; Handschin, Commentaire bâlois, Art. 530-1186 OR, 2e éd., Bâle

2002, n. 5 ad art. 534 CO; Meier-Hayoz/Forstmoser, Schweizerisches

Gesellschaftsrecht, 9e éd., Berne 2004, p. 293 ss; Sieger, Schweizeri-

sches Privatrecht, Die Personengesellschaften, t. VIII/1, Bâle 1976, p.

395-396; Siegwart, commentaire zurichois, Die Personengesellschaften,

Zurich 1938, n. 9 ad art. 534 CO; Becker, Die einzelnen Vertragsverhäl-

nisse, Berne 1934, n. 8 ad art. 534 CO). En principe, la sortie d’un asso-

cié entraîne la dissolution de la société (art. 545 al. 1 ch. 2 et 6 CO). Tou-

tefois, il peut être dérogé à cette règle dans le contrat de société sim-

ple (ATF 116 II 49; Meier-Hayoz/Forstmoser, op. cit., p. 303 ss).

En l’espèce, les règles régissant la société simple sont incluses

dans le RMU (cf. notamment art. 18, 19, 25-27). L’art. 2 RMU, imposant

la majorité des 2/3 des millièmes présents ou représentés pour autant

qu’au minimum 50% de tous les millièmes soient présents ou représen-

tés pour toute modification du règlement, s’applique également pour

la modification du contrat de société simple. Le 26 mars 2002, C. SA,

membre de la société simple, représentant à elle seule 787,4608 des mil-

lièmes de la résidence Y., a décidé d’instaurer dans le règlement un

droit de sortie pour tout associé détenant seul la totalité des millièmes

d’une unité de PPE. Cette décision prise en conformité du contrat de

société simple est valable. En définitive, le propriétaire sortant déte-

nant seul la totalité des millièmes d’une unité de PPE peut jouir à l’an-

née de son appartement.

7. Les recourants prétendent que la décision du 26 mars 2002

nécessitait l’accord unanime de l’ensemble des copropriétaires.

7.1 En vertu de l’art. 712p CC, l’assemblée des copropriétaires peut

délibérer valablement si la moitié de tous les copropriétaires, mais au

moins deux, représentant en outre au moins la moitié de la valeur des

parts, sont présents ou représentés (al. 1). Si l’assemblée n’atteint pas

le quorum, une seconde assemblée est convoquée, qui peut se tenir au

plus tôt dix jours après la première (al. 2). La nouvelle assemblée peut

162

RVJ/ZWR 2008

---

RVJ/ZWR 2008

163

délibérer valablement si le tiers de tous les copropriétaires, mais deux

au moins, sont présents ou représentés (al. 3). Cette règle constitue un

seuil minimal, en ce sens que le règlement peut prévoir un quorum plus

élevé, mais pas moindre (Kohli, op. cit., p. 105; Wermelinger I, p. 620, n.

8-9 ad art. 712p CC).

Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires en commun d’un

étage, elles n’ont qu’une voix et l’expriment par un représentant (art.

712o al. 1 CC).

A défaut de dispositions contraires, les décisions se prennent à la

majorité simple, en vertu de l’art. 67 al. 2 CC, auquel renvoie l’art. 712m

al. 2 CC (Wermelinger I, p. 546, no 165). Certaines décisions requièrent,

en vertu de la loi, la double majorité des propriétaires d’étages et des

quote-parts. Il s’agit des actes d’administration plus importants (art.

647b al. 1 CC), des travaux de construction utiles (art. 647d al. 1 CC), des

travaux de construction somptuaires décidés malgré l’opposition d’un

propriétaire d’étages (art. 647e al 2 CC), ainsi que de l’adoption ou de la

modification du règlement d’administration et d’utilisation (art. 712g al.

