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RVJ / ZWR 2019
Constructions - ATC (Cour de droit public) du 5 janvier 2018*–*
A1 17 15
Résidences secondaires
L’art. 75b Cst. et la LRS sont applicables en l’espèce (art. 25 al. 1 LRS ; consid. 3).
Rappel de la jurisprudence fédérale relative à l’abus de droit, en lien avec une
demande de permis pour la construction d’une résidence principale (consid. 4).
Notion de « secteur concerné » pour l’examen de la demande en résidences princi-
pales (consid. 6.1).
Examen de la demande en résidences principales à l’aune de statistiques fournies par
l’autorité communale ; impact de l’existence de nombreuses résidences secondaires
proposées à la vente dans le secteur en question (consid. 6.2).
Zweitwohnungen
Art. 75b BV und das ZWG sind im vorliegenden Fall anwendbar (Art. 25 Abs. 1 ZWG;
E. 3).
Darstellung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung betreffend Rechtsmissbrauch im
Zusammenhang mit einem Baugesuch für eine Erstwohnung (E. 4).
Begriff "im betroffenen Gebeit" bei der Prüfung des Gesuchs für eine Erstwohnung
(E. 6.1).
Prüfung des Gesuchs für eine Erstwohnung gemessen an der von der kommunalen
Behörde hinterlegten Statistik; Auswirkung der zahlreichen im betroffenen Sektor zum
Verkauf stehenden Zweitwohnungen (E. 6.2).
Considérants (extraits)
(…)
2.
L’affaire concerne un projet de construction visant à réaliser un
bâtiment comprenant six appartements affectés obligatoirement à la
résidence principale, sur le territoire de la commune de A. Les loge-
ments projetés sont de tailles diverses : un studio (40 m2), un apparte-
ment de 2 pièces (80 m2) et quatre appartements de 4 pièces (entre
120 et 132 m2). La recourante conteste la décision du Conseil d’Etat
qui confirme la validité de l’autorisation de construire délivrée par
l’autorité communale.
(…)
3.1
Selon son article 25 alinéa 1, la loi fédérale sur les résidences
secondaires du 20 mars 2015 (LRS ; RS 702) est applicable aux
demandes d'autorisation de construire qui doivent faire l'objet d'une
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décision de première instance ou qui sont contestées par recours après
son entrée en vigueur. Contestée céans, la régularité de l’autorisation
de construire, que le Conseil d’Etat a confirmée, doit donc être exa-
minée à l’aune du nouveau droit en vigueur depuis le 1er janvier 2016.
A juste titre, personne ne prétend que la commune de A. échappe à la
présomption selon laquelle la proportion de résidences secondaires sur
son territoire est supérieure à 20 %. En effet, les quatre collectivités qui
ont fusionné pour former la commune de A. figurent toutes dans
l’annexe à l’ordonnance fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences
secondaires (ORSec ; RS 702.1 ; […]), qui dresse la liste des commu-
nes pour lesquelles il est présumé que la proportion de résidences
secondaires est supérieure à 20 % (art. 11 al. 1 ORSec). Dès lors,
même si la commune de A. ne figure pas (encore) dans cette liste, il est
manifeste qu’elle est soumise à l’interdiction de construire de nouvelles
habitations de ce type, que prévoit l’article 6 alinéa 1 LRS.
3.2 Directement applicable (cf. ATF 139 II 243 consid. 10.6), l'article
75b de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst. ; RS 101) limite
les résidences secondaires au maximum de 20 % du parc des
logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
Cette disposition ne vise pas seulement les constructions qui, selon les
déclarations des constructeurs, seront utilisées comme résidences
secondaires, mais également celles qui pourraient être utilisées comme
résidences secondaires (cf. ATF 142 II 206 consid. 2.1).
4.1
Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de
résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que
certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en
déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant
que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à
disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois
être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être
utilisé comme annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la
demande de résidences principales dans la commune en question pour
le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets
(cf. ATF 142 II 206 consid. 2.2).
4.2
Dans le contexte de l'article 75b Cst. et de ses dispositions
d'application, il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir construire une
résidence principale (but en soi admissible au regard de la norme
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RVJ / ZWR 2019
constitutionnelle), l'intéressé n'a pas d'emblée pour objectif de contour-
ner l'interdiction découlant de la norme constitutionnelle et de l'article 6
LRS en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de même
s'il envisage d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une
résidence principale, de faire usage de l'article 14 LRS qui permet de
suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas de demande pour un
tel logement à un prix raisonnable (cf. ATF 142 II 206 consid. 2.4).
