Par arrêt du 1erjuillet 2025 (1C_20/2025), le Tribunal fédéral a rejeté, dans la mesure de sa
recevabilité, le recours en matière de droit public interjeté par X_ contre ce jugement
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ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024
Tribunal cantonal du Valais
Cour de droit public
Composition : Christophe Joris, président ; Jean-Bernard Fournier et Dr Thierry
Schnyder, juges ; Ferdinand Vanay, greffier ;
en la cause
X _________ , recourant, représenté par Maître Christian Favre, avocat à Sion,
contre
CONSEIL D'ÉTAT DU CANTON DU VALAIS , autorité attaquée, dans l’affaire qui
oppose le recourant à Y _________ , tiers concerné, représenté par Maître Stéphane
Jordan, avocat à Sion, et à la COMMUNE DE Z _________ , autre autorité.
(Construction & urbanisme)
recours de droit administratif contre la décision du 17 janvier 2024
Faits
A. D’une surface de 511 m2, la parcelle no xxx1, folio no yyy, du cadastre communal de
Z _________ se situe au lieu dit « A _________ », dans la partie supérieure de la
localité, à moins de 100 m à vol d’oiseau de la rue B _________. Ce bien-fonds
qu’occupe un chalet est rangé en zone de chalets C, selon le plan d’affectation des zones
et le règlement de construction (ci-après : RCC), adoptés par l’assemblée primaire de
Z _________, le 11 avril 1994, et homologués par le Conseil d’Etat, le 24 mai 1995. Il
est la propriété de Y _________.
B. Le 6 novembre 2020, le susnommé a déposé auprès de l’autorité communale une
demande d’autorisation pour la démolition du bâtiment existant et la construction d’un
chalet. Selon les plans déposés à cette occasion, le projet visait à ériger un nouveau
bâtiment sur trois niveaux, comprenant un appartement de deux pièces au rez-de-
chaussée inférieur (partiellement enterré, séparé du reste de l’habitation et disposant
d’un accès indépendant) et un autre logement de cinq pièces distribuées au rez-de-
chaussée supérieur et dans les combles.
La parution de cette demande au Bulletin officiel (B. O.) no xx du xx.xx1 2021 (p. xx1) a
suscité notamment l’opposition, le xx.xx2 suivant, de X _________, ancien propriétaire
et usufruitier de parts de PPE sur la parcelle de base no xxx2, sise en limite au nord.
Celui-ci arguait que le projet présentait une architecture (deux toits superposés) et des
caractéristiques (jacuzzi extérieur à l’étage ; terrasse, balcons et pignons trop
imposants) ne respectant pas la typicité des constructions existant dans la zone de
chalets C. Il se plaignait également des nuisances qu’allait causer le jacuzzi extérieur et
invoquait en outre l’utilisation abusive de la densité autorisée dans cette zone sur une
parcelle qui, de surcroît, ne disposait pas de la surface minimale de 600 m2 que prévoyait
le tableau des zones en zone de chalets C.
Par le biais du bureau d’architecture qu’il avait mandaté pour ce projet, Y _________ a
répondu à ces arguments, le 29 avril 2021.
Le 18 juin 2021, deux jours après la tenue d’une séance de conciliation, X _________ a
indiqué qu’il maintenait son opposition. Le 7 juillet suivant, il a réitéré ses motifs, ajoutant
que le projet prévoyait des places de parc auxquelles il était impossible d’accéder ainsi
qu’une augmentation des surfaces habitables contraire à la LRS.
Le 14 juillet 2021, Y _________ a répondu qu’il maintenait telle quelle sa demande
d’autorisation de construire.
Après avoir consulté les services cantonaux intéressés, le conseil communal de
Z _________ a délivré l’autorisation de construire, le 11 avril 2022. Celle-ci imposait en
particulier, sous le ch. 2.11, l’inscription d’une mention « résidence principale » au sens
de l’art. 7 al. 1 let. a LRS pour le « logement supérieur » (rez-de-chaussée supérieur et
combles) ; le logement au rez-de-chaussée inférieur demeurait en revanche libre
d’utilisation en vertu de l’art. 11 LRS. Par même décision, l’exécutif communal a en outre
écarté l’opposition susmentionnée. Ce prononcé a été communiqué aux parties, le
27 avril suivant.
C. Après avoir déposé une requête d’effet suspensif, le 2 mai 2022, X _________ a
contesté cette décision auprès du Conseil d’Etat, le 25 mai suivant. Il a d’abord invoqué
une violation du RCC, rappelant que la parcelle concernée ne disposait pas de la surface
minimale de 600 m2 que prévoyait le tableau des zones. Ensuite, il a affirmé que
l’autorisation contrevenait également à la LRS, dès lors que la surface du logement
existant et libre de toute utilisation ne pouvait pas être augmentée en vertu de l’art. 11
al. 2 LRS (dans sa version en vigueur jusqu’au 30 septembre 2024), cette disposition
étant inapplicable lorsque, comme en l’espèce, le projet visait une démolition et une
reconstruction, et qu’il ne respectait pas l’identité du bâtiment d’origine. Il a aussi soutenu
que le nouveau logement autorisé sans restriction d’utilisation (rez-de-chaussée
inférieur) contrevenait à l’art. 7 LRS. En outre, l’intéressé a maintenu que le projet violait
notamment l’art. 25 al. 1 LC ainsi que les art. 68 et 69 RCCZ en matière d’intégration
des constructions. Enfin, il a relevé que ce projet comportait deux places de parc alors
que, selon l’art. 43 RCCZ, celles-ci devaient être au nombre de trois.
Le 29 juin 2022, le conseil communal de Z _________ a proposé de rejeter ce recours.
Il a relevé que, conformément à l’art. 81 RCC, la parcelle no xxx1 n’était pas concernée
par l’exigence de surface minimale qu’invoquait l’intéressé, car elle avait été cadastrée
ainsi avant le 1er octobre 1993. Quant au grief invoquant une violation de la LRS, il a
soutenu qu’il tombait à faux, dès lors que le logement libre d’utilisation (rez-de-chaussée
inférieur) n’était nullement agrandi et que le logement projeté au rez-de-chaussée
supérieur et dans les combles était obligatoirement affecté à la résidence principale,
conformément à l’art. 7 al. 1 let. a LRS. L’autorité communale a en outre affirmé que le
bâtiment projeté respectait les règles d’esthétique prévalant dans la zone de chalets C.
Enfin, elle a admis que le projet n’était pas satisfaisant en ce qu’il prévoyait, pour les
places de parc, trois emplacements dont deux étaient difficiles d’utilisation en raison de
leur situation « en enfilade », mais elle a estimé que ce point mineur ne lésait pas les
intérêts de l’opposant et ne justifiait nullement l’admission du recours administratif.
Y _________ a lui aussi conclu au rejet de ce recours, sous suite de frais et de dépens,
le 18 juillet suivant. Il a répondu à tous les griefs formulés par X _________ et a
notamment affirmé son intention de prendre domicile à Z _________, dans le logement
projeté au rez-de-chaussée supérieur et dans les combles. Quant à l’intégration du
chalet autorisé dans l’environnement bâti, il a fait remarquer que l’emprise au sol, la
hauteur et l’orientation des façades de cet ouvrage étaient comparables à celles des
logements environnants ; il a aussi relevé que le RCC n’interdisait pas de construire les
toits à doubles pignons. Enfin, il a soutenu que le projet était conforme aux exigences
du RCC en matière de places de parc. A cette occasion, Y _________ a produit en
particulier des photographies de chalets environnants et d’emplacements de
stationnement « en enfilade » sur le territoire communal.
X _________ a maintenu ses motifs et conclusions, le 3 novembre 2022. Il a notamment
relevé que le projet en cause ne pouvait pas être assimilé à une reconstruction, puisqu’il
ne respectait pas l’identité du chalet d’origine ; il s’ensuivait que le nouveau logement sis
au rez-de-chaussée inférieur ne pouvait pas bénéficier de droits acquis et devait être, lui
aussi, grevé d’une restriction d’utilisation en tant que résidence principale. Quant aux
places de parc, l’intéressé a indiqué que, selon sa pratique, l’autorité communale refusait
les emplacements « en enfilade », de sorte que le projet n’était pas conforme à l’art. 43
RCC. Il a ajouté que ceux prévus sur la parcelle no xxx1 étaient particulièrement difficiles
d’utilisation, compte tenu du manque d’espace à disposition pour manœuvrer et du fait
que l’un des emplacements n’était accessible que si l’autre était inoccupé.
Le 28 novembre 2022, le conseil communal de Z _________ a indiqué avoir pris acte de
cette réplique et a renoncé à déposer des observations complémentaires.