3 CC) (Wermelinger I, p. 547, no 168). Cette dernière disposition est de

nature semi-impérative, dans le sens qu’il est possible de faciliter le

changement du règlement mais pas de l’aggraver (Wermelinger I, n. 40,

126, 145 ad art. 712g; Bösch, Commentaire bâlois, Zivilgesetzbuch II, Art.

457-977 ZBG, 2e éd., Bâle 2003, n. 11 ad art. 712g CC; Müller, Zur Gemein-

schaft der Stockwerkeigentümer, Berne 1973, p. 100).

Il existe enfin des décisions qui, au sein d’une communauté, ne

peuvent être adoptées que si elles emportent l’adhésion de tous ses

membres. Il s’agit des travaux de construction somptuaires (art. 647e

al. 1 CC), des actes de disposition sur l’immeuble de base ou la modifi-

cation de l’affectation de la propriété par étages (art. 648 al. 2 CC), de

la constitution d’un droit de préemption conventionnel (art. 712c al. 1

CC), de la constitution d’un droit d’opposition (art. 712c al. 2 CC), de

l’adoption de l’acte constitutif de la propriété par étages (art. 712d al.

2 ch. 1 CC), de la convention de dissolution de la propriété par étages

(art. 712d al. 2 CC), de la modification des règles de la copropriété s’ap-

pliquant à la compétence pour procéder à des actes d’administration

et à des travaux de construction (art. 712g al. 2 CC; Wermelinger I, p.

547-548).

En vertu de l’art. 2 RMU, la majorité des 2/3 des millièmes présents

ou représentés pour autant qu’au minimum le 50% de tous les mil-

lièmes soit présent ou représenté est requis pour modifier le règle-

ment. Tout changement du règlement concernant les compétences de

l’administrateur doit être voté à la majorité des 2/3 des millièmes

---

appartenant à l’ensemble des copropriétaires. Au surplus, les disposi-

tions de la loi ou du règlement exigeant une autre majorité sont réser-

vées. Pour le droit de vote, le règlement prévoit que chaque coproprié-

taire dispose aux assemblées d’autant de voix qu’il possède de mil-

lièmes de copropriété.

7.2 Les demandeurs invoquent une violation de l’art. 648 al. 2 CC.

Au terme de cette disposition, le concours de tous est nécessaire

pour les aliénations, constitutions de droits réels ou changement dans

la destination de la chose, à moins qu’ils n’aient unanimement établi

d’autres règles à cet égard. En matière de PPE, l’unanimité est exigée

non seulement pour le changement d’affectation de l’immeuble en pro-

priété par étages que de certaines parts d’étages (Wermelinger I, p. 221,

no 34; ATF 111 II 330). Il est en effet important que l’acquéreur d’une

part d’étages, qui entend en faire un usage admis par le règlement et la

loi, soit certain qu’il ne puisse être privé de cette possibilité contre sa

volonté. La destination d’une PPE est un des facteurs déterminants

pour décider de l’acquisition éventuelle d’une part d’étages. C’est

aussi un élément qui permet d’évaluer les prérogatives appartenant

aux titulaires sur les parties communes ou exclusives de la PPE. Enfin,

la destination d’une PPE permet d’apprécier le contexte dans lequel

celle-ci se situe (par exemple, un grand bâtiment situé au centre d’une

ville ne donne pas lieu aux même rapports entre les propriétaires

d’étages qu’une maison familiale se trouvant en campagne et compre-

nant deux parts d’étages; Wermelinger II, p. 124).

Les restrictions d’affectation contenues dans le règlement ne doi-

vent cependant pas limiter à l’excès le droit de propriété du coproprié-

taire (art. 730 al. 1 CC par analogie). Celui-ci est dès lors en droit d’uti-

liser son unité contrairement au règlement mais sans mettre en danger

la destination de l’immeuble, sans porter atteinte ni à l’utilisation uni-

forme des parties communes ni à celle des unités d’étages. En pareil

cas, il faut autoriser le propriétaire à donner à sa part une affectation

nouvelle mais dont les effets (en ce qui touche notamment les immis-

sions) sont similaires à ceux de l’affectation antérieure (ATF 111 II 330).