4.3 Comme le suggère, en matière civile, le libellé de l'article 2 alinéa
2 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC ; RS 210), un abus
de droit doit, pour être sanctionné, apparaître manifeste. L'autorité qui
entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une
fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux
dans ce sens. Il n'est pas aisé de tracer la frontière entre le choix d'une
construction juridique offerte par la loi et l'abus de cette liberté,
constitutif d'une fraude à la loi. Répondre à cette question implique une
appréciation au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce
(cf. ATF 142 II 206 consid. 2.5).
4.4 Pour pouvoir retenir l’abus de droit manifeste, il y a lieu de recher-
cher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la
volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence princi-
pale, indices qui peuvent, selon les circonstances, concerner la situa-
tion de l'immeuble, sa conception même (dans l'optique d'une occupa-
tion à l'année), éventuellement son prix, ainsi que les circonstances
tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est connue
(résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de l'intéressé
lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus
(logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est
celui de la demande de résidences principales dans le même secteur
(cf. ATF 142 II 206 consid. 3.2 ; ACDP A1 16 16 du 20 octobre 2016
consid. 4.1.4).
5. En l’occurrence, la typologie de chacun des logements projetés se
prête à une utilisation en résidence principale. De même, la situation
de la parcelle n° xxx n’exclut nullement une telle utilisation.
(…)
6. S’agissant d’un projet visant la construction de plusieurs logements,
dont les futurs occupants ne sont pas tous connus, la légalité du permis
de bâtir sous l’angle de la LRS, de l’ORSec et de la jurisprudence ci-
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dessus mentionnée doit être encore analysée principalement en fonc-
tion de la demande (et de l’offre) en résidences principales dans le
secteur concerné.
6.1 Le Tribunal fédéral a plusieurs fois utilisé la notion de « secteur
concerné » (« im betroffenen Gebiet ») ou de « même secteur »
(cf. notamment ATF 142 II 206 consid. 3.2 ; arrêt 1C_16/2016 du
24 octobre 2016 consid. 3.4 in fine et 3.6), sans toutefois donner
jusqu’à présent à cette notion de contours précis.
6.1.1 De l’avis de la Cour de céans, la délimitation géographique d’un
tel secteur dépend des circonstances du cas concret, ce qui laisse une
certaine marge de manœuvre sur ce point aux autorités chargées de
délivrer le permis de bâtir et d’en fixer les conditions. Cette délimitation
doit cependant pouvoir se justifier objectivement : dès lors qu’il s’agit
d’établir l’état de l’offre et de la demande pour des biens immobiliers
comparables, le secteur à considérer doit pouvoir être délimité en fonc-
tion du marché à évaluer et il ne doit pas être obligatoirement restreint,
ou au contraire étendu, notamment au territoire d’une collectivité
publique.
Les territoires de nombreuses communes valaisannes sont vastes et il
n’est pas rare qu’ils incluent à la fois des secteurs de plaine et des
secteurs de montagne, où l’offre et la demande en résidences princi-
pales sont manifestement très différentes. Le territoire de la commune
de A. illustre parfaitement cette problématique. Il comprend des milieux
bâtis qui vont des premières pentes surplombant la plaine du Rhône
[…] jusqu’aux stations de montagne de A. et de B. Incontestablement,
le marché immobilier et la demande en résidences principales dans des
secteurs géographiques si disparates ne sont pas comparables.
(…)
6.1.2
En l’occurrence, dans le rapport élaboré par le bureau C. et
déposé céans afin d’étayer l’offre et la demande en résidences prin-
cipales, l’autorité communale a choisi de considérer comme secteur
d’évaluation celui de la station touristique le règlement intercommunal
des quotas et du contingentement (ci-après : RQC) et son annexe. Le
périmètre en question comprend le secteur à bâtir le long des routes de
D., des E. et des F., celui situé au centre des stations de B. et de A.
(y compris dans ses parties situées sur le territoire des communes de
G. et de H.), ainsi que les zones à bâtir de I. et une partie de celles qui
40
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bordent la route cantonale entre J. et I. Sont notamment exclus de ce
périmètre tous les centres-villages […].
