Building permit annulled for density breach; Minergie bonus refusedGénéré par IA

A1 17 107

ARRÊT DU 31 JANVIER 2018

Tribunal cantonal du Valais

Cour de droit public

Composition : Thomas Brunner, président ; Jean-Bernard Fournier, juge ; Frédéric

Fellay, juge suppléant

en la cause

X _________ SA , recourante, représentée par M _________, avocat,

contre

CONSEIL D’ÉTAT DU VA LAIS, 1951 Sion, et COMMUNE DE A _________ , autre

autorité, dans l’affaire opposant la recourante à Y _________ , représentée par N

_________,

(construction)

recours de droit administratif contre la décision du 1er mai 2017

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Faits

A. Le 14 juin 2013, X _________ SA a déposé une demande d’autorisation de

construire portant sur la réalisation d’un hôtel 5 étoiles sur la parcelle n° xxx de la

commune de A _________, au lieu dit « B _________ », à C _________. Ce bien-

fonds de 1502 m2 est rangé en zone T2 au sens de l’article 106 du règlement de

construction de A _________ approuvé en Conseil d’Etat les 6 février 2002 et 25 juin

2003 (RCC). Mis à l’enquête publique par avis inséré au Bulletin officiel (B.O.) n° xxx

du xxx 2013, le projet, dont la réalisation implique la démolition d’un chalet existant, a

suscité l’opposition de Y _________ (ci-après : Y _________), érigé sur la parcelle de

base n° xxx, quasi attenante au nord. Le 7 novembre 2014, la municipalité de A

_________ a délivré le permis de bâtir et levé l’opposition de Y _________.

B. Le 10 décembre 2014, Y _________ a contesté cette décision auprès du Conseil

d’Etat. A l’appui de son recours, elle a argué d’une violation de l’indice de densité de

0.6 applicable dans la zone T2, reprochant notamment au projet de bénéficier d’un

bonus communal hôtelier de 20 % dépourvu de base légale. Elle a aussi invoqué un

dépassement de la hauteur maximale de 12 mètres applicable en zone T2.

Dans sa réponse du 13 février 2015, la société a objecté que son projet pouvait être

réalisé indépendamment du bonus hôtelier contesté. Elle a affirmé, dans ce sens, que

le bâtiment était doté du label Minergie et qu’au regard de cette « option Minergie en

train de se concrétiser », un supplément de 15 % était accordé par la commune de A

_________. Cela étant, la requérante a joint à son écriture un nouveau calcul de

densité (CE p. 155) intégrant ce bonus énergétique. Elle s’est également prévalue de

la modification apportée le 20 août 2014 (RO/VS 2014 p. 243) à l’article 5 alinéa 2 de

l’ordonnance sur les constructions du 2 octobre 1996 (aOC ; RO/VS 1996 p. 342 ss),

novelle qui exempte les espaces non dédiés aux activités premières de l’hôtellerie du

calcul de la surface brute de plancher utile (SBPU).

Le 26 avril 2017, le Conseil d’Etat a admis le recours et annulé l’autorisation de

construire. Il a reproché à la recourante d’avoir omis d’intégrer à son calcul de densité

les surfaces des escaliers, des ascenseurs et des couloirs desservant des surfaces

habitables, contrairement à ce que prescrivait l’aOC. En les prenant en compte, le

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projet excédait les 901.2 m2 de SBPU qu’il était possible d’aménager sur la parcelle. A

cet égard, le Conseil d’Etat a jugé que la société ne pouvait pas se prévaloir du bonus

d’indice de 15% accordé par la législation cantonale aux bâtiments Minergie dès lors

qu’aucun certificat Minergie, même provisoire, ni aucune réponse positive de l’Agence