7.3 En l’espèce, le RMU, qui sert à la fois de règlement de PPE (art.

712g CC) et de copropriété (art. 647 CC) et régit en outre la société

simple, n’arrête pas explicitement l’affectation de l’immeuble et des

parts de PPE. Il ressort cependant de l’acte constitutif que les parties

privatives de la PPE sont constituées d’appartements. Elles sont dès

lors affectées au logement. De ce point de vue, l’art. 16bis RMU ne

164

RVJ/ZWR 2008

---

RVJ/ZWR 2008

165

modifie pas l’affectation des unités. Le fait qu’une unité soit en main

d’un seul et même propriétaire ne l’autorise pas à en faire un autre

usage, par exemple commercial ou industriel, susceptible d’occasion-

ner plus de nuisances.

Si, notamment, par la disposition des appartements, leurs aména-

gements, les services proposés, les unités de PPE favorisent manifes-

tement les séjours consécutifs de courte durée de différents occu-

pants, le règlement n’interdit, ni n’entrave la jouissance à l’année par

un seul et même propriétaire. En particulier, il n’institue pas un droit

d’opposition au sens de l’art. 712c CC.

Le RMU instaure le système du time-sharing. Le time-sharing est

une organisation entre propriétaires collectifs d’une part d’étages qui

accorde à chacun d’entre eux une utilisation exclusive de l’unité pen-

dant un certain laps de temps (Wermelinger II, p. 169). Selon Wermelin-

ger, l’institution ou la suppression du time-sharing constitue un chan-

gement d’affectation de l’unité d’étages émanant des propriétaires col-

lectifs de celle-ci, soumise à l’art. 648 al. 2 CC (Wermelinger II, p. 174-

175). Ce n’est donc qu’au sein des communautés de copropriétaires de

chaque unité d’étages que l’art. 648 al. 2 CC s’applique. L’abandon du

système du time-sharing n’a en effet d’incidence que pour les copro-

priétaires d’une même unité d’étages. Ceux-ci ne pourront plus préten-

dre à la jouissance exclusive d’une ou plusieurs semaines de vacances,

qui constitue la motivation première de l’achat d’une part de multipro-

priété. A l’inverse, un copropriétaire d’une autre unité d’étages ne sera

pas affecté dans ses droits de propriétaire par l’abandon de la gestion

en time-sharing d’un appartement sur lequel il n’a pas de droit réel. Il

n’a ainsi pas à prendre part à une telle décision. Dès lors qu’un seul pro-

priétaire détient l’ensemble des millièmes d’une PPE, la copropriété

s’éteint. L’art. 648 al. 2 CC ne s’applique pas et il peut librement déci-

der de sortir de la multipropriété.

Du moment que les 25 parts de copropriété d’une même unité sont

réunies dans les mains d’une seule et même personne, la distinction

entre périodes dites blanches ou rouges et roses n’a plus de raison

d’être. Celle-ci dispose seule du droit de jouissance sur l’appartement

durant toute l’année. Elle est dès lors libre de l’occuper elle-même ou

de le louer à des tiers. L’art. 16bis RMU ne viole dès lors pas non plus

les art. 4 et 24 let. l RMU qui opèrent une distinction entre l’affectation

des périodes blanches ou rouges, durant lesquelles chaque coproprié-

taire a un droit de jouissance exclusif, et les périodes roses, durant les-

quelles ils peuvent exercer leur droit de jouissance de façon collective,

ou, à défaut, l’appartement est offert en location à des tiers.

---

L’introduction de l’art. 16bis RMU n’entraînant pas un change-

ment d’affectation des unités de PPE, l’art. 648 al. 2 CC n’est pas appli-

cable. En revanche, en tant que la décision du 26 mars 2002 tend à

modifier le règlement en y ajoutant une disposition supplémentaire,

elle nécessitait la majorité des 2/3 des millièmes présents ou représen-

tés constituant eux-mêmes au minimum le 50% de tous les millièmes.

En l’espèce, selon le procès-verbal, C. SA (représentant ce jour-là

787,4608 millièmes, sur un total de 920 millièmes), a accepté la modi-

fication du règlement, alors que Me D., représentant E. P. et X., agis-

sant tant pour lui-même que pour F., G., H., I., J., K., L., M., N., O., P., Q.,

R., S., T., U., V., et W., s’y sont opposés. La majorité des 2/3 des parts

de PPE présentes ou représentées était dès lors manifestement

acquise à la modification.

8.1 Les recourants se plaignent ensuite que l’art. 16bis RMU porte

atteinte aux intérêts des multipropriétaires. Le juge n’a cependant pas

à apprécier l’opportunité d’une décision. Il ne suffit en effet pas qu’une

décision de la communauté porte préjudice à certains propriétaires

pour qu’elle puisse à leur demande être annulée. Une fois de plus, les

recourants n’invoquent à l’appui de leur action la violation d’aucune

disposition légale ou règlementaire.

8.2 Aux termes de l’art. 712h CC, les copropriétaires contribuent

aux charges communes et aux frais de l’administration commune pro-

portionnellement à la valeur de leurs parts (al. 1). Constituent en par-

ticulier de tels charges et frais ceux énoncés à l’art. 712 h al. 2 CC. Si

certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne

servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est

tenu compte dans la répartition des frais (al. 3).

Cette disposition concerne les dépenses liées aux parties com-

munes de l’immeuble et à leur administration (Wermelinger I, p. 543, n°

151ss ad art. 712m CC).

En vertu de l’art. 649 CC, les frais d’administration, impôts et

autres charges résultant de la copropriété ou grevant la chose com-

mune sont supportés, sauf disposition contraire, par tous les proprié-

taires en raison de leurs parts (al. 1). Si l’un des copropriétaires paie

au-delà de sa part, il a recours contre les autres dans la même propor-

tion (al. 2).

8.3 Comme on l’a vu, les multipropriétaires n’ont aucun droit légal

direct sur les revenus locatifs d’une unité d’étages dont ils ne sont pas

166

RVJ/ZWR 2008

---

RVJ/ZWR 2008

167

propriétaires. Reste à déterminer s’ils peuvent exiger qu’un proprié-

taire de l’ensemble des millièmes d’une unité d’étages contribue aux

frais par le versement de contributions ou d’un pourcentage des reve-

nus locatifs qu’il retire de son appartement.

Les frais de service hôtelier et de gestion des semaines ne consti-

tuent pas des charges communes ou des frais d’administration com-

mune au sens de l’art. 712h CC. Ils ne se rapportent pas à la gestion et

l’entretien de l’immeuble de base constitué en PPE mais principale-

ment à l’utilisation des parties privatives. Preuve en est que le proprié-

taire de l’appartement du concierge, qui ne bénéficie pas du service

hôtelier, est également dispensé de participer financièrement aux frais

d’exploitation de la multipropriété. Au surplus, même si cette disposi-

tion était applicable, l’art. 16bis RMU, en tant qu’elle dispense le pro-

priétaire ne recourant pas au service hôtelier et à la gérance de parti-

ciper à ces frais, serait conforme à l’art. 712h al. 3 CC.