Quoi qu’en dise la recourante, cette délimitation est objectivement justi-
fiée. Elle correspond à celle circonscrivant un secteur « station » et
fixée depuis plusieurs années par le RQC, règlementation qui, à l’instar
de la LRS et de l’ORSec, a pour but de limiter la construction de rési-
dences secondaires. Les appartements projetés se situent dans le
secteur « station » ainsi défini, en bordure de la route de D. et dans un
périmètre proche de la route cantonale qui relie K. à la station de A., à
moins de 10 min en voiture (4 ou 5 km) du centre de cette station.
Devant l’autorité précédente et à la demande de celle-ci, la commune
a fourni des données statistiques relativement à un secteur plus
restreint, limité à la route de D. Ces données peuvent aussi être perti-
nentes pour évaluer l’offre et la demande en résidences principales ; il
en sera tenu compte dans la mesure utile.
6.2
Cela étant, il s’agit, ensuite, d’apprécier l’état de l’offre et de la
demande en résidences principales dans le secteur ainsi délimité.
6.2.1
Selon le Tribunal fédéral, cette question doit être instruite en
déterminant notamment le taux de vacance pour les résidences
principales (cf. ATF 142 II 206 consid. 4.4). Ce taux se définit comme
le rapport entre le nombre de logements libres et le nombre de
logements total (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_263/2016 du 21 février
2017 consid. 5.3). Dans une affaire visant la construction de résidences
principales de haut standing à A., le Tribunal fédéral a précisé que l’on
ne pouvait pas « faire abstraction du nombre très important de loge-
ments qui se trouvent simultanément offerts à la vente dans une station
notoirement vouée au tourisme » ; dans ce contexte, il a ajouté que la
légalité du permis de bâtir supposait l’existence d’une « demande
correspondante pour des résidences principales de haut standing que
l'offre actuelle ne suffirait pas à satisfaire » et qu’il fallait « déterminer
le taux de vacance pour ce type de résidence sur le marché de la vente
immobilière et sur celui de la location » (cf. arrêt 1C_16/2016 précité
consid. 3.6).
La Cour de céans déduit de cette jurisprudence que la vacance ne
devrait en principe pas être déterminée uniquement de manière géné-
rale et abstraite. Des statistiques de vacance des logements à carac-
tère général sont, certes, de nature à illustrer une tendance globale,
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41
mais leur portée doit être relativisée, car elles peuvent être démenties
par les circonstances concrètes de l’affaire. L’analyse de la vacance
devrait donc autant que possible se faire de manière concrète, en
tenant compte des caractéristiques du projet. Dès lors que le but de
cette analyse est de s’assurer que les logements projetés pourront,
selon toute vraisemblance, être utilisés conformément à leur affectation
de résidences principales, il apparaît pertinent de restreindre le champ
d’examen aux habitations vacantes qui, non seulement peuvent
effectivement se prêter à une utilisation en résidence principale, mais
qui sont aussi objectivement comparables à celles qui font l’objet du
permis de bâtir contesté. Dans ce cadre, les principaux critères de
comparaison peuvent être la taille des logements, leur vétusté, leur prix
ou leur standing.
6.2.2
L’Office fédéral de la statistique (ci-après : OFS) diffuse des
statistiques annuelles relatives aux logements vacants sur un territoire
communal donné. Ces statistiques sont publiées en fin d’année et
rendent compte d’un état au 1er juin de l’année concernée. Elles
peuvent être affinées de plusieurs manières, par exemple selon que les
logements vacants se trouvent dans une maison individuelle ou dans
un bâtiment collectif, selon qu’ils sont nouveaux ou anciens ou selon
qu’ils sont à louer ou à vendre. Pour l’examen du cas particulier, elles
présentent toutefois le désavantage de porter sur l’ensemble du
territoire communal, ce qui, pour les motifs exposés ci-dessus (cf.supra
consid. 6.1), relativise leur pertinence pour évaluer l’état de l’offre et de
la demande déterminantes en résidences principales. En outre, ces
statistiques générales englobent l’ensemble des logements vacants,
sans distinguer formellement selon qu’ils sont affectés à la résidence
principale ou secondaire, ce qui en tempère aussi la pertinence (cf. infra
consid. 6.2.3.3). A titre d’information générale, la commune de A. pré-
sentait, au 1er juin 2017, un pourcentage de logements vacants parmi
l’ensemble des logements bâtis sur son territoire de l’ordre de 2 à 3 %
(cf. OFS, Carte indiquant le taux des logements vacants au 1er juin 2017
− communes).