Minergie Romande, n’avaient été déposés en cause. Or, ces documents devaient

figurer au dossier en vue d’être examinés par la municipalité préalablement à l’octroi

du permis. Par ailleurs, l’autorisation litigieuse n’était assortie d’aucune condition en

lien avec l’obtention d’un certificat Minergie. Le Conseil d’Etat a ensuite estimé que la

construction ne comportait qu’un seul corps de bâtiment, et non pas deux. Mesurée sur

la façade aval, en prolongeant le faîte du décrochement arrière jusqu’à l’aplomb de

cette façade, la hauteur dépassait ainsi le maximum de 12 mètres. C’était le cas même

s’il fallait admettre l’existence de deux corps, le premier présentant, selon le plan de

façade sud, une surhauteur du fait que le terrain aménagé restait inférieur au terrain

naturel. En troisième lieu, le Conseil d’Etat a estimé que le permis de bâtir aurait dû

être assorti d’une charge garantissant le respect de la législation en matière de rési-

dences secondaires.

C. Le 1er juin 2017, X _________ SA a conclu céans à l’annulation de ce prononcé et à

la confirmation de l’autorisation de construire, moyennant que celle-ci soit complétée

d’une obligation l’astreignant à « produire à la commune de A _________ avant le début

des travaux un certificat provisoire Minergie attestant de la conformité du bâtiment

autorisé aux standards de cette institution ». En substance, la recourante prétend, en

produisant un nouveau calcul de densité, que son projet ne comporte pas de SBPU

excédentaires « à compter que le bonus Minergie soit pris en considération ». Elle

soutient ensuite que le dépassement de hauteur retenu par le Conseil d’Etat procède

d’une constatation arbitraire des faits et d’une mauvaise application de l’article 11 de la

loi du 8 février 1996 sur les constructions (aLC ; RO/VS 1966 p. 42 ss). Enfin, elle

conteste que la LRS s’applique à son projet d’hôtel en signalant qu’aucune cuisine n’était

aménagée dans les chambres. Il n’y avait donc pas de logement au sens de l’article 2

alinéa 1 lettre d de la loi sur les résidences secondaires du 20 mars 2015 (LRS ; RS

702).

Le 21 juin 2017, le Conseil d’Etat a proposé de rejeter le recours. Il a insisté sur

l’importance du découpage intérieur pour juger de l’existence de corps de bâtiments

échelonnés. Il a également maintenu que seule une charge se référant expressément

à la LRS ou à l’ordonnance sur les résidences secondaires du 4 décembre 2015

(ORSec ; RS 702.1) permettait de remplir les conditions de cette législation.

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• 4 -

Le 27 juin 2017, la commune A _________ a indiqué qu’elle renonçait à se déterminer.

Y _________ a conclu au rejet du recours, le 17 juillet 2017.

Le 25 juillet 2017, la recourante a formulé des remarques complémentaires.

Le 23 novembre 2017, elle a spontanément déposé un rapport de contrôle qu’elle avait

commandé à l’architecte EPFZ/SIA D _________, à G _________. Il en ressort que le

projet comporte 142 m2 de SBPU de trop, respectivement 6.8 m2 en cas d’admission

du projet comme dossier Minergie. Compte tenu de ce dépassement, la recourante a

déclaré procéder à « une modification d’un des locaux autorisé par la commune de A

_________ en local qui ne compte pas dans la surface brute de plancher utile », expli-

quant ainsi que « le dossier sera légèrement corrigé de manière à respecter les

normes en matière d’indice ». Elle a aussi indiqué qu’ « en ce qui concerne le dossier

Minergie, les démarches sont en cours pour l’obtention d’un certificat provisoire » et

qu’ « un délai de 3 semaines environ a été donné pour l’obtention dudit certificat ». Sur

cet arrière-plan, elle a invité le Tribunal à « différer la décision à rendre […] jusqu’à la

réception de ces pièces nouvelles qui ont, manifestement, une influence sur le sort du

litige », en précisant encore transmettre « le plan avec le local désaffecté en surface ne

comptant pas dans l’indice et le certificat Minergie provisoire, respectivement une copie

de la demande Minergie […] sitôt que ces documents existeront ».

