TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 28 mai 2019
Composition
M. André Jomini, président; M. Stéphane Parrone, juge; M. Jean-Marie Marlétaz, assesseur; Mme Cécile Favre, greffière.
Recourante
A.________ à
Autorité intimée
Service des communes et du logement, Division logement, à Lausanne,
Autorité concernée
Service du logement et des gérances de la Commune de Lausanne, à Lausanne,
Tiers intéressé
B.________ à ******** représentée par Me Joël CRETTAZ, avocat à Lausanne,
Objet
droit public du logement
Recours A.________ c/ décision du Service des communes et du logement du 14 décembre 2018 (non assujettissement au régime de l'autorisation LPPPL)
Vu les faits suivants:
A. La société B.________ est propriétaire d'un appartement de cinq pièces avec hall, au troisième étage d'un bâtiment sis à l'avenue ******** à Lausanne. Cet appartement constitue le lot n° 11 d'une propriété par étages constituée en 2010 sur la parcelle n° 6220 du registre foncier. L'appartement est actuellement loué à A.________
B. B.________ a prévu de vendre cet appartement à des particuliers. Le 7 novembre 2018, le notaire chargé de préparer le contrat de vente a demandé au Service cantonal des communes et du logement si une autorisation était nécessaire.
C. Le Service des communes et du logement a recueilli différents renseignements et, le 14 décembre 2018, il a rendu une décision qui retient ce qui suit:
"Il ressort de la copie de la police assurance incendie (ECA) actuelle de ce bâtiment […], soit la police ECA du 1er septembre 2012 (date d'édition du 4 février 2014, à l'indice 120, 100 = 1990) que cet appartement est situé dans un immeuble dont la valeur à neuf ECA s'élève à CHR 7'564'140.- pour un volume de 8'445 m³.
Cette valeur indexée à l'indice ECA actuel donne une valeur ECA de CHF 7'879'313.- à l'indice 125, soit une valeur ECA de CHF 933.- le m³; cette valeur peut même être estimée à CHF 994.- le m³ ECA en faisant abstraction des locaux commerciaux du rez-de-chaussée et en concentrant notre analyse sur la seule partie "logement", y compris les parties communes.
S'agissant d'un appartement sis dans un bâtiment "dont la valeur à neuf assurance incendie (ECA) est supérieure à CHF 750.-/m³ (à l'indice 117, 100 = 1990)" (ou CHF 801.-/m³ à l'indice 125 actuel), au sens de l'art. 3 al. 1 litt. C LPPPL, nous vous confirmons par la présente que la vente de cette parcelle 6220-11 de Lausanne n'est pas assujetti[e] au régime de l'autorisation de la part du Service des communes et du logement sous l'angle de la LPPPL."
D. Cette décision a été communiquée à la locataire A.________. Celle-ci a déposé un recours le 29 janvier 2019. Elle conclut à l'annulation de la décision attaquée ou à sa réforme dans le sens que la vente de l'appartement serait soumise à une reprise de son bail par l'acquéreur pour une durée de cinq ans; subsidiairement, elle souhaite que la possibilité lui soit donnée de présenter à la société venderesse un acheteur d'accord de reprendre son bail.
Dans sa réponse du 6 mars 2019, le Service des communes et du logement (Division logement) conclut au rejet du recours et à la confirmation de sa décision de non-assujettissement.
B.________ a déposé des observations le 5 avril 2019. Elle conclut au rejet du recours, avec suite de frais et dépens.
Le Service du logement et des gérances de la Ville de Lausanne a renoncé à se déterminer.
E. La recourante n'a pas déposé de réplique dans le délai qui lui a été imparti.
Considérant en droit:
La décision attaquée est fondée sur la loi du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL; BLV 840.15), entrée en vigueur le 1er janvier 2018, loi qui a notamment pour but de "lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché des logements loués qui correspondent aux besoins de la population" (art. 1 let. a LPPPL). Cette loi institue une procédure d'autorisation pour l'aliénation de logements loués (art. 5 let. c LPPPL, art. 19 ss LPPPL), qui ne s'applique cependant pas aux logements "exclus du champ d'application" par l'art. 3 LPPPL. En l'espèce, le notaire de la propriétaire a demandé à l'autorité cantonale compétente de rendre une décision en constatation sur la question de savoir si l'appartement litigieux entrait, en cas de vente, dans le champ d'application de la LPPPL. La décision attaquée résout cette question dans le sens d'un non-assujettissement. Il s'agit d'une décision finale, qui peut faire l'objet d'un recours de droit administratif selon les art. 92 ss de la loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV.173.36).