6.2.3 Les données présentées par la commune dans le rapport C. sont,
en revanche, spécialement limitées au « secteur concerné ». En cela,
elles sont de nature à permettre une appréciation de l’offre et de la
demande en résidences principales qui est mieux adaptée au cas
d’espèce. Il reste à examiner si elles permettent de rendre vraisem-
blable qu’il existe, dans le secteur en question, une demande pour des
42
RVJ / ZWR 2019
résidences principales similaires aux deux chalets qui sont projetés et
que l'offre correspondante actuelle ne suffirait pas à satisfaire.
6.2.3.1
Selon les informations communiquées par l’autorité commu-
nale, la population résidente dans le secteur station de A. s’est accrue
de 200 unités en quatre ans, entre le 1er janvier 2013 (6000) et le
31 décembre 2016 (6200), ce qui correspond à une augmentation de
3.3 % (cf. rapport C. p. 7). La recourante tient ces chiffres pour erronés,
en signalant que, selon le site Internet de la commune, le nombre
d’habitants sur son territoire est supérieur à 10 000. Cette différence
s’explique cependant par le fait que le secteur pris en considération ne
se confond pas avec le territoire communal (cf. supra consid. 6.1). La
Cour de céans retient donc qu’après l’entrée en vigueur de la régle-
mentation fédérale limitant la construction de résidences secondaires,
la population a continué de croître dans le secteur station de A., signe
que l’endroit attire indéniablement de nouveaux résidents à l’année, ce
qui constitue un indice pertinent pour motiver l’existence d’une
demande en résidences principales. La proportion de résidences prin-
cipales dans ce secteur, à 24 % (env. 3000 résidences principales sur
un total de 12 600 logements ; cf. rapport C. p. 16), met aussi en valeur
son attractivité pour les habitants à l’année.
6.2.3.2 L’état du marché de la construction de résidences principales,
dans le secteur concerné, est illustré, d’une part, par le nombre de
nouveaux logements de ce type qui ont été réalisés depuis le 1er janvier
2013 et, d’autre part, par le nombre de logements de ce type autorisés
depuis cette même date, mais dont la construction est en cours ou n’a
pas encore commencé.
S’agissant des résidences principales réalisées depuis le 1er janvier
2013, la commune en recense 18 : 9 chalets et 9 logements dans des
bâtiments d’habitation collective. Elle relève que ces logements
comprennent en moyenne 4.4 pièces et affirme qu’en septembre 2017,
ils étaient tous occupés conformément à leur affectation (cf. rapport C.
p. 8 s.). Cette information montre que les logements de ce type ne
demeurent pas vacants, ce qui tend à illustrer l’existence d’une
demande.
Concernant les résidences principales autorisées depuis le 1er janvier
2013, mais pas encore réalisées, la commune a indiqué qu’elles
correspondaient à 146 logements dans le périmètre de la station de A.
Sur ces 146 logements, 43 sont des chalets et 103 sont des logements
RVJ / ZWR 2019
43
dans des bâtiments d’habitation collective ; le nombre moyen de pièces
pour ces logements est de 4.2 pièces. En outre, sur ces 146 logements,
24 étaient d’ores et déjà en chantier en septembre 2017 (dont 16 dans
des bâtiments d’habitation collective), 22 avaient fait l’objet d’un recours
et 100 bénéficiaient d’un permis en force sans que les travaux aient
encore commencé (cf. rapport C. p. 12 s.). Ces chiffres montrent que
le nombre de logements autorisés pour de la résidence principale est
assez élevé, ce qui serait aussi de nature à illustrer l’existence d’une
demande et d’une certaine attractivité pour ce type de résidence dans
le secteur considéré. Il y a cependant lieu de relever que la construction
d’environ deux tiers des logements n’a pas commencé, alors que les
permis de bâtir y relatifs sont pourtant en force. Les incertitudes géné-
rées par le contexte juridique nouveau prévalant dans les stations
touristiques quant aux possibilités de bâtir (LRS, loi fédérale du 22 juin
1979 sur l'aménagement du territoire – LAT ; RS 700) pourraient
expliquer ce phénomène. Quoi qu’il en soit, la Cour ne peut en tirer de
véritables conclusions, si ce n’est que la réalisation effective de tous
ces logements n’est pas certaine et que, dans ces conditions, la
demande et l’offre qui semblent leur correspondre doivent être appré-
ciées avec prudence. Face à cette incertitude, elle ne peut pas se rallier
à l’argumentation de la recourante qui relève le chiffre de
146 résidences principales autorisées et qui en déduit l’existence d’une
offre surabondante excluant tout nouveau projet de logement pour de
la résidence principale. Plus pertinente est la donnée indiquant la mise
en chantier de 24 logements, qui porte à 42 le nombre de résidences
principales réalisées ou en voie de l’être dans le périmètre de la station
de A., dont 27 logements dans des bâtiments d’habitation collective,
entre le 1er janvier 2013 et le mois de septembre 2017, ce qui n’est pas
pléthorique.
