CANTON DE VAUD TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 28 février 2006
Composition
Recourant
Joachim MAHLER, à St-Sulpice VD, représenté par Odile CAVIN, avocate à Lausanne,
Autorité intimée
Service du logement, à Lausanne
Tiers intéressés
LAFHAIL-MOLINO Carina et Raphaël, à St-Sulpice VD,
Objet
droit public du logement
Recours Joachim MAHLER c/ décision du Service du logement du 23 décembre 2004 (aliénation d'appartement loué)
Vu les faits suivants
A. Gabriel Piaget était propriétaire d’un appartement de 3 pièces dans un immeuble sis au chemin des Pâquis 4 bis à St-Sulpice, loué depuis 1998 à Joachim Mahler pour un loyer mensuel de 1'500 francs charges comprises. Par décision du 2 février 2004, le Service du logement lui a accordé l’autorisation de vendre cet appartement à la condition toutefois que le nouvel acquéreur, s’il devait ne pas reprendre le bail, doive offrir à Joachim Mahler un nouveau logement à des conditions comparables, cette obligation s’imposant durant trois années.
Le 13 avril 2004, Carina et Raphaël Lafhail-Molino ont acquis l’appartement précité et repris le bail en cours. En décembre 2004, ils sont intervenus auprès du Service du logement pour lui demander de supprimer la condition relative au relogement du locataire, compte tenu de ce qu’à leurs yeux, le loyer était extrêmement bas. Un collaborateur du Service du logement a visité l’appartement le 15 décembre 2004 et a rédigé le lendemain un rapport constatant que ce logement devait être qualifié de « résidentiel » (situation à 300m du bord du lac, sur une parcelle arborisée offrant tranquillité et vue, matériaux de qualité).
Par décision du 23 décembre 2004, le Service du logement a annulé la condition de relogement susmentionné en considérant ce qui suit :
« De fait, la détermination par nos soins de la valeur objective d’un tel objet laisse apparaître un loyer théorique supérieur au dernier loyer pratiqué, de l’ordre de fr. 1'500.—net (fr. 240.—le m2/an) , soit un niveau de prix qui, de manière générale, ne justifie pas l’instauration d’une mesure particulière de protection fondée sur le droit administratif public cantonal visant à la préservation du parc locatif existant, plus particulièrement pour ce qui a trait aux logements répondant aux besoins prépondérants de la population. »
Joachim Mahler a recouru contre cette décision par acte du 17 janvier 2005 en concluant à son annulation. Dans sa réponse du 21 février 2005, l’autorité intimée a conclu au rejet du recours.
Les moyens des parties seront repris sous la mesure utile.
Considérant en droit
Pour l’autorité intimée, l’appartement litigieux, par ses caractéristiques, n’appartient pas à une catégorie où sévit la pénurie de logements au sens de la loi concernant l’aliénation d’appartements loués (LAAL ; RSV 840.13). Son aliénation n’aurait dès lors pas à être autorisée au sens de cette réglementation, pas plus qu’une condition de relogement du locataire ne pourrait être imposée à un nouvel acquéreur. Les dites caractéristiques étant apparues à la suite de l’inspection locale effectuée le 15 décembre 2004, il s’imposerait de supprimer après coup la condition de relogement fixée le 2 février 2004 même si celle-ci est entrée en force à défaut de recours.
Dès qu’une décision n’est plus susceptible de recours ordinaire, soit que le délai de recours soit échu sans avoir été utilisé, soit que l’autorité de dernière instance se soit prononcée, elle bénéficie de la force de chose décidée ou autorité formelle de chose décidée. L’application du régime qu’elle établit est conforme à l’ordre juridique, même si, en réalité, il est permis de penser que la décision est viciée (Moor, Droit administratif, II, Berne, 2002, 2.4.1, p. 323). Selon la jurisprudence (ATF 124 II 1 consid. 3 a, p. 6 ; 118 I b 137 consid. 1 p. 138 ; 109 I b 246 consid. 4 a p. 251), une telle décision peut cependant être modifiée dans le cadre d’un processus de réexamen (Wiedererwägung) engagé d’office ou sur demande. Tel sera le cas le plus souvent si les circonstances se sont modifiées dans une mesure notable ou si des faits nouveaux importants sont survenus depuis la dernière décision. Tel sera le cas aussi dans l’hypothèse qui justifierait la révision d’un prononcé judiciaire, à savoir si le requérant invoque des faits et des moyens de preuve importants qu’il ne connaissait pas lors de la première décision ou dont il ne pouvait pas se prévaloir ou n’avait pas de raison de se prévaloir à cette époque. Il faut encore mentionner le cas du changement de législation lorsque celle-ci s’applique à des décisions déployant des effets durables (ATF 112 V 387, consid 3c ; Tschannen/Zimmerli/Kiener, Allgemeines Verwaltungsrecht, 2000, Berne, p. 210). Enfin, même si une erreur dans l’application du droit n’a en principe à être corrigée que par la voie des recours ordinaires, il n’est pas exclu qu’elle constitue un motif de réexamen, ainsi lorsqu’elle est manifeste et concerne des décisions à effet durable ou, très exceptionnellement, lorsqu’elle affecte profondément une décision ne réglant qu’un état de fait limité dans le temps mais dont le maintien serait choquant et heurterait le sentiment de la justice (Tschannen/Zimmerli/Kiener, op cit., p. 209).
