ATC (IIe Cour civile) du 24 juin 2005, Communauté des propriétaires d’éta-
ges X. c. époux Y.
Propriété par étages; immissions négatives; droit à l’ensoleillement, la lumière
et la vue.
– Notion de qualité pour agir (légitimation active) de la communauté des copro-
priétaires d’étages (art. 712l al. 2 CC; consid. 2a).
– En l’espèce, qualité pour agir admise pour intenter une action négatoire, s’agis-
sant de l’ombre excessive provenant d’arbres au préjudice d’une partie com-
mune atteinte par ce trouble (consid. 2b).
– Notion d’immissions négatives; application de l’art. 684 CC dans des situations
concrètes d’immissions négatives liées à la présence de plantations ou de cons-
tructions (art. 679 CC; consid. 3a).
– Nature des actions découlant de l’art. 679 CC (consid. 3b).
– En l’espèce, les immissions négatives, provoquées par les trois arbres privant
partiellement le fonds voisin d’ensoleillement, de lumière et de vue, sont exces-
sives (consid. 3c).
153
TCVS C1 03 209
Stockwerkeigentum; negative Immissionen; Recht auf Sonnenschein, Licht
und Aussicht.
– Begriff der Handlungsfähigkeit (Aktivlegitimation) der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft (Art. 712l Abs. 2 ZGB; E. 2a).
– Vorliegend Handlungsfähigkeit bejaht für die Erhebung einer negatorischen
Klage betreffend übermässigen Schattenwurf von Bäumen zum Nachteil von
gemeinschaftlichen Teilen (E. 2b).
– Begriff der negativen Immissionen; Anwendung von Art. 684 ZGB bei negativen
Immissionen, die von Pflanzen oder Bauten herrühren (Art 679 ZGB; E. 3a).
– Natur der Klagen nach Art. 679 ZGB (E. 3b).
– Im konkreten Fall übermässige negative Immissionen verursacht durch drei
Bäume, die dem Nachbargrundstück teilweise Sonnenschein, Licht und Aussicht
entziehen (E. 3c).
Faits (résumé)
Dans un lotissement soumis au régime de la copropriété par
étages, les cinq PPE disposent chacune d’un droit exclusif sur l’un des
chalets n° 2 à n° 6. Partie commune, la place n° 1 s’étend sur tout le
reste de la parcelle de base. Les copropriétaires disposent chacun
d’un droit de jouissance exclusif sur une portion de la partie com-
mune. Selon le règlement, chaque propriétaire a l’obligation d’entre-
tenir la portion de terrain dont il a l’usage. En 1981, cinq sapins ont été
plantés en limite de la surface de jouissance des chalets n° 3 et 4. En
plus de 23 ans, les arbres litigieux ont grandi et ont atteint une hau-
teur entre 5 et 8 mètres, gênant les copropriétaires du chalet n° 3. Les
sapins empêchent la vue et l’arrivée du soleil, surtout en hiver. La
question de la coupe ou de l’élagage des sapins a été discutée à plu-
sieurs reprises lors des assemblées générales des copropriétaires de
la PPE. Finalement, il a notamment été décidé que les arbres situés
entre les chalet n° 3 et 4 seraient coupés, car ils prenaient le soleil et
la vue. Les copropriétaires ainsi ont décidé la coupe des arbres à une
hauteur de 3 mètres.
Les trois arbres au nord-ouest du chalet des époux Y. (Picea abies
de 7 m 25, Picea omorika de 8,25 m et Pinus sylvestris de 5 m) se trou-
vent à 14 m du chalet B. et le privent de la vue en direction du sud-
ouest. De surcroît, ces arbres provoquent une perte de lumière et
d’ensoleillement, en particulier en hiver. La disparition de ces trois
arbres permettrait de diminuer l’ombre portée en hiver, d’augmenter
la luminosité en hiver et d’accroître le champ de vision toute l’année.
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Les trois arbres litigieux, qui n’ont pas encore atteint leur âge adulte,
vont encore grandir, amplifiant ainsi les nuisances au chalet B. (le
Picea abies pouvant croître jusqu’à 30/40m).