En outre, le rapport C. évoque, parmi les résidences principales auto-
risées, celles qui sont projetées par un particulier qui souhaite y prendre
domicile (cf. rapport C. p. 17). Il relève que ces logements ne doivent
pas être pris en considération pour apprécier l’état de l’offre en
résidences principales, puisqu’ils ne sont pas destinés à être mis sur le
marché. X. critique cette approche, en signalant qu’elle table sur un a
priori inadmissible, le rapport n’indiquant pas si et comment les
affirmations des constructeurs ont été vérifiées. Pourtant, une telle
vérification doit être faite lors de la délivrance du permis de construire
avec une affectation obligatoire du logement à la résidence principale.
En effet, la problématique de l’abus de droit exposée ci-dessus
44
RVJ / ZWR 2019
(cf.supra consid. 4) peut aussi se poser lorsque la personne occupant
le logement projeté est connue, l’autorité devant alors vérifier
notamment que les circonstances personnelles du résident (résidence
actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention) ne comportent pas
d’indices concrets mettant d'emblée en doute sa volonté d'utiliser le
logement projeté comme résidence principale. La Cour de céans n’a
pas de raisons de douter que cet examen est régulièrement fait par
l’autorité communale. Certes, elle ne peut exclure que certains des
logements ainsi autorisés soient, à un moment ou à un autre, mis sur
le marché, du moment que la loi ne peut pas contraindre un propriétaire
à habiter à demeure dans un endroit donné. En cela, la recourante n’a
pas tort lorsqu’elle critique l’approche, sans doute trop schématique,
proposée sur ce point par le rapport C. Toutefois, de l’avis de la Cour,
la portée de ces données spécifiques sur l’appréciation de l’offre et de
la demande en résidences principales dans le périmètre de la station
de A. est limitée. En effet, il ne faut pas perdre de vue qu’il s’agit, pour
l’essentiel, de logements dont le chantier n’a pas encore commencé et
dont on n’est pas certain qu’ils seront effectivement réalisés. La Cour
doit tenir compte de cette incertitude et ne saurait, dès lors, comptabi-
liser ces projets au même titre que des logements d’ores et déjà réali-
sés et disponibles.
6.2.3.3 L’appréciation de l’offre en logements existants et disponibles
pose la question de savoir s’il convient de tenir compte des logements
qui ne sont pas soumis à la restriction d’utilisation prévue par la LRS,
soit particulièrement des résidences secondaires existantes qui sont
mises sur le marché. Evidemment, rien n’interdit à une personne inté-
ressée à s’établir dans le secteur concerné d’acquérir un logement
jusque-là utilisé comme résidence secondaire et d’en faire sa résidence
principale. Les chiffres communiqués par la commune de A. montrent
que depuis le 1er janvier 2013, la construction de nouveaux logements
(18) n’est pas complètement en adéquation avec l’accroissement de la
population résidente (+200). Il est plausible que des résidences secon-
daires existantes ont été utilisées pour absorber une partie de cette
augmentation de population. Ainsi, par exemple, des propriétaires ont
pu prendre domicile dans leur résidence secondaire ou de nouveaux
arrivants ont pu acquérir ou louer un logement anciennement destiné à
la résidence secondaire. Ce constat tend à indiquer que, dans le
secteur concerné, les marchés de la résidence secondaire et de la
résidence principale ne sont pas complètement cloisonnés, contraire-
ment à ce qui est affirmé dans le rapport C.