En présence de l’une des quatre hypothèses susmentionnées, l’autorité de réexamen est tenue d’effectuer une pesée d’intérêts avant de considérer le cas échéant qu’une révocation de la décision initiale doit avoir lieu. Elle comparera alors les deux intérêts divergents suivants (cf. Moor op cit., 2.4.3.1, p. 326 ss ; Tschannen/Zimmerli/Kiener, op. cit., p. 211 ss). Le premier regarde la sécurité du droit et appelle le maintien de la décision ; il est particulièrement important lorsqu’un droit subjectif a été octroyé, qu’une procédure complète a été menée ou qu’il a été fait un usage irréversible d’une autorisation. L’intérêt opposé regarde l’application du droit objectif ; il est particulièrement important lorsque la décision a été prise sur la base de déclarations inexactes, que sont présents des intérêts publics importants ou que la situation contraire au droit est susceptible de durer longtemps.
En l’espèce, on ne voit pas que l’on soit seulement en présence d’un cas de réexamen. En effet, aucun fait nouveau n’est survenu depuis la décision rendue le 2 février 2004 par l’autorité intimée. Contrairement à ce que soutient celle-ci, le fait qu’un nouvel acquéreur soit intervenu n’a rien d’un élément survenu après coup et appelant un réexamen puisque c’est lui précisément qui provoquait le besoin d’une autorisation d’aliéner. Il n’y a pas non plus de fait ou de moyen de preuve qui existait auparavant mais qu’on ne pouvait pas utiliser, de sorte qu’une situation semblable à celle d’une révision procédurale n’est pas donnée. Quant à une erreur dans l’application du droit, on l’a vu, elle ne peut constituer un cas de réexamen qu’exceptionnellement lorsqu’elle est manifeste ou conduit à un résultat choquant ; on ne saurait considérer que tel est le cas en l’occurrence du seul fait que le loyer de l’appartement litigieux et les caractéristiques de celui-ci ont pu être sous-évalués. Quant à un changement de législation, il n’entre pas ici en considération.
De toute manière, comme l’a fait valoir le conseil du recourant, l’intérêt à l’application du droit objectif, pour autant qu’elle doive être celle que retient l’autorité intimée, n’a pas de poids prédominant lorsque comme ici des intérêts publics importants font défaut et que la situation prétendument contraire au droit n’est pas susceptible de durer longtemps. En revanche, l’intérêt à la sécurité du droit, à savoir au maintien de la situation juridique créée par l’autorité intimée, s’impose lorsque comme ici un droit subjectif au relogement a été octroyé au recourant.
Au vu de ce qui précède, c’est à tort que le Service du logement a considéré et qu’un cas de réexamen était réalisé et qu’il pouvait conduire à une révocation de sa décision. Peut dès lors demeurer indécise la question de savoir si le droit d'être entendu du recourant avait été respecté auparavant.
Obtenant gain de cause et ayant procédé par l’intermédiaire d’une avocate, le recourant a droit à des dépens qui, en l’absence de conclusions prises par les propriétaires de l’appartement litigieux, doivent être mis à la charge du Service du logement.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision rendue le 23 décembre 2004 par le Service de l’économie, du logement et du tourisme est annulée.
III. Joachim Mahler a droit à des dépens à la charge de l’Etat, par 1'500 (mille cinq cents) francs, qui lui seront versés par l’intermédiaire du Service de l’économie, du logement et du tourisme.
IV. Les frais du présent arrêt sont laissés à la charge de l’Etat.
Lausanne, le 28 février 2006
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint