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Constructions - ATC (Cour de droit public) du 10 juillet 2015*–*
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Exigences de contenu relatives aux plans et documents joints à la
demande d’autorisation de construire
OC ; consid. 4.2).
de parcelles et des reports de densité, le constructeur doit fournir à l’autorité des
documents et plans qui permettent de vérifier concrètement le respect des règles
légales en matière d’indice d’utilisation du sol (consid. 4.3 et 4.4).
terrain à l’altitude irrégulière, ne permet pas la vérification du respect des règles
légales sur la hauteur et les distances aux limites, (art. 11 et 22 LC, art. 35 al. 1 let. b
et c OC ; consid. 5).
Anforderungen an den Inhalt der Pläne und Unterlagen zu einem Bau-
gesuch
BauV; E. 4.2).
zungsübertragungen hat der Bauherr der Behörde Unterlagen und Pläne einzu-
reichen, anhand derer konkret die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zur
Ausnützungsziffer geprüft werden kann (E. 4.3 und 4.4).
sieben Chalets auf einem Terrain mit unterschiedlicher Höhenlage ist es nicht mög-
lich, die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen betreffend Gebäudehöhe und
Grenzabstände zu prüfen (Art. 11 und 22 BauG, Art. 35 Abs. 1 lit. b und c BauV; E. 5).
Considérants (extraits)
(…)
2. L’affaire concerne un projet de construction de sept chalets indivi-
duels […]. Le Conseil d’Etat a annulé le permis de bâtir délivré au
recourant X. par la commune de A., aux motifs que les pièces au
dossier ne permettent pas de vérifier le respect des règles du droit
public des constructions en matière d’indice d’utilisation du sol, de
hauteur et de distance à la limite.
(…)
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4.1 Le dossier déposé auprès de l’autorité communale comportait en
particulier un plan de situation, un plan des courbes actuelles n° 1229-
105, un plan des coupes, façades et vue n° 1229-101, un plan des
aménagements extérieurs n° 1229-103, ainsi qu’un calcul de la sur-
face brute de plancher utile (ci-après : SBPu). Ce calcul additionnait
les SBPu des sept habitations projetées (130.32 m2), arrondissait le
résultat de 912.24 à 912 m2 et le comparait avec la surface maximale
autorisée, qui était de 912.5 m2 ; celle-ci était obtenue en additionnant
les surfaces des nos x1 et x2 (3219 + 431 = 3650 m2) et en multipliant
le résultat par le coefficient d’utilisation du sol valable pour cette zone
(0.25). Les plans montraient en outre que la surface totale du mas
devait être divisée en neuf parcelles : deux petites parcelles de 105 et
118 m2 au nord (A et B), permettant l’accès aux habitations et le
parcage de véhicules, et sept parcelles (C à I) desservies par des
routes d’accès et chacune destinée à l’implantation d’un chalet ; leur
surface respective était de 550 m2, 545 m2, 541 m2, 535 m2, 530 m2,
384 m2 (H) et 342 m2 (I).
Dans sa décision attaquée, le Conseil d’Etat estime que ces pièces ne
permettent pas de vérifier que les sept constructions autorisées res-
pectent l’indice d’utilisation du sol afférent à la zone. Il relève que la
surface de certaines futures nouvelles parcelles est en soi insuffisante
pour qu’y soit bâti un logement d’une SBPu de 130.32 m2, sans des
reports de densité dont aucune pièce au dossier ne montre le détail ni
la légalité. Il considère, en conséquence, que l’autorité communale a
autorisé ce projet sans opérer les vérifications nécessaires (art. 24
al. 1 let. a de l'ordonnance du 2 octobre 1996 sur les constructions –
OC ; RS/VS 705.100).
Le recourant n’est pas de cet avis. Il explique qu’avant leur division,
les parcelles nos x1 et x2 seront réunies pour n’en former qu’une, où il
disposera d’une SBPu théorique de 912.5 m2, surface supérieure à
celle des chalets autorisés, ce qui suffit selon lui à démontrer que
l’indice de construction est respecté. Pour le détail, il produit un calcul
qui montre une disponibilité de densité excédentaire de 79.40 m2,
totalisée sur sept parcelles (A à G) et qui peut être reportée sur les
deux parcelles restantes (H et I). Il observe qu’il n’est pas nécessaire
d’exiger la modification du parcellaire et l’inscription des servitudes de
densité avant l’octroi du permis de bâtir, celui-ci exigeant expressé-
ment que ces opérations soient faites avant le début des travaux. A le
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suivre, cette manière de faire est légale et conforme à la jurisprudence
(ACDP A1 12 330 du 12 juillet 2013 ; arrêt du Tribunal fédéral
1C_735/2013 du 13 mai 2014 consid. 2.2).
