COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC – décision du 15 mai 2009

TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 26 février 2010

Composition

M. Alain Zumsteg, président; M. Eric Brandt, juge et M. Pierre Journot, juge; Mme Marlène Antonioli, greffière.

Recourant

Département de l'économie,

Autorité intimée

Commission foncière rurale, section I,

Tiers intéressés

X.________, à ********, représenté par Me Philippe REYMOND, avocat à Lausanne et par Me Pierre Bermane FAVROD-COUNE, notaire à Château-d'Oex,

Y.________, à ********,

Objet

Recours Département de l'économie c/ décision de la Commission foncière rurale, section I, du 19 septembre 2008 (acquisition d'immeubles agricoles - autorisation 6343) - dossier joint: FO.2009.0012

Vu les faits suivants

A. D'une surface totale de 27'326 m2, la parcelle n° 1******** du cadastre de , située au lieu dit "2", est entièrement colloquée en zone agricole. Selon l'extrait du registre foncier figurant au dossier, elle comprend une forêt de 11'039 m2, une surface de "champ, pré, pâturage" de 16'100 m2, un bâtiment agricole (n° ECA 3********) de 53 m2 et une habitation (n° ECA 4********) de 134 m2. L'estimation fiscale, déterminée le 11 avril 2002, est de 244'000 francs.

B. En 1990 le propriétaire de la parcelle, X.________ a demandé l'autorisation d'effectuer des travaux de rénovation et de transformation touchant le bâtiment n° 4********. Il a notamment déposé une demande auprès du Service de l'aménagement du territoire (SAT, actuellement Service du développement territorial), afin de pouvoir agrandir le logement en créant une entrée et une cuisine dans un réduit et deux chambres dans la grange. Le volume voué à l'habitation se trouvait ainsi plus que doublé. Le SAT a délivré l'autorisation spéciale requise en qualifiant ces travaux d'importance réduite au sens de l'art. 81 al. 4 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11; cf. lettre de la Centrale des autorisations du Département des infrastructures du 13 mars 1991). X.________ s'est vu octroyer le permis de construire le 19 mars 1991.

X.________ (ci-après: le vendeur) a conclu le 29 août 2008 avec Y.________ (ci-après: l'acheteuse) un contrat de vente à terme conditionnelle fixant le prix de ce bien-fonds à 3'900'000 francs.

Par requête du 15 septembre 2009, les deux parties susmentionnées, agissant par leur notaire, ont sollicité l'autorisation de la Commission foncière rurale (ci-après: la Commission), afin que l'acheteuse puisse acquérir la parcelle. Ils ont précisé que leur requête se fondait sur l'exception au principe de l'acquisition par un exploitant prévue à l'art. 64 al. 1 let. f de la loi sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR; RS 211.412.11), suite à l'absence de demande par un exploitant à titre personnel malgré une offre publique à un prix qui ne semblait pas surfait.

Le 19 septembre 2008, la Commission a octroyé l'autorisation requise.

C. Le 24 octobre 2008, le Département de l'économie (DEC) a recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) en faisant valoir que ni la décision attaquée, ni le dossier, ne contenaient le moindre élément permettant d'apprécier si le principe du prix licite était respecté. Le DEC a ajouté que les bâtiments situés sur la parcelle étant, jusqu'à preuve du contraire et éventuel désassujettissement à la LDFR, toujours à vocation agricole, ils ne sauraient aboutir à faire considérer comme licite le prix apparemment démesuré de l'ensemble du bien-fonds vendu.

Dans sa réponse du 18 novembre 2008, la Commission a conclu au rejet du recours en relevant que les bâtiments construits sur la parcelle n'avaient aucun usage ni affectation agricole. Elle a indiqué que dans ces cas, elle avait toujours renoncé à fixer un prix licite et se fondait sur la valeur vénale. Selon elle, le prix proposé en l'espèce ne pouvait être considéré comme "surfait".