Y _________ a lui aussi maintenu ses conclusions, le 1er décembre suivant. Il a relevé
que son projet de construction respectait la ratio legis de la LRS, puisqu’il ne créait
aucune surface de logement supplémentaire affectée à la résidence secondaire,
prévoyant au contraire une diminution de la surface libre d’utilisation. Il a également
exposé les raisons qui motivaient sa future prise de domicile à Z _________. En outre,
il a rappelé que les places de parc « en enfilade » étaient courantes sur le territoire de
la commune et a notamment produit des plans de manœuvre pour véhicules visant à
démontrer que les places projetées sur sa parcelle étaient utilisables et qu’un quatrième
emplacement pourrait même y être aménagé.
L’autorité communale et Y _________ ont déposé des écritures dans lesquelles ils
rappelaient leurs points de vue, respectivement le 30 janvier 2023 et le 6 février suivant.
Invité à se déterminer, le Service immobilier et patrimoine (ci-après : SIP) a émis un
préavis positif, le 20 octobre 2023. En particulier, il a relevé que le projet litigieux se
situait dans le périmètre II du site de Z _________, classé d’importance régionale à
l’Inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse (ci-après ISOS), avec
objectif de sauvegarde [a]. Il a précisé que le chalet sis sur le no xxx1 n’était pas un
bâtiment digne de protection. Quant à l’objectif de sauvegarde précité (sauvegarde de
l’état existant en tant qu’espace agricole ou libre, sur la base d’une analyse faite en
1979), il n’était plus possible de l’atteindre puisque, depuis lors, le périmètre concerné
avait été rangé en zone à construire et avait été largement bâti. Cet objectif ne s’opposait
donc ni à la démolition de l’ouvrage existant, ni à la construction d’un nouveau chalet
qui, sans reprendre à l’identique les éléments de l’ancien, en maintenait l’essentiel des
caractéristiques (fonction, implantation, orientation, typologie, matérialisation). En
l’espèce, les différences architecturales que le projet introduisait n’étaient pas fortement
dérangeantes, à l’exception néanmoins de la présence non typologique du découpage
des toitures (double pignon). Le SIP a cependant souligné qu’en l’absence d’une valeur
de protection du site ou du secteur concerné, d’une qualité architecturale reconnue au
quartier et d’une valeur patrimoniale du chalet existant, les bases légales donnant une
force contraignante au choix des éléments architecturaux faisaient défaut ; son préavis
avait ainsi pour seul objectif d’aider l’autorité communale dans sa libre appréciation de
l’intégration du projet dans son environnement.
Y _________ et X _________ se sont déterminés sur ce préavis, respectivement les 24
et 27 novembre 2023 ; le 11 décembre suivant, le premier cité a relevé que, dans le
quartier en question, l’autorité communale admettait très largement des éléments
typologiques et stylistiques variés, produisant plusieurs photographies afin d’étayer son
propos.
Le 17 janvier 2024, le Conseil d’Etat a rejeté le recours et classé la requête d’effet
suspensif. Il a d’abord considéré que, conformément à l’art. 81 RCC, l’exigence de
surface parcellaire minimale que posait le tableau des zones en zone de chalets C ne
s’appliquait pas en l’occurrence, le no xxx1 ayant été cadastré avant le 1er octobre 1993.
Ensuite, il a estimé que l’opposant invoquait en vain des violations de la LRS. En effet,
le logement affecté en résidence secondaire que le requérant projetait de construire (rez-
de-chaussée inférieur) disposait d’une surface d’environ 42 m2, alors que le chalet
existant comportait deux logements sans restriction d’utilisation et totalisant quelque
88 m2. Il s’ensuivait que le projet ne prévoyait pas une augmentation des surfaces
habitables contrevenant à l’art. 11 al. 2 LRS. De plus, le but de la LRS était de limiter la
construction de nouvelles résidences secondaires et non de réglementer l’aspect
architectural des nouveaux ouvrages, si bien que le grief de non-respect de l’identité du
chalet d’origine n’était pas pertinent. En outre, il n’y avait au dossier aucun indice
permettant de penser que l’affectation en résidence principale du logement occupant le
rez-de-chaussée supérieur et les combles dénotait un abus de droit. S’agissant de la
critique invoquant une violation des règles d’esthétique, le Conseil d’Etat l’a écartée en
retenant que, même si certains choix architecturaux étaient discutables selon le SIP, il
n’y avait pas matière à censurer la décision de l’autorité communale, celle-ci jouissant
sur cette question d’une grande liberté d’appréciation. Par ailleurs, il a écarté le grief
relatif à une violation de l’art. 43 RCC, dès lors que ni le RCC, ni la pratique communale
n’interdisaient de fait l’aménagement de places de parc « en enfilade » et que le
requérant avait démontré qu’en manœuvrant les véhicules, il était possible d’utiliser les
trois places projetées.
D.a Le 20 février 2024, X _________ a conclu céans, sous suite de frais et de dépens,
à l’annulation de cette décision et de l’autorisation de construire délivrée à Y _________.
A l’appui de ses conclusions, il a d’abord maintenu que le projet autorisé était contraire
à l’art. 11 al. 2 LRS puisqu’il ne respectait manifestement pas l’identité du chalet
d’origine, en particulier son implantation, l’emplacement de ses façades et son volume.
Sur la question de l’existence d’un abus de droit, il a soutenu que le requérant n’avait
pas rendu crédible qu’il allait prendre domicile à Z _________ ; de plus, l’autorité
communale n’avait nullement établi l’existence d’un besoin en résidences principales à
Z _________. Le susnommé a en outre allégué que l’accès à la parcelle no xxx1 n’était
ni juridiquement garanti, ni techniquement adapté, la route de desserte existante étant
trop étroite pour permettre le croisement de deux véhicules et l’accès par les véhicules
des services de secours et de voirie. Il a aussi relevé que les normes VSS, qui pouvaient
s’appliquer selon l’art. 4 al. 3 LC, interdisaient les places de parc « en enfilade » lorsque,
comme en l’espèce, leur utilisation gênait les autres usagers et qu’elles n’accédaient pas
directement à la voie de circulation. Une telle interdiction correspondait en outre à la
pratique de l’autorité communale. Il s’ensuivait que le projet ne respectait pas les
exigences posées à l’art. 43 let. b RCC quant au nombre minimum de places de
stationnement. Afin d’étayer ce grief, l’intéressé a déposé un courriel du 17 mars 2022
émanant de l’administration communale de Z _________ ainsi qu’une photographie. Par
ailleurs, il a encore invoqué une violation de la densité autorisée dans la zone, le projet
utilisant au maximum les possibilités de bâtir sur cette parcelle, tout en omettant
illégalement de comptabiliser la surface du local technique au rez-de-chaussée inférieur,
une surface indéterminée dans les combles ainsi que celle de l’escalier menant à ce
niveau et du vide sur séjour. Il a également fait valoir que l’introduction de l’indice brut
d'utilisation du sol (ci-après : IBUS) avait rendu obsolète la dérogation que l’art. 81 RCC
prévoyait à l’exigence de surface parcellaire minimale. Enfin, il a maintenu que le projet
contrevenait aux prescriptions d’intégration des constructions dans les sites, plus
particulièrement aux art. 3 al. 2 let. b LAT, 25 al. 1 LC ainsi que 68 et 69 RCC.
A titre de moyens de preuve, il a requis l’édition du dossier de la cause, une inspection
des lieux, le dépôt d’un plan de géomètre relatif à la voie d’accès à la parcelle no xxx1
ainsi que des normes VSS concernant les routes de desserte et les places de
stationnement et l’édition par le registre foncier de l’état des charges de cette parcelle. Il
a joint à son mémoire les copies de plusieurs pièces dont la plupart figuraient déjà au
dossier précité.
D.b Le 6 mars 2024, le Conseil d’Etat a déposé céans ledit dossier et a indiqué qu’il
renonçait à se déterminer.
Y _________ a conclu au rejet du recours, sous suite de frais et de dépens, le 21 mars
suivant. En particulier, il a rappelé que le projet prévoyait une diminution de la surface
de logement affectée à la résidence secondaire et que le but de la LRS était de limiter la
construction de telles résidences et non de réglementer leur aspect architectural. Il a
aussi relevé que l’art. 11 al. 2 LRS avait fait l’objet d’une novelle adoptée par les
chambres fédérales en automne 2023 (entrée en vigueur, le 1er octobre 2024 ;
cf. FF 2023 1480), qui rendait obsolète l’exigence jurisprudentielle relative au respect de
l’identité spatiale du bâtiment d’origine. Il a en outre réaffirmé sa volonté de prendre
domicile à Z _________, dans le logement projeté au rez-de-chaussée supérieur et dans
les combles. S’agissant de l’accès à sa parcelle, Y _________ a allégué que celle-ci
était desservie par le chemin de A _________, route privée d’environ 2 m de large, ce
qui était usuel dans les villages de montagne et amplement suffisant pour le trafic lié à
l’utilisation des habitations alentour, dont seules quatre étaient habitées à l’année. Il a
aussi rappelé que les places de parc « en enfilade » étaient courantes et autorisées sur
le territoire communal. Enfin, il a soutenu que son projet de construction respectait aussi
bien la densité autorisée dans la zone de chalets C que les règles d’esthétique et
l’harmonie du quartier. Il a joint à sa réponse les copies de plusieurs pièces visant à
étayer ses allégations.
Le 17 avril 2024, le conseil communal s’est référé à ses déterminations déposées devant
le Conseil d’Etat et a indiqué n’avoir aucun complément à apporter.
X _________ a maintenu ses motifs et conclusions, le 1er mai suivant.
Y _________ a dupliqué, le 23 mai 2024.
Cinq jours plus tard, X _________ a déposé une brève détermination finale.
Considérant en droit
1.
1.1 Aux termes des art. 80 al. 1 let. a et 44 al. 1 let. a LPJA, a qualité pour former un
recours de droit administratif devant le Tribunal cantonal quiconque est atteint par la
décision litigieuse et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou
modifiée. La qualité pour recourir s’analyse à la lumière de la jurisprudence rendue en
application de l’art. 89 LTF, le droit cantonal n’ayant en l’occurrence pas une portée plus
large (ATF 144 I 43 consid. 2.1, cité p. ex. in : arrêt du Tribunal fédéral 1C_130/2022 du
1er mai 2023 consid. 3.1).
En matière de droit des constructions, le voisin est admis à recourir lorsqu'il est atteint
de manière certaine ou du moins avec une probabilité suffisante par la gêne que la
décision peut occasionner (ATF 140 II 214 consid. 2.3). Il doit retirer de l'annulation ou
de la modification de celle-ci un avantage pratique qui permette d'admettre qu'il est
touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres
habitants de la commune (ATF 133 II 249 consid. 1.3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral
1C_343/2023 du 20 août 2024 consid. 3.1). Tel est en principe le cas du voisin direct de
la construction ou de l'installation litigieuse (ATF 139 II 499 consid. 2.2).
En l’occurrence, X _________ est usufruitier de parts de PPE sur la parcelle no xxx2, qui
jouxte celle sur laquelle le projet de construction litigieux doit être érigé. Partant, il a
qualité pour recourir.
1.2 Le recours de droit administratif respecte en outre les autres exigences de forme
(cf. art. 72, 78 let. a, 80 al. 1 let. b-c, 46 et 48 LPJA), de sorte qu’il convient d’entrer en
matière. On rappellera toutefois qu’en vertu de l’effet dévolutif du recours, la décision du
Conseil d’Etat du 17 janvier 2024 est seule attaquable céans (art. 72 LPJA). A cet égard,
la conclusion no 2 formulée dans le mémoire de recours, qui demande l’annulation de la
décision communale du 11 avril 2022 délivrant l’autorisation de construire sollicitée par
Y _________, est irrecevable.
2. L’affaire concerne une autorisation délivrée au susnommé pour démolir un ouvrage
existant et construire un nouveau chalet. Le recourant critique céans l’opinion du Conseil
d’Etat, pour qui cette autorisation est légale. La Cour examinera d’abord ci-après les
requêtes d’administration de preuves formulées par l’intéressé (cf. infra, consid. 3), puis
se penchera sur les motifs de fond qu’il invoque, à savoir la violation de la LRS (cf. infra,
consid. 4), l’accès insuffisant (cf. infra, consid. 5), les places de stationnement
inadaptées (cf. infra, consid. 6), le non-respect de la densité (cf. infra, consid. 7) et, enfin,
la violation des règles d’esthétique des constructions (cf. infra, consid. 8).
3.
3.1 Le recourant sollicite tout d’abord l’administration de plusieurs moyens de preuve,
faisant ainsi usage d'un droit que la jurisprudence a déduit de l’art. 29 al. 2 Cst. (ATF 148
II 73 consid. 7.3.1 et les réf. cit.) et qui est prévu par la législation cantonale (art. 80 al. 1
let. d, 56 al. 1 et 17 al. 2 LPJA). Ceux-ci ne seront pris en considération que s’ils
apparaissent utiles à l'établissement des faits pertinents. En effet, l'autorité de décision
peut se livrer à une appréciation anticipée de l'utilité du moyen de preuve offert et
renoncer à l'administrer lorsque le fait dont les parties veulent établir la réalité n'est pas
important pour la solution du cas, lorsque sa preuve résulte déjà de constatations
versées au dossier ou lorsque cette autorité arrive à la conclusion que ces preuves ne
sont pas décisives pour la solution du litige, voire qu'elles ne pourraient l'amener à
modifier son opinion (ATF 146 IV 218 consid. 3.1.1).
3.2 Le 6 mars 2024, le Conseil d’Etat a déposé le dossier de la cause, y compris le
dossier communal, de sorte que la demande du recourant en ce sens est satisfaite.
Celui-ci requiert également la production par un géomètre d’un plan de la voie d’accès
à la parcelle no xxx1 depuis le chemin communal, avec la mention de la largeur de la
chaussée ainsi que des normes VSS concernant les routes de desserte et les places de
stationnement. Comme nous le verrons ci-après (cf. infra, consid. 5 et 6), les faits
pertinents pour statuer sur les critiques du recourant portant sur les questions de l’accès
suffisant et des places de stationnement adéquates ressortent déjà des pièces
déposées ; lesdits griefs peuvent ainsi être traités sans qu’il soit nécessaire d’administrer
ces moyens de preuve.
Pour les mêmes motifs, il n’est non plus pas indispensable de requérir du registre foncier
l’édition de l’état des charges de la parcelle no xxx1.
Enfin, la Cour renonce par ailleurs à organiser une inspection des lieux. En effet, le
dossier déposé comprend notamment des plans et des photographies qui permettent de
se représenter l’endroit et de statuer sur les griefs invoqués sans se rendre sur place.
De plus, la consultation par la Cour du portail librement accessible www.geo.admin.ch a
renforcé cette connaissance des lieux.
4.
4.1 Sur le fond, le recourant soutient tout d’abord que le projet autorisé contrevient à la
LRS.
4.2
Il n’est pas contesté qu’avec un taux de résidences secondaires de 63 %, la
commune de Z _________ figure dans la liste des collectivités soumises à l’application de
la
LRS
(art. 2
ORSec ;
RS 702.1 ;
cf.
site
Internet
https://www.are.admin.ch/are/fr/home.html
Développement et aménagement du
territoire > Résidences secondaires, consulté le 26 novembre 2024).
4.3 Le recourant argue en premier lieu d’une violation de l’art. 11 al. 2 LRS, dans sa
version en vigueur jusqu’au 31 septembre 2024.
4.3.1
L’art. 11 LRS a trait aux logements créés selon l’ancien droit et pose des
prescriptions à respecter en cas de modification de ces logements ou de leur utilisation.
Dans sa version en vigueur jusqu’au 31 septembre 2024, son al. 2 prévoyait que « de
tels logements peuvent, dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes,
être rénovés, transformés et reconstruits. Lorsque des logements supplémentaires en
résultent, ceux-ci peuvent être autorisés sans restriction d’utilisation selon l’art. 7 al. 1.
Demeurent réservées les autres conditions du droit fédéral et du droit cantonal ».
4.3.2 Le recourant pointe le fait que le projet autorisé ne respecte pas l’identité du chalet
existant, dès lors que son implantation spatiale est très différente, que toutes les façades
sont modifiées et que le nouveau volume ne correspond pas du tout à celui d’origine.
Selon lui, l’art. 11 al. 2 LRS impose au projet de reconstruction de respecter pour
l’essentiel l’identité du bâtiment originel, seules de légères modifications pouvant être
admises. L’intéressé cite à cet égard un arrêt du Tribunal fédéral 1C_478/2019 du 8 mai
Ce faisant, le recourant omet de relever que, dans un autre arrêt rendu le 17 juin 2022
(1C_626/2020), le Tribunal fédéral a précisé cette jurisprudence. Il a souligné que les
dispositions constitutionnelles sur les résidences secondaires ainsi que la LRS ne
visaient qu’à empêcher que les surfaces utiles principales librement utilisables ne soient
agrandies après une reconstruction. En conséquence, l’art. 11 al. 2 LRS, dans sa version
en vigueur à l’époque, n’exigeait pas que l’on conserve l’aspect esthétique et
architectural des bâtiments existants, mais seulement que leur emplacement ne dépasse
pas certaines limites. La conception architecturale de la nouvelle construction pouvait
ainsi être limitée par des prescriptions communales ou cantonales en matière
d’aménagement ou de protection, mais pas en vertu de l’art. 11 al. 2 LRS (cf. arrêt précité
consid. 4.4 et 4.5).