Considérants (extraits)
- Les défendeurs contestent la qualité pour agir (légitimation
active) de la communauté des copropriétaires d’étages.
a) Bénéficiant d’une certaine autonomie juridique, la commu-
nauté peut être titulaire de droits et d’obligations, elle peut exercer
ces droits et exécuter ces obligations en son nom. Conformément à
l’art. 712l al. 2 CC, elle peut actionner et être actionnée en justice,
poursuivre ou faire l’objet d’une exécution forcée au lieu de situation
de l’immeuble (ATF 119 II 404; 117 II 40; 103 Ia 31; RVJ 2001, p. 184; RVJ
2000, p. 169; Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, n. 76 ss ad art.
712l CC; Wermelinger-de Gottrau, JDC 2001, p. 99 s.; Schmid, BRT 2001,
p. 40 s; art. 46 al. 4 LP). Ces aptitudes de la communauté découlant de
l’art. 712l al. 2 CC n’existent qu’en relation avec la gestion de l’immeu-
ble. L’entretien, la réparation et la rénovation des parties communes
relèvent de la gestion. Les éventuelles actions en justice destinées à
obtenir la réparation d’un dommage causé aux parties communes
découlent également de la gestion; la communauté a la capacité de les
mener en son nom (F. Vouilloz, Les attributions des organes de la PPE,
in La propriété par étages, Bâle 2003, p. 47). Ainsi, par exemple, la
communauté a la capacité pour agir en justice en vue d’obtenir la
réparation d’un défaut de construction affectant une partie commune
(ATF 109 II 423; 106 II 11; PKG 1991, p. 24, n. 4; Meier-Hayoz/Rey, n. 21,
31 ad art. 712l CC). Pour ce faire, la communauté doit disposer de la
qualité pour agir. Partant, elle doit être titulaire du droit à la garantie
qu’elle entend faire valoir en justice (ATF 114 II 239; 111 II 458; RVJ
1989, p. 277; RVJ 1987, p. 330; Wermelinger, La propriété par étages,
Commentaire des art. 712a à 712t CC, 2002, n. 164, 177 ss ad art.
712l CC). La communauté des copropriétaires d’étages a normalement
le pouvoir d’agir en son nom propre dans les domaines relevant du
règlement d’utilisation des parties communes (Meier-Hayoz/Rey, op.
cit., n. 13 s. ad art. 712 g, n. 91 ad art. 712l; RVJ 2001, p. 188; RVJ 1997,
p. 240), car relevant de son pouvoir de gestion. Elle a ainsi la qualité
pour agir dans les procédures touchant à l’usage et à l’administration
des parties communes de l’immeuble, comme, par exemple, l’action
en revendication et l’action négatoire de l’art. 641 al. 2 CC ou les
155
actions en cessation de trouble ou en prévention de trouble de l’art.
679 CC (Meier-Hayoz/Rey, n. 91 s. ad art. 712l CC; Wermelinger, op. cit.,
n. 187 ad art. 712l CC). En particulier, elle dispose de l’action en ces-
sation de trouble, lorsqu’un propriétaire ou un tiers, auquel un mem-
bre de la communauté a conféré un droit d’utilisation d’une partie
commune, excède son droit. Les propriétaires de l’immeuble ont en
effet une possession médiate sur des parties communes lorsque la
communauté accorde à certains de ses membres un droit exclusif
d’utiliser celles-ci ou un droit d’usage accru de ces parties (RVJ 2001,
p. 188; Vouilloz, op. cit., p. 48). La communauté est directement
responsable pour les frais de procès (ATF 119 II 404).
Les copropriétaires d’étages disposent également de la qualité
pour agir ou pour défendre selon les circonstances (Wermelinger,
op. cit., n. 204 ss ad art. 712l CC). Par exemple, s’agissant du bruit
excessif provenant d’un fonds voisin, la communauté ne peut subir
de dommage propre. En effet, émission de nature immatérielle, le
bruit agit psychiquement et indispose les personnes physiques (ATF
108 Ia 140; Steinauer, Les droits réels, t. II, n. 1918). Une action en ces-
sation de trouble fondée sur l’art. 679 CC émanant de la communauté
n’est dès lors pas admissible dans cette hypothèse (ATF 116 II 58).
