Municipal building permit annulled for lack of competence and aestheticsGénéré par IA

A1 15 146

ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2016

Tribunal cantonal du Valais

Cour de droit public

Composition : Thomas Brunner, président, Christophe Joris, juge, Frédéric Fellay,

suppléant

en la cause

Q__________, R__________ et S__________, T__________, U__________,

V__________, W__________ et X__________, Y__________ , recourants, tous

représentés par Maître M__________

contre

CONSEIL D’ÉTAT DU CANTON DU VALAIS ,autorité attaquée, MUNICIPALITÉ DE

N__________ , autre autorité,dans l’affaire qui opposeles recourants à Z__________ ,

représentée par Maître O__________

(construction d’un immeuble d’habitation à P__________)

recours de droit administratif contre la décision du 3 juin 2015

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• 2 -

Faits

A. Le n° xxx1 est un bien-fonds de 2964 m2 situé au lieu-dit « A_________ », sur le

coteau de P__________, entre le chemin de B_________, à l’aval (nord), et le chemin

C_________, à l’amont (sud), à quelque 250 mètres à vol d’oiseau de l’église de

P__________, édifiée à l’est. Il est classé en zone mixte de D_________ au sens des

articles 26 ss du règlement communal des constructions et des zones (RCCZ),

approuvé par le Conseil d’Etat le 17 juin 2009, de l’ancienne commune de

P__________, fusionnée depuis le 1er janvier 2013 avec celle de N__________. Par

acte authentique du 18 septembre 2012, la municipalité de P__________ avait érigé

l’immeuble en propriété par étages et simultanément cédé à E_________ SA -

actuellement F_________ SA -, en vue de l’édification d’un immeuble et contre

versement d’un montant de 592'800 fr., toutes les parts d’étages sauf trois (nos xxx2 à

xxx4). Totalisant 300 millièmes, ces trois PPE restées en mains communales portent

sur des abris militaires et de protection civile ainsi qu’un poste de commandement

datant d’une vingtaine d’années. Ces ouvrages préexistants, aménagés en terrasse et

recouverts par une couche de terre végétale, se manifestent singulièrement au niveau

du chemin de B_________, où court une façade bétonnée de quelque 80 m de long et

d’une hauteur comprise entre 2 m 50, à l’ouest, et 3 m, à l’est.

B. Par décision du 19 décembre 2013, communiquée le 16 janvier 2014, la Ville de

N__________ autorisa E_________ SA à construire, sur ce socle, un immeuble

d’habitation de sept étages (36 appartements), avec parking souterrain de 50 places

(dossier 2013-129). Le 14 février 2014, divers voisins déboutés par la municipalité, à

savoir Q__________, R__________ et S__________, T__________, U_________,

V__________, W__________ et X_________ (ci-après : Q__________ et consorts)

déférèrent ce prononcé au Conseil d’Etat.

Le 5 mai 2014, alors que ce procès était pendant, l’entreprise individuelle

G_________– actuellement Z__________ – déposa un nouveau projet modifié (42

appartements ; 31 places de parc couvertes, 25 cases extérieures), prévoyant un

étage de moins (dossier 2014-98). L’exécutif local l’agréa en séance du 18 septembre

2014, en levant simultanément l’opposition que Q__________ et consorts avaient

interjetée suite à l’avis d’enquête paru au Bulletin officiel n° xxx du xxx 2014. Ces

voisins recoururent derechef au Conseil d’Etat, le 5 novembre 2014.

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• 3 -

C. Par décision du 3 juin 2015, aujourd’hui en force, cette autorité admit leur recours

du 14 février 2014 et annula le permis du 19 décembre 2013, qui avait agréé un projet

usant de manière déraisonnable des possibilités de bâtir réglementaires et qui violait la

clause d’esthétique de l’article 74 RCCZ. Le considérant 3d de ce prononcé retient que

la construction litigieuse s’insère dans une zone mixte où le législatif communal avait

délibérément accepté la possibilité d’édifier des bâtiments ayant une échelle différente

de celle des maisons individuelles, majoritaires sur le coteau de P__________. Le

complexe scolaire et administratif sis à proximité immédiate était lui-même de

dimension importante. De ce point de vue, la construction d’un immeuble à corps

échelonnés, d’une longueur d’environ 70 m, n’était donc pas d’emblée exclue, ce

d’autant moins que les locaux existants constituaient déjà une barre de béton visible de

loin et que les édifices situés immédiatement en amont ne revêtaient aucune valeur

particulière. Le secteur concerné était cependant visible de loin et, même avec une

implantation en terrasses des corps de bâtiment, la hauteur totale perceptible depuis la

plaine, calculée du chemin de B_________ à la ligne supérieure de la toiture, atteignait

25 m. Cette hauteur avoisinait le double de celle de 13 m 50 autorisée par le règlement

dans la zone (art. 30 al. 3 RCZ), cela sur une longueur importante de 70 m. Le niveau

du chemin H_________, en amont, était dépassé de près de 5 m. Par ailleurs, le choix

de reconstituer le terrain naturel existant avant la construction des locaux militaires et

de protection civile venait encore accentuer cette hauteur. La disproportion entre le

nouveau bâtiment et les constructions environnantes était donc manifeste et devait être

considérée, avec les différents experts consultés, comme excessive, portant une

atteinte massive à l’aspect du site et rompant de manière inacceptable l’harmonie

générale du coteau où l’immeuble en procès devait trouver place.

Ces experts étaient l’urbaniste-conseil de la Ville de N__________, I_________,

l’architecte municipal J_________, qui s’étaient tous deux exprimés dans le cadre de

l’instruction de la demande de permis, et ceux de la sous-commission des sites (SCS)

du service des bâtiments, monuments et archéologie, spécialistes cantonaux que

l’organe d’instruction du recours administratif avait interpellés le 19 février 2015.

Le 7 décembre 2013, l’urbaniste-conseil avait émis un préavis négatif motivé comme

suit :

Le projet d’immeuble de G_________ est particulièrement déconcertant : son énorme volume est

complètement hors de l’échelle du village de P__________ et sa typologie en terrasses est étrangère

à la morphologie des bâtisses existantes.

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• 4 -

L’impact visuel dans le coteau sera redoutable : de par ses dimensions - env. 24 m de haut (7 étages)

et 100 de large - l’immeuble sera beaucoup plus imposant que l’église de P__________ et lui fera

concurrence. […]

Le village de P__________ avec son église repère (illuminée la nuit), les hameaux voisins, les cultures

d’abricotiers et les cordons boisés donnent aujourd’hui une image harmonieuse et cohérente de l’ubac.

Cette richesse indéniable mérite d’être préservée tout en permettant un développement de qualité.

Par courriel du 11 décembre 2013 adressé à la présidente de la commission

communale de l’édilité, l’architecte de Ville s’était référé à l’avis de I_________ pour

confirmer qu’au niveau architectural et paysager, le projet était incohérent avec le bâti

environnant.

Le 27 février 2015, la SCS déclara souscrire à l’appréciation portée par ces deux spé-

cialistes en indiquant notamment ce qui suit :

La commission des sites préavise négativement ce projet compte tenu de son impact important dans

l’environnement bâti et paysager actuel et ceci principalement en raison de la volumétrie hors d’échelle

du bâtiment, projet en un seul « bloc » homogène, très étranger au site. Elle reste néanmoins

favorable à la réalisation d’un projet sur le parking existant mais mieux intégré en volumétrie et

cohérent dans son concept avec les typologies du bâti environnant. Elle demande également dans ce

projet que l’impact visuel depuis la plaine soit mieux pris en considération et ceci en respect non seul-

ement au village de P__________ et son église mais aussi au site dans sa globalité avec hameaux et

paysages arboricoles environnants. Si le photomontage proposé nous renseigne de l’impact du projet

sur le bâti direct environnant, il reste insuffisant pour cette appréciation importante depuis la plaine. Ce

photomontage devrait permettre également de trouver le rapport d’échelle qu’il convient entre ce

nouveau volume et celui de l’église de P__________.