RVJ / ZWR 2019
45
A ce propos, la recourante mentionne l’existence de centaines d’annon-
ces trouvées sur différents sites Internet spécialisés, pour des objets
immobiliers sis à A. Toutefois, pareil argument, qui table sur des résul-
tats généraux livrés pêle-mêle et incluant sans distinction tout type
d’annonces immobilières, est impropre à illustrer l’existence d’un abus
de droit dans le cas d’espèce. En effet, comme cela a déjà été dit, une
analyse objective de l’offre et de la demande doit faire l’objet d’un exa-
men particulier et ciblé sur les logements qui se situent dans le secteur
concerné et qui sont véritablement comparables à ceux qui sont proje-
tés. En d’autres termes, l’existence de nombreux logements mis sur le
marché ne constitue un indice d’abus de droit à la construction de
nouvelles résidences principales qu’à la condition que ces logements
offerts soient objectivement comparables à ceux qui sont projetés, ce
que les affirmations toutes générales de la recourante n’établissent
aucunement.
Au demeurant, la Cour relève que l’offre en résidences secondaires
susceptibles d’intéresser des résidents à l’année est, certes, propre à
mettre en lumière des alternatives à la construction d’une nouvelle rési-
dence principale. Cependant, elle estime que l’existence d’une telle dis-
ponibilité de logement n’est pas véritablement décisive sous l’angle de
la LRS. Il faut, en effet, souligner que le but de cette loi est d’interdire
la construction de nouvelles résidences secondaires dans les commu-
nes touristiques. En revanche, l’objectif n’est ni d’y interdire la cons-
truction de nouvelles résidences principales (cf. art. 7 al. 1 let. a LRS a
contrario) ni d’obliger ou même d’inciter à reconvertir les résidences
secondaires existantes s’y trouvant en résidences principales (cf.
art. 11 al. 1 LRS a contrario). En d’autres termes, on ne saurait empê-
cher la construction de nouveaux logements destinés à la résidence
principale, qui sont utilisables à cette fin et qui font l’objet d’une
demande, au seul motif qu’il existe une vacance dans les résidences
secondaires existantes qui pourraient se prêter à un usage en rési-
dence principale et seraient comparables en terme de taille, de prix et
de standing aux nouveaux logements projetés. Pareil raisonnement
permettrait d’utiliser la LRS pour interdire la construction de résidences
principales neuves dont rien n’indiquerait qu’elles ne seraient pas utili-
sées et occupées conformément à leur affectation une fois érigées, ce
qui ne correspondrait manifestement pas aux objectifs de cette loi. Dès
lors, l’existence d’une vacance pour des logements en résidence
secondaire dans le secteur concerné n’est pas un indice suffisant pour
considérer que la volonté du constructeur d’un logement en résidence
46
RVJ / ZWR 2019
principale dans ce même secteur procède d’un abus de droit manifeste.
La preuve en est qu’à A., cette vacance que signale la recourante n’a
pas empêché les résidences principales construites depuis le 1er janvier
2013 d’être toutes occupées conformément à leur affectation, donnée
absolument déterminante, de l’avis de la Cour. Cela montre que, même
si les personnes intéressées à s’établir dans le secteur concerné peu-
vent en théorie choisir de le faire dans l’une des résidences secon-
daires disponibles mises sur le marché, cette possibilité n’est nullement
exclusive. En résumé, la vacance en résidences secondaires n’est pas
une donnée décisive, au contraire de la vacance en résidences princi-
pales qui, elle, démontre clairement que le secteur concerné n’attire
pas suffisamment de résidents à l’année et est de nature à établir
l’existence d’un abus de droit manifeste.
6.2.4 En synthèse, la Cour de céans retient que, selon le rapport délivré
par l’autorité communale, le périmètre de la station de A. connaît une
augmentation régulière et assez importante de sa population résidente.
Le nombre de nouvelles résidences principales autorisées depuis le
1er janvier 2013 et réalisées à ce jour ou en cours de construction (42)
montre que l’endroit est attractif pour ce type de logements, les rési-
dents à l’année y occupant d’ailleurs près du quart des logements
existants. Les projets autorisés pour des logements en résidence princi-
pale, nombreux, semblent confirmer cette tendance. Il faut donc
admettre qu’il existe une demande pour de tels logements dans le
secteur concerné.