S’agissant d’actions tendant à la constitution de droits réels sur l’im-
meuble de base, la communauté n’a pas la qualité pour défendre;
cette qualité appartient à tous les propriétaires d’étages (RVJ 1987, p.
325 ss), en raison de leur droit de propriété sur l’immeuble lui-même.
De même, il y a consorité nécessaire de tous les copropriétaires
d’étages pour demander en justice l’extension des parties commu-
nes; partant, tous doivent être parties au procès ou au moins avoir
déclaré formellement se soumettre par avance à son issue (ATF 112 II
308). En outre, chacun des copropriétaires du fonds atteint par un
trouble peut intenter l’action négatoire même si les autres coproprié-
taires d’étages consentent au trouble (ATF 95 II 402; PKG 1994, p. 19;
Wermelinger, op. cit., n. 211 ad art. 712l CC).
b) En l’espèce, il n’est pas contesté que les propriétaires de la PPE
n° 52660 disposent de la qualité pour agir, s’agissant de l’ombre exces-
sive provenant des arbres sis sur la surface de jouissance du chalet
des défendeurs; ils subissent ainsi un dommage propre sur leur por-
tion de terrain exclusive. En outre, s’agissant d’une partie commune
atteinte par un trouble, sur laquelle il disposent d’une jouissance pro-
pre, les propriétaires de la PPE n° 52660 peuvent intenter l’action
négatoire même si les autres copropriétaires d’étages, tels les défen-
156
deurs propriétaires de la PPE n° 52661, consentent au trouble. S’agis-
sant d’une action découlant des art. 679 et 684 CC, la qualité pour agir
appartient aux voisins propriétaires (possesseurs immédiats ou non),
comme en l’espèce.
De son côté, la communauté demanderesse peut actionner les
défendeurs dans la mesure où elle est touchée dans la gestion de
l’immeuble. Contrairement à l’opinion des défendeurs, les actions
en justice destinées, comme en l’espèce, à obtenir la réparation
d’un dommage causé à une partie commune, découlent de la ges-
tion. Partant, la communauté demanderesse a la capacité de les
mener en son nom. A l’instar d’une communauté disposant de la
capacité pour agir afin d’obtenir la réparation d’un défaut affectant
une partie commune, la communauté demanderesse dispose du
pouvoir d’agir en son nom propre dans un domaine relevant,
comme en l’espèce, du règlement d’utilisation des parties commu-
nes. En effet, conformément à l’art. 29 du règlement, mentionné au
registre foncier, chaque propriétaire a l’obligation d’entretenir en
parfait état la portion de terrain dont il a l’usage. A défaut, cet entre-
tien sera effectué aux frais du copropriétaire défaillant. Cet entre-
tien relève ainsi du pouvoir de gestion de la communauté, fondant
également la qualité pour agir de la communauté demanderesse. De
surcroît, conformément à la doctrine précitée, la communauté
dispose de la qualité pour agir dans les procédures touchant à
l’usage et à l’administration des parties communes de l’immeuble,
telles l’action négatoire de l’art. 641 al. 2 CC ou les actions en cessation
de trouble ou en prévention de trouble de l’art. 679 CC, comme en
l’espèce, lorsque des propriétaires d’étages - les défendeurs ou leurs
ayants cause - excèdent leur droit. A cet égard, tous les propriétaires
de l’immeuble ont une possession médiate sur la partie commune,
puisque la communauté a accordé à certains de ses membres - dont les
défendeurs - un droit exclusif d’utiliser celle-ci. Enfin, contrairement
au bruit qui agit psychiquement et indispose les personnes phy-
siques, l’ombre et la perte de vue ont une répercussion directe sur la
luminosité et la chaleur de la PPE lésée, et sur la végétation de la
portion de partie commune atteinte. Elles entraînent une perte de
valeur quantifiable, comme en l’espèce.