Dans le chapitre de la LPPPL consacré à la procédure d'autorisation pour l'aliénation de logements loués (chapitre IV du titre II "Préservation du parc locatif", art. 19 ss LPPPL), il est prévu que le propriétaire et le locataire ont qualité pour recourir "contre les décisions prises par le département en vertu du présent chapitre" (art. 23 al. 1 LPPPL). La décision attaquée n'est pas à proprement parler une décision prise en vertu du chapitre IV, ou des art. 19 ss LPPPL, puisque précisément, pour le logement litigieux, il a été considéré que les règles sur la procédure d'autorisation n'étaient pas applicables. La question de savoir si le locataire a néanmoins qualité pour recourir, sur la base d'une application extensive de l'art. 23 LPPPL, peut néanmoins rester indécise, vu le sort à réserver à ses conclusions – étant toutefois précisé que ni l'autorité intimée ni la propriétaire de l'immeuble ne contestent la recevabilité du recours de la locataire. Sous cette réserve, il y a donc lieu d'entrer en matière.
La recourante conteste que l'opération de vente de l'appartement qu'elle loue soit exclue du champ d'application des règles de la LPPPL sur la préservation du parc locatif.
a) La jurisprudence cantonale a déjà constaté que la LPPPL poursuivait des objectifs comparables à ceux des deux lois qu'elle a abrogées le 1er janvier 2018 (cf. art. 42 LPPPL), à savoir l'ancienne loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR) et l'ancienne loi du 11 décembre 1989 concernant l'aliénation d'appartements loués (LAAL). Cette législation vise en substance à conserver sur le marché des logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de la majorité des familles, ou à combattre la pénurie de logements répondant aux besoins prépondérants de la population (cf. arrêt FO.2018.0011 du 22 février 2019, consid. 2). Les appartements dépassant une certaine valeur ou une certaine surface ne sont pas censés correspondre à ces besoins et le régime de protection du droit cantonal ne s'applique pas. La nouvelle LPPPL regroupe les procédures d'autorisation pour, d'une part, les travaux et changements d'affectation de logements loués (chapitre III, art. 10 ss LPPPL), et d'autre part l'aliénation de logements loués (chapitre IV, art. 19 ss LPPPL). On peut déduire des dispositions transitoires de la LPPPL (cf. art. 41) qu'une demande d'autorisation déposée après le 1er janvier 2018 est traitée exclusivement en application de la nouvelle législation, même si des opérations antérieures dans le même bâtiment, voire concernant le même appartement, avaient été traitées sur la base de la LDTR ou de la LAAL. En l'occurrence, vu la date de la demande du notaire, l'autorité cantonale était donc tenue d'appliquer les critères de l'art. 3 LPPPL, en fonction de la situation actuelle de l'immeuble, pour se prononcer sur la question de l'assujettissement.
b) L'art. 3 let. c LPPPL dispose que sont exclus du champ d'application des dispositions sur la préservation du parc locatif "les immeubles ou les logements loués dont la valeur à neuf assurance incendie (ECA) est supérieure à CHF 750.-/m³ (à l'indice 117, 100 = 1990)".
La décision attaquée explique comment cette "valeur à neuf assurance incendie" a été calculée. La valeur totale résulte de la dernière police d'assurance de l'établissement cantonal ECA et, en fonction du volume du bâtiment, la valeur au mètre cube a été calculée à 933 fr., en tenant compte de la valeur des locaux commerciaux du rez-de-chaussée, respectivement à 994 fr., en ne retenant que la valeur des parties réservées au logement, y compris les parties communes, caves ou galetas. Ce dernier mode de calcul correspond à celui prescrit à l'art. 3 du règlement du 25 octobre 2017 d'application de la LPPPL (RLPPPL, BLV 840.15.1). Au demeurant, même si l'on ne se fondait que sur la valeur au mètre-cube retenue par l'ECA pour les logements des étages lors de l'établissement de la nouvelle police en 2014, à savoir 800 fr./m³ à l'indice 120 – ce qui correspond à 833 fr./m³ à l'indice 125 appliqué par l'ECA en 2018 –, sans tenir compte ni de la valeur des parties communes, caves ou galetas, ni encore de la valeur des nouveaux logements des combles, cette valeur (800 fr., respectivement 833 fr.) est supérieure au seuil de l'art. 3 let. c LPPPL, qui est de 769 fr. à l'indice 120, respectivement de 801 fr. à l'indice 125.
c) Il résulte ainsi clairement des éléments chiffrés de la décision attaquée – qui ne sont du reste pas contestés en tant que tels par la recourante - que l'appartement litigieux peut être aliéné sans autorisation parce qu'il est exclu du champ d'application de la LPPPL. La décision de non-assujettissement étant conforme au droit cantonal, elle doit être purement et simplement confirmée. Il s'ensuit que le Service des communes et du logement ne serait pas fondé, à défaut de procédure d'autorisation, à soumettre l'aliénation projetée aux conditions que la recourante propose.
En définitive, le recours, entièrement mal fondé, doit être rejeté dans la mesure où il est recevable.
La recourante, qui succombe, doit supporter l'émolument judiciaire (art. 49 LPA-VD). La société propriétaire, qui est nécessairement partie à la procédure et qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat, a droit à des dépens, à la charge de la recourante (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
II. La décision prise le 14 décembre 2018 par le Service des communes et du logement est confirmée.
III. Un émolument judiciaire de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de la recourante A.________.
IV. Une indemnité de 1'000 (mille) francs, à payer à B.________ à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante A.________.
Lausanne, le 28 mai 2019
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.