Dans le cas particulier, contrairement à ce qu’affirme le recourant, il n’est pas décisif,
sous l’angle de la disposition précitée, que le chalet projeté présente des
caractéristiques, en termes d’architecture et de volume, qui soient singulièrement
différentes de celles du chalet d’origine. En revanche, il conviendrait d’examiner, sur la
base des plans au dossier, s’il est prévu d’implanter le nouveau chalet, pour l’essentiel,
« dans les limites des surfaces utiles principales préexistantes » au sens de la
disposition précitée. La Cour estime cependant qu’elle peut s’abstenir de procéder à cet
examen, pour les motifs exposés au considérant suivant.
4.3.3 Y _________ relève dans sa réponse qu’en 2020, une initiative parlementaire a
été déposée dans le but de faire modifier en les assouplissant les prescriptions de
l’art. 11 LRS. Il précise que cette initiative a abouti à un projet de loi adopté par les
chambres fédérales en 2023.
Depuis lors, cette novelle qui lève les restrictions que posait la LRS en matière de
démolition et de reconstruction de logements créés selon l’ancien droit est entrée en
vigueur, le 1er octobre 2024. En particulier, l’art. 11 al. 2 LRS ne restreint plus la
construction d’un tel logement aux limites des surfaces utiles principales préexistantes.
En effet, il prévoit que ces logements « peuvent être rénovés, transformés ainsi que
démolis et reconstruits sans que des restrictions d’utilisation selon l’art. 7 al. 1 LRS
doivent être imposées. À l’intérieur des zones à bâtir, la surface utile principale peut être
augmentée de 30 % au maximum de la surface utile principale existante au 11 mars
créés ».
Sous l’angle du nouveau droit, il est ainsi manifeste que le projet contesté est conforme
à la loi et que les critiques du recourant doivent être écartées. Or, en l’espèce, la Cour
n’a aucune raison de ne pas faire application de cette novelle, nonobstant son entrée en
vigueur au stade de la procédure de recours céans. En effet, aucune disposition
transitoire particulière n’ayant été adoptée en lien avec cette modification légale, il
convient de se référer à l’art. 25 al. 1 LRS qui prévoit notamment que « la présente loi
est applicable aux demandes d’autorisation de construire […] qui sont contestées par
recours après son entrée en vigueur ». En outre, indépendamment de ce qui précède,
cette solution s’impose à l’évidence pour des motifs d’économie de procédure. En effet,
il ne ferait aucun sens de contraindre Y _________ à déposer une nouvelle demande
d’autorisation de construire au motif que son projet de construction, conforme au
nouveau droit entré en vigueur dans l’intervalle, violerait une disposition légale abrogée.
4.3.4 Attendu ce qui précède, ce premier grief est rejeté.
4.4 Dans un second grief, le recourant critique l’affectation du « logement supérieur »
projeté (rez-de-chaussée supérieur et combles) à la résidence principale. Il affirme que
Y _________ n’a pas rendu crédible qu’il allait prendre domicile à Z _________, du
moment qu’il n’était pas encore à la retraite, qu’il travaillait à C _________ et que
l’existence à D _________ d’une succursale de la société qui l’emploie n’était pas
décisive ; de plus, l’autorité communale n’avait nullement établi l’existence d’un besoin
en résidences principales à Z _________.
4.4.1 L'art. 75b Cst., repris à l'art. 6 LRS, limite les résidences secondaires au maximum
de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque
commune. Ces dispositions ne visent pas seulement les constructions qui, selon les
déclarations des constructeurs, seront utilisées comme résidences secondaires, mais
également celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (ATF 142 II
206 consid. 2.1). L'art. 7 al. 1 let. a LRS prévoit ainsi que, dans les communes qui
comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de nouveaux
logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés comme résidence
principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2 al.
3 LRS. L'art. 14 LRS prévoit en outre que l'obligation d'affectation en résidence principale
peut être suspendue pendant une durée déterminée et renouvelable lorsque la preuve
est faite que le logement a été vainement proposé sur le marché à un prix raisonnable
(al. 1 let. b).
4.4.2
Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de résidences
secondaires dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient
tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser
leur construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique
mise à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis
que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé,
notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la
commune en question pour le type d'objets concernés et/ou en présence d'autres indices
concrets (ATF 144 II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 2.2, cités p. ex. in arrêt du
Tribunal fédéral 1C_48/2023 du 24 octobre 2023 consid. 2.1.2).
En droit public, le principe de la bonne foi est explicitement consacré par l'art. 5 al. 3
Cst., en vertu duquel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière
conforme aux règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi – forme particulière d'abus de
droit – lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un
certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de
manière apparemment conforme au droit. La norme éludée doit alors être appliquée
nonobstant la construction juridique destinée à la contourner (ATF 144 II 49 consid. 2.2,
142 II 206 consid. 2.3 ainsi que les arrêts cités). Pour être sanctionné, un abus de droit
doit apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit
établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons
sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des
circonstances d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2, 142 II 206 consid. 2.5 et la
jurisprudence citée).
Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il n'y a pas lieu
d'assouplir la répartition du fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant
systématiquement du constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation
prévue. Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de
construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF 144 II
49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 4.3). Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir
construire une résidence principale (but en soi admissible au regard de la norme
constitutionnelle), l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner l'interdiction découlant
des art. 75b Cst. et 6 LRS en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de
même s'il envisage d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une résidence
principale, de faire usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation
lorsqu'il n'existe pas de demande pour un tel logement à un prix raisonnable (ATF 144 II
49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 2.4, cités p. ex. in arrêt 1C_48/2023 précité
consid. 2.1.3).
Dans ce cadre, il s’agit de rechercher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée
en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale.
Ces indices peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone
de construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa
conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix
et les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est connue
(résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de l'intéressé lui-même).
Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente
ou à la location), le critère principal est celui de la demande de résidences principales
dans le même secteur (ATF 145 II 99 consid. 3.1, 144 II 49 consid. 2.2 et 142 II 206
consid. 2.4 ; arrêt 1C_48/2023 précité consid. 2.1.3 ; v. aussi RVJ 2019 p. 36
consid. 4.4).
4.4.3
En l’occurrence, il n’est pas contesté que le logement concerné, de par sa
typologie et sa situation à proximité du centre du village de Z _________, se prête à une
utilisation en tant que résidence principale.
Y _________ a en outre allégué qu’il comptait s’installer lui-même dans ce logement.
Dans sa décision (consid. 5.2, 2e par.), l’autorité précédente a estimé que cette intention
ne procédait pas d’un abus de droit. Elle a relevé à cet égard que le susnommé était
locataire de sa résidence principale à C _________, qu’il était administrateur unique
d'une société disposant d'une succursale à D _________ (ce qui impliquait sa présence
régulière en Valais), qu’il était originaire de cette commune, qu’il avait reçu la parcelle
no xxx1 à titre d'avancement d'hoirie et qu’il affirmait avoir un attachement particulier
pour la région de Z _________. Elle a aussi exposé que le requérant, âgé de 61 ans en
2024, avait exprimé sa volonté de s'installer durablement à Z _________, en anticipant
sa retraite.
Ce point de vue résiste aux critiques du recourant. La Cour rappelle à cet égard que le
requérant ne doit pas systématiquement prouver le respect de l'affectation prévue et qu’il
suffit que l’autorité chargée de la délivrance des permis de construire puisse être
convaincue que les conditions posées pourront être respectées. Or, tel apparaît bien être
le cas en l’occurrence. Les indices relevés par l’autorité précédente sont suffisants pour
exclure raisonnablement une volonté de Y _________ de contourner l'interdiction
découlant des art. 75b Cst. et 6 LRS. La Cour souligne par ailleurs que la situation du
logement projeté et sa typologie sont parfaitement adaptées à une utilisation en tant que
résidence principale et que le susnommé a signé un formulaire « nouveaux logements
soumis à une restriction d’utilisation », dans lequel il a indiqué qu’il travaillerait à
D _________, à 20 km de son futur domicile, une fois les travaux terminés, indications
qui seraient passibles des sanctions pénales prévues à l’art. 22 LRS en cas d’inexactitude
(cf. pièces nos 219 s. du dossier du Conseil d’Etat). Elle constate aussi, par surabondance,
que selon les données de l’Office fédéral de la statistique (bilan de la population résidante
permanente selon les districts et les communes de 1991 à 2023), la population résidant
sur le territoire de la commune de Z _________, malgré de légères baisses ponctuelles
en particulier en 2021 (-0.7 %) et en 2022 (-0.8), s’est accrue de manière globale entre le
31 décembre 2012 et le 31 décembre 2023 (+ 147 habitants), avec notamment une
augmentation de 3.6 % durant l’année 2023 (+ 49 habitants). Ces données permettent
de retenir que cette commune reste attractive pour des habitants à l’année et que le risque
que le logement en cause ne puisse pas être utilisé conformément à son affectation à la
résidence principale est très limité.
4.4.4 Il s’ensuit que ce grief de violation de la LRS doit, lui aussi, être rejeté.
5.
5.1
Le recourant soutient en outre que la parcelle no xxx1 n’est pas équipée, faute
d’accès à la voie publique juridiquement garanti et techniquement adapté. Il relève que
le constructeur n’a pas établi qu’il disposait des servitudes de passage nécessaires lui
permettant d’utiliser le chemin de A _________ et qu’au demeurant, l’étroitesse de cette
desserte ne permet ni le croisement de deux véhicules, ni le passage des véhicules des
services de secours et de voirie.
5.2 Conformément à l'art. 22 al. 2 let. b LAT, l'autorisation de construire n'est délivrée
que si le terrain est équipé. Tel est le cas, selon l'art. 19 al. 1 LAT, lorsqu'il est desservi
d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès. Une voie d'accès est
adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et
juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert (ATF 121 I 65 consid. 3a).
La loi n'impose ainsi pas des voies d'accès idéales ; il faut et il suffit que, par sa
construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié
à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques
auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a et
les autres arrêts cités p. ex. in arrêt du Tribunal fédéral 1C_304/2022 du 10 août 2023
consid. 4.1). Par ailleurs, la sécurité des usagers doit être garantie sur toute sa longueur,
la visibilité et les possibilités de croisement doivent être suffisantes et l'accès des
services de secours (ambulance, service du feu) et de voirie doit être assuré (cf.idem).
Il est à cet égard suffisant que, pour entrer en force, l'autorisation de construire soit
assortie de la condition que l'accès routier est garanti (cf. arrêt 1C_304/2022 précité
consid. 4.1 et les réf. cit.). Les autorités communales et cantonales disposent en ce
domaine d'un important pouvoir d'appréciation (ATF 121 I 65 consid. 3a ; arrêt
1C_304/2022 précité consid. 4.1).
Juridiquement, l’accès est suffisant lorsque son tracé est conforme au droit et que son
utilisation est juridiquement garantie. Le droit d’utiliser l’accès résulte notamment de
l’existence d’une voie publique ou d’une route privée que les utilisateurs du bâtiment ont
le droit d’emprunter, par exemple en raison d’un droit de passage (MARTIN-RIVARA, La
servitude de passage nécessaire, 2021, no 170 p. 64 s.). Selon la jurisprudence,
l'autorité compétente peut donc autoriser une construction sur un bien-fonds qui, sans
être directement accessible depuis la voie publique l'est par le biais d'une servitude
foncière au sens des art. 730 ss CC, dans la mesure où cet accès est suffisant au regard
de l'utilisation prévue. En cas de doute sur la capacité de l'accès prévu à répondre aux
besoins de la future construction, l'autorisation de construire doit en principe être
refusée, la condition de l'art. 22 al. 2 let. b LAT n'étant alors pas réalisée. S'il apparaît
toutefois vraisemblable que la parcelle en cause dispose d'un accès suffisant en vertu
du droit privé, il appartient aux recourants s'opposant au projet de démontrer que tel ne
serait pas le cas (arrêt du Tribunal fédéral 1C_341/2020 du 18 février 2022 consid. 3.2.1
et les réf. cit.).
5.3
En l’occurrence, il est constant que la parcelle no xxx1 jouxte le chemin de
A _________, qui est une desserte privée menant à la voie publique (route des
E _________) sur un tracé d’environ 360 m traversant une dizaine de biens-fonds dont la
plupart sont bâtis de chalets. Y _________ entend utiliser ce chemin privé pour accéder
en véhicule au chalet qu’il projette de construire, avec trois places de parc prévues à
proximité. Il affirme emprunter de longue date ce même chemin pour se rendre au chalet
existant sur le no xxx1.
Le recourant observe à juste titre qu’à teneur de l’extrait du registre foncier versé au
dossier (cf. pièces nos 136 s. du dossier du Conseil d’Etat), cette parcelle ne bénéficie
pas d’un droit de passage garantissant l’utilisation du chemin de A _________ jusqu’à la
voie publique. En effet, cet extrait montre des droits et des charges inscrits dans les
années 1930 et 1960, soit à des époques où ce secteur surplombant le village était
pratiquement libre de toutes constructions. Il est probable que le chemin de A _________
ait été aménagé ultérieurement et l’examen de l’extrait précité laisse penser qu’à l’époque
où ce chemin a été réalisé et jusqu’à présent, les droits de passage, à tout le moins pour
le no xxx1, n’ont pas été formalisés par des servitudes inscrites au registre foncier.
Il s’ensuit que Y _________ n’a pas établi qu’il dispose d’un accès à sa parcelle no xxx1,
via le chemin de A _________, qui est garanti au moyen de servitudes de passage. On
rappellera à cet égard qu’aux termes de l’art. 39 al. 2 LC, la demande d’autorisation de
construire doit contenir toutes les indications et tous les documents nécessaires à son
examen ainsi qu'à l'examen des autres demandes d'autorisations nécessaires. En
particulier, l’art. 26 al. 1 let. i OC dit que la demande doit contenir l’accès à la parcelle
depuis la voie publique la plus proche et la garantie de l’accès en cas d’utilisation d’une
parcelle appartenant à un tiers. Manifestement, la demande d’autorisation de construire
est lacunaire sur ce point.
5.4
De manière générale, il n'est pas exclu que des droits fondamentaux puissent
s'opposer à une application stricte du droit matériel, en particulier si celle-ci leur cause
une atteinte disproportionnée. Dans l'examen de cette question, il convient de prendre
en compte tous les intérêts en présence et de s'assurer que les principes majeurs de
l'aménagement du territoire et de la protection de l'environnement ne soient pas
compromis. Par ailleurs, l’art. 19 LAT comporte des notions indéterminées, qui doivent
s'interpréter en tenant compte du principe de la proportionnalité. Ainsi, même si les
conditions des art. 19 et 22 LAT n'apparaissent pas réunies, le juge conserve un certain
pouvoir d'appréciation et doit procéder à une pesée des intérêts en présence (cf. arrêt
du Tribunal fédéral 1C_585/2021 du 27 octobre 2022 consid. 3.1.2 et les réf. cit.). On
relèvera aussi que, selon la jurisprudence, l’existence d’un accord tacite ou d’un modus
vivendi entre les propriétaires peut parfois suffire pour reconnaître que l’accès est
« juridiquement » garanti au sens de l’art. 19 LAT (cf. MARTIN-RIVARA, op. cit., no 175
p. 67 et les arrêts cités sous n. 359).
En l’espèce, le cas a ceci de particulier que la parcelle no xxx1 supporte déjà un chalet
bâti dans les années 1970 et comprenant deux logements accessibles en véhicule via
le chemin de A _________. Y _________ a allégué dans sa duplique, sans être contesté
sur ce point, qu’il empruntait cette route privée pour se rendre à son chalet, comme le
faisaient ses parents avant lui. Il a en outre produit trois factures montrant qu’en tant que
propriétaire riverain, il participe aux frais de déneigement et de salage de cette route.
Tout paraît dès lors indiquer que le susnommé et les propriétaires précédents du no xxx1
utilisent, de fait et de longue date, le chemin de A _________ pour accéder à leur
parcelle en véhicule et que cet usage est admis, ou à tout le moins toléré, par les
propriétaires de la dizaine de parcelles sur lesquelles passe cette desserte jusqu’au
domaine public. On observera à cet égard que Y _________ est en mesure d’utiliser
cette route sans passer sur la parcelle no xxx2 du recourant, avec lequel il se trouve en
litige. La desserte du no xxx1 en véhicule existe donc déjà et elle est utilisée depuis
longtemps sans, semble-t-il, que cet usage ait été juridiquement et formellement garanti
par l’inscription de servitudes de passage en faveur de ce bien-fonds.
Dans ces circonstances, constater l’absence de cette garantie formelle et invalider pour
ce seul motif l’autorisation de construire délivrée apparaît excessivement rigoureux et
disproportionné. La Cour souligne en effet que l’utilisation de la route de desserte par
les propriétaires successifs du no xxx1 et l’absence de recours contre le projet de
construction de Y _________ émanant de propriétaires de parcelles sur lesquelles passe
cette desserte permet de penser que le susnommé pourra régulariser son droit d’accès.