Le 16 avril 2009, le vendeur a conclu au rejet du recours déposé contre la décision de la Commission du 19 septembre 2008 et a requis la suspension de la procédure jusqu'à droit connu sur la requête de désassujettissement qu'il avait déposée entre-temps (v. ci-dessous, lettre C).

Le 11 mai 2009, le juge instructeur de la CDAP a donné suite à cette requête.

D. Le 21 janvier 2009, le vendeur a déposé auprès de la Commission une requête tendant à la constatation que la parcelle n° 1******** est exclue du champ d'application de la LDFR. Il a motivé sa demande en indiquant: "La parcelle susmentionnée n'est plus exploitée par un agriculteur. Elle ne présente plus d'intérêt agricole selon la pratique moderne. L'habitation s'y trouvant, qui n'est plus liée à l'agriculture depuis plus de 30 ans, constitue une demeure de charme, dans un endroit très tranquille, d'une grande valeur marchande". Son mandataire a également précisé que l'agriculteur qui exploitait le terrain avait préféré y renoncer plutôt que de payer 800 fr. de fermage et que, lors de la réfection de la route de la 5********, le Service des améliorations foncières avait subventionné "la nouvelle dévestiture jusqu'à quelques distances des 2********, considérant qu'aller au-delà n'avait plus de justification agricole".

Avant de statuer, la Commission a confié un mandat d'expertise de la parcelle à EstimaPro, filiale de Prométerre (ci-après: l'experte).

Dans son rapport du 14 mai 2009, l'experte a constaté que toute la partie sud de la parcelle est occupée par une forêt croissant sur une forte pente. Quant à la partie nord, sur laquelle se trouvent les surfaces cadastrées en pré-champ ainsi que les bâtiments, elle est divisée en deux parties, est et ouest, par un ruisseau coulant au fond d'une combe. L'experte a précisé que la partie est porte les deux bâtiments, soit une habitation (ECA n° 4********) et une écurie pour chevaux, au 1er étage de laquelle se trouve un fenil (ECA n° 3********). Elle a ajouté que le bâtiment n° 3******** se trouvait autrefois implanté dans la partie ouest du bien-fonds, mais qu'au vu de son état délabré, il avait été déplacé à proximité de l'habitation par le vendeur qui l'avait rénové et l'utilisait pour y loger ses chevaux. L'experte a également relevé que le bâtiment n° 4******** est entouré d'un jardin potager d'une surface de 1'260 m2 et que la surface en pré-champ s'étend à la suite des bâtiments, en direction du nord-est. Cette dernière est constituée d'une bande d'une surface d'environ 2'100 m2 dont la pente est faible et qui est utilisée comme parc pour les chevaux. Le reste de la surface cadastré en pré-champ de cette demi-parcelle descend avec une pente supérieure à 60% en direction de la forêt, ce qui empêche quasiment tout usage de cette surface. Pour ce qui est de la partie ouest, l'experte a relevé qu'elle est constituée dans sa partie supérieure d'un pré-champ en déclivité moyenne, d'une surface de 3'000 m2, mais non mécanisable, car ne disposant pas d'accès permettant d'y amener des machines. Ce pré-champ est en effet séparé par la route par un talus, son seul accès piétonnier hors de cette possibilité étant depuis le bâtiment n° 4********, en traversant le ruisseau à gué ou sur deux planches jetées en travers. Elle a également précisé que la partie inférieure était autrefois fanée, mais que ce n'était plus le cas depuis plusieurs dizaines d'années, en raison de l'extrême pente (déclivité supérieure à 60%) et du danger que représentait le travail de fanage. Elle porte actuellement un recru de sapinière.

L'experte a examiné la possibilité de morceler la parcelle en suivant la limite naturelle que constitue le ruisseau qui la traverse. Elle a relevé qu'un tel morcellement conduirait à la création d'une parcelle non bâtie d'une superficie totale d'environ 10'300 m2, mais dont seuls 3'000 m2 seraient utilisables en pâture pour du bétail, le reste de la surface étant peuplé de forêt ou trop en pente pour une quelconque utilisation. Quant à l'autre parcelle qui supporterait les bâtiments, elle aurait une surface utilisable en pâturage d'environ 2'100 m2, ce qui serait négligeable d'autant plus que l'accès à cette partie pâturable passe par le jardin entourant l'habitation n° 4********.

L'experte a conclu que:

§ les deux bâtiments n'avaient aucun usage ni utilité pour l'agriculture.

§ de la partie cadastrée en nature de pré-champ de cette parcelle, seuls 5'100 m2 ont encore un usage potentiel pour l'agriculture, quoiqu'en partie extrêmement marginal en raison de la difficulté d'accès, voire de l'impossibilité de mécaniser une partie de cette surface (3'000 m2)

§ Un morcellement visant à séparer la partie utilisable en pré-champ à l'ouest du bien-fonds du solde de la parcelle portant les bâtiments aboutirait à la création d'une petite parcelle sans intérêt agricole".

Par décision du 15 mai 2009, la Commission a autorisé le désassujettissement de l'entier de la parcelle.

E. Le 9 juin 2009, le DEC a recouru contre cette décision en faisant valoir que, mis à part le fait qu'actuellement l'utilisation de l'immeuble n'était pas agricole, en tout cas en ce qui concernait le bâtiment d'habitation, aucun élément de l'expertise ne venait étayer le constat que le bien-fonds dans son entier n'avait plus d'utilité pour l'agriculture et n'en aurait plus. Il a relevé que l'experte avait négligé le fait qu'existent des engins agricoles plus adaptés à ces zones que les habituels tracteurs et que le franchissement de simples ruisseaux pouvait souvent être assuré de manière simple. Le DEC a également fait valoir que l'experte n'avait pas envisagé la séparation de la parcelle autrement que selon la limite naturelle constituée par le ruisseau qui la traverse en son milieu et que, de ce fait, la question de principe de la séparation de la partie bâtie qui ne serait plus utilisable par l'agriculture et d'un espace alentours proportionné ne s'était pas posée. Il a enfin relevé que, contrairement à ce que prescrivent les art. 4a ODRF et 49 OAT, l'autorité compétente en matière de construction hors de la zone à bâtir n'avait pas été consultée.

Dans sa réponse du 1er juillet 2009, la Commission conclut au rejet du recours. Elle considère que ce ne sont pas 16'000 m2 de prés et de pâturage qui sont soustraits à la loi, seuls 5'100 m2 étant réellement pâturables ou utilisables en fenage, dont environ 3'000 m2 sont de fait impropres à un usage agricole. Elle précise que la récolte de l'herbe ne pourrait être effectuée que par un fauchage à la main et un transport à dos d'homme ou d'âne. Elle en déduit qu'un morcellement serait inopportun car la surface à sauver serait trop faible et sa situation n'intéresserait aucun exploitant. S'agissant de la procédure de coordination, elle précise qu'un échange de vue est prévu par l'art. 4a ODFR en cas de changement d'affectation d'un bâtiment, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les deux bâtiments édifiés sur la parcelle n° 1******** n'ayant pas changé d'usage.

Le 15 juillet 2009, le vendeur a également conclu au rejet du recours en faisant valoir qu'actuellement, la parcelle n° 1******** ne pouvait plus servir qu'à une agriculture de loisir, comme il la pratiquait avec son jardin potager et son élevage de quelques chevaux. Il a ajouté qu'aucune rentabilité économique ne pouvait être tirée de ces terres difficiles d'accès et fort pentues.

Le tribunal a joint les deux procédures et statué par voie de circulation.

Considérant en droit

La LDFR a pour but d’encourager la propriété foncière rurale, de renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en cas d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles et de lutter contre les prix surfaits des terrains agricoles (art. 1 al. 1 LDFR). A cet effet, elle contient notamment des dispositions sur l'acquisition des entreprises et des immeubles agricoles, acquisition qui est soumise à autorisation (art. 1 al. 2 let. a LDFR).

