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A1 10 55 ΓÇó Land register extracts require a plausible protected interest
A1 10 55Tribunal cantonal27 mai 2010Dismissed
X. SA sought a copy of a declaration of charges for a specific parcel in order to evaluate the creditworthiness of a prospective buyer. The land registry officer, the Conseil d’Etat, and finally the cantonal public-law court refused the request because the bank had not made its own interest in the extract plausible under Art. 970 CC. The court held that the asserted banking interest was not enough, especially as the bank could not provide verifiable information due to bank secrecy. The complaint based on unequal treatment also failed because practices of other registry offices were irrelevant.
Art. 970 CC; access to land register extracts requiring an interest; the interest must be special, concrete, current and made plausible. An economic interest of a bank in assessing a prospective mortgage loan does not suffice where the request is unsupported by verifiable indications. The applicant must furnish information enabling the authority to examine the plausibility of the alleged interest; a mere uncheckable assertion is insufficient (consid. 2). Divergent practices of other land registry offices do not establish unequal treatment, since equal treatment is assessed within the same authority and a return to the correct application of the law is presumed (consid. 3).
Registre foncier
Grundbuch
Registre foncier - ATC (Cour de droit public) du 27 mai 2010
Obtention d’extraits
– L’intérêt que peut avoir une banque à examiner l’état des charges hypothécaires
afin de mieux évaluer la demande de prêt de l’acquéreur potentiel d’un immeu-
ble n’entre pas dans les prévisions de l’art. 970 al. 1 CC, en tout cas lorsque la
requérante ne donne aucune indication permettant de vérifier l’existence de cet
intérêt (consid. 2).
– Le fait que les conservateurs de registre foncier ont des pratiques divergentes à
cet égard est sans importance (consid. 3).
Réf. CH: art. 970 CC
Réf. VS:
Grundbuchauszüge
– Das Interesse einer Bank zum Erhalt eines Grundbuchauszugs, um den Stand der
Hypothekarbelastungen einer Liegenschaft prüfen und damit die Kreditgewäh-
rung an den möglichen Liegenschaftserwerber besser beurteilen zu können, gilt
nicht als Interesse im Sinne von Art. 970 Abs. 1 ZGB, umso weniger als die Gesuch-
stellerin nichts zum Bestehen dieses Interesses vorbringt (E. 2).
– Eine diesbezüglich unter den Grundbuchverwaltern bestehende, voneinander
abweichende Praxis ist nicht relevant (E. 3).
Ref. CH: Art. 970 ZGB
Ref. VS:
Faits
A. a) Dans sa teneur consécutive à l’entrée en vigueur, le 1er jan-
vier 2005, d’une novelle du 19 décembre 2003, l’article 970 du code
civil suisse (CC; RS 210) règle la publicité du registre foncier comme
il suit:
Art. 970
1 Celui qui fait valoir un intérêt a le droit de consulter le registre
foncier ou de s’en faire délivrer des extraits.
2 Toute personne a accès aux informations suivantes du grand
livre:
la désignation de l’immeuble et son descriptif;
le nom et l’identité du propriétaire;
le type de propriété et la date d’acquisition.
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3 Le Conseil fédéral détermine quelles autres indications, en
matière de servitudes, de charges foncières et de mentions, peuvent
être mises à la disposition du public sans justification d’un intérêt par-
ticulier. Ce faisant, il tient compte de la protection de la personnalité.
4 (...)
b) Arrêtée en application notamment de l’article 970 CC, l’ordon-
nance fédérale du Conseil fédéral sur le registre foncier du 22 février
1910 (ORF; RS 211.432.1) complète cette réglementation, à son article
106a (teneur consécutive à l’entrée en vigueur de la novelle précitée du
19 décembre 2003), dans les termes suivants:
Art. 106a - Publicité du registre foncier
1Toute personne peut, sans justifier d’un intérêt, exiger un rensei-
gnement ou un extrait des données juridiquement valables suivantes
du grand livre:
a. la désignation et l’état descriptif de l’immeuble, le nom et l’iden-
tification du propriétaire, la forme de propriété et la date d’acquisition
de l’immeuble (art. 970, al. 2, CC);
b. les servitudes et les charges foncières;
c. les mentions, à l’exception:
le droit cantonal,
ment à la propriété du logement, destinées à garantir le but de la pré-
voyance selon l’art. 30e, al. 2, LPP167,
tien de la destination selon les dispositions fédérales et cantonales
encourageant la construction et la propriété du logement,
ayant un caractère de droit de gage.
2 Un renseignement ou un extrait ne peut être délivré qu’en relation
avec un immeuble déterminé.
B. Les 12 mars et 4 juin 2009, la banque X. SA (ci-après: la requé-
rante) a requis du Conservateur du registre foncier de Y. une copie de
la déclaration des charges de la parcelle n° 9326 du cadastre de la com-
mune de Z., propriété par moitié de A. et de B. Elle arguait d’un intérêt
économique «dans le cadre de l’examen d’une demande de financement
immobilier», le document requis étant nécessaire afin d’éviter une «cou-
verture non adéquate» du crédit à accorder à l’acheteur potentiel.
Le Conservateur a refusé la délivrance de l’extrait requis, le
9 juin 2009, en se fondant sur l’article 970 alinéa 2 CC - dans sa version
en vigueur jusqu’au 31 décembre 2004 qui subordonnait la délivrance
d’extraits du registre foncier à la preuve d’un intérêt légitime - et sur
l’article 106a ORF. Il y avait lieu, selon lui, de donner la priorité à l’inté-
rêt du propriétaire actuel à la confidentialité des données requises.
C. Saisi d’un recours du 29 juin 2009 contre ce refus, le Conseil
d’Etat l’a rejeté, le 10 février 2010. Il a retenu que la communication de
la déclaration des charges grevant un immeuble était subordonnée à la
preuve d’un intérêt (art. 970 al. 2 CC et 106a a contrario ORF) et que
celui de X. SA à connaître l’état des charges du n° 9326 en vue de déci-
der de l’octroi d’un prêt à l’acheteur potentiel de cet immeuble ne pou-
vait en l’espèce prévaloir sur celui des propriétaires au maintien de la
confidentialité de ces données. Il a par ailleurs écarté le grief d’inéga-
lité de traitement par rapport à d’autres bureaux du registre foncier,
également soulevé par la requérante.
D. Contre cette décision qui lui a été communiquée le 15 fé-
vrier 2010, cette dernière a recouru devant la Cour de droit public du
Tribunal cantonal le 12 mars suivant. Elle conclut, sous suite de frais et
de dépens, à l’annulation de la décision attaquée et à la délivrance de
l’extrait requis. Elle relève que certains des renseignements demandés
tombent dans les prévisions de l’article 970 alinéas 2 et 3, qui permet-
tent d’obtenir sans justification d’intérêt certains des renseignements
figurant dans l’état des charges refusé par les précédentes autorités,
tout en admettant que tel n’est pas le cas de la déclaration des gages
immobiliers prioritairement requise. Elle estime avoir cependant un
intérêt légitime, d’ordre économique, à être renseignée à ce propos.
Elle se réfère, à cet égard, à la jurisprudence reconnaissant un tel inté-
rêt à celui qui envisage sérieusement d’acheter un immeuble ou d’ac-
cepter un gage immobilier pour autant qu’il rende plausible l’intérêt
allégué (ATF 59 I 252 = JdT 1934 I 66), indépendamment de la possibi-
lité éventuelle d’obtenir copie de la déclaration des charges d’une
autre manière. Elle se plaint derechef, enfin, d’une inégalité de traite-
ment par rapport à d’autres bureaux cantonaux du registre foncier, en
particulier celui de U., qui accepteraient de délivrer sans formalités des
copies des déclarations des charges.
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A titre de moyens de preuve, elle requiert l’interrogatoire des par-
ties et l’édition du dossier administratif.
Le Conseil d’Etat conclut au rejet du recours, le 30 avril 2009, pro-
duisant son dossier et signalant que le Service des registres fonciers et
de la géomatique (SRFG) avait renoncé à se déterminer.
A réception de cette réponse, la recourante a déposé un extrait de
RF que lui avait délivré le Conservateur de U. le 13 avril 2010.
Droit
(...)
intérêt a le droit de consulter le registre foncier ou de s’en faire délivrer
des extraits. L’alinéa 2 garantit un accès libre à certaines informations
du grand livre, à savoir la désignation de l’immeuble et son descriptif
(ch. 1), le nom et l’identité du propriétaire (ch. 2) ainsi que le type de
propriété et la date d’acquisition (ch. 3). Le Conseil fédéral a en outre
fait usage, à l’article 106a ORF de la possibilité qui lui a été conférée à
l’article 970 alinéa 3 de déterminer les autres indications pouvant être
mises à la disposition du public sans justification d’un intérêt particu-
lier. Peuvent ainsi être consultées librement, hormis les données déjà
mentionnées à l’article 970 alinéa 2 CC (let. a), les servitudes et les
charges foncières (let. b) et les mentions (let. c), sous diverses excep-
tions énumérées aux chiffres 1 à 4 de cette lettre c.
b) La demande de communication dont la précédente autorité a
confirmé le refus vise avant tout, selon les propres indications de la
recourante, à connaître l’état des charges hypothécaires grevant le
n° 9326 de Z., en vue d’évaluer la solidité de la garantie foncière d’un
éventuel prêt à un acheteur potentiel. Ainsi que l’admet la recourante,
cet état ne figure pas au nombre des indications auxquelles les articles
970 alinéa 2 CC et 106a ORF garantissent le libre accès. La communica-
tion de cet état tombe dès lors sous le coup de l’article 970 alinéa 1 CC,
qui exige que le requérant fasse valoir un intérêt.
aa) L’intérêt ainsi requis peut être de droit ou de fait (économique,
scientifique, personnel ou familial). Il ne suffit pas, toutefois, d’invo-
quer n’importe quel intérêt, celui d’un simple curieux, par exemple. Cet
intérêt doit en effet l’emporter sur l’intérêt opposé du propriétaire fon-
cier concerné (ATF 132 III 603, consid. 4.3.1). La consultation du regis-
tre foncier ne doit en outre être autorisée que dans la mesure stricte-
ment nécessaire à la satisfaction de l’intérêt considéré (ATF 126 III 512
consid. 3a). La jurisprudence a par ailleurs déduit de la référence légale
à un immeuble donné (art. 970 al. 2 CC et 106a al. 2 ORF) que le requé-
rant doit avoir un intérêt spécial, concret et actuel par rapport à cet
immeuble (ATF 112 II 422, consid. 5b). L’intention d’acquérir un immeu-
ble constitue en soi un intérêt suffisant, mais doit être rendue plausi-
ble. Le requérant doit rendre vraisemblable qu’il a lui-même un intérêt
à compulser le registre ou qu’il agit sur mandat d’un tiers possédant un
tel intérêt (ATF 59 I 252).
bb) L’intérêt invoqué par X. SA ne saurait en l’espèce se confondre
avec celui du prétendu tiers intéressé à l’achat de l’immeuble n° 9326.
Cet établissement bancaire n’allègue en effet pas et, a fortiori, n’établit
pas l’existence d’un rapport de représentation de ce tiers, dont il n’in-
dique pas même l’identité. Il n’y a, partant, pas lieu d’examiner si ce
tiers tombe dans les prévisions du dernier des arrêts précités, où un
acheteur potentiel peut, en rendant son intention plausible, librement
consulter le registre foncier ou en obtenir un extrait.
cc) La question de savoir si la banque requérante a un intérêt pro-
pre - spécial, concret et actuel - à obtenir un tel extrait en vue de déci-
der en connaissance de cause de l’octroi d’un prêt à l’acquéreur poten-
tiel du n° 9326 peut elle aussi rester indécise. Il ne suffit pas, comme on
l’a vu, qu’un tel intérêt existe; il faut encore le rendre plausible. Or, X.
SA n’a en l’occurrence fourni au Conservateur du registre foncier, ni du
reste aux autorités de recours subséquentes, aucune information per-
mettant de vérifier la vraisemblance de son intérêt, déclarant même,
dans sa demande du 4 juin 2009, ne pouvoir renseigner à ce sujet en rai-
son du secret bancaire. Faute par conséquent d’être en mesure de véri-
fier la nature de l’intérêt allégué, en raison de l’absence d’informations
qu’il appartenait à la requérante de fournir (art. 18 al. 1 let. a LPJA), le
Conservateur du registre foncier était en droit de refuser l’extrait
requis sur la base d’une affirmation non vérifiable. Admettre le
contraire reviendrait à conférer à X. SA, et aux autres banques pouvant
exciper du secret bancaire, le droit d’obtenir librement, sur simple
demande non documentée et non vérifiable, des extraits du registre
foncier, en méconnaissance des restrictions légales y relatives.
d’autres bureaux du registre foncier, notamment celui de U., qui four-
niraient sans formalités aucunes des extraits du registre foncier com-
prenant l’état des charges. Dans la mesure où il invoque ainsi la pra-
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tique d’autres autorités que celle qui a ici rendu la décision déférée au
Conseil d’Etat, ce moyen est mal fondé. Le grief d’inégalité de traite-
ment ne peut en effet être soulevé que si une même autorité traite des
cas semblables de manière inégale (arrêt du Tribunal fédéral
2A.339/2004 du 2 novembre 2004, consid. 3, avec renvoi à l’ATF 96 I
199, consid. 2), ce qui n’est pas le cas ici. Le moyen pris d’une inéga-
lité de traitement doit, quoi qu’il en soit, être écarté pour une autre rai-
son. Un administré peut, certes, exceptionnellement prétendre, à
diverses conditions cumulatives, au traitement illégal accordé dans
d’autres cas. Il faut non seulement, en particulier, que ces cas émanent
de la même autorité, comme on vient de le voir, mais encore que les
circonstances en soient identiques et que l’autorité en question per-
siste par la suite dans sa pratique illégale. Le retour à une interpréta-
tion correcte du droit est, s’agissant de cette dernière condition, pré-
sumé (B. Knapp, Précis de droit administratif, 4e éd., n° 491; arrêt
2A.305/2006 du 2 août 2006, consid. 5.3 avec renvoi à l’ATF 127 II 113,
consid. 9). Or, rien n’indique en l’espèce que les bureaux du registre
foncier pris en exemple par X. SA pour leur pratique excessivement
libérale n’entendent pas, après le présent arrêt, adopter une pratique
mieux conforme au droit. Il s’ensuit que le motif pris d’une inégalité de
traitement doit être écarté.