Staged building and height calculation in zoning lawGénéré par IA

A1 13 306

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2013

Tribunal cantonal du Valais

Cour de droit public

Composition : Jean-Pierre Zufferey, président ; Jean-Bernard Fournier et Thomas

Brunner, juges ; Ferdinand Vanay, greffier

en la cause

X_________ SA , et Y_________ , recourants, représentés par Maître A_________

contre

CONSEIL D’ETAT DU CANTON DU VALAIS , autorité attaquée, dans l’affaire qui

oppose les recourants à Z_________ , représenté par Maître B_________, et à la

COMMUNE DE C_________

(construction ; notion de corps échelonnés d’un bâtiment et calcul de la hauteur)

recours de droit administratif contre la décision du 19 juin 2013

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Faits

A. Y_________ est propriétaire de la parcelle n° xxx, folio n° xxx, du cadastre de la

commune de C_________. Ce bien-fonds de 3563 m2 se situe à D__________, au

lieu-dit « E__________ », entre la route F__________, à l’ouest, et les trous nos 15 à

18 du parcours de golf G__________, à l’est, dont il est séparé par le torrent

H__________. Il est rangé en zone touristique de moyenne densité T3, selon le plan

d’affectation des zones (ci-après : PAZ) et le règlement communal de construction (ci-

après : RCC) adoptés par le conseil général de C_________ le 23 octobre 2000 et

approuvés en Conseil d`Etat les 6 février 2002 et 25 juin 2003. La parcelle, bâtie d’un

chalet « I__________ » au nord-ouest, au bord de la route F__________, se trouve

partiellement en zone de danger.

B. Agissant au nom de la propriétaire, X_________ SA demanda à la commune de

C_________, le 28 février 2011, l’autorisation de construire un chalet avec forages sur

le n° xxx (dossier xxx). A teneur des plans déposés, ce projet de près de 800 m2

habitables sur quatre niveaux (sous-sol, entresol, étage et combles), avec piscine

intérieure, garage et places de parc extérieures, devait être implanté au sud du chalet

existant. Le bâtiment comportait deux toitures à deux pans recouvrant la moitié sud de

l’étage (faîtières aux cotes xxx et xxx), ainsi qu’une troisième toiture, au nord, abritant

les combles (faîtière à la cote xxx).

La publication de ce projet au Bulletin officiel (B. O.) n° xxx du xxx 2011 suscita

notamment l’opposition de Z_________, le 19 mai suivant. Propriétaire du n° xxx, en

limite ouest, le prénommé invoquait en particulier la violation de prescriptions en

matière de distance à la limite et de hauteur du bâtiment.

Après avoir obtenu les prises de position des organes cantonaux consultés, la

commune de C_________ délivra l’autorisation de construire sollicitée et écarta

l’opposition précitée, le 16 février 2012.

C. Z_________ porta cette décision devant le Conseil d’Etat, le 13 mars 2012, à la

suite d’une requête d’effet suspensif qu’il avait déposée le 28 février précédent. Il

réitéra les griefs invoqués à l’appui de son opposition, notamment celui qui critiquait le

calcul de la hauteur de la construction projetée, contestant que celle-ci soit formée par

deux corps de bâtiment qui devaient être mesurés de manière indépendante. Il joignit à

son recours les copies de plusieurs pièces du dossier, notamment des plans.

La commune de C_________ proposa de rejeter le recours, le 27 avril 2012, à l’instar

de X_________ SA, les 1er et 2 mai suivants.

Le 19 juin 2013, le Conseil d’Etat admit le recours et annula le permis de bâtir. Il retint

que le chalet projeté ne pouvait pas être considéré comme une construction échelon-

née, définie par le glossaire annexé à l'ordonnance du 2 octobre 1996 sur les construc-

tions (OC ; RS/VS 705.100) comme un bâtiment comportant plusieurs éléments

distincts mais contigus, décrochés en élévation, et illustrée par le croquis n° 10 figurant

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dans ce glossaire. Il s’ensuivait que la hauteur de la construction ne devait pas être

mesurée selon la règle spéciale prévue à l’article 11 alinéa 3 de la loi sur les

constructions du 8 février 1996 (LC ; RS/VS 705.1), mais sur la façade aval (sud) en

prolongeant le faîte de la toiture la plus élevée (celle recouvrant les combles, au nord)

jusqu’à l’aplomb de cette façade, comme le montrait le croquis n° 3 annexé à l’OC. Or,

en procédant de la sorte, cette hauteur mesurée depuis le terrain aménagé plus bas

que le terrain naturel dépassait le maximum de 9 m fixé pour cette zone T3 dans le

tableau de l’article 97c RCC.