Le projet, qui ne prévoit pas la création de logements supplémentaires, ne modifiera en
outre pas fondamentalement l’utilisation actuelle du chemin de A _________. Le cas
échéant, d’éventuels litiges sur ce point seraient à régler au plan civil. Par ailleurs, il y a
lieu de tenir compte du fait que l’autorisation de construire a été délivrée il y a près de
quatre ans et qu’en cas d’annulation, le susnommé devrait déposer une nouvelle
demande auprès de l’autorité communale et qu’il pourrait ainsi encore être exposé à des
procédures de recours durant plusieurs années, au risque de porter atteinte à son droit
de propriété en entravant sérieusement son projet de mettre en valeur un bien familial
dans lequel il compte s’installer. Le principe de proportionnalité commande d’éviter une
telle atteinte, s’agissant d’un projet dont on verra qu’il est, pour le reste, conforme à la
loi.
Sur le vu de ces éléments et conformément au principe de la proportionnalité, la Cour
estime que les incertitudes qui demeurent quant à l’existence d’un accès juridiquement
et formellement garanti à la parcelle no xxx1 ne sont pas prégnantes au point de justifier
une annulation de l’autorisation de construire. Du point de vue du droit public des
constructions, la légalité de celle-ci peut ainsi être confirmée en l’état, le requérant étant
rendu attentif auxdites incertitudes et incité à les lever.
5.5 Le recourant soutient encore que le chemin de A _________ n’est pas techniquement
adapté pour desservir le no xxx1 et le nouveau chalet projeté. Il relève notamment que
cette desserte ne dépasse pas 2 m de large sur certains tronçons, ce qui rend tout
croisement impossible. Il affirme que cette route est dangereuse, qu’elle n’est pas
accessible pour les services de secours et de voirie et qu’elle ne respecte pas les normes
édictées par l'Union des professionnels suisses de la route (VSS).
S’il est admis que cette route privée est effectivement très étroite par endroits, elle ne
dessert en définitive qu’une vingtaine d’habitations, dont toutes ne sont pas habitées à
l’année. Son gabarit, qui ne permet de circuler qu’à vitesse réduite, n’apparaît dès lors
pas techniquement inadapté à son utilisation, étant encore précisé que le tracé ne
comporte pas de déclivités importantes, qu’il est presque rectiligne, que la visibilité y est
bonne sur l’essentiel du tronçon et que des possibilités de croisement existent
notamment devant certaines habitations. En outre, il est ici déterminant de constater que
l’utilisation de cette route ne sera pas notablement modifiée avec la réalisation du projet
litigieux. En effet, celui-ci ne crée pas de logement supplémentaire par rapport à la
situation existante. Le fait que la reconstruction de ce chalet permettra au propriétaire
de s’y établir à l’année, et donc d’emprunter plus régulièrement cette desserte privée, ne
constitue à cet égard pas un changement impactant notablement la circulation sur cette
route. Quant au respect des normes VSS, la Cour rappelle qu’il peut en être tenu compte,
mais qu’elles ne sont pas contraignantes et qu’elles doivent être appliquées en fonction
des circonstances concrètes et en accord avec les principes généraux du droit, dont
celui de la proportionnalité (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_322/2021 du 24 août 2022
consid. 3.1 et les arrêts cités). Au demeurant, le recourant est malvenu d’invoquer
l’inadéquation
et
la
dangerosité
d’une
voie
de
desserte
qu’il
emprunte
vraisemblablement lui aussi pour accéder en véhicule à son bien-fonds no xxx2.
5.6 Sur la base de ces motifs, les griefs que le recourant invoque en matière d’accès
sont rejetés.
6.
6.1 Le recourant affirme aussi que le projet ne respecte pas les exigences que l’art. 43
let. b RCCZ prévoit en matière de places de stationnement.
6.2 Cette disposition impose à chaque propriétaire, conformément aux art. 215 ss LR,
de « prévoir sur son terrain un nombre de places de stationnement ou garages suffisant
pour assurer le parcage de ses propres véhicules et de ceux de ses clients ou
visiteurs » ; pour les logements, elle exige « 1 place de parc pour les studios et les
appartements de 1 ou 2 pièces » et « 2 places de parc pour les appartements de plus
de 2 pièces ».
Le projet contesté prévoit ainsi l’aménagement de trois places de stationnement, dont
deux « en enfilade » à l’arrière du chalet. L’autorité précédente a estimé que ni
l’art. 43 RCC, ni la pratique communale n’interdisait de fait l’aménagement de places de
parc « en enfilade » et a précisé que le requérant avait démontré qu’en manœuvrant les
véhicules, il était possible d’utiliser les trois places projetées.
6.3
Céans, le recourant maintient que les places aménagées « en enfilade » sont
interdites par les normes VSS lorsque, comme en l’espèce, leur utilisation gêne les
autres usagers et qu’elles n’accèdent pas directement à la voie de circulation. A le suivre,
ces normes pouvaient s’appliquer dans le cas particulier, en vertu de l’art. 4 al. 3 LC.
Cette argumentation ne lui est d’aucune aide dès lors que, comme on l’a vu au
considérant 5.5 ci-dessus, les normes VSS ne sont pas contraignantes et l’autorité de
décision peut décider en fonction des circonstances concrètes et en accord avec les
principes généraux du droit, dont celui de la proportionnalité. En soi, aucune disposition
n’interdit donc par principe l’aménagement de places « en enfilade ». Ce grief est ainsi
écarté.
6.4 Le recourant allègue en outre que, dans sa pratique, l’autorité communale n’accepte
pas l’aménagement de places de stationnement dans cette configuration. Il s’appuie à
cet égard sur un courriel du 17 mars 2022 émanant de l’administration communale de
Z _________ ainsi que sur une photographie montrant une voiture de tourisme
manœuvrant pour se parquer sur la parcelle du requérant (pièces nos 15 et 16 jointes au
recours).
Dans le courriel précité, le responsable du service des constructions de la commune
écrit en particulier au recourant, en se référant à un autre dossier de construction, que
« certaines places en enfilade n’avaient à l’époque fait l’objet d’aucune contestation ; ce
ne devrait plus être le cas à l’avenir ». Devant le Conseil d’Etat, le conseil communal a
en outre confirmé que « les services communaux œuvrent habituellement à éviter les
places en enfilade », tout en qualifiant le point de « mineur » (cf. détermination du 29 juin
2022 ch. 6, sous pièce no 116 du dossier du Conseil d’Etat). Quoi qu’en dise le recourant,
il n’est pas possible d’inférer de ces pièces une pratique constante de l’autorité
communale consistant à refuser l’aménagement de places de parc « en enfilade ».
Celles-ci montrent au contraire que la pratique de l’autorité communale sur ce sujet n’est
pas aussi inflexible que le recourant voudrait le faire croire. Dans le cas particulier, la
Cour n’y décède aucun motif de sanctionner l’autorisation de construire, le nombre de
places de stationnement projeté étant conforme aux exigences de l’art. 43 let. b RCCZ
et celles prévues « en enfilade » ne posant pas d’insurmontables problèmes d’utilisation
puisqu’elles seront partagées entre les résidents du même logement (v. aussi à cet
égard, plans de manœuvres produits par le requérant, sous pièces nos 168 à 174 du
dossier du Conseil d’Etat).
Partant, cette critique est écartée.
6.5 Dans sa réplique, le recourant ajoute encore que la construction des deux places
de parc litigieuses « en enfilade » dépendra de la construction d’un mur dépassant
1 m 50 et qui ne fait pas l’objet de la demande de permis de bâtir, de sorte que ces deux
places ne sont pas garanties.
Y _________ a dupliqué en contestant qu’un mur haut de 1 m 50 soit nécessaire pour
aménager ces places sises à peine sous le niveau du chemin d’accès. Cet argument
apparaît pertinent. En effet, ni les photographies du chalet existant, ni les plans autorisés
(cf. notamment plans des façade sud-ouest et nord-est) ne permettent d’admettre que la
construction d’un mur d’une hauteur supérieure à 1 m 50 sera nécessaire à cet endroit.
Au demeurant, si tel devait être le cas, il s’agirait principalement d’un ouvrage visant à
soutenir le talus existant et qui ne serait, conformément à la jurisprudence, guère être
un motif de refus d'autorisation de bâtir qu'au vu de dispositions généralesa priori
inapplicables dans le cas particulier (cf. p. ex. ACDP A1 23 6 du 8 août 2023 consid.
3.2.1 et les réf. cit.).
Il s’ensuit que ce grief est, lui aussi, rejeté.
7.