En séance du 31 mars 2001, lors de laquelle tous les coproprié-
taires étaient présents ou représentés, la communauté demande-
resse a décidé d’ouvrir action contre les défendeurs. La majorité
simple des propriétaires d’étages présents a suffi pour prendre une
décision valable (art. 67 al. 2 CC; Vouilloz, op. cit., p. 86, 91 et les
157
références). De plus, aucune action en annulation de cette décision
de l’assemblée n’a été intentée (art. 712m al. 2 et 75 CC). Dans ces
conditions, la qualité pour agir ne peut être déniée à la communauté
des propriétaires d’étages.
- Selon les demandeurs, le refus des défendeurs d’étêter les arbres
litigieux porte atteinte à leur droit de voisins. Au débat final, ils exigent
que leur hauteur ne dépasse pas 1 m 50, subsidiairement 3 mètres, afin
qu’ils ne fassent abusivement de l’ombre et leur empêchent la vue.
a) Sont des immissions, au sens de l’art. 684 CC, les conséquences
indirectes que l’exercice de la propriété sur un fonds peut avoir sur les
fonds voisins. L’art. 684 CC vise ainsi les répercussions hors des limi-
tes du fonds de l’exploitation de celui-ci (fumées ou odeurs dégagées
par une usine, bruit provenant d’un dancing, etc.; ATF 117 Ib 15). Par
fonds voisins, il faut entendre non seulement les fonds contigus, mais
tous ceux, mêmes lointains, qui sont affectés par l’immission. L’art. 684
CC s’applique aussi dans les relations entre propriétaires d’étages (RVJ
1996 p. 245; AFF 106 II 319; RVJ 1972 p. 12; Honsell/Rey, Basler Kom-
mentar, n. 17 ad art. 684 CC). On distingue les immissions positives des
immissions négatives. Les premières font parvenir sur le fonds voisin
un élément matériel ou immatériel tel que la poussière ou le bruit. Les
secondes privent le fonds voisin d’un élément dont il bénéficiait
auparavant, par exemple d’ensoleillement, de lumière ou de vue
(ATF 114 II 235; 91 II 100; 83 II 375; Steinauer, op. cit., n. 1809, et les réf.;
Honsell/Rey, n. 31 ad art. 684 CC). Jusqu’à l’ATF 126 III 452, la jurispru-
dence considérait que la privation du soleil, de lumière ou de vue qui
peut résulter de la seule présence sur le fonds voisin d’une construc-
tion ou de plantations ne constituait pas une immission négative visée
par l’art. 684 CC. Jusqu’alors, de tels cas devaient être régis exclusive-
ment par les règles (de droit cantonal) sur les distances à respecter
pour construire ou pour planter (art. 686 et 688 CC). Avec l’ATF 126 III
452, le Tribunal fédéral a admis l’application de l’art. 684 CC dans des
situations concrètes d’immissions négatives liées à la présence de
plantations ou de constructions (Steinauer, op. cit., n. 1811 ss). Plu-
sieurs arrêts cantonaux ont également tranché en faveur de l’applica-
tion de l’art. 684 CC aux immissions négatives résultant de plantations
ou de constructions (RVJ 2003 p. 270; RSJB 1986 p. 451; RSJ 1990 p. 198;
SJ 1998 p. 151; RNRF 1999 p. 153; ZR 1999 p. 65; ZR 2001 p. 54).
S’agissant d’immissions négatives résultant de la seule présence
sur le fonds voisin de constructions ou de plantations, l’art. 684 CC
158
ne peut jouer qu’un rôle subsidiaire. En effet, les art. 686 et 688 CC
instituent une réserve au sens propre en faveur du droit cantonal et
laissent à celui-ci la possibilité de fixer les distances à respecter, eu
égard aux voisins, pour construire ou pour planter. Les règles en la
matière sont donc, pour l’essentiel, prévues par le droit cantonal.