Le 5 décembre 2017, Y _________ a notamment rappelé que l’article 57 alinéa 5 aOC

excluait des modifications de projet devant le Tribunal.

Par lettre datée du 4 décembre 2017, postée le lendemain et reçue le 6, la commune

de A _________ a signalé que la recourante avait pris contact avec le service des

constructions pour une séance technique « qui aura lieu le 4 décembre 2017 », en

expliquant qu’ « une fois l’analyse effectuée par rapport aux modifications projetées,

nous pourrons vous communiquer notre détermination ». En ce sens, elle a déclaré

« [partager] l’avis de M _________ tendant au report de [la] décision, en l’état du

dossier ».

Le 6 décembre 2017, le juge délégué a transmis aux intéressés les déterminations

reçues de part et d’autre et a signalé que, du moment qu’une éventuelle modification

de projet n’était pas encore d’actualité, il était superflu de se demander si la cause

devait être suspendue pour une raison de ce genre.

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• 5 -

Les autres faits important à l’arrêt sont repris ci-après dans la mesure utile.

Considérant en droit

1.1 Le recours est recevable (art. 78 let. a, 80 al. 1 let. a-c, 44 al. 1 let. a, 46 et 48 de

la loi du 6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives - LPJA ; RS/VS

172.6).

1.2 La loi du 15 décembre 2016 sur les constructions (LC ; RS/VS 705.1) et l’ordon-

nance du 22 mars 2017 sur les constructions (OC ; RS/VS 705.100) - texte que le

législateur cantonal a approuvé (cf. art. 67 al. 1 LC) lors de sa session de juin 2017 -

sont entrées en vigueur le 1er janvier 2018. L’article T1-1 alinéa 1 LC prévoit que la

présente loi s'applique dès son entrée en vigueur et que toute décision prise après son

entrée en vigueur doit appliquer la présente loi, sous réserve des dispositions spé-

ciales mentionnées sous lettres a et b de ladite norme. L’article T1-1 OC précise cette

règle en ce sens que, lors de l’entrée en vigueur de la LC et de l’OC, les procédures de

recours portant sur une autorisation de construire sont poursuivies selon l’ancien droit

et que l’autorité de première instance applique le droit en vigueur au moment de sa

prise de décision. (cf. ég. le Message relatif à l’OC qui, dans son commentaire relatif à

cette disposition, explique que « les procédures de recours portant sur une autorisation

de construire seront poursuivies en appliquant le droit appliqué en première

instance » in : BSGC 2017, session de juin 2017, commentaire ad art. 50 OC, texte

consulté le 22 janvier 2018 sur la page internet. Il convient a fortiori de soumettre au

présent recours de droit administratif, de soi régi par la LPJA, ce régime transitoire

visant (plus) directement le recours administratif qu’ouvre l’article 52 alinéa 1 LC.

2. Le Conseil d’Etat a annulé l’autorisation de construire en constatant que le projet

était irrégulier sous trois aspects. Le premier se rapporte à une violation des règles en

matière de densité.

2.1 Abstraction faite du bonus Minergie, la parcelle n° xxx permet de réaliser, compte

tenu de sa surface de 1502 m2 et de l’indice de 0.6 fixé pour la zone T2 (art. 97 RCC),

901.2 m2 de SBPU (1502 m2 x 0.6). Ce point n’est pas contesté. Le calcul déposé le

13 février 2015 aboutit à 846.13 m2 de SPBU. Le Conseil d’Etat a reproché à la recou-

rante de ne pas avoir intégré, dans ce calcul, les escaliers, les ascenseurs et les

couloirs desservant les surfaces habitables. En les prenant en compte, la SBPU maxi-

male autorisée n’était plus respectée. Sous chiffre IV.1 de son mémoire, la recourante

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déclare d’abord « contester […] le grief du Conseil d’Etat relatif à la prise en considé-

ration des surfaces d’escaliers et d’ascenseurs du fait que ces surfaces ne sont pas

des surfaces habitables […] ».