D. Le 27 juillet 2013, dame Y_________ et X_________ SA conclurent céans, sous

suite de dépens, à l’annulation de cette décision qui leur avait été communiquée le

25 juin précédent et à la confirmation du permis de bâtir que leur avait délivré la

commune de C_________. Ils affirmèrent que le chalet qu’ils projetaient de construire

comportait des corps de toitures distincts et des niveaux de longueur différente et qu’il

était donc composé de deux « corps de bâtiments échelonnés », au sens du glossaire

annexé à l’OC. Ils se référèrent à cet égard à un arrêt de la Cour (A1 09 168 du

12 février 2010) qui admettait qu’un seul chalet d’habitation pouvait être formé de plu-

sieurs corps de bâtiments échelonnés, ce que confirmait également la jurisprudence

vaudoise et les règles tirées de l’accord intercantonal sur l'harmonisation de la termino-

logie dans le domaine de la construction (ci-après : AIHC). Partant, la hauteur devait

être mesurée séparément pour chacun des deux corps de bâtiment (art. 11 al. 3 LC).

Les recourants ajoutèrent que les règles en la matière, qui visaient à garantir suffisam-

ment d’espace et de dégagement pour le voisinage, ne devaient être appliquées qu’en

fonction de la volumétrie du bâtiment en question et non de la distribution de ses

espaces intérieurs. En l’espèce, l’absence d’un mur intérieur séparant les corps de

bâtiments, sur laquelle tablait le Conseil d’Etat pour motiver sa décision en se référant

au croquis n° 10 du glossaire, n’était donc pas un critère dont il fallait tenir compte. Les

recourants joignirent à leur mémoire en particulier les photographies de plusieurs

chalets érigés à D__________, dans un style architectural semblable à celui qu’ils

projetaient, notamment quant aux éléments de toitures coiffant la construction.

Le 28 août 2013, le Conseil d’Etat déposa son dossier, incluant celui de la commune

de C_________, et proposa de rejeter le recours, relevant que la présence de

plusieurs toitures n’était pas un critère déterminant pour juger de l’existence de corps

de bâtiments échelonnés tels que définis dans le glossaire annexé à l’OC. Le

16 septembre suivant, la commune se rallia aux conclusions des recourants, ajoutant

que la forte déclivité des terrains en régions de montagne justifiait de bâtir des

constructions échelonnées dont les différents corps correspondaient aux étages de

l’habitation.

Z_________ proposa, sous suite de dépens, de rejeter le recours, le 17 octobre 2013,

soutenant notamment que le projet contesté formait un seul corps de logis et non un

ensemble d’éléments distincts juxtaposés.

Cette détermination fut communiquée pour information au Conseil d’Etat, à la

commune de C_________ et aux recourants, le 21 octobre 2013, ce qui permit de

clore l’instruction à cette date.

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Considérant en droit

1. Le recours est recevable (art. 72, 78 let. a, 80 al. 1 let. b-c, 46 et 48 de la loi du

6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives – LPJA ; RS/VS 172.6).

Destinataire du permis de bâtir délivré par la commune de C_________, dame

Y_________ est spécialement touchée par la décision du Conseil d’Etat qui annule

ledit permis et a un intérêt digne de protection à faire vérifier la régularité de ce

prononcé (art. 80 al. 1 let. a et 44 al. 1 let. a LPJA). La qualité pour agir de

X_________SA peut dès lors demeurer ouverte.