Les frais de service hôtelier et de gestion de la multipropriété ne

tombent pas non plus sous le coup de l’art. 649 CC. Ces frais ne sont

pas directement en relation avec l’unité d’étages en tant que telle,

comme c’est le cas des frais d’entretien, de réparation, des impôts fon-

ciers ou autre taxe. Ils sont liés à l’utilisation des logements (frais de

nettoyage, frais de blanchissage, frais de téléphone et de télévision) et

à la rentabilisation des appartements (frais de gérance). Ils incombent

ainsi non pas à la communauté des copropriétaires mais à la société

simple. Quant aux frais d’entretien et de remise en état de chaque

appartement et de son mobilier, ainsi que les charges et redevances fis-

cales, ils incombent en vertu de l’art. 649 CC aux communautés des

copropriétaires des unités d’étages concernées. Dès lors que la réu-

nion en main d’un seul et même propriétaire de tous les millièmes

d’une unité d’étages met fin ex lege à la copropriété, le propriétaire ne

saurait être tenu de participer aux frais de copropriété d’une autre

unité d’étages, qui constitue un immeuble indépendant (art. 655 al. 2

ch. 4 CC).

8.4 L’art. 16bis RMU ne constitue pas non plus une disposition léo-

nine, frappée de nullité (art. 19-20 CO ; arrêt 4C.227/2002 du 24 janvier

2003; ATF 102 Ia 406). En effet, dès lors qu’un propriétaire renonce à

certaines prestations, il ne paraît pas inéquitable qu’il ne participe pas

non plus à leur financement. D’un autre côté, la sortie de propriétaires

d’unités d’étages de la multipropriété n’entraînera pas une augmenta-

tion excessive des charges pour les multipropriétaires. Comme l’a

relevé l’expert, la proportion des frais variables (blanchisserie, télé-

---

phone, etc.) par propriétaire devrait logiquement demeurer constante.

L’augmentation de la charge des frais fixes (salaire gérant, fourniture

de bureau, compte publicité, promotion et commission) par personne

serait quant à elle compensée par le fait que les revenus, dans la situa-

tion actuelle, seraient partagés entre un nombre plus restreint de mul-

tipropriétaires. Ainsi, partant de l’hypothèse que C. SA ne participe

plus aux revenus et charges de la multipropriété pour les unités dont

elle est seule propriétaire, l’expert a estimé que les revenus par mil-

lièmes (148 fr. 10) seraient supérieurs aux charges (132 fr. 30).

9. Dans un dernier argument, les recourants prétendent que la sup-

pression de tout ou partie de la multipropriété viole la loi fédérale sur

l’acquisition d’immeuble par des personnes domiciliées à l’étranger. Ils

ne précisent cependant pas à quelle disposition précise l’art. 16bis

RMU contreviendrait.

9.1 Il est constant que l’acquisition d’une part de multipropriété

par une personne domiciliée à l’étranger est soumise à l’art. 4 al. 1 let.

a LFAIE (Wermelinger II, p. 172).

Aux termes de l’art. 9 LFAIE, les cantons peuvent disposer, par la

voie législative, que l’autorisation peut être accordée, dans les limites

de leur contingent, à une personne physique qui acquiert un immeuble

en tant que logement de vacances ou appartement dans un apparthô-

tel (al. 2). Les cantons déterminent les lieux où l’acquisition de loge-

ments de vacances ou d’appartements dans des apparthôtels par des

personnes à l’étranger est nécessaire au développement du tourisme

(al. 3). L’autorisation n’est pas imputée sur le contingent lorsque l’alié-

nateur a déjà été mis au bénéfice d’une autorisation d’acquérir le loge-

ment de vacances ou l’appartement dans un apparthôtel; en cas d’ac-

quisition d’une part de copropriété d’un logement de vacances ou d’un

appartement dans un apparthôtel, lorsque l’acquisition d’une autre

part de copropriété du même logement ou appartement dans un appar-

thôtel a déjà été imputée sur le contingent (al. 4 let. a et c).

L’autorisation peut être assortie de conditions ou de charges des-

tinées à assurer que l’immeuble sera affecté au but dont se prévaut l’ac-

quéreur. Les conditions ou charges devront être inscrites au registre

foncier (art. 14 LFAIE). Selon l’art. 11 al. 2 let. a et f OAIE, en règle géné-

rale, les autorisations doivent au moins être assorties des charges sui-

vantes (art. 14 LFAIE) qui seront mentionnées au registre foncier: obli-

gation d’affecter de manière durable l’immeuble au but pour lequel

l’acquisition a été autorisée et de requérir le consentement de l’auto-

168

RVJ/ZWR 2008

---

RVJ/ZWR 2008

169

rité de première instance pour toute modification de l’affectation (let.

a); dans le cas de logements de vacances, interdiction de les louer à

l’année (let. f).