2.1.1 Selon l’article 5 alinéa 2 1ère phrase aOC, la SBPU se compose de la somme de

toutes les surfaces en-dessus et en-dessous du sol, y compris la surface des murs et des

parois dans leurs sections horizontales, qui servent directement à l'habitation ou à l'exer-

cice d'une activité professionnelle ou qui sont utilisables à cet effet. Le glossaire annexé à

l’aOC précise que les couloirs, escaliers et ascenseurs desservant uniquement des sur-

faces non directement utilisables n’entrent pas en considération. Par contre, les couloirs,

escaliers et ascenseurs participant, même indirectement, à l’accès à des surfaces

habitables doivent être comptabilisés (ACDP A1 15 109 du 25 mai 2016 consid. 4.1.2).

2.1.2 La recourante s’abstient de désigner concrètement les surfaces du projet qui

seraient, à son avis, non directement utilisables et donc à exclure du calcul de la

SBPU. Le Conseil d’Etat n’a, pour sa part, pas non plus précisé quels étaient les

escaliers, ascenseurs et couloirs devant être ajoutés. Il s’est contenté d’émettre une

critique de principe - fondée - à l’encontre du calcul du 13 février 2015. L’examen des

plans explicitant le calcul litigieux (CE p. 148 à 153) montre que des surfaces

déterminantes n’ont, en effet, pas été comptées. Si l’on se réfère au rapport D

_________ produit par la recourante elle-même, le projet comporte 1036.4 m2 de

SBPU. Il accuse ainsi 142 m2 de SPBU de trop.

2.2 Pour régulariser cette situation notamment imputable à la perte du bonus hôtelier

de 20 %, dont personne ne prétend, à juste titre, qu’il serait valable (cf. sur la pro-

blématique des règles en matière de densité ACDP A1 11 113 du 1er septembre 2011

consid. 3 et 4, confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_423/2011 du 2 avril 2012), la

recourante a revendiqué, dans son recours administratif, le supplément d’indice de

15 % accordé aux bâtiments répondant aux critères de qualité déterminée, en parti-

culier au standard Minergie, par l’article 20 alinéa 1 de la loi sur l'énergie du 15 janvier

2004 (LcEne ; RS/VS 730.1 ; depuis le 1er janvier 2018, le bonus est de 10 % de

l’indice brut de d’utilisation du sol - IBUS). Le Conseil d’Etat a refusé d’en tenir compte

dès lors que l’intéressée n’avait pas déposé de certificat Minergie, même provisoire, ou

une réponse positive de l’Agence Minergie Romande. Il a retenu que ces documents

devaient figurer au dossier en vue d’être examinés par la municipalité préalablement à

l’octroi du permis ; en outre, l’autorisation litigieuse n’était assortie d’aucune condition

en lien avec l’obtention d’un certificat Minergie.

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2.2.1 La recourante s’abstient avec raison de critiquer la non-prise en considération du

supplément d’indice Minergie par le Conseil d’Etat. Sur ce point, d’une incidence

également décisive pour l’issue du présent recours, la décision attaquée échappe, en

effet, à toute critique. Il importe de rappeler que le requérant engage la procédure

d'autorisation de construire par le dépôt d'une demande devant contenir toutes les

indications et tous les documents nécessaires à son examen (art. 35 aLC). Cette

demande doit ainsi permettre à l’autorité de vérifier de manière exhaustive la

compatibilité d’un projet avec les dispositions légales pertinentes (art. 24 aOC ;

cf. Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, thèse, Zurich 1991, n° 244). Dans

ce contexte, il incombe au requérant d’établir les faits desquels il entend tirer un droit

(Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,

vol. I, 5e éd., 2011, p. 280 ; cf. ég. art. 18 al. 1 let. a LPJA).