2.1 L’autorité précédente a considéré que le chalet que dame Y_________ projette de

bâtir sur le n° xxx ne respecte pas la hauteur maximale de 9 m prévue par le droit

communal dans cette zone touristique de moyenne densité T3 (cf. tableau représenté

à l’art. 97c RCC), ce que contestent la prénommée et la commune de C_________. A

l’origine du litige se trouve la notion de « corps de bâtiments échelonnés », dont la

hauteur n’est pas calculée selon la même méthode que pour une construction

classique. Il s’agit de déterminer ce que recouvre cette notion et d’examiner si le projet

de chalet litigieux entre ou non dans cette catégorie de constructions. Le glossaire

annexé à l’OC définit un corps de bâtiments échelonnés comme un édifice comportant

plusieurs éléments distincts mais contigus, décrochés en élévation. La version

allemande indique : « Gebäude mit verschiedenen getrennten aber geschlossenen

Hausteilen, in der Höhe gestaffelt ». La définition renvoie expressément au croquis

n° 10 du glossaire qui représente trois volumes contigus construits en escalier dans

une pente et clairement séparés verticalement. Le projet litigieux se distingue de ce

croquis, dans la mesure où il s’agit d’une habitation individuelle, soit d’une seule unité

de logement, sans mur vertical continu séparant les corps de bâtiments, ce qui a

conduit le Conseil d’Etat à refuser de calculer la hauteur selon la règle prévue à l’article

11 alinéa 3 LC (cf. décision attaquée consid. 5).

2.2 La question qui se pose est de savoir dans quelle mesure les éléments de cons-

truction juxtaposés doivent être distincts les uns des autres. Dans ce cadre, la Cour a,

par exemple, considéré un projet de chalet résidentiel comme une construction éche-

lonnée composée de trois corps décrochés en élévation, dès lors qu’il prévoyait un

deuxième sous-sol affecté aux parkings dont la façade sud présentait une hauteur

visible de 3 m, un premier sous-sol comportant une façade sud en retrait de 10 m 50

de celle du niveau inférieur et rez-de-chaussée présentant lui-même un nouveau retrait

de 11 m et au-dessus duquel se développaient quatre étages (ACDP A1 06 174 du

7 décembre 2006). Il s’agissait d’un cas assez clair où chaque corps de bâtiments était

bien séparé des deux autres. Mais la Cour a également confirmé l’application du mode

de calcul de la hauteur selon la règle de l’article 11 alinéa 3 LC dans des situations

moins évidentes, sans toutefois que le litige ne porte spécifiquement sur cette

question. Elle a ainsi admis que la hauteur d’un projet de maison individuelle compor-

tant trois corps de bâtiments, sis sur un terrain en forte pente dont l’altitude au bas de

la parcelle différait de près de 30 m par rapport à celle du haut, pouvait être mesurée

séparément pour chacun de ces éléments de construction (ACDP A1 09 186 du

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22 janvier 2010). Elle a également tablé, dans le cadre d’un projet de transformation

d’un chalet en zone touristique T3 à D__________, sur l’existence de deux corps d'un

bâtiment échelonnés, soit un corps ouest d'une longueur d'environ 12 m et un corps

est de 8 m 80 de long, dont la hauteur devait être mesurée individuellement (ACDP A1

09 168 du 12 février 2010). Comme on le voit, le fait qu’il s’agisse d’une habitation

individuelle, qui par nature comporte un certain degré d’unité, n’a pas empêché la

juridiction cantonale d’admettre l’existence de plusieurs corps de bâtiments distincts,

même si ceux-ci n’étaient pas complètement séparés par un mur mitoyen. Sous cet

angle, contrairement à ce qu’a retenu l’autorité précédente, l’absence de mur vertical

continu fractionnant les parties du bâtiment ne devrait pas être un critère dirimant

permettant d’exclure l’existence de corps échelonnés au sens du glossaire annexé à

l’OC. D’ailleurs, opter pour la solution contraire priverait de raison d’être la

réglementation spéciale sur le calcul de la hauteur des corps de bâtiments échelonnés,

ceux-ci étant alors de facto considérés comme des constructions indépendantes bâties

en contiguïté, dont la hauteur doit évidemment être mesurée séparément.

2.3 Bien qu’ils ne doivent pas forcément être séparés par un mur continu sur toute la

hauteur de construction, les éléments du bâtiment doivent cependant être « distincts ».