L’art. 684 CC garantit toutefois pour l’ensemble du territoire national
une protection minimale, qui peut être invoquée même si le droit can-
tonal est respecté (ATF 126 III 454; RVJ 2003 p. 272). Les immissions
ne sont prohibées par l’art. 684 CC que si elles sont excessives. On en
jugera d’après des critères objectifs, en se mettant à la place d’un
homme raisonnable et moyennement sensible et en prenant en consi-
dération l’ensemble des circonstances du cas concret pour mesurer
les intérêts en présence (cf. art. 4 CC; ATF 126 III 227). Le moment
déterminant pour apprécier s’il y a excès est celui de l’introduction
de la demande; un propriétaire ne peut donc pas justifier une immis-
sion en invoquant le fait qu’initialement elle n’était pas excessive
(ATF 88 II 14). S’agissant de son caractère excessif, l’immission doit
avoir un effet dommageable et excéder les limites de la tolérance que
se doivent les voisins eu égard à l’usage local, à la situation et à la
nature des immeubles. De simples effets incommodants pour les voi-
sins suffisent (Steinauer,op. cit., n. 1813 et les réf.). S’agissant de la
tolérance que se doivent les voisins, il faut d’abord tenir compte de
l’endroit où se trouve l’immeuble, du développement prévisible du
quartier, de la réglementation relative à l’aménagement du territoire,
de la réglementation relative à la protection de l’environnement et à
la protection contre le bruit (Steinauer, op. cit., n. 1814). S’agissant de
l’usage local, le fait que les immissions existaient déjà avant l’arrivée
du voisin ne crée pas à lui seul un droit préférable (ATF 88 II 13;
Honsell/Rey, op. cit., n. 13 ad art. 684 CC).
b) L’art. 679 CC accorde au voisin deux types d’actions. Pour
défendre son droit lui-même, le voisin dispose d’une action en ces-
sation de l’atteinte («remette les choses en l’état ou prenne des
mesures en vue d’écarter le danger») et d’une action en prévention
de l’atteinte (non prévue par le texte de l’art. 679 CC, mais admise
par la jurisprudence); une action en constatation de droit est égale-
ment ouverte. Pour obtenir la réparation du dommage qu’il aurait
subi, le voisin dispose d’une action en réparation du dommage
(«sans préjudice de tous dommages-intérêts»). L’art. 679 CC intro-
duit ainsi une responsabilité du propriétaire d’immeuble pour les
dommages causés à ses voisins à la suite d’une violation des art.
159
684 ss CC. Il s’agit d’une responsabilité objective (ou causale), qui
existe indépendamment d’une faute du propriétaire (Steinauer, op.
cit., n. 1894 et les réf.).
La qualité pour agir appartient au voisin, à savoir le propriétaire
(possesseur immédiat ou non) ou celui qui a la maîtrise effective de
l’immeuble voisin, par l’effet d’un droit réel limité ou d’un droit per-
sonnel. La qualité pour défendre est reconnue non seulement au pro-
priétaire, mais aussi au titulaire d’un droit réel limité qui a l’usage du
fonds ou, comme en l’espèce, au titulaire d’un droit personnel per-
mettant d’utiliser le fonds. S’agissant d’une propriété par étages, les
actions sont dirigées contre le propriétaire d’étage concerné, s’il s’a-
git d’une partie exclusive ou d’une partie privative, comme en
l’espèce, et contre la communauté, s’il s’agit d’une partie commune
non soumise à un usage privatif (Steinauer, op. cit., n. 1905d).
L’admission des actions ouvertes selon l’art. 679 CC nécessite un
excès dans l’utilisation du fonds, une atteinte aux droits du voisin et un
rapport de causalité entre l’excès et l’atteinte. L’excès peut être un
comportement humain (un acte positif ou une omission). Le compor-
tement humain doit être en connexité avec l’exercice du pouvoir de fait
sur le fonds. L’excès doit provenir de l’utilisation d’un fonds et se pro-
duire sur un autre fonds. Si un propriétaire d’étage excède son droit au
détriment d’un autre propriétaire d’étage, le litige doit aussi être tran-
ché selon l’art. 679 CC (ATF 106 II 317; RVJ 1996 p. 249; Steinauer, t. I, n.
