projets
A1 13 215 ΓÇó PPE facade works require consent of all co-owners
A1 13 215Tribunal cantonal29 mai 2013Dismissed
The cantonal court dismissed V__________'s administrative appeal against the refusal of a building permit for closing her balcony with PVC windows in a PPE building. The court held that the complaint about delay was moot once the Council of State had ruled, and that the absence of a site inspection did not breach the right to be heard because the evidence was unnecessary. On the merits, the court confirmed that works affecting common parts of a PPE require the consent of all co-owners; since at least two co-owners objected, the permit could not be granted. Costs and party compensation were imposed on the appellant.
Art. 29 Cst.; art. 33 al. 2 LC and art. 31 al. 2 OC; right to be heard and building-permit standing in a PPE: a site inspection may be refused under anticipated evidentiary assessment when it cannot affect the outcome. A delay complaint becomes moot once the challenged authority issues its decision. For construction works on common parts of a PPE, the authority must verify the applicant's power of disposition; under cantonal construction law and settled case law, unanimous consent of all co-owners is required for the permit, irrespective of internal civil-law voting arrangements, unless the project can be shown to be impossible for other reasons.
A1 13 215
ARRÊT DU 29 MAI 2013
Tribunal cantonal du Valais
Cour de droit public
Composition : Jean-Pierre Zufferey, président ; Jean-Bernard Fournier et Thomas
Brunner, juges ; Ferdinand Vanay, greffier
en la cause
V__________ , recourante, représentée par Maître A_________
contre
CONSEIL D’ETAT DU CANTON DU VALAIS , autorité attaquée, dans l’affaire qui
oppose la recourante à la COMMUNE DE B___________ , à W_________ et
X_________ et à Y__________ , tous représentés par Maître C_________, et à
Z__________
(travaux en façade d’un bâtiment en PPE, exigence de l’accord des copropriétaires)
recours de droit administratif contre la décision du 16 janvier 2013
Faits
A. V__________ est propriétaire d’un appartement dans le bâtiment en PPE
« D_________» (parcelle n° xxx), au lieu-dit « E_________ », en zone mixte 2 de la
commune de B__________.
B. Le 25 janvier 2011, elle déposa auprès de l’autorité communale une demande
d’autorisation de construire afin de fermer son balcon au moyen de fenêtres en PVC
blanc. La publication de ce projet au Bulletin officiel n° 5 du xxx 2011 suscita les
oppositions des époux W__________ et X___________ et de Y__________,
propriétaires de parts de PPE, ainsi que celle de Z__________, société administrant la
PPE ; les opposants relevaient que le projet de dame V____________ nuisait à
l’esthétique de la façade sud du bâtiment et demandaient que la fermeture soit
similaire à celle réalisée en 1989 sur le balcon de l’appartement du 2e étage.
La prénommée affirma, le 23 avril 2011, que son projet ne portait pas atteinte à
l’esthétique du bâtiment et que le système de fermeture qu’elle avait choisi permettait
d’éviter la buée en hiver et atténuait les nuisances sonores provoquées par la ligne
CFF et l’aéroport. Elle releva également que, par le passé, il était arrivé que les
fenêtres en plexiglas installées au 2e étage se cassent et tombent sur le parking de
l’immeuble, ce qui posait un problème de sécurité.
Réuni en séance le 7 juillet 2011, le conseil municipal rejeta cette demande, relevant
que la requérante ne disposait pas de l’accord de l’ensemble des copropriétaires pour
les travaux projetés, que le projet n’était pas cohérent avec les fermetures déjà
réalisées et que, de ce fait, il allait à l’encontre de la pratique communale.