Il reste à déterminer ce qu’il faut comprendre par là. Les pratiques cantonales, qui

s’appuient sur des réglementations similaires en matière de bâtiments échelonnés, ne

sont pas uniformes. En 2007, le Tribunal cantonal vaudois a confirmé que la hauteur

d’une villa constituée d’un avant-corps et d’un corps principal, chacun surmonté d’une

toiture propre, devait être calculée sur chacun de ces éléments. Il a précisé que

l’avant-corps était bien distinct et suffisamment important et s’est référé au chiffre 3.4

du rapport explicatif relatif à l’AIHC, lequel précise qu’une différenciation dans la déter-

mination de la hauteur de faîtes n’a de sens, dans le cas de constructions décalées ou

de hauteurs inégales ou dans le cas d’étages décalés, que si les parties de cons-

truction correspondent à la structure de la toiture (arrêt AC.2006.0020 du 2 juillet 2007,

paru à la RDAF 2008 p. 244). La même année, le Tribunal administratif de Thurgovie a

retenu, en évoquant des bâtiments échelonnés (« gestaffelten Bauten »), qu’il fallait

pouvoir clairement distinguer les unités de construction formant des corps de bâtiments

juxtaposés, l’existence de toitures distinctes n’étant à cet égard pas suffisante (arrêt du

17 janvier 2007 consid. 3b, paru à la TVR 2007 n° 28 et résumé in BC/DC 1/2010 n° 54

p. 24). La pratique zurichoise, plus restrictive, mesure individuellement la hauteur de

corps de bâtiments juxtaposés à condition que ceux-ci puissent être considérés

comme indépendants, c'est-à-dire s’ils présentent, les uns par rapport aux autres, une

surface au sol délimitée et séparée et s’ils se distinguent visuellement par leur volume

respectif (C. Fritzsche/P. Bösch/T. Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band II, p.

886).

2.4 Une autre considération importante concerne la topographie du terrain sur lequel

la construction doit être implantée. Dans un terrain en forte pente, le calcul de la

hauteur de construction sur la façade aval, sans distinguer d’éventuels corps de

bâtiments, pourrait compliquer à l’excès les possibilités de bâtir. Dans un arrêt du

7 avril 1993 (paru à la RDAF 1995 p. 285 ss, consid. 4d), auquel les recourants se

réfèrent dans leur mémoire, le Tribunal administratif vaudois s’interrogeait sur la

manière de calculer la hauteur de bâtiments accolés et implantés dans une configu-

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ration en fer à cheval sur une pente assez prononcée. Relevant que les règles de

hauteur visent notamment un souci d’intégration dans l’environnement bâti, cette juri-

diction a retenu que le procédé consistant à calculer la hauteur de manière indépen-

dante pour les différents corps, étagés dans la pente, d’un même bâtiment, permettait

précisément d’assurer une bonne intégration des constructions dans une topographie

difficile et a ainsi admis ce mode de calcul dans le cas particulier. In casu toutefois, le

n° xxx ne présente pas une pente très forte. On ne saurait donc tirer argument de la

topographie du terrain pour motiver la solution que l’autorité communale et la construc-

trice préconisent de suivre.

2.5 En s’inspirant de ces critères relevés par la jurisprudence, la Cour observe que le

chalet projeté comprend trois éléments de toiture. Les deux premiers recouvrent la

partie sud du bâtiment, longue d’environ 12 m, qui représente à peu près les deux tiers

de la construction hors-sol et se trouve à l’aval. La troisième toiture coiffe, au nord,

l’autre partie du chalet qui est la seule à comporter des combles. De l’extérieur, l’œil

peut identifier ces deux corps du bâtiment et les distinguer l’un de l’autre grâce à leurs

toitures propres, aux niveaux de terrain décalés sur lesquels ils sont aménagés et au

léger décrochement d’environ un mètre en façade ouest (cf. plan n° 2). Ce découpage

se retrouve dans la structure intérieure du chalet. Les deux éléments de construction

sont séparés, tant au niveau de l’entresol que de l’étage, par un mur comportant une

ou deux ouvertures permettant de circuler entre ces deux parties du chalet (cf. plan

n° 1). Ils sont par ailleurs chacun de taille suffisante pour constituer de véritables corps

de bâtiments. Il faut relever que la distance horizontale entre le sommet de la façade

sud du chalet, à l’aval, et les combles, en amont, est passablement importante (12 m).

Ce décalage amoindrit l’impression de hauteur créée par l’architecture étagée et aug-

mente le dégagement pour un observateur situé à l’aval, qui n’a ainsi pas le sentiment

de se trouver devant une seule façade démesurée. Sous cet angle, il est justifié de

calculer la hauteur du bâtiment de manière échelonnée, sur chacun des deux corps de

bâtiments, plutôt que de la mesurer sur la façade aval comme si celle-ci s’élevait

jusqu’au niveau de la toiture des combles, situation fictive somme toute assez éloignée

de celle que montrent les plans approuvés.

2.6 Attendu ce qui précède, la Cour ne peut pas confirmer l’avis de l’autorité précé-

dente, en particulier compte tenu de la solution qui a été donnée dans l’affaire

A1 09 168, qui concernait une construction individuelle sise elle aussi en zone T3 à

D__________. Elle retient que le chalet projeté peut être considéré comme une

construction comportant deux corps de bâtiments échelonnés, au sens défini dans le

glossaire annexé à l’OC. La commune de C_________ n’a ainsi pas violé le droit

cantonal des constructions en décidant de mesurer la hauteur de la construction

projetée séparément sur chacun des corps de bâtiments (art. 11 al. 3 LC).

3. Les plans indiquent en outre qu’à quelques mètres en aval du droit de la façade sud

du chalet, il est prévu d’excaver une partie des sous-sols, en dessous du niveau du

terrain naturel. La commune de C_________ a expressément exclu de prendre cette

partie dégagée comme point de départ pour le calcul de la hauteur (cf. permis de bâtir

p. 5). Dans son recours administratif, Z_________ soutenait que cette partie visible de

l’ouvrage devait au contraire être comptée soit dans le calcul de la hauteur du

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bâtiment, soit dans celui de sa longueur ou de sa profondeur, affirmant qu’en tout état

de cause, les maxima qu’autorisait le tableau reproduit à l’article 97c RCC en zone

touristique T3 étaient dépassés. Le Conseil d’Etat ne s’est pas penché sur ces

questions, vu le sort qu’il a réservé à l’affaire. Il n’appartient pas à la Cour de le faire

dans le cadre du recours de droit administratif dont elle est saisie (cf. infra consid. 4.1).

4.1 Il s’ensuit que le recours est admis et la décision attaquée annulée (art. 80 al. 1

let. e et 60 al. 1 LPJA). Z_________ formulait dans son recours administratif à

l’encontre du permis de construire délivré à dame Y_________ une série de griefs que

le Conseil d’Etat s’est abstenu de traiter. Il convient dès lors de renvoyer la cause à

cette autorité pour qu’elle rende une nouvelle décision et statue, le cas échéant, sur

ces griefs.

4.2 Vu l'issue du litige, les frais de la cause sont mis à la charge de Z_________

(art. 89 al. 1 LPJA), qui n’a pas droit à des dépens (art. 91 al. 1 a contrario LPJA).

Celui-ci versera en outre une indemnité de dépens à la partie recourante qui a pris une

conclusion dans ce sens et obtient gain de cause (art. 91 al. 1 LPJA).

4.3 Compte tenu des critères d'appréciation et des limites des articles 13 alinéa 1 et

25 de la loi du 11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités

judiciaires ou administratives (LTar ; RS/VS 173.8), l'émolument de justice est fixé à

1500 fr., débours compris (art. 11 LTar). Les dépens dus par Z_________ aux

recourants sont fixés à 1800 fr. (art. 4 al. 3, 27, 37 al. 2 et 39 LTar).

Prononce

Le recours est admis, la décision du Conseil d’Etat est annulée et l’affaire

renvoyée à cette autorité pour nouvelle décision.

Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de Z_________, à qui les dépens sont

refusés.

Z_________ versera 1800 fr. à Y_________ pour ses dépens.

Le présent arrêt est communiqué à Maître A_________, pour les recourants, à

Maître B_________, pour Z_________, à la commune de C_________, et au

Conseil d'Etat.

Sion, le 20 novembre 2013.