D. Par décision séparée portée également en séance du 3 juin 2015,le Conseil d’Etat

rejeta le recours du 5 novembre 2014, qui arguait à tort de l’incompétence de la Ville

de N__________ pour statuer sur la demande au regard des règles posées en la

matière par l’article 46 alinéa 1 de l’ordonnance sur les constructions du 2 octobre

1996 (OC ; RS/VS 705.100) et excipait vainement d’une violation des exigences

légales de signature de la demande d’autorisation de construire (art. 33 al. 2 de la loi

sur les constructions du 8 février 1996 - LC ; RS/VS 705.1). Q_________ et consorts

excédaient le cadre admissible du litige quand ils invoquaient une prétendue

contrariété du projet avec les termes de la convention passée le 8 mai 1988 entre

l’ancienne commune de P__________ et la Confédération suisse « concernant la

construction, le financement, l’entretien et l’exploitation du cantonnement et des

bureaux pour la troupe dans l’immeuble ‘K_________’ » ou faisaient valoir que le prix

de vente des PPE décidé par l’assemblée primaire de P__________ le 16 juin 2012

différait potentiellement de celui de 592 800 fr. convenu le 18 septembre 2012. Sous

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• 5 -

l’angle esthétique, le Conseil d’Etat jugea que la Ville de N__________ avait, cette

fois-ci, fait un usage admissible de son très large pouvoir d’appréciation,

principalement parce que la hauteur totale perceptible depuis la plaine n’était plus que

de 22 m. La hauteur de 13 m 50 pour chaque corps de bâtiment était par ailleurs

respectée et avait été correctement calculée depuis le terrain naturel, soit depuis le

terrain excavé il y a une vingtaine d’années et dont il n’était pas nécessaire d’examiner

s’il devait être qualifié de terrain aménagé, du moment qu’il était plus bas que l’ancien

terrain naturel. L’accès à la route cantonale avait été reconnu conforme aux normes

VSS par le Service des routes, transports et cours d’eau (SRTCE) tandis que celui

prévu sur la route communale C_________ n’allait pas perturber la circulation.

Contrairement à ce qu’alléguaient les recourants, une notice d’impact n’était pas

nécessaire en pareil cas. Enfin, il n’y avait pas lieu d’entrer en matière sur leur grief

consistant à reprocher au projet ne pas pouvoir prendre place en zone mixte de

D_________ du moment que celle-ci se destinait expressément, entre autres

affectations, à l’habitat.

E. Le 10 juillet 2015, Q__________ et consorts requirent le Tribunal de déclarer ce

prononcé de rejet nul de plein droit en raison de l’incompétence matérielle de la Ville

de N__________, subsidiairement de l’annuler pour les diverses raisons qu’avançait

leur recours administratif du 5 novembre 2014.

La Commune de N__________ et le Conseil d’Etat proposèrent de rejeter le recours,

les 30 juillet, respectivement 26 août 2015.

Z__________ conclut également au rejet du recours, le 8 septembre 2015, sous suite

de frais et dépens.

Le 16 octobre 2015, les recourants maintinrent leurs conclusions dans une écriture à

laquelle l’intimée réagit le 2 novembre 2015.

L’instruction s’est close le 17 novembre 2015 par la communication, aux divers intéres-

sés, des remarques que les recourants déposèrent le 16 novembre 2015 à propos de

la détermination de Z__________.

Les autres faits importants à l’arrêt seront repris ci-après dans la mesure utile.

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• 6 -

Considérant en droit

1. Régulièrement formé par des propriétaires sis à proximité immédiate ou à faible

distance du n° xxx1,le recours est recevable (art. 72, 78 let. a, 80 al. 1 let. a-c, 44 al. 1

let. a, 46 et 48 de la loi du 6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction

administratives – LPJA ; RS/VS 172.6).

2.1 Q_________ et consorts requièrent le Tribunal de constater la nullité du permis de

bâtir confirmé en instance de recours administratif. A l’appui de cette conclusion

principale du recours, ils relèvent que les parts d’étages détenues par la Ville de

N__________ totalisent 300 millièmes. A les écouter, cette collectivité publique revêtait

dès lors une position de partie au projet, pour 30 % au moins, circonstance qui

l’empêchait de se prononcer matériellement sur la demande d’autorisation de

construire en vertu des règles de compétence prévues par le droit cantonal de la

construction.

2.2 L’article 2 alinéa 2 LC dit que « [l]a commission cantonale des constructions est

[…] compétente pour les projets dont la commune est requérante ou partie ». Selon

l’article 46 alinéa 1 OC, « les projets […] dont la commune est requérante ou partie

pour 30 pour cent au moins sont subordonnés à une autorisation de construire de la

commission cantonale des constructions ». Introduites par des novelles du

4 septembre 2003 (modification de la LC) et du 8 juin 2004 (modification de l’OC), ces

règles tendent à éviter que les communes soient « juges et parties » (cf. Bulletin des

séances du Grand Conseil du Canton du Valais - BSGC, session ordinaire de juin

2003, p. 308). Selon les messages accompagnant ces projets de modifications, est

partie « une commune qui intervient dans un projet en tant que copropriétaire, action-

naire, etc. avec une participation supérieure à un pourcentage à fixer dans l'ordon-

nance » (ibidem). Ce pourcentage a été arrêté à 30 pour cent à l’article 46 alinéa OC,

en considération du fait qu’à partir de ce taux, « […] la commune est suffisamment

impliquée dans un projet pour que la compétence de décider soit transférée à la com-

mission cantonale des constructions » (BSGC, session ordinaire de juin 2004, p. 897).

2.3 En l’espèce, le Conseil d’Etat a jugé que, du moment que l’ouvrage querellé ne se

rapportait à aucune des unités d’étages - déjà construites - sur lesquelles la commune

de N__________ disposait d’un droit exclusif, cette collectivité publique ne participait

d’aucune manière au projet et était compétente pour statuer. L’intimée, qui est du

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• 7 -

même avis, ajoute céans que l’acte du 18 septembre 2012 institue des sous-

communautés (cf. p. 8 dudit acte) et « sauvegarde totalement l’indépendance des

immeubles, soit de l’immeuble public affecté à l’usage militaire et de l’immeuble privé

autorisé par la décision attaquée ». Ainsi, faute d’être partie de la sous-communauté

des propriétaires d’étages des futurs appartements, la commune de N__________

n’intervenait ni comme requérante ni comme partie au projet.

Le Tribunal ne peut souscrire à cette opinion, qui perd en effet de vue que, dans le

régime de la communauté des propriétaires d’étages, chaque propriétaire d’étages est

copropriétaire de tous les locaux de la propriété par étages, même ceux attribués en

droit exclusif à un autre propriétaire d’étages : si la propriété par étages est une forme

particulière de copropriété, elle n’en reste pas moins une copropriété (A. Wermelinger,

La propriété par étages, 3e éd., 2015, n° 5 ad art. 712a CC et les références citées). Le

droit du propriétaire d’étage, comme tout droit de copropriété, porte ainsi sur l’immeu-

ble tout entier (P.-H. Steinauer, Les droits réels, t. I, 5e éd., 2012, n° 1124a et les réfé-

rences). Sur cet arrière-plan, l’on ne saurait valablement prétendre que la commune de

N__________ n’est d’aucune manière concernée par l’édification d’un bâtiment

d’habitation en partie sur les dalles des ouvrages existants. Sa qualité de partie au pro-

jet au sens de l’article 2 alinéa 2 LC - disposition qui ne confère pas à la notion une

portée différente de celle qui découle de l’article 6 lettre a LPJA (« personne physique

ou morale dont les droits et obligations sont ou pourraient être atteints par la décision à

prendre ; cf. p. ex. A1 12 160 du 19 avril 2013 consid. 7.3 et P1 09 63 du 26 mai 2010

consid. 4b) - est inhérente à son statut de copropriétaire (d’étages), à raison de

300 millièmes, ce que confirment les travaux législatifs, desquels il ressort

expressément qu’une commune intervenant dans un projet comme copropriétaire doit

se dessaisir du dossier au profit de la CCC. Cette solution se justifie également au

regard de la position particulière de la Ville de N__________, appelée à statuer sur

une demande d’autorisation de construire concrétisant la propriété par étages qu’elle a

constituée le 18 septembre 2012 sur son bien-fonds. Le projet s’inscrit par ailleurs

dans le prolongement de la cession par P__________, à titre onéreux, des parts de

PPE, moyennant que G_________ SA introduise la procédure d’autorisation d’ici fin

2012 et la poursuive jusqu’à l’obtention de la décision définitive de « l’autorité

compétente », qu’elle entreprenne les travaux dans un délai d’un an à compter de la

délivrance de l’autorisation de construire en force et continue ces travaux jusqu’à la fin

de l’exécution du complexe immobilier autorisé, engagements en garantie desquels un

droit d’emption a été constitué en faveur de la municipalité.

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• 8 -

2.4 Au vu des circonstances exposées ci-dessus, force est d’admettre que la

demande d’autorisation de construire était à trancher par la CCC et non par la Ville de

N__________. Le moyen tiré d’une violation des règles de compétence des articles 2

alinéa 2 LC et 46 alinéa 1 LC est donc bien-fondé. La question de savoir si ce vice non

sanctionné à tort par le Conseil d’Etat est suffisamment grave pour entraîner la nullité

du permis de bâtir souffre de rester indécise. Ici, l’on ne décèle en effet aucun intérêt à

distinguer entre nullité et annulabilité. Il se justifie, partant, de s’en tenir à ce régime-ci,

qui fait règle, et, en conséquence, d’annuler le prononcé attaqué ainsi que

l’autorisation municipale de construire du 18 septembre 2014.

3.1 Cette issue du litige s’impose pour une autre raison encore, en rapport avec l’inté-

gration de l’immeuble dans son environnement, jugée cette fois-ci satisfaisante par le

Conseil d’Etat. Sur ce point, la décision attaquée retient que le projet modifié ne pré-

sente désormais plus qu’une hauteur totale perceptible depuis la plaine de 22 mètres

depuis le chemin de B_________ jusqu’à la ligne supérieure de la toiture. Cette

hauteur excédait de 8 mètres 50 la limite de 13 mètres 50 prévue par l’article 30 alinéa

3 RCCZ et n’entraînait qu’un dépassement du chemin H_________, à l’amont, de 2

mètres en moyenne. La longueur de 70 mètres demeurait, mais ne pouvait empêcher à

elle seule l’édification du bâtiment dès lors que l’ordre contigu était autorisé dans cette

zone et que les constructions échelonnées n’y étaient pas interdites. L’instance

précédente a également souligné que la hauteur de 22 mètres ne s’appliquait pas sur

toute la longueur puisqu’une portion centrale de 15 mètres de long était abaissée

jusqu’à un maximum de 14 mètres de hauteur environ, soit un peu plus que le

maximum réglementaire. C’était déjà le cas pour le précédent projet mais, de l’avis de

l’instance précédente, l’échancrure ainsi créée était mieux mise en valeur en ce sens

qu’elle rompait davantage l’impression de barre vu l’abaissement de 3 mètres des deux

corps voisins à l’est et à l’ouest. La décision attaquée relève enfin que la hauteur des

corps n’excède à aucun endroit le maximum de 13 mètres 50 depuis le terrain naturel

ou excavé actuel. Il fallait garder à l’esprit que, dans l’hypothèse où des villas

contiguës avaient été prévues en lieu et place du bâtiment litigieux, la hauteur aurait

été identique. En définitive, contrairement à ce qui était le cas pour le projet autorisé le

19 décembre 2013, la Ville de N__________ avait fait un usage non critiquable de son

très large pouvoir d’appréciation.

3.2 Les recourants contestent à juste titre ce point de vue. Dans sa volumétrie et sa

conception, le second projet n’emporte, objectivement, aucun changement notable par

rapport à celui qu’avaient préavisé négativement les différents experts consultés et que

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• 9 -

le Conseil d’Etat avait, sur la base de ces avis autorisés, censuré. Pour l’essentiel,

l’ouvrage en procès ne se différencie du précédent que du point de vue de sa hauteur.

Mesurée sur les plans des façades est et ouest (plans 10.a du 04.04.2013, respective-

ment plan 10 du 05.05.2014), depuis le niveau de la route communale de A_________

jusqu’au niveau « toiture », cette hauteur est, pour le premier projet, de 24 mètres en

façade ouest, de 25 mètres en façade est. Ainsi calculée, cette hauteur est de

21 mètres 65 à l’ouest, où il faut retrancher des 22 mètres 95 les 130 centimètres rela-

tifs aux superstructures. A l’est, on retrouve cette cote de 22 mètres 95 prenant pour

référence l’altitude de 715 mètres. Calculée depuis le niveau effectif de la route com-

munale de A_________, environ 1 mètre plus bas, la hauteur est de quelque

22 mètres 65. La réduction de la hauteur totale perceptible depuis la plaine est ainsi

d’environ 2 mètres 50. Le second projet conserve, pour le reste, son imposante

longueur de près de 70 mètres. L’échancrure qu’évoque le Conseil d’Etat conserve sa

dimension horizontale (15 m 35) et les corps qui s’élèvent de part et d’autre totalisent

chacun une longueur inchangée de 28 mètres 80 (comparer à cet égard les plans 00-2

du 03.04.2013, respectivement 09 du 05.05.2014 des façades nord et sud). Le bloc

d’environ 70 mètres qui s’étend au-dessous de l’échancrure s’élève, à une dizaine

centimètres près, à la même altitude qu’auparavant. Au final, la ressemblance de

l’ouvrage objet du présent procès avec celui qu’a annulé le Conseil d’Etat est frap-

pante ; elle se constate de manière immédiate à la confrontation des plans initiaux et

modifiés de la façade nord ou des façades ouest et est.

3.3.1 Cela étant, l’on ne saurait faire abstraction des préavis négatifs émis de façon

concordante par les spécialistes municipaux et cantonaux (supra p. 3 s.), dont l’opinion

n’a pas été sollicitée par les autorités précédentes relativement au second projet.

L’appréciation portée par ces spécialistes à l’endroit de la construction annulée sur

recours administratif conserve toute sa pertinence et ne permet pas de juger

différemment l’ouvrage en procès sous l’angle esthétique. La disproportion entre le

nouveau bâtiment et les constructions environnantes est toujours autant manifeste et

doit être considérée, à l’instar du projet d’origine, comme portant une atteinte massive

à l’aspect du site et rompant de manière inadmissible l’harmonie générale du coteau

de P__________. Les spécialistes consultés avaient unanimement critiqué la

volumétrie « hors d’échelle » du bâtiment initial, stigmatisé son caractère « très

étranger au site », son incohérence avec le bâti environnant, et l’impact visuel de la

construction, « fort visible », depuis la plaine, problématiques auxquelles le second

projet, dont on notera qu’il a été déposé au greffe municipal antérieurement à la prise

de position de la SCS, ne remédie nullement. Ces considérations sont pertinentes.

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• 10 -

3.3.2 La Ville de N__________ insiste céans sur le fait que le recours à l’avis de

spécialistes n’est que facultatif (art. 41 OC et art. 74 al. 7 RCCZ) et que leurs opinions

ne sont pas contraignantes (art. 44 OC et art. 74 al. 2 RCCZ). Reste qu’ici, plusieurs

spécialistes,

relevant

notamment

du

cercle

municipal,

se

sont

prononcés

défavorablement à propos du premier projet. Personne ne prétend que leur

appréciation négative refléterait un sens esthétique particulier ou un goût orienté d’une

façon bien définie. Cette appréciation se réfère, au contraire, à des considérations

objectives et à des conceptions répandues et aboutit à une conclusion que l’examen

des différentes prises de vue du coteau de P__________ et des photomontages que

renferme le dossier ne vient pas infirmer. Le Tribunal ne saurait donc remettre en

cause ces avis spécialisés (cf. à ce propos I. Chassot, La clause d’esthétique en droit

des constructions in RFJ 1993 p. 105 s) sur lesquels a tablé le Conseil d’Etat pour

admettre le premier recours. Devant l’instance précédente, l’intimée avait produit un

rapport du 24 mars 2015 de l’architecte L_________ concluant au fait que le second

projet « va dans le sens des diverses discussions et avis des commissions ». Ce

rapport n’est cependant pas de nature à ébranler l’avis de I_________, de J_________

ou des membres de la SCS lorsqu’on y lit qu’il « est bien clair que [l]a présence [de la

façade nord] est forte » et qu’« il est juste que la morphologie choisie n’a […] pas de

référence à cette échelle à proximité (Ancienne commune de P__________) ». Enfin,

l’argument selon lequel le législateur aurait, en zone mixte de D_________,

délibérément accepté la possibilité d’édifier des bâtiments ayant une échelle différente

de celle des maisons individuelles majoritaires sur le coteau de P__________, de sorte

que la volumétrie du projet ne serait, de soi, pas critiquable, ne convainc pas. Il

apparaît, au contraire, que sa préoccupation était simultanément d’assurer une

intégration réussie de ces constructions dans leur environnement, comme l’indiquent

les alinéas 2 et 3 de l’article 29 RCCZ, aux termes desquels la zone a pour but de

créer et de maintenir un milieu bâti harmonieusementaménagé pour l'habitat, le

commerce ainsi que pour les activités publiques et semi-publiques (al. 2) et les

nouvelles constructions doivent être intégrées dans le quartier de sorte que les accès

aux installations publiques et semi-publiques soient aisés (al. 3).

3.4 Il résulte de ce qui précède que le second projet ne pouvait, sous l’angle des

clauses générales d’esthétique des articles 74 alinéa 1 RCCZ ou 17 alinéa 1 LC - dont

le considérant 3c 2e paragraphe de la décision attaquée résume valablement la portée,

non litigieuse (cf. ég. à ce propos RVJ 2015 p. 29 consid. 3.2 et 3.3) - non plus être

agréé. Le grief correspondant du recours est bien fondé.

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• 11 -

4.1 En définitive, le recours est admis pour les motifs exposés sous considérants 2 et

3. Le prononcé attaqué doit être en conséquence annulé, comme aurait dû l’être,

devant le Conseil d’Etat, le permis de bâtir du 18 septembre 2014 (art. 80 al. 1 let. e et

60 LPJA).

4.2 Cette issue du litige s’impose au vu du dossier (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17

al. 2 LPJA). Elle dispense le Tribunal d'examiner les autres griefs du recours.

4.3 Les frais, arrêtés à 800 fr. par le Conseil d’Etat, sont mis à la charge de

Z__________, qui paiera un émolument de justice fixé, sur le vu du principe de la

couverture des frais et de l’équivalence des prestations, à 1500 fr. pour l’instance de

recours de droit administratif. L’intimée versa en outre un montant global de 2500 fr.

(TVA et débours compris) de dépens aux recourants pour les deux procédures de

recours, sans y avoir droit pour elle-même (art. 89 al. 1 et 91 al. 1 LPJA ; art. 3 al. 3, 4,

11, 13 al. 1, 25, 27, 37 al. 2 et 39 de la loi du 11 février 2009 fixant le tarif des frais et

dépens devant les autorités judiciaires ou administratives – LTar ; RS/VS 173.8).

Prononce

Le recours est admis et le prononcé du Conseil d’Etat du 3 juin 2015 est annulé en

tant qu’il confirme le permis de bâtir délivré le 18 septembre 2014 par la munici-

palité de N__________.

Z__________ paiera des frais de justice de 800 fr. pour l’instance devant le

Conseil d’Etat et de 1500 fr. pour l’instance de recours de droit administratif.

Z__________ n’a pas droit à des dépens ; elle en versera par contre à hauteur de

2500 fr. aux recourants, créanciers solidaires.

Le présent arrêt est communiqué à Maître M__________, pour les recourants, à

Maître O__________, pour Z__________, à la commune de N__________, et au

Conseil d’Etat.

Sion, le 26 février 2016