La demande doit notamment préciser l’indice d’utilisation et le taux d’occupation du sol

s’il est fixé dans les dispositions du droit des constructions ; le calcul justificatif doit être

annexé (art. 32 al. 1 let. k aOC). L’article 36 alinéa 1 lettre d aOC prescrit d’y joindre

« les documents utiles à l’examen de la législation sur l’énergie et sur la protection de

l’environnement ». Reprenant la règle de l’article 20 alinéa 1 LcEne, l’article 40 alinéa 1

de l’ordonnance sur l'utilisation rationnelle de l'énergie dans les constructions et les

installations du 9 février 2011 (OURE ; RS/VS 730.100) rappelle que « le requérant

d’une autorisation de construire un bâtiment Minergie […] a droit au bonus prévu par

l’article 20 alinéa 1 [LcEne] ». En cas de présentation d’un autre certificat de qualité

énergétique, national ou reconnu internationalement, le Département peut, après

analyse de l’équivalence, décider l’octroi du bonus prévu à l’article 20 alinéa 1 LcEne

(art. 40 al. 2 OURE). Dans une norme intitulée « Dossier de demande d’autorisation »,

l’article 42 alinéa 1 OURE prévoit que « le respect des dispositions de la présente

ordonnance ou les demandes de dérogations doivent faire l’objet d’un justificatif éner-

gétique », lequel fait partie intégrante de la demande de permis de construire (art. 43

al. 1 OURE). Selon l’article 42 alinéa 3 OURE, un certificat Minergie a valeur de justifi-

catif énergétique pour les exigences de l’article 9 « Exigences et justification concer-

nant la protection thermique pour l’hiver » et pour les exigences de la Section 3 « Part

maximale d’énergies non renouvelables pour les nouveaux bâtiments ».

ll appert de ces différentes règles que le constructeur revendiquant le bonus d’indice

Minergie doit, à l’appui de sa demande d’autorisation de construire, établir que son

projet a été conçu afin de répondre aux exigences de ce label. C’est un point qu’il

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incombe à l’autorité compétente de vérifier lorsqu’elle délivre le permis. Un bâtiment

dépassant l’indice normalement applicable ne peut être agréé au vu d’une simple

allégation du requérant selon laquelle il s’agit d’un projet Minergie. L’on ne saurait non

plus assortir le permis d’une clause accessoire exigeant du requérant qu’il réalise une

construction Minergie sans avoir concrètement vérifié, sur le vu du dossier déposé, que

l’ouvrage a bel et bien été planifié dans ce sens. De fait, lorsqu’elle statue sur la

demande d’autorisation de construire et qu’elle accorde le bonus d’indice en applica-

tion de l’article 20 alinéa 1 LcENe, l’autorité devrait avoir reçu du requérant un certificat

Minergie provisoire relatif au projet (cf. la jurisprudence vaudoise publiée à ce propos

in : RDAF 2017 I p. 148 ss , pages internet consultées le 22 janvier 2018). S’il ressort

autrement du dossier d’autorisation de construire, d’une manière cependant

convaincante, que le projet tient effectivement compte des exigences du label Minergie

• par exemple parce que le bureau spécialisé mandaté par le requérant l’a confirmé et

que les documents en vue d’obtenir la certification provisoire ont été d’ores et déjà été

établis, l’autorisation pourrait être tout de même délivrée moyennant l’insertion d’une

clause conditionnant le début des travaux à la production du certificat provisoire

Minergie non encore disponible (ibidem).

2.2.2 En l’espèce, le dossier d’autorisation de construire déposé devant la commune

de A _________ ne comportait ni certificat provisoire Minergie ni réponse positive de

l’Office de certification Minergie. Il n’était pas davantage accompagné d’une demande

de labellisation du projet, page internet consultée le 22 janvier 2018). Ces documents

n’ont pas non plus été produits devant le Conseil d’Etat. Dans sa réponse du 13 février

2015 au recours administratif de Y _________, la recourante avait certes précisé « que

le projet mis à l’enquête publique est un projet hôtelier doté du label Minergie ». Cette

assertion se rapportait toutefois à un courriel que E _________, directeur de la société

recourante, avait adressé le 29 janvier 2015 au responsable du service communal des

constructions (CE p. 156). Cette pièce ne prouve aucunement que l’hôtel qu’a autorisé

la commune de A _________ a été planifié afin de satisfaire aux exigences Minergie.

Le prénommé se borne à « confirm[er] les termes de notre échange téléphonique

d’hier, relatif à l’autorisation de construire en cours, pour l’hôtel F _________ à C

_________ », à préciser « notre intention de mettre en place un dossier Minergie, qui

inscrira notre projet dans le cadre d’un développement durable » et à inviter le

destinataire du message « à intégrer cette demande pour le calcul des surfaces

autorisées ». Ce courriel laisse bien plutôt à penser que le bonus Minergie n’a été

envisagé qu’à la suite du recours de Y _________, afin de remédier au non-respect de

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l’indice de densité que dénonçait cette opposante. Du reste, dans son rapport du 11

novembre 2017, l’architecte externe mandatée par la recourante suggérait encore à sa

mandante « de prendre contact en compagnie de ses architectes avec l’office de

certification Minergie pour examiner la procédure de certification ainsi que les

modifications à amener au projet pour l’obtention de la certification provisoire qui leur

donnera ensuite droit au bonus de 15 % […] ». Au surplus, X _________ SA

n’entreprend à aucun moment de démontrer que son projet répond, tel qu’autorisé, aux

critères d’une construction Minergie ni ne propose l'administration d’un quelconque

moyen de preuve à cette fin.

Contrairement à ce qu’affirme la recourante céans (p. 4), le courriel du 29 janvier 2015

• adressé à la commune de A _________ et non pas à l’Office de certification Minergie

• n’est pas « une annonce du projet comme projet Minergie ». D’ailleurs, près de trois

ans après cette prétendue annonce, X _________ SA n’a toujours produit aucun

certificat provisoire Minergie ou un quelconque écrit émanant de l’Agence Minergie

Romande. Dans son mémoire du 1er juin 2017, la société a concédé n’en avoir pas

encore demandé « pour une question bien compréhensible de coûts ». Cette explica-

tion, guère crédible au demeurant s’agissant d’un projet à près de 10 millions de francs

(cf. le formulaire d’autorisation de construire, CE p. 68), n’est d’aucune utilité à la

recourante : les règles exposées précédemment obligent le requérant réclamant le

bonus d’indice de l’article 20 alinéa 1 LcEne (ou 40 al. 1 OURE) à établir que son

projet répond aux exigences Minergie, preuve que l’intéressée n’a jamais apportée. Le

13 juin 2017, la recourante affirmait, certes, qu’elle « [allait] examiner sans délai si un

certificat provisoire peut être reçu de la part des organes compétents et, dans

l’affirmative, le déposera en cause dans les meilleurs délais ». Quatre mois plus tard, le

23 novembre 2017, elle a indiqué que « les démarches sont en cours pour l’obtention

d’un certificat provisoire » en précisant qu’ « un délai de 3 semaines [lui] a[vait] été

donné […] pour l’obtention dudit certificat ». Elle n’a, là encore, cependant déposé

aucune pièce établissant l’effectivité de ces démarches et ne s’est plus manifestée

depuis lors nonobstant l’écoulement des trois semaines de délai que mentionnait sa

lettre du 23 novembre 2017.

Dans ces conditions, l’examen de la conformité du projet aux règles en matière d’indice

ne peut pas non plus être mené céans en tenant compte du bonus prévu par les

articles 20 alinéa 1 LcEne et 40 alinéa 1 OURE.