En l’espèce, C. SA a son siège social en Valais et son actionnaire

majoritaire est domicilié en Suisse (art. 6 LFAIE). Elle n’est pas assujet-

tie à l’autorisation. Elle peut dès lors librement décider de sortir de la

multipropriété et de louer à l’année les appartements dont elle est

seule propriétaire.

9.2 L’art. 10 LFAIE définit ainsi l’apparthôtel: est réputé apparthô-

tel l’hôtel nouveau ou à rénover soumis au régime de la propriété par

étages et appartenant à l’hôtelier, à des personnes à l’étranger et, le cas

échéant, à des tiers, lorsque les conditions suivantes sont réunies:

a. Les installations nécessaires à l’exploitation hôtelière et les

appartements appartiennent à l’hôtelier à raison de 51 pour cent au

moins de l’ensemble;

b. L’exploitation durable de 65 pour cent au moins des quote-parts

afférentes aux logements y compris ceux qui appartiennent à l’hôtelier,

est assurée en la forme hôtelière;

c. L’offre de prestations, la construction et l’exploitation hôtelières

appropriées ainsi que la rentabilité probable de l’hôtel sont confirmées

par un rapport d’expertise de la Société suisse de crédit hôtelier.

Au terme de l’art. 11 al. 2 let. g OAIE, en règle générale, les auto-

risations doivent au moins être assorties des charges suivantes

(art. 14 LFAIE) qui seront mentionnées au registre foncier: dans le cas

d’apparthôtels, obligation de mettre les appartements à la disposition

de l’hôtelier pour qu’il en assure l’exploitation en la forme hôtelière

conformément à l’acte de constitution de la propriété par étages et au

règlement d’administration et d’utilisation (art. 7); selon l’art. 7 al. 2

OAIE, l’exploitation durable en la forme hôtelière (art. 10 let. b LFAIE)

est assurée si l’acte de constitution de la propriété par étages et le

règlement d’administration et d’utilisation (art. 712d ss CC) obligent

les copropriétaires à mettre leur logement à la disposition de l’hôtelier;

les autorisations doivent être assorties des charges prévues à cet effet

(art. 11 al. 2 let. g).

En l’espèce, la résidence Y. n’est pas affectée à l’exploitation d’un

apparthôtel. Les unités d’étages sont constituées de véritables appar-

tements dotés de cuisines. Contrairement à l’apparthôtel, les apparte-

ments sont destinés en premier lieu aux propriétaires eux-mêmes, les

locations à des tiers ne servant qu’à rentabiliser l’immeuble durant les

---

saisons mortes. La résidence Y. n’est pas non plus gérée par un hôte-

lier propriétaire de la majorité des parts de PPE (sur la distinction entre

le time-sharing et l’apparthôtel: Wermelinger II, p. 171; Kohli, op. cit., p.

46). Le propriétaire qui détient seul la totalité des millièmes d’une unité

d’étages peut dès lors librement renoncer à mettre ses périodes roses

à disposition de la multipropriété.

9.3 Au surplus, on relèvera que l’autorisation de principe délivrée

le 24 février 1978 ne spécifie pas que l’immeuble est soumis au régime

de la multipropriété ni ne prévoit des charges ou conditions particu-

lières. Rien n’indique dès lors que la volonté des promoteurs de ven-

dre l’immeuble par parts de multipropriété ait influé la décision du 24

février 1978.

En définitive, le recours interjeté par les demandeurs doit donc

être rejeté.

170

RVJ/ZWR 2008