7.1 Le recourant invoque en outre une violation de la densité autorisée dans la zone. Il
affirme à cet égard que le projet épuise presque intégralement les possibilités de bâtir
sur la parcelle no xxx1, tout en omettant illégalement de comptabiliser la surface du local
technique au rez-de-chaussée inférieur, une surface indéterminée dans les combles
ainsi que celles de l’escalier menant à ce niveau et du vide sur séjour.
7.2 Le bien-fonds précité est rangé en zone de chalets C, zone à laquelle le RCC attribue
un indice de densité U de 0.3.
A son entrée en vigueur, le 1er janvier 2018, la LC a modifié les règles de calcul en
matière de densité en introduisant notamment un IBUS qui « correspond au rapport entre
la somme des surfaces de plancher (SP) et la surface de terrain déterminante (STd) »
(art. 18 al. 1 LC). Dans sa disposition transitoire (art. T1-1 al. 1 let. a), elle a prévu que,
jusqu'à l'implémentation dans les sept ans des nouvelles dispositions cantonales dans
les RCCZ, « l’indice d'utilisation selon l'ancienne loi est remplacé à l'entrée en vigueur
de la présente loi par l'IBUS. Un tableau annexé à l'OC indique les valeurs
correspondantes de l'IBUS par rapport à l'ancien indice d'utilisation. Dans tous les cas,
aucune réduction de potentiel à bâtir ne doit résulter de ce remplacement d'indice ».
Le tableau en question (art. A1-1 OC) convertit les indices d’utilisation inférieurs ou égal
à 0.35 en un IBUS de 0.5. C’est donc cet IBUS qui est applicable en l’espèce. Il n’est
pas contesté que la parcelle en cause dispose d’une surface de 511 m2, de sorte que
l’IBUS autorise sur ce bien-fonds une SP de 255.5 m2.
7.3 Aux termes de l’art. 18 al. 1 LC, « la somme des SP se compose des surfaces utiles
principales et secondaires, de dégagement, de constructions et d'installations. Ne sont
pas prises en compte les surfaces dont le vide d'étage est inférieur à 1 m 80 ». L’Accord
intercantonal sur l’harmonisation de la terminologie dans le domaine des constructions
(AIHC) s’applique lorsque les règles fixées par le droit cantonal ou communal portent sur
des définitions figurant dans cet accord (art. 4 al. 1 LC), ce qui est le cas de l’IBUS (cf.
annexe 1 ; art. A1-8.2). L’annexe 2 AIHC comporte deux croquis explicatifs sous figure
8.2. Pour définir les surfaces de plancher et les éléments dont elles se composent,
l’accord se base sur la norme SIA 416 (2003) (SN 504 416) « Surfaces et volumes des
bâtiments ». Selon cette dernière, la SP
représente la somme des surfaces
correspondant aux espaces accessibles fermés de toute part, surface de construction
comprise. Doivent donc être prises en compte dans le calcul de l’indice brut d’utilisation
du sol, toutes les surfaces de plancher des bâtiments, sections de murs comprises (cf.
commentaire AIHC, état 3.9.2013, p. 19).
7.4
Le requérant a joint à sa demande d’autorisation de construire un document
calculant la somme des SP de la manière suivante (cf. pièce no 21 du dossier du Conseil
d’Etat) :
rez-de-chaussée inférieur :
62.36 m2
rez-de-chaussée supérieur :
118.29 m2
combles :
74.8 m2
total :
255.45 m 2
Selon le recourant, certaines surfaces n’ont cependant pas été comptabilisées. Il argue
d’abord que, pour le rez-de-chaussée inférieur, la surface du local technique n’a pas été
prise en compte. Dans sa réponse, Y _________ expose que ce local comprend une
partie ouverte et une partie fermée, de sorte que seule celle-ci a été comptabilisée dans
la SP, conformément à la norme SIA 416. A l’examen du plan « rez inférieur » (cf. pièce
no 12 du dossier du Conseil d’Etat), la Cour constate que ce calcul aboutissant à une SP
totale de 62.36 m2 pour ce niveau se vérifie et est conforme aux règles exposées au
considérant précédent.
Le recourant remarque en outre qu’une surface indéterminée (carré blanc sur les plans
joints à son mémoire ; pièces nos 43 et 44) n’a pas été prise en compte. Y _________
explique dans sa réponse qu’il s’agit de gaines techniques inaccessibles sans plancher
et dont la surface, à considérer comme un vide au sens de la norme SIA 416, n’entre
pas dans le calcul de la SP. Dès lors qu’il ne s’agit pas d’un espace accessible, c’est à
bon droit que cette surface n’a pas été comptabilisée dans la SP.
Le recourant soutient encore que la surface de l’escalier menant aux combles n’a pas
été prise en considération. Toutefois, comme le remarque pertinemment Y _________
dans sa réponse, la surface des escaliers ne doit être comptabilisée qu’une fois, sur un
seul niveau (cf. croquis explicatifs sous figure 8.2 de l’annexe 2 AIHC), ce qui a bien été
le cas ici au niveau du rez-de-chaussée supérieur.
Enfin, contrairement à ce qu’affirme le recourant, le vide sur séjour n’a non plus pas à
être compté dans la SP (cf. idem).
7.5 Par ailleurs, le recourant fait valoir que l’introduction de l’IBUS a rendu obsolète la
dérogation que l’art. 81 RCC prévoit à l’exigence de surface parcellaire minimale.
A ce sujet, on rappellera que, selon le tableau des zones du RCC, une parcelle sise en
zone de chalets C doit disposer d’une surface minimale de 600 m2. L’autorité
communale, suivie en cela par le Conseil d’Etat, a retenu que cette exigence ne
s’appliquait pas en l’occurrence, le no xxx1 ayant été cadastré avant le 1er octobre 1993.
L’art. 81 RCC prévoit en effet une telle exception. Celle-ci paraît justifiée notamment par
les droits acquis dont Y _________ peut se prévaloir et sans lesquels la parcelle en
question ne pourrait plus être valorisée de manière conforme à son affectation.
La Cour ne voit pas d’incompatibilité manifeste entre l’introduction de l’IBUS et
l’application de cette règle de droit communal. En particulier, les possibilités de bâtir un
peu plus étendues qui résulteraient de l’IBUS ne sauraient rendre cette règle de facto
obsolète. Dans ces conditions, l’art. 81 RCC reste applicable, de sorte que les autorités
précédentes s’y sont référées à bon droit. Une éventuelle adaptation du RCC sur ce
point dépend en définitive de la volonté du législateur communal.
7.6 Attendu ce qui précède, le projet respecte la densité autorisée sur la parcelle en
cause et les griefs formulés par le recourant sur ce point sont à écarter.
8.
8.1 Enfin, celui-ci affirme que le projet contrevient aux prescriptions d’intégration des
constructions dans les sites, plus particulièrement aux art. 3 al. 2 let. b LAT, 25 al. 1 LC
ainsi que 68 et 69 RCC.
8.2 Selon l’art. 3 al. 2 let. b LAT, le paysage doit être préservé et il convient notamment
de veiller à ce que les constructions prises isolément ou dans leur ensemble s’intègrent
dans le paysage. Aux termes de l’art. 25 al. 1 LC, les constructions et installations
doivent respecter l'environnement naturel et bâti dans lequel elles s'inscrivent
notamment du point de vue du volume, de l'emplacement, de la forme, des matériaux et
de leur couleur.
L’art. 68 RCC énonce des prescriptions semblables (let. a) et précise en particulier que
« le Conseil communal a le droit de s'opposer à toute construction ou démolition de
nature à compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier,
d'une rue, ou à nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou pittoresque,
même si elle ne se heurte à aucune disposition réglementaire spéciale. En particulier
l'habitat traditionnellement dispersé doit faire l'objet d'une attention particulière et être en
principe maintenu afin d'assurer le maintien du patrimoine architectural à caractère
rural ». Quant à l’art. 69 RCC, il pose des règles spéciales en matière d’orientation des
bâtiments et d’ordonnance des façades.
Enfin, il ressort du tableau des zones joint au RCC que, dans la zone de chalets C, la
couverture des bâtiments doit comporter des pans inclinés entre 40 et 60 % et construits
« en sifflet » (diminution de la surface du toit entre le faîte et le fond du pan).
