Cession of inherited share did not exempt foreign buyerGénéré par IA

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt

du 9 mars 1998

sur le recours interjeté par Aïcha BEY BRAHIM , représentée par Me Cornelia Seeger Tappy, avocate à Lausanne

contre

la décision de la Commission foncière, section II , du 19 mai 1995 (autorisation d'acquérir un immeuble à Gingins).

---

Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. D. Malherbe et M. E. Rodieux, assesseurs. Greffière: F. Coppe.

Vu les faits suivants:

A. Mustapha Amara a acquis la parcelle no 230 du cadastre de la commune de Gingins, d'une surface totale de 5'482 m2, dont 5'181 m2 en nature de places-jardins, portant une habitation avec garage (bâtiment ECA no 466) en date du 9 juillet 1976.

Mustapha Amara, célibataire et sans descendance, est décédé le 9 septembre 1989; il avait rédigé un testament le 4 mai 1987, qui a été homologué par le Juge de Paix du cercle de Gingins à Gingins le 21 septembre 1989.

L'attestation d'héritier délivrée le 4 novembre 1991 par le Juge de Paix du cercle de Gingins précise ce qui suit:

"(...). Mustapha Amara, fils de Mohamed ben Ali Amara et de Aïcha bent Mohamed Amara née Foukroun, célibataire, né le 27 mai 1928, de nationalité algérienne, de son vivant domicilié à 1261 Gingins, y décédé le 9 septembre 1989,

a laissé comme seuls héritiers

Héritiers institués:

ses deux neveux, fils d'Amehd Bey Brahim et de Zaïa Bey Brahim soeur du défunt, tous deux nés le 5 mars 1963 et originaires de Vuibroye VD, célibataires, et domiciliés à 1261 Gingins, En Arpey:

1. Karim Bey Brahim

2. Samy Bey Brahim

propriété commune, chacun pour une demie.

Exécuteur testamentaire: aucun

Droit d'usufruit: usufruit testamentaire sur la totalité des biens en faveur de la soeur du défunt: Zaïa Bey Brahim, fille de Mohamed ben Ali Amara, veuve d'Ahmed Bey Brahim, née le 26 novembre 1918, de nationalité algérienne, domicilié à 1261 Gingins, En Arpey. (...)."

Aïcha Bey Brahim et Samy Bey Brahim ont passé une convention de cession d'une part héréditaire avec effet réel en date du 10 mars 1995 en ces termes:

"A- Origine des droits successoraux:

1. Samy Bey Brahim est héritier institué, ensemble avec son frère Karim, de feu Mustapha Amara, décédé le 9 septembre 1989 à Gingins, Vaud.

Voici le texte du testament:

"Ceci est mon testament

Le soussigné Amara Mustapha, né le 27 mai 1928 à Alger, de nationalité algérienne, majeur titulaire d'un permis de séjour B.

J'institue comme légataires de ses biens mobiliers et immobiliers (villa) mes neveux Karim et Samy Bey Brahim naturalisés suisse le 5 décembre 1986 dans le canton de Vaud (CH).

Je demande l'usufruit des meubles et immeubles à ma soeur (leur mère) Mme vve Bey Brahim