En cherchant à affiner ces données en fonction des caractéristiques du
projet contesté, on peut considérer que les neuf appartements déjà
réalisés depuis le 1er janvier 2013 sont, pour la plupart, d’une taille
inférieure à 4 pièces (cf. rapport C. p. 9) et que les chantiers en cours
concernent 16 logements (cf. idem p. 12). La taille de ces appartements
en chantier ne ressort pas directement du rapport, les données figurant
en page 13 dudit rapport intégrant également les chalets. On peut
cependant en déduire qu’une dizaine de ces appartements en chantier
comportent 4 pièces ou plus. S’agissant des projets de construction au
bénéfice d’un permis en force (construction pas commencée), ils
concernent 103 appartements, pour les deux tiers de petite taille
(cf. rapport C. p. 12 et détermination de la commune du 10 novembre
2017 p. 4). Il ressort de ces données qu’il existe, dans le secteur
concerné, un marché pour les appartements destinés à la résidence
principale, qu’ils soient de petite ou de grande taille, sans être de « haut
RVJ / ZWR 2019
47
standing ». L’offre potentielle à moyen terme qui en découle n’est pas
pléthorique pour les appartements de 4 pièces ou plus. Elle est plus
importante s’agissant des logements de petite taille, mais il faut tenir
compte du fait que la construction de la grande majorité de ces appar-
tements n’a pas encore commencé et qu’il existe, de ce fait, une part
d’incertitude liée à leur réalisation. En outre, les appartements réalisés
et destinés à la résidence principale (qui sont pour la plupart de petite
taille) ne demeurent pas vacants, ce qui est un indice important illus-
trant l’existence d’une demande pour ce type de logement.
S’agissant de l’offre existante, il est déterminant de constater que, dans
le secteur concerné, il n’y a pas de nouveaux appartements affectés à
la résidence principale qui sont disponibles et qui sont comparables à
ceux projetés. On en déduit qu’il n’y a pas de vacance pour ce genre
de logements. Cela peut s’expliquer non seulement par le fait que le
nombre d’appartements en résidence principale réalisés depuis le
1er janvier 2013 est faible (9) par rapport à la population résidente et à
sa croissance (6000 à 6200 ; cf. supra consid. 6.2.3.1 et 6.2.3.2), mais
aussi par le fait qu’il ne s’agit pas de grandes promotions et que le
chantier ne démarre généralement pas sans que les logements proje-
tés aient déjà, au moins en partie, trouvé des acquéreurs. Dans le cas
d’espèce, Y. et Z. ont d’ailleurs expliqué, le 21 août 2017, qu’ils se trou-
vaient dans une situation analogue, le crédit bancaire ne leur étant
accordé qu’à condition qu’ils trouvent un nombre suffisant d’acheteurs.
Cela tend à montrer qu’une très faible proportion d’appartements
nouvellement réalisés sont effectivement mis sur le marché, puisqu’en
réalité, la plupart d’entre eux sont déjà vendus avant que leur
construction ne commence ; tant que tel n’est pas le cas, leur construc-
tion ne démarre pas. De l’avis de la Cour, cela tend à démontrer que le
risque que les six logements projetés demeurent inoccupés est, en
l’état, très faible. Par conséquent, apparaît également improbable
l’hypothèse que les propriétaires puissent solliciter la suspension des
restrictions d’utilisation des logements en question, en application des
articles 14 alinéa 1 lettre b LRS et 9 ORSec. Quant à l’offre en rési-
dences secondaires susceptibles d’intéresser des résidents à l’année,
elle met, certes, en lumière des alternatives à la construction d’une
nouvelle résidence principale. Cependant, la Cour estime que l’exis-
tence de telles possibilités de logement n’est pas décisive, sous l’angle
de la LRS.
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RVJ / ZWR 2019
7. A la lumière de l’ensemble des circonstances de l’espèce et en l’état,
il n’existe pas d’indices concrets mettant d'emblée en doute la possibi-
lité d'utiliser les six appartements projetés conformément à leur affecta-
tion en résidence principale. Le nombre de logements faisant l’objet de
l’autorisation de construire contestée est en outre restreint, ce qui est
un élément décisif. L’octroi de cette autorisation assortie d’un avenant
restreignant l’utilisation de ces logements ne repose dès lors pas sur
un abus de droit manifeste, au sens de la jurisprudence citée sous le
considérant 4 ci-dessus. C’est, partant, à bon droit que le Conseil d’Etat
a confirmé la validité de cette autorisation au regard de la LRS et de
l’ORSec.
(…)
9.1 Attendu ce qui précède, le recours est rejeté […].
Saisi d’un recours contre cet arrêt, le Tribunal fédéral l’a rejeté le
7 janvier 2019 (1C_73/2018).