8.3 Selon la jurisprudence, l'application de telles clauses d'esthétique ne doit pas aboutir
à ce que, de façon générale, la réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa
substance (ATF 115 Ia 114 consid. 3c ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_234/2020 du
5 février 2021 consid. 7.2 ; RVJ 2018 p. 18). En outre, l'intégration demandée par ce
type de normes n'est pas une fin en soi, mais un moyen d'assurer que le site ou le
quartier en cause continuent à offrir au regard une impression somme toute satisfaisante
(p. ex. RVJ 2014 p. 3 consid. 3.2). Tout compte fait, il s’agit d’éviter que le projet ne
rompe ou n’affecte l’apparence caractéristique des lieux (ACDP A1 23 59 du
20 novembre 2023 consid. 5.1). Autrement dit, le but des prescriptions d'intégration n'est
pas d'obliger un constructeur à aligner l'apparence de son projet sur celle des
installations ou bâtiments voisins (RVJ 2014 précitée consid. 3.2). En ce sens, il n’est
pas possible d’imposer, sur la base de règles générales d’esthétique, une conception de
bâtiment ou une qualité architecturale particulière (RVJ 1997 p. 56 consid. 2.1) ou de
prescrire une reprise spécifique de matériaux de construction, des formes ou des
couleurs présents dans le voisinage (ACDP A1 23 59 précité consid. 5.1). Enfin, dans
ce domaine, les autorités locales disposent d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 142 I
162 consid. 3.2.2), notamment lorsqu’elles examinent la question de savoir si une
construction ou une installation est de nature à compromettre l’aspect ou le caractère
d’un site, d’une localité, d’un quartier ou d’une rue (cf. p. ex. arrêt du Tribunal fédéral
1C_481/2023 du 26 mars 2024 consid. 2.1.3 et les réf. cit.).
8.4 A titre préliminaire, on rappellera ici la teneur du préavis du SIP du 20 octobre 2023,
qui relève que le projet litigieux se situe dans un périmètre classé d’importance régionale
à l’ISOS, avec objectif de sauvegarde [a]. Ce service spécialisé précise toutefois que le
chalet sis sur le no xxx1 n’est pas digne de protection, puisqu’il présente des éléments
atypiques étrangers à l’architecture alpine traditionnelle. Quant à l’objectif de sauvegarde
que prévoit l’inventaire sur la base d’une analyse faite en 1979 (sauvegarde de l’état
existant en tant qu’espace agricole ou libre), il n’est plus possible de l’atteindre puisque,
depuis lors, le périmètre concerné a été rangé en zone à construire et a été largement
bâti. Selon le SIP, cet objectif ne s’oppose donc pas au projet de Y _________, ce que
le recourant ne conteste pas céans.
8.5 L’intéressé soutient en revanche que le projet viole les prescriptions de la zone de
chalets C, puisqu’il prévoit la construction d’un bâtiment comportant de nombreux pans
superposés, parallèles et perpendiculaires aux courbes de niveau, ainsi que plusieurs
façades ne respectant pas l’orientation générale du quartier.
S’agissant de l’orientation des bâtiments et des façades, l’art. 69 RCC prescrit que, « en
règle générale, toutes les façades d’un bâtiment doivent être parallèles
ou
perpendiculaires à l’alignement ou à l’orientation générale du quartier ». Au considérant
6.2 de sa décision, l’autorité précédente remarque notamment que le projet vise la
construction « d'un chalet en bois avec un rez-de-chaussée inférieur en pierre » et qu’on
« ne saurait retenir que l'alignement des façades par rapport aux bâtiments voisins est
problématique ». Cette position doit être confirmée. En effet, à l’examen des plans
autorisés, la Cour constate que le chalet projeté reprend l’orientation de l’ancien bâtiment
et que ses façades sont parallèles et perpendiculaires à la pente du terrain, ce qui
correspond à l’orientation générale des bâtiments dans ce secteur. Partant, les critiques
que le recourant formule à cet égard sont inopérantes.
Quant aux toitures, le tableau joint au RCC prévoit, dans la zone de chalets C, des pans
inclinés entre 40 et 60 % et construits « en sifflet ». Le Conseil d’Etat considère que « les
pans des toits se trouvent dans l'alignement des toits environnant, sous réserve d'un
prolongement avec deux pans inversés sur la façade sud-ouest » et précise que « la
pratique communale n'apparaît pas interdire ces prolongements » (cf. décision attaquée
consid. 6.2). La Cour constate, quant à elle, que la pente des pans de toiture projetés
(40 %) est conforme au tableau précité. Quant à l’orientation des deux pans inversés sur
la façade sud-ouest, elle ne semble pas contrevenir aux prescriptions de la zone qui
n’énoncent aucune règle explicite relative à l’orientation des toitures. Au demeurant, les
dimensions de ces deux pans inversés n’en font pas un élément particulièrement saillant
du chalet, dont la toiture principale est, elle, orientée perpendiculairement aux courbes
de niveau comme celles de la plupart des chalets environnant. En outre, le tableau des
zones ne paraît pas interdire les toitures superposées, de sorte que le recourant invoque
en vain les prescriptions de la zone pour contester ce choix architectural.
Partant, le Conseil d’Etat a retenu à bon droit que le projet ne violait ni l’art. 69 RCC, ni
les prescriptions du tableau des zones.
8.6 Le recourant invoque aussi la violation de la clause générale d’esthétique, affirmant
que le chalet projeté portera une atteinte massive au caractère et à l’aspect du quartier.
Il soutient que ce projet apparaît déraisonnable tant par son volume que par son impact
sur les constructions avoisinantes, avec lesquelles il sera en opposition totale.
A ce propos, le Conseil d’Etat retient en particulier que « le volume de la construction,
s’il est effectivement plus grand que celui du bâtiment actuel, respecte les limites de
densité et ne choque pas sur le plan esthétique, le quartier étant par ailleurs largement
bâti et dense » (cf. décision attaquée consid. 6.2). Les allégations contraires du
recourant ne convainquent pas. En effet, le bâtiment actuel est d’une taille plutôt
modeste en comparaison avec celle des constructions alentour. Il apparaît que le volume
du chalet projeté sera ainsi comparable à celui des chalets environnant (dans le même
sens, cf. préavis du SIP p. 3), dont certains comprennent d’ailleurs plusieurs logements.
Concernant l’aspect général du quartier, le SIP estime que « la valeur architecturale du
quartier n'étant pas ici d'une homogénéité et d'une qualité remarquable, une relative
liberté d'expression peut être attribuée aux nouvelles constructions » (cf. préavis p. 3).
Cela ressort également des photographies que Y _________ a jointes à sa réponse
céans (cf. pages nos 104 à 128 du dossier de recours). Le SIP retient en outre que le
projet permet de maintenir globalement les qualités inhérentes du quartier, même s’il
présente toutefois des éléments typologiques et stylistiques étrangers à l’art traditionnel
de construire les habitations dans la vallée F _________ et reprend un langage
constructif en vogue dans les stations d’hiver comme Verbier, mode de construire qui a
tendance à s’imposer de plus en plus dans la vallée et dont le quartier présente quelques
exemplaires. Il conclut que le projet ne porte pas une atteinte massive à l'aspect du lieu
au point d'en interdire la réalisation (cf. préavis p. 3).
Ces éléments permettent de retenir que, dans le cas concret, l’autorité communale
conserve une grande marge d’appréciation pour évaluer l’esthétique du projet, le quartier
ne se démarquant pas par sa qualité architecturale ou par l’homogénéité de ses
constructions. Quoi qu’en dise le recourant, il n’y a pas lieu de considérer le chalet
projeté comme une singularité notable qui ne s’intégrera pas aux constructions alentour.
Partant, l’autorité précédente s’est abstenue à bon droit de sanctionner la décision
communale, qui est conforme à la clause d’esthétique et à la jurisprudence y relative.
9.
9.1 Attendu ce qui précède, le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable (art.
80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA).
9.2 Vu l'issue du litige, les frais des causes doivent être mis à la charge du recourant
(art. 89 al. 1 LPJA), qui n’a pas droit à des dépens (art. 91 al. 1 LPJA a contrario).
Sur le vu des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations et
compte tenu des critères d'appréciation et des limites des art. 13 al. 1 et 25 LTar,
l'émolument de justice est fixé à 1500 francs.
9.3
Dès lors qu’ils a pris une conclusion en ce sens et qu’il obtient gain de cause,
Y _________ a droit à des dépens à la charge du recourant (art. 91 al. 1 LPJA). Le
montant de cette indemnité de dépens est fixé à 2000 fr. (débours et TVA inclus). Il tient
compte du travail effectué par le mandataire du susnommé qui a consisté principalement
en la rédaction de deux déterminations (respectivement neuf et deux pages ; art. 4, 27 et
39 LTar).
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce :
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de X _________, à qui les dépens sont
refusés.
X _________ versera à Y _________ une indemnité de 2000 fr. à titre de dépens.
Le présent arrêt est communiqué à Maître Christian Favre, avocat à Sion, pour le
recourant, à Maître Stéphane Jordan, avocat à Sion, pour Y _________, à la
commune de Z _________, au Conseil d’Etat, à Sion, et à l’Office fédéral du
développement territorial (ARE), à Berne.
Sion, le 26 novembre 2024.