Selon son art. 2 al. 1, la LDFR s’applique aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant partie d’une entreprise agricole qui sont situés en dehors d’une zone à bâtir au sens de l’art. 15 de la loi du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire (let. a) et dont l’utilisation agricole est licite (let. b). L'art. 6 LDFR précise qu'est agricole l’immeuble approprié à un usage agricole ou horticole. Selon l'art. 2 al. 2 let. b LDFR, la loi s'applique également aux immeubles à usage mixte, qui ne sont pas partagés en une partie agricole et une partie non agricole. Les immeubles situés entièrement en zone agricole, mais qui ne sont utilisés que partiellement de manière agricole, notamment parce qu'ils comprennent un bâtiment d'habitation qui n'est depuis longtemps plus utilisé pour l'agriculture ou qui a été utilisé pour l'agriculture, mais n'est plus aujourd'hui apte ou nécessaire à cet usage, constituent des immeubles à usage mixte. Un tel immeuble reste entièrement assujetti à la LDFR aussi longtemps qu'il n'est pas partagé en une partie agricole et une partie non agricole (voir notamment ATF 5A.4/2000 du 1er septembre 2000).

Lorsqu'un immeuble sis hors d'une zone à bâtir n'est pas approprié à un usage agricole ou horticole, l'art. 84 LDFR permet au propriétaire de faire constater par l'autorité compétente que l'immeuble considéré n'est pas soumis au champ d'application de la LDFR (ATF 132 III 515 consid. 3.3.2); le cas échéant, une mention sera inscrite au registre foncier (art. 86 LDFR; cf. aussi l'art. 3 de l'ordonnance sur le droit foncier rural du 4 octobre 1993 pour les exceptions à l'obligation de mentionner), avec pour effet d'informer les tiers que l'immeuble en question, bien que situé hors de la zone à bâtir, n'est pas assujetti à la LDFR (Stalder, in Commentaire LDFR, n. 4 ad art. 84 LDFR cité dans FO.2009.0002 du 14 septembre 2009).

Depuis le 1er septembre 2000, l'art. 4a de l'ordonnance sur le droit foncier rural du 4 octobre 1993 (ODFR; RS 211.412.110) et l'art. 49 de l'ordonnance sur l'aménagement du territoire du 28 juin 2000 (OAT; RS 700.1) imposent aux autorités compétentes en matière de LDFR et de construction hors de la zone à bâtir de coordonner leurs procédures.

L'art. 4a ODFR prévoit ainsi que, dans la procédure d’octroi d’une dérogation à l’interdiction de partage matériel ou de morcellement, de même que dans la procédure d’octroi d’une décision en constatation y relative ou de non-application de la LDFR, l’autorité compétente en matière d’autorisation au sens de cette loi transmet le dossier pour décision à l’autorité cantonale compétente en matière de construction hors de la zone à bâtir (art. 25 al. 2 LAT) lorsqu’une construction ou une installation se trouve sur le bien-fonds concerné et qu’elle est située hors de la zone à bâtir au sens du droit de l’aménagement du territoire. L’autorité compétente en matière d’autorisation au sens de la LDFR ne se prononce alors que s’il existe une décision exécutoire fondée sur le droit de l’aménagement du territoire et constatant la légalité de l’affectation de la construction ou de l’installation. Il n’est pas nécessaire de procéder à la coordination des procédures s’il est évident qu’aucune dérogation au sens de la LDFR ne peut être accordée ou que le bien-fonds considéré doit rester soumis à la LDFR. Dans le canton de Vaud, l'autorité compétente en matière de construction hors de la zone à bâtir est le DEC (art. 81 al. 1 et 120 al. 1 let. a de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985), qui a délégué cette tâche au Service du développement territorial (SDT).

Contrairement à ce que fait valoir l'autorité intimée, l'art. 4a ODFR ne fait dès lors pas dépendre la procédure de coordination d'un changement d'affectation des bâtiments situés sur une parcelle agricole, mais rend cette dernière obligatoire lorsque notamment, comme en l'espèce, la Commission entre en matière sur une demande de désassujettissement qui concerne une parcelle où s'élèvent des constructions situées hors de la zone à bâtir.