1234). En tant qu’action réelle, l’action en cessation de l’atteinte ne se
prescrit pas (ATF 111 II 436; 109 II 420). L’action en prévention de l’at-
teinte tend à faire interdire un comportement qui causerait des immis-
sions excessives sur le fonds voisin (ATF 84 II 85). L’atteinte doit être
hautement vraisemblable (Steinauer, op. cit., n. 1925 et les réf.).
c) En l’espèce, les trois arbres plantés en 1981 au nord-ouest du
chalet des défendeurs (Picea abies de 7 m 50, Picea omorika de 8,25 m
et Pinus sylvestris de 5 m) privent les propriétaires de la PPE n° 52660
de la vue en direction du sud-ouest. De surcroît, ces arbres provo-
quent une perte de lumière et d’ensoleillement, en particulier en hiver.
Ainsi, le Picea abies de 7 m 50 produit le 21 décembre une ombre
d’une longueur de 22 m à 14 h, de 26 m à 15 h et de 45 m à 16 h; l’om-
bre est de 8 m à 14 h et de 17 m à 16 h les 21 mars/septembre. Dans
ces conditions, la disparition de ces trois arbres avec la plantation
d’une haie haute de trois mètres permettrait principalement de dimi-
nuer l’ombre portée en hiver, d’augmenter la luminosité en hiver et
d’accroître le champ de vision toute l’année. Les propriétaires de la
160
PPE n° 52660, de même que la communauté propriétaire de la partie
commune, subissent un dommage. En particulier, le salon et la ter-
rasse du chalet sont touchés par ces nuisances. La perte de la valeur
de la PPE est de l’ordre de 5 à 7 % en raison de la présence des arbres
litigieux. Les immissions négatives provoquées par les trois arbres pri-
vent partiellement le fonds voisin d’ensoleillement, de lumière et de
vue. En l’absence de règles cantonales spécifiques pour un même
fonds (parcelle n° 25; cf. art. 686 et 688 CC, art. 145 et 146 LACC), l’art.
684 CC trouve application, s’agissant d’une immission excessive.
Contrairement à l’opinion des défendeurs, les demandeurs n’ont
jamais admis l’ombre et la perte de vue provoquées par les trois arb-
res, comme l’attestent leurs réactions depuis de nombreuses années
et leurs interventions auprès de l’assemblée de la copropriété. L’im-
mission était déjà excessive au jour de l’introduction de la demande,
peu importe qu’elle ne l’était pas initialement (ATF 88 II 14). S’agissant
du caractère excessif de l’immission, l’expertise a démontré son effet
dommageable, intolérable pour les voisins eu égard à l’usage local, à
la situation et à la nature des chalets de vacances, destinés à bénéfi-
cier du soleil et de la vue au sud. Conformément à la décision non
contestée de l’assemblée générale du 8 septembre 2000, une coupe
des arbres à une hauteur maximale s’impose.
Au débat final, les demandeurs réclament une coupe à une hau-
teur maximale de 1 m 50, alors qu’ils l’exigaient à 3 m durant toute la
procédure. Cette dernière hauteur maximale doit être retenue. Tout
d’abord, elle correspond la hauteur maximale décidée par la commu-
nauté des propriétaires d’étages lors de ses assemblées générales.
Ensuite, contrairement à une hauteur de 5 mètres, elle assure une visi-
bilité et une luminosité suffisantes aux demandeurs, tout en permet-
tant aux défendeurs de préserver leur intimité.
Contrairement à l’ancienne législation bernoise sur les construc-
tions (art. 130 de l’ordonnance bernoise de 1970), invoquée par les
défendeurs, la législation valaisanne ne connaît pas une règle similaire
sur la durée admissible de l’ombre portée par des constructions (et
non des plantes). Dans ces conditions, les règles du Code civil sur le
droit du voisinage trouvent pleine application (cf. RVJ 2003 p. 271),
comme rappelé plus haut.
Dans ces conditions, les demandeurs sont en droit d’exiger la ces-
sation de l’atteinte, par la coupe des arbres à une hauteur maximale
de 3 mètres, et la prévention d’une nouvelle atteinte, par le maintien
de cette hauteur maximale.
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