4.2 L'article 13 alinéa 1 de la loi du 8 février 1996 sur les construc-
tions (LC ; RS 705.1) pose que l'indice d'utilisation est le rapport entre
la SBPu et la surface de la parcelle prise en considération. Selon
l’article 5 alinéa 1 OC, qui se fonde sur la délégation que prévoit
l’article 13 alinéa 2 LC, doit être seule prise en compte la surface du
terrain qui est constructible ; celle-ci est égale à la surface des biens-
fonds ou des parties de biens-fonds sis en zone à bâtir qui font l'objet
de la demande d'autorisation de construire et qui sont encore libres en
droit pour la construction (art. 5 al. 3 OC). Les articles 13 alinéa 3 LC
et 7 alinéa 1 OC autorisent le transfert d'indice d’une parcelle vers une
autre dans la mesure où elles sont contiguës et classées dans la
même zone. Le glossaire annexé à l'OC définit un tel transfert comme
le « report des possibilités de bâtir non utilisées d'un fonds sur une
parcelle à bâtir contiguë et située dans la même zone ». La commune
reporte sur un registre les surfaces utilisées et les transferts d'indice
(art. 8 ch. 1 OC), ces derniers étant en outre inscrits au registre fon-
cier comme servitudes en faveur de la commune (art. 7 al. 2 OC ; RVJ
2006 p. 13 consid. 2b ; ACDP A1 12 330 précité consid. 3.1).
4.3 Contrairement à ce qu’affirme le recourant, il ne suffit pas, dans le
cas présent, de mettre en rapport la surface totale disponible sur les
nos x1 et x2 avec les SBPu additionnées des sept constructions
projetées pour conclure au respect des règles sur l’indice d’utilisation
du sol. Une telle manière de faire est admissible en présence d’une
situation qui n’implique pas de remembrement du parcellaire, voire
seulement des modifications sommaires qui ne posent aucune diffi-
culté sous l’angle desdites règles, ce qui n’est pas le cas en l’occur-
rence, où il est envisagé de créer, dans le mas que forment les nos x1
et x2, neuf parcelles dont sept seraient utilisées pour l’implantation
d’un bâtiment. Sur ces sept biens-fonds, deux ne disposeraient pas
d’une surface suffisante pour que puisse être autorisé sans autre le
chalet devant y être implanté. En effet, en vertu des règles légales
précitées et du coefficient de 0.25 afférant à la zone résidentielle de
petits chalets, la construction d’un logement disposant d’une SBPu de
130.32 m2 suppose, en principe, que l’ouvrage soit implanté sur une
parcelle de plus de 521 m2. Avec respectivement 384 et 342 m2, les
futures parcelles H et I, telles que mentionnées sur les plans au
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dossier, sont donc manifestement trop petites pour que la densité soit
de facto respectée. Des reports de densité en provenance des autres
parcelles doivent ainsi être décidés et garantis au moyen de servitu-
des, conformément aux modalités que prévoient notamment les
articles 13 alinéa 3 LC, 7 alinéas 1 et 2 OC et 8 chiffre 1 OC.
Le constructeur n’a pas déterminé, dans les pièces jointes à sa
demande d’autorisation de bâtir, les transferts de densité précis qu’il
prévoit de faire inscrire sous forme de servitudes au registre foncier.
Cette indication était pourtant essentielle car, sans elle, l’autorité com-
munale n’a pas pu vérifier concrètement la conformité de chaque
transfert aux dispositions précitées, notamment quant à la question de
la contiguïté. Cette conformité ne va pas de soi, bien au contraire. En
effet, les deux parcelles H et I, qui forment la partie ouest du mas, ne
sont pas attenantes à tous les autres biens-fonds. Or, les articles 13
alinéa 3 LC et 7 alinéa 1 OC n’autorisent le transfert d'indice qu’entre
parcelles contiguës. A cet égard, c’est en vain que le recourant se
réfère à une affaire […] que la Cour a jugée en 2013 et où a été
confirmé un procédé de report de densité « en cascade », c’est-à-dire
entre des parcelles qui n’étaient pas attenantes (ACDP A1 12 330).
En effet, d’une part et à la différence de la cause à l’examen, les
reports de densité en question avaient été définis préalablement et
explicités par pièces. D’autre part et surtout, la portée générale que le
recourant voudrait donner à cette jurisprudence doit être fortement
nuancée, puisque la Cour y a précisé que la teneur des articles 13
alinéa 3 LC et 7 alinéa 1 OC était claire et qu’il ne devrait pas être
possible de s’en écarter dans la pratique, le procédé de report de
densité « en cascade » n’apparaissant conforme ni à la lettre de la loi
ni à la volonté du législateur (ACDP A1 12 330 précité consid. 3.2.1).
Dans cet arrêt, la juridiction de céans n’a donc aucunement admis la
légalité de principe d’un tel procédé, mais elle s’est accommodée de
la solution choisie par les autorités précédentes au vu de circonstan-
ces exceptionnelles (remembrement possible et permettant de res-
pecter la contiguïté, biens-fonds inclus dans un plan de quartier par la
suite abandonné, secteur quasi entièrement bâti sauf sur une surface
résiduelle peu importante de terrain à bâtir demeurant inutilisable
sans les transferts de densité).
4.4 Dans ces conditions, force est de retenir que le projet de X. pose,
à tout le moins, certaines questions en matière de respect de l’indice
d’utilisation du sol qui devaient être expressément éclaircies avant, le
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cas échéant, la délivrance d’un permis de bâtir […]. Partant, c’est à
juste titre que le Conseil d’Etat a tablé sur ce motif pour annuler ledit
permis.
5.1 L’autorité précédente a aussi considéré que les plans approuvés
ne permettaient pas de vérifier le respect des prescriptions de hauteur
et de distance à la limite pour chacune des constructions projetées,
puisque seules les coupes et façades d’un chalet y était représentées
alors que le niveau du terrain naturel était différent pour chacun des
sept ouvrages prévus. Les plans joints à la demande de permis de
bâtir ne reflétaient donc pas la réalité de l’implantation dans le terrain
des sept constructions, qui avaient été autorisées en violation de
l’article 35 alinéa 1 lettres b et c OC.
Le recourant objecte que ces prescriptions ont été vérifiées par
l’autorité communale […]. X. dépose céans un jeu de plans
supplémentaire afin d’étayer son point de vue et établir le respect des
règles en matière de hauteur (art. 11 LC) et de distance à la limite
(art. 22 LC).
5.2.1 Selon l’article 35 alinéa 1 OC, les plans du projet doivent être
établis et dessinés dans les règles de l'art, datés et signés par le
requérant ou son mandataire et par l'auteur du projet, et doivent
comprendre les documents nécessaires à la compréhension du projet
et à la vérification du respect des prescriptions, notamment :
référence au point de repère de nivellement mentionné sur le plan de situation ; l'endroit
où la coupe a été effectuée doit figurer soit sur le plan de situation, soit sur le plan du
rez-de-chaussée (let. b) ;
du sol aménagé après la construction (let. c).
5.2.2 La hauteur des bâtiments est fixée dans les règlements commu-
naux (art. 11 al. 1 LC) ; en zone résidentielle de petits chalets, le
règlement communal des constructions et des zones (ci-après :
RCCZ) fixe cette hauteur à 8 m 50 (cf. tableau du règlement des
zones). La manière de calculer cette hauteur est fixée à l’article 11
alinéa 2 LC : celle-ci se mesure dès le niveau du terrain naturel ou du
sol aménagé s'il est plus bas que le sol naturel, jusqu'à la face supé-
rieure de la panne faîtière pour les toits en pente ; sur un terrain en
pente, elle se mesure sur la façade aval. En outre, l'excavation per-
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mettant l'accès à un garage n'est pas prise en considération pour le
calcul de la hauteur (cf. art. 11 al. 4 LC ; voir aussi définition « hauteur
d’un bâtiment » et croquis n° 3 figurant dans l’annexe à l’OC). Toute-
fois, lorsqu'une façade est dégagée pour permettre l'ouverture d'une
rangée de portes de box individuels, il ne s'agit plus d'une excavation
d'accès (cf. définition « sol aménagé » figurant dans l’annexe à l’OC ;
ACDP A1 09 176 du 3 décembre 2009 consid. 4.2, que cite l’ACDP
A1 14 16 du 31 octobre 2014 consid. 3.2).
Aux termes de l’article 22 alinéa 1 LC, la distance à la limite doit
égaler le tiers de la hauteur des façades mais atteindre au minimum
3 m à partir de chaque point de façade. Le RCCZ est plus strict que la
loi cantonale, prévoyant en zone résidentielle de petits chalets, une
distance à la limite égale à la moitié de la hauteur des façades mais
au minimum de 4 m ; c’est la réglementation locale qui est ici décisive
(art. 21 LC). La hauteur des façades se mesure à l'aplomb dès le
niveau du terrain naturel ou du sol aménagé s'il est plus bas que le
terrain naturel, jusqu'à l'intersection avec la ligne supérieure de toi-
ture ; lorsque la distance à la limite est fixée en fonction de la hauteur
de la façade, elle doit être calculée à partir de chaque point de chaque
façade (cf. définition « hauteur des façades » et croquis n° 3 figurant
dans l’annexe à l’OC).
5.3 Comme l’a constaté l’autorité précédente, le dossier d’autorisa-
tion de construire ne comporte qu’un plan n° 1229-101 indiquant les
quatre façades d’un seul chalet, alors que le projet vise l’édification de
sept habitations. Les plans approuvés ne répondent donc pas aux
exigences formelles de l’article 35 lettres b et c OC, ce que le recou-
rant ne conteste pas. Contrairement à ce que celui-ci semble soutenir,
cette informalité n’est pas négligeable puisque, comme l’a expliqué le
Conseil d’Etat (cf. décision attaquée consid. 5b), le terrain naturel
diffère selon l’implantation du chalet ; il n’est donc pas possible de
vérifier in concreto, sur la base des documents joints à la demande de
permis, le respect des prescriptions de hauteur de bâtiment et de dis-
tance à la limite pour chacun des sept chalets projetés. C’est donc à
juste titre que l’autorité précédente a décelé dans cette lacune un
motif d’annulation du permis de bâtir.