2.2.3 Cela étant,sur la base du rapport du 11 novembre 2017 produit par la recou-

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• 10 -

rante elle-même et du dossier tel qu’il se présente après une procédure d’autorisation

de construire commencée il y a bientôt cinq ans, force est au Tribunal de constater que

le projet autorisé le 7 novembre 2014 comporte 142 m2 de SBPU de trop. Cette

irrégularité matérielle, substantielle, a été relevée à juste titre par le Conseil d’Etat et

reste d’actualité. Elle suffit à confirmer la décision attaquée annulant le permis de bâtir

et donc à rejeter le recours du 1er juin 2017 contestant ce prononcé. On observera par

ailleurs que, selon le rapport D _________, le projet dépasserait encore de 6.7 m2 la

SBPU maximale même s’il bénéficiait du bonus Minergie.

Comme on l’a vu précédemment, il ne saurait être question de maintenir l’autorisation

de construire en astreignant simplement son bénéficiaire « [à] produire à la commune

de A _________, avant le début des travaux, un certificat provisoire Minergie […] ».

Cette solution est hors de propos ici, notamment parce que l’intéressée n’a toujours

pas établi, en dépit de deux procédures de recours s’étalant sur plus de trois ans, que

le projet autorisé le 7 novembre 2014 par la commune de A _________ a été conçu

pour répondre au standard de qualité du label Minergie.

2.2.4 A ce sujet, l’on précisera que l’autorité de recours n’est pas tenue d’aménager

au requérant la possibilité de modifier son projet avant de rendre une décision négative

(cf. A. Zaugg/P. Ludwig, Baugesetz des Kantons Bern, vol. I, 4e éd. 2013, n° 13a ad

art. 32-32d). En outre et par rapport à la lettre du 4 décembre 2017 de la commune de

A _________, qui fait état d’une analyse de sa part « par rapport aux modifications

projetées », il importe de rappeler qu’une modification de projet est exclue devant le

Tribunal (art. 57 al. 5 1ère phrase aOC). Pour être complet, on signalera que l’article 57

alinéa 5 2e phrase ménage par contre au Tribunal la possibilité de renvoyer l’affaire à

l’instance inférieure aux fins d’examen de la modification du projet (art. 57 al. 5

2e phrase aOC). La question ne se pose cependant pas ici : la recourante n’a, en effet,

formulé aucune conclusion dans ce sens et n’a déposé aucune modification de projet

(cf. l’ordonnance du 6 décembre 2017). De toute manière, il n’existe aucun droit à

obtenir un renvoi de l’affaire, cette option étant laissée à l’appréciation du Tribunal (cf.

A. Zaugg/P. Ludwig, op. cit., n° 13b ad art. 32-32d).

3. Les deux autres motifs d’annulation retenus par le Conseil d’Etat sont sans influence

sur l’issue du litige, mais appellent néanmoins les remarques suivantes.

3.1 Pour ce qui a trait aux règles en matière de hauteur, il paraît utile de rappeler que,

selon la jurisprudence, l’absence de mur vertical continu fractionnant les parties du

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bâtiment n’est pas un critère permettant d’exclure de facto l’existence de corps éche-

lonnés au sens du glossaire annexé à l’aOC ; l’on peut de ce fait concevoir qu’une

maison individuelle, qui par nature comporte un certain degré d’unité, soit constituée

de plusieurs corps distincts. (RVJ 2015 p. 26, 2014 p. 25 consid. 2 ; ACDP A1 16 21

du 12 août 2016 consid. 5.3.2). Ce raisonnement peut être transposé à la construction

d’un hôtel. Sous cet angle, le fait que l’étage 1 du projet litigieux ne comprenne qu’une

partie nuit à l’exclusion de pièces à vivre ne constitue pas un motif permettant, à lui

seul, de conclure à l’inexistence de deux corps de bâtiment. L’appréciation doit être