C. Dame V_________ contesta cette décision devant le Conseil d’Etat, le 26 août
au regard des exigences tirées de l’interdiction du déni de justice formel et du respect
du droit d’être entendu. Sur le fond, elle reprocha à l’autorité communale de s’être
fondée sur une pratique discutable sans mentionner la moindre base légale. Elle
précisa qu’il était aberrant de lui imposer le choix d’un système de fermeture vieux de
plus vingt ans qui n’offrait pas les mêmes garanties de sécurité et d’économies
d’énergie que celui qu’elle envisageait. Elle soutint aussi que la commune de
B____________ avait abusé de son pouvoir d’appréciation en évoquant la clause
d’esthétique, non seulement parce que le projet devait être réalisé sur la façade d’un
bâtiment et dans un environnement urbain qui ne présentaient à cet égard aucune
valeur particulière, mais aussi parce qu’il n’était pas possible d’admettre objectivement
que le projet portait atteinte à l’aspect du bâtiment. Enfin, elle invoqua une inégalité de
traitement, expliquant que les propriétaires de l’immeuble voisin, identique à celui où
elle habitait, avaient tous été autorisés à fermer leur balcon. A titre de moyens de
preuve, dame V_________ proposa l’interrogatoire des parties, l’audition de témoins,
une inspection des lieux, ainsi que l’édition du dossier communal.
Les époux W_________ et X_________ et Y__________ conclurent en substance au
rejet du recours, sous suite de dépens, respectivement les 14 et 22 septembre 2011.
La commune de B____________ émit une proposition semblable, le 5 octobre suivant.
Dame V_________ maintint ses conclusions, le 31 octobre 2011.
Le 16 janvier 2013, le Conseil d’Etat rejeta le recours. Il considéra d’abord que la
motivation de la décision communale était suffisante. Ensuite, il releva que la demande
d’autorisation de construire devait être déposée par le requérant ou son mandataire et
cosignée par le propriétaire du fonds (cf. art. 33 al. 2 de la loi sur les constructions du
8 février 1996 – LC ; RS/VS 705.1 ; art. 31 al. 2 de l'ordonnance du 2 octobre 1996 sur
les constructions – OC ; RS/VS 705.100). Il précisa que l’exigence de signature par le
propriétaire du fonds constituait une condition de validité de la demande d’autorisation
de construire. Or, le projet de dame V_________ constituait une intervention sur une
partie commune de la PPE. Pour cette raison, l’intéressée ne pouvait pas entreprendre
seule ces travaux, le consentement de l’ensemble des copropriétaires étant
nécessaire. Puisqu’au moins deux d’entre eux avaient clairement manifesté leur
désaccord, il était impossible pour la prénommée d’obtenir une autorisation de
construire pour son projet. La décision du conseil municipal de B_____________
pouvait donc être confirmée, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur les griefs
matériels invoqués notamment en matière d’esthétique et de sécurité.
D. Le 15 février 2013, Dame V_________ conclut céans, sous suite de dépens, à
l’annulation de la décision du Conseil d’Etat qui lui avait été communiquée le 22 janvier
précédent, et à l’octroi du permis de construire. Elle invoqua d’abord un déni de justice
formel, le Conseil d’Etat ayant statué plus de 17 mois après le dépôt du recours, en
violation de l’article 61a de la loi du 6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction
administratives (LPJA ; RS/VS 172.6). La recourante ajouta que l’absence d’inspection
des lieux malgré la requête formulée en ce sens violait son droit d’être entendue. Elle
expliqua aussi avoir préalablement consulté les autres copropriétaires au sujet de la
pose de fenêtres en pvc blanc sur son balcon, la décision sur ce point devant être prise
à la majorité. Or, quatre copropriétaires sur six avaient donné leur accord. Les travaux
avaient donc été acceptés par la communauté des copropriétaires par étage du
bâtiment « D_________» (ci-après : CPPE), conformément aux articles 647b alinéa 2
et 647e alinéa 2 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC ; RS 210), de sorte
qu’il n’était pas correct d’exiger, au stade ultérieur du dépôt de la demande
d’autorisation de construire, la signature de l’ensemble des copropriétaires. Elle
précisa, dans ce cadre, que le contrôle de rapports de droit privé (entre
copropriétaires) par l’autorité administrative ne devait s’exercer que s’il apparaissait de
manière manifeste, sur la base des règles de droit civil, que le projet envisagé ne
pourrait jamais se réaliser. Or, tel n’était pas le cas en l’espèce. A titre de moyens de
preuve, la recourante proposa l’interrogatoire des parties, une inspection des lieux,
ainsi que l’édition du dossier communal et du dossier du Conseil d’Etat. Elle déposa à
l’appui de son recours notamment une lettre de Z__________ du 22 octobre 2010
relative à la fermeture du balcon en question, demandant l’accord des copropriétaires
et précisant que la décision serait prise à la majorité.