Dans le cas présent, le SDT (anciennement SAT) a autorisé en 1991 la transformation du bâtiment n° 4********. Il ne ressort en revanche pas du dossier qu'il ait jamais rendu de décision concernant le déplacement, la rénovation et la nouvelle affectation du bâtiment n° 3********.

Pour pouvoir rendre sa décision constatant que la parcelle n° 1******** n'était pas soumise à la LDFR, l'autorité intimée aurait donc dû solliciter et obtenir préalablement une autorisation du SDT. Pour ce motif déjà, le recours doit être admis.

Dans un arrêt du 16 janvier 2006 (5A.14/2006), le Tribunal fédéral a rappelé que, concrètement, toutes les surfaces de terrain qui ne sont pas en nature de forêt et qui disposent d'une couche de terre suffisante pour la végétation sont appropriées à un usage agricole (Eduard Hofer, Le droit foncier rural, Commentaire de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991, Brugg 1998, n. 7 ad art. 6 LDFR; Yves Donzallaz, Pratique et jurisprudence de droit foncier rural 1994-1998, 1999 [ci-après: Pratique et jurisprudence], n. 56 p. 49). Si la caractéristique de l'aptitude est ainsi d'abord d'ordre objectif, l'on doit cependant aussi tenir compte, selon le Message du Conseil fédéral et la doctrine, de l'utilisation effective durant de longues années : ainsi, un parc attenant à une villa située en zone agricole se prêterait aussi, objectivement parlant, à un usage agricole ou horticole, mais le but de la loi n'est pas de faire de tels biens-fonds des immeubles agricoles (Message du Conseil fédéral, FF 1987 III 889, p. 917; Hofer, op. cit., n. 16 ad art. 6 LDFR; Donzallaz, Pratique et jurisprudence, n. 62 p. 51-52; Idem, Commentaire de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le nouveau droit foncier rural [ci-après: Commentaire], 1993, n. 81 p. 44). Il va toutefois de soi que la composante subjective ne peut avoir qu'une valeur secondaire, comme le souligne Donzallaz (Pratique et jurisprudence, n. 62 p. 52; Commentaire, n. 81 p. 44). Cet auteur cite ainsi, en l'approuvant, une décision valaisanne dans laquelle il a été jugé qu'un terrain situé en zone agricole, et momentanément utilisé en qualité de piste de motocross, devait être considéré comme un immeuble agricole au sens de l'art. 6 LDFR, étant donné qu'il n'était pas irréversiblement inutilisable d'un point de vue agricole (Donzallaz, Pratique et jurisprudence, n. 61 p. 51).

En l'espèce, l'experte a examiné la possibilité de morceler la parcelle en suivant le ruisseau qui la traverse. La Commission, se référant à cette expertise, a "estimé qu'un morcellement serait inopportun" et a autorisé le désassujettissement de l'entier de la parcelle n°1********.

Ni l'experte, ni la Commission n'ont examiné la possibilité de morceler la parcelle en cause de manière différente, soit par exemple en séparant du reste de la parcelle uniquement le bâtiment d'habitation ECA n° 4******** et le jardin attenant. Le terrain utilisable en pâture ou en pâturage selon l'expertise garderait ainsi une surface de 5'100 m2. Concernant le reste du terrain cadastré en pré-champ qui descend en forte pente, si on ne peut y laisser des chevaux ou des vaches pâturer, il ne paraît pas d'emblée exclu d'utiliser cette surface pour d'autres animaux, tels que des chèvres. De plus, comme le relève le recourant, il existe des engins agricoles adaptés aux zones de montagne qui permettraient de récolter l'herbe qui pousse sur la surface en pente ou alors elle pourrait servir de surface de compensation écologique. Quant au bâtiment ECA n° 3********, qui est utilisé actuellement comme écurie pour les chevaux, on ne voit pas pourquoi il devrait être considéré comme n'ayant plus de vocation agricole. Il pourrait au contraire continuer à servir comme abri pour du bétail ou comme grange.