plus large que celle qui ressort de la décision attaquée. Pour déterminer si des corps

de bâtiment sont « distincts », il faut vérifier que chacun des éléments soit nettement

identifiable à l’extérieur et que leurs dimensions soient suffisamment importantes pour

qu’ils puissent être perçus comme des corps de bâtiments, l’existence de plusieurs

toitures n’étant, à cet égard, à elle seule pas suffisante. La topographie du terrain

appelé à supporter la construction doit être également prise en considération, ceci en

gardant à l’esprit que les règles de hauteur visent notamment un souci d’intégration

dans l’environnement bâti et qu’un calcul de la hauteur de manière indépendante pour

les différents corps, étagés dans la pente, d’un même bâtiment, permet précisément

d’assurer une bonne intégration des constructions dans un terrain difficile (ibidem).

Quant au terrain servant de référence au calcul de la hauteur du bâtiment, il s’agit,

selon l’article 11 alinéa 2 aLC, du terrain naturel ou du terrain aménagé s’il est plus

bas. Selon l’article 11 alinéa 4 aLC, les lucarnes et excavations permettant l’accès aux

garages ne sont pas prises en considération pour le calcul de la hauteur (cf. ég. glos-

saire sous « sol aménagé »). En l’espèce, la façade sud présente plusieurs ouvertures

vitrées, dont deux se prolongent en-dessous du niveau du terrain naturel. Compte tenu

de ces dégagements, qui n’entrent pas dans les prévisions de l’article 11 alinéa 4 aLC,

le Conseil d’Etat pouvait valablement prendre pour référence le terrain aménagé. Au

demeurant, même calculée depuis le terrain naturel, signalé en bleu, jusqu’à la face

supérieure de la panne faîtière, la hauteur excèderait encore les 12 mètres réglemen-

taires (d’environ 25 cm).

3.2 Enfin, l’absence d’une restriction d’utilisation comme logement dans le cadre d’un

établissement d’hébergement organisé ne paraît pas critiquable dans la mesure où le

projet à l’examen prévoit des chambres d’hôtel, et non pas des logements au sens de

l’article 2 alinéa 1 LRS (cf. Aaron Pfammatter, in Stephan Wolf/Aron Pfammatter,

Zweitwohnungsgesetz [ZWG] - unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung [ZVV] -

ZWG/ZWV, Berne 2017, n° 26 ad art. 7 LRS). Dans le cadre d’une éventuelle

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demande de changement d’affectation des locaux, une telle charge pourrait, par

contre, devenir nécessaire.

4.1 Le recours est rejeté (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA).

4.2 Vu l’issue du litige, la recourante supportera un émolument de justice fixé, notam-

ment au vu des principes de couverture des frais et d’équivalence des prestations, à

2000 fr. (art. 89 al. 1 et 2 LPJA ; art. 3 al. 3, 11, 13 al. 1 et 25 de la loi du 11 février 2009

sur le tarif des frais et dépens devant les autorités judiciaires ou administratives - LTar ;

RS/VS 173.8). Elle n’a pas droit à des dépens (art. 91 al. 1 a contrario LPJA). Elle en

versera par contre à hauteur de 1800 fr. (TVA et débours et compris) à Y _________, qui

a obtenu gain de cause et a pris une conclusion dans ce sens (art. 91 al. 1 LPJA ; art. 4,

27, 29 al. 2 et 39 LTar).

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Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce

Le recours est rejeté.

La recourante paiera 2000 fr. de frais de justice.

Elle n’a pas droit à des dépens et en versera à hauteur de 1800 fr. à Y

_________.

Le présent arrêt est communiqué à Maître M _________, avocat à Sion, pour la

recourante, à Maître Y _________, avocat à Martigny, pour l’intimée, à la

commune de A _________, au Conseil d’Etat, à Sion, et à l’Office fédéral du

développement territorial, à Berne.

Sion, le 31 janvier 2018