La commune de B____________ proposa de rejeter le recours, le 13 mars 2013. Elle
affirma que le projet de la recourante nécessitait l’accord de tous les copropriétaires,
relevant que la société administrant la PPE y avait d’ailleurs fait opposition au motif
que cette unanimité faisait défaut. En tout état de cause, le permis devait être refusé,
car le projet envisagé, de par son aspect, sa couleur et la largeur des cadres de
fenêtres, ne s’intégrait pas dans le bâtiment.
Le même jour, le Conseil d’Etat déposa son dossier, comprenant celui de la commune,
et proposa lui aussi de rejeter le recours. Il indiqua en particulier que le texte clair de la
LC érigeait en condition l’accord de tous les copropriétaires pour l’exécution d’un projet
soumis à autorisation de construire.
Agissant de concert, Y__________ et les époux W_________ et X_________ prirent
la même conclusion, le 20 mars 2013, requérant au surplus des dépens et se référant
à la jurisprudence fédérale relative aux travaux de construction dans une PPE.
Z__________ ne s’est pas déterminée.
La recourante maintint ses conclusions, le 12 avril 2013. Cette écriture fut
communiquée trois jours plus tard aux autres intervenants, pour information.
Considérant en droit
1. Le recours est recevable (art. 72, 78 let. a, 80 al. 1 let. a-c, 44 al. 1 let. a, 46 et 48
LPJA).
2.1 La recourante sollicite l'administration de plusieurs moyens de preuve dont il
convient d'examiner l'utilité.
2.2 Les parties ont le droit de participer à la procédure et de présenter leurs moyens
de preuve (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 al. 2 LPJA). Le droit de faire administrer les
preuves, composante du droit d'être entendu que garantit l'article 29 alinéa 2 de la
Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst. ; RS 101), n'est pas absolu. La prise en
considération de moyens de preuve suppose que ceux-ci apparaissent utiles à
l'établissement des faits pertinents. L'autorité de décision peut donc se livrer à une
appréciation anticipée de l'utilité du moyen de preuve offert et renoncer à l'administrer
lorsque le fait dont les parties veulent établir la réalité n'est pas important pour la
solution du cas, lorsque sa preuve résulte déjà de constatations versées au dossier ou
lorsqu'elle arrive à la conclusion que ces preuves ne sont pas décisives pour la solution
du litige, voire qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 130 II 425
consid. 2.1 p. 428 s. et la jurisprudence citée ; RVJ 2009 p. 49, consid. 3b).
2.3 Le 13 mars 2013, le Conseil d’Etat a déposé son dossier complet, comprenant
celui de la commune de B___________ ; la requête de la recourante en ce sens est
donc satisfaite. La Cour peut en revanche se dispenser d'organiser un transport sur les
lieux, lequel apparaît superflu dès lors que la cause peut être tranchée exclusivement
sur la base de considérations formelles (cf. infra consid. 3 et 4). L'interrogatoire des
parties n'est pas non plus une mesure utile à la résolution du litige, chacune d’elles
ayant pu formuler par écrit ses arguments.
2.4 Dame V_________ prétend que son droit d’être entendue a été violé, parce que
l’autorité précédente n’a pas organisé l’inspection des lieux qu’elle avait requise.
Comme on l’a vu, cette mesure est cependant superflue. Pour cette raison et même si
on aurait pu s’attendre à ce que le Conseil d’Etat rejette expressément ce moyen dans
sa décision, l’absence d’indications en ce sens ne constitue pas un motif suffisant qui
justifierait d’annuler ce prononcé.
3.1 A la forme, la recourante invoque aussi une violation de l'article 61a LPJA,
concluant au constat de violation du principe de célérité. A son avis, l'autorité a trop
tardé avant de se prononcer dans cette affaire. Le Conseil d'Etat a répondu, le 13 mars
2013, que le délai de traitement de six mois prévu par cette disposition était un délai
d’ordre qui ne pouvait être actuellement tenu pour des dossiers non prioritaires tels que
celui en cause.
3.2 L'article 29 alinéa 1 Cst. dispose que toute personne a droit, dans une procédure
judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans
un délai raisonnable. Cette disposition consacre le principe de la célérité, autrement
dit, elle prohibe le retard injustifié à statuer. L'article 61a LPJA, qui règle le délai de
traitement des recours en matière administrative, concrétise ce principe. Il prévoit, en
son alinéa premier, que l'autorité doit statuer dans les six mois à compter du dépôt du
recours. Le second alinéa de cette disposition permet de prolonger ce délai, dans la
mesure où des circonstances étrangères au fonctionnement de l'autorité le justifient
(expertises, etc.).
Confronté à une autorité qui ne rend pas de décision dans un délai raisonnable, le
justiciable peut saisir l'autorité ordinaire de recours et invoquer la violation du principe
de célérité (art. 34 al. 1 LPJA). S'il est agréé, ce recours pour retard injustifié débouche
sur un renvoi de l'affaire à l'autorité intimée pour qu'elle rende la décision attendue (art.
34 al. 2 LPJA). Si cette décision est prise pendant l'instruction du recours, celui-ci
devient sans objet et seul doit encore être décidé le sort des frais et des dépens. Il suit
de ce qui précède qu'il n'y a plus place pour invoquer la violation du principe de célérité
après que l'autorité intimée ait rendu sa décision. Un recours formé dans ces
conditions serait en effet dépourvu d'objet (cf., p. ex., ACDP A1 2010 91 du
24 septembre 2010, consid. 3 et les références).
3.3 En l'espèce, après avoir été dûment interpellé le 6 novembre 2012, le Conseil
d'Etat a rendu sa décision, le 16 janvier 2013. Partant, la recourante n'était depuis lors
plus fondée à invoquer une violation du principe de célérité. Le grief qu'elle formule à
ce sujet dans son recours du 15 février suivant doit donc être écarté.
4.1 Le point central du litige concerne l’approbation formelle par la CPPE du projet de
la recourante et ses conséquences sur la demande d’autorisation de construire en
cause. L’autorité précédente, à l’instar de Y__________ et des époux W_________ et
X_________, relève que ce projet touche aux parties communes de la PPE et qu’à ce
titre, le consentement de l’ensemble des copropriétaires est nécessaire. Puisque les
prénommés ont manifesté leur désaccord, la recourante ne peut obtenir de permis de
bâtir. Celle-ci explique que les copropriétaires ont été préalablement consultés à ce
sujet, la décision sur ce point devant être prise à la majorité. Or, quatre copropriétaires
sur six avaient donné leur accord. Les travaux avaient donc été acceptés par la CPPE,
de sorte qu’il n’était pas correct d’exiger, au stade ultérieur du dépôt de la demande
d’autorisation de construire, la signature de l’ensemble des copropriétaires.