Il découle de ce qui précède qu'exception faite du bâtiment n° 4********, la parcelle conserve une vocation agricole, de sorte que la Commission ne pouvait pas purement et simplement soustraire l'entier de la parcelle à la LDFR.

Reste à examiner si cette parcelle peut néanmoins être vendue à une personne qui n'est pas exploitante à titre personnel, faute d'acquéreur remplissant cette condition malgré une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait (art. 64 al. 1 let f LDFR).

a) L'exception de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR a pour but de sauvegarder, sous l'angle de la garantie de la propriété (art. 26 Cst.), les intérêts du propriétaire désireux de vendre, dont l'offre n'est suivie d'aucune demande de la part d'un exploitant à titre personnel (Christoph Bandli/ Beat Stalder, in Le droit foncier rural, Commentaire de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991, 1998, n° 36 ad art. 64 LDFR). Si, dans le cadre de la procédure d'autorisation, le propriétaire qui veut vendre fournit la preuve qu'à la suite de la publication de l'appel d'offres aucune offre ou seulement des offres insuffisantes ont été présentées par des exploitants à titre personnel, l'acquéreur qui n'est pas exploitant à titre personnel obtiendra l'autorisation d'acquérir, pour autant que le prix convenu ne soit pas surfait (art. 63 al. 1 let. b et art. 66 LDFR; cf. Bandli/Stadler, in Commentaire LDFR, op. cit., n° 38 ad art. 64 LDFR). Dans le cas contraire, l'autorisation devra être refusée.

b) L'art. 66 LDFR précise que le prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de cinq pour cent le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même région au cours des cinq dernières années (al. 1). Les cantons peuvent augmenter ce pourcentage jusqu'à 15 % dans leur législation (al. 2).

La détermination du prix licite (non surfait) doit être effectuée par comparaison avec des transactions portant sur des immeubles présentant des caractéristiques semblables, eu égard notamment à la déclivité du terrain, la qualité du sol, le motif de l'aliénation et les possibilités d'utilisation future (TA arrêt FO.2006.0014 du 30 novembre 2007 et références citées, telles que l'ATF 5A.11/1995 du 21 décembre 1995 consid. 2, in CDA 1996 p.49; Hans Rudolf HOTZ, Commentaire LDFR, n° 8 ss ad art. 66). Il y a lieu d'écarter de cette comparaison notamment les transactions effectuées à bas prix dans le cadre de la famille (HOTZ, op. cit., n° 9 ad. art. 66; CDA 2001 p. 55) ou à prix élevé dans un but spéculatif lorsque le terrain en cause est susceptible d'être transféré en zone à bâtir ou affecté à l'usage de carrière (FO.2003.0012 du 14 avril 2004 consid. 2b; HOTZ, op. cit., n° 11 ad. art. 66; Yves Donzallaz, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit privé, tome II, 2006, les méthodes comparatives p. 690, n° 3506 et ss). Il faut en définitive que seuls soient comparés des objets comparables (HOTZ, op. cit., n° 9 ad art. 66).

c) En l'occurrence la Commission s'est déterminée sur le recours en indiquant que les bâtiments édifiés sur la parcelle litigieuse n'ont aucun usage ni affectation agricole. Il s'agit en fait d'un chalet et d'une dépendance et la Commission a toujours renoncé dans un tel cas à fixer un prix licite, les principes applicables n'étant selon elle pas transposables pour des bâtiments sans vocation agricole. Un prix "licite" ne pouvant ainsi être déterminé, la Commission considère que c'est la valeur vénale qui est déterminante. Elle estime en outre qu'il est impossible de trouver des objets comparables, "ce qui rend illusoire la fixation d'un prix licite".

Pour déterminer le prix non surfait, la LDFR ne distingue pas selon que l'immeuble est situé en partie ou non en zone à bâtir; elle a en effet expressément prévu d'assujettir des immeubles situés en partie dans une zone à bâtir, tant qu'ils ne sont pas partagés conformément aux zones d'affectation (art. 2 al. 2 let. c LDFR; v. aussi Yves Donzallaz, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit privé, Tome 2, Berne 2006, n. 3546, p. 701 s.). A fortiori, la loi ne fait pas non plus de distinction selon que l'immeuble assujetti à la LDFR comporte une construction utilisée pour l'agriculture ou non. Par conséquent, aussi longtemps qu'un immeuble à usage mixte est assujetti à la LDFR, il doit, pour la détermination du prix non surfait, être comparé avec les immeubles agricoles entièrement utilisés comme tels de la même région, sans tenir compte des avantages juridiques que lui concéderait d'autres règlementations. Ce n'est que de cette manière qu'un exploitant à titre personnel, notamment le fermier, est en mesure de se porter acquéreur de la partie agricole de l'immeuble. Tant que le bâtiment non agricole et le terrain agricole sont mélangés, le prix de l'ensemble est en effet fortement augmenté par la valeur que représente le premier pour les non exploitants, ce qui réduit considérablement les possibilités d'acquisition par les exploitants à titre personnel intéressés par le second.

Si un propriétaire entend aliéner son immeuble soumis à la LDFR sans être lié par les restrictions en matière de prix licite, il lui incombe de le morceler, aux conditions de l'art. 60 al. 1 let. a LDFR (cf. ATF 132 III 515 consid. 3.3; ATF 5A.6/2002 du 11 juin 2002). La Commission n'a certes aucun moyen de l'y contraindre, ainsi qu'elle le relève. Toutefois, s'il s'y refuse, il doit se laisser imposer un prix licite qui ne tiendra pas compte de la valeur supérieure représentée par la partie constructible de son immeuble (FO.2009.0028 du 17 février 2010; FO.2009.0002 du 14 septembre 2009)

L'autorité intimée ne pouvait ainsi pas s'abstenir d'examiner le critère du prix résultant de l'art. 64 al. 1 let. f et 66 LDFR en se limitant à retenir la valeur indiquée par les parties à l'acquisition envisagée.

L'autorité intimée et le vendeur ont requis diverses mesures d'instruction.

Dans la mesure où les constatations de l'état du terrain faites dans le rapport d'expertise ainsi que la dizaine de photographies de la parcelle figurant au dossier ont permis au tribunal d'apprécier la situation, une visite des lieux apparaît inutile.

Quant à l'audition de l'experte, elle est également superflue puisque le tribunal n'a pas mis en doute les constatations qu'elle a faites, mais uniquement les conclusions qu'elle en a tirées.

La Commission devra vérifier si le prix de vente de la parcelle concernée peut être considéré comme licite en le comparant avec celui des autres terrains agricoles présentant des caractéristiques semblables. Elle devra dès lors se référer aux décisions qu'elle a rendues précédemment dans des cas similaires. Il est par conséquent inutile de demander la production des dossiers des autorisations d'acquérir au sens de l'art. 64 LDFR délivrées de 1999 à 2009, avec plans de situation indiquant chacune des parcelles concernées, dans le cadre de la présente procédure.

Enfin, la production du dossier de rénovation du bâtiment n° 4******** ainsi que l'audition du représentant du "6********" sont également superflues dans la mesure où figure déjà au dossier le permis de construire et l'autorisation du SAT.

Conformément à l'art. 49 al. 1 de la loi sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36), les frais et dépens sont en principe supportés par la ou les parties qui succombent. Lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à la partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, de supporter les frais et dépens (FO.2008.0014 du 17 septembre 2009 et les références citées). En l'espèce, les frais judiciaires sont mis à la charge du vendeur. L'acheteuse n'ayant pas déposé de conclusions en son nom propre, elle est dispensée du paiement d'émoluments. Le DEC n'a pas droit à des dépens (art. 56 al. 3 LPA-VD).

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I. Les recours du Département de l'économie des 24 octobre 2008 et 9 juin 2009 sont admis.

II. Les décisions de la Commission foncière rurale, section I, des 18 septembre 2008 et 15 mai 2009 sont annulées et les causes lui sont renvoyées pour nouvelles décisions.

III. Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de X.________.

IV. Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 26 février 2010

Le président: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.