4.2 Avant l'entrée en vigueur de la LC, la législation cantonale prescrivait que la
demande d'autorisation soit signée, outre par le maître de l'ouvrage et l'auteur du
projet, par le propriétaire du terrain ou son mandataire, faute de quoi la demande était
renvoyée sans plus ample examen (art. 15 al. 2 et 23 al. 1 du décret sur l'autorisation
de construire du 31 janvier 1992). Dans leur version initiale, la LC et l’OC, toutes deux
en vigueur depuis le 1er janvier 1997, ne renfermaient en revanche plus cette exigence,
puisque l'article 31 alinéa 2 OC n'exigeait la signature que du maître de l'ouvrage et de
l'auteur du projet. Le Tribunal cantonal a cependant, jugé, sous l'empire de ce nouveau
droit, que le changement de réglementation ne visait qu'à écarter un obstacle à la
recevabilité de la demande et n'avait nullement pour but d'habiliter ou d'obliger
l'autorité à octroyer une autorisation de construire sans l'accord du propriétaire. Le droit
de construire sur un bien-fonds découle en effet du droit de propriété et la procédure
d'autorisation de construire se limite à vérifier que l'usage de ce droit ne contrevient
pas aux règles de droit public, ce qui comprend l'examen du droit de disposition du
requérant sur le terrain visé par la demande. Il ne s'agit donc pas là d'une obligation de
droit civil, mais de droit public, auquel la LC et l'OC, dans leur teneur primitive, n'ont
rien changé (ACDP A1 04 179 du 28 janvier 2005, consid. 2a et 2b, renvoyant à la RVJ
2003 p. 53 s., consid. 3 et 4). A la suite de cette jurisprudence, la novelle du 7 avril
2004 entrée en vigueur le 1er juillet suivant (B. O. n° 26 du 25 juin 2004, p. 1490 ss) a
donné à l'article 31 alinéa 2 OC une nouvelle teneur, prescrivant à nouveau, dans la
demande d'autorisation, la signature du propriétaire du fonds, en plus de celles du
requérant et de l'auteur du projet.
D'après la jurisprudence constante de la Cour de céans, le consentement de tous les
copropriétaires est une condition indispensable pour la délivrance du permis de bâtir
(cf. ACDP A1 06 197 du 16 mars 2007, consid. 4.2 et la référence). Les
développements en matière de droit civil exposés par la recourante ne sont pas
propres à influer sur cette pratique qui se fonde sur la teneur sans équivoque de
dispositions du droit cantonal des constructions (art. 33 al. 2 LC et 31 al. 2 OC).
Puisque deux copropriétaires persistent à s’opposer au projet de la recourante, c’est à
juste titre que le Conseil d’Etat a rejeté le recours administratif contestant le refus de
délivrer le permis de bâtir.
6.1 Attendu ce qui précède, le recours est rejeté (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA).
6.2 Vu l'issue du litige, les frais de la cause sont mis à la charge de la recourante
(art. 89 al. 1 LPJA), qui n’a pas droit à des dépens (art. 91 al. 1 a contrario LPJA).
Celle-ci versera en outre une indemnité de dépens aux époux W_________ et
X_________ et à Y__________, qui ont agi de concert, pris une conclusion dans ce
sens et obtiennent gain de cause (art. 91 al. 1 LPJA).
6.3 Compte tenu des critères d'appréciation et des limites des articles 13 alinéa 1 et
25 de la loi du 11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités
judiciaires ou administratives (LTar ; RS/VS 173.8), l'émolument de justice est fixé à
1000 fr., débours compris (art. 11 LTar). Les dépens dus par la recourante à la partie
adverse sont fixés à 1200 fr. eu égard à la réponse du 20 mars 2013.
Prononce
Le recours est rejeté.
Les frais, par 1000 fr., sont mis à la charge de V__________, à qui les dépens
sont refusés.
V__________ versera 1200 fr. aux époux W_________ et X_________ et à
Y__________ pour leurs dépens.
Le présent arrêt est communiqué à Maître A_________, pour la recourante, à
Maître C_________, pour les époux W_________ et X_________ et
Y__________, à Z__________, à la commune de B____________ et au Conseil
d'Etat.
Sion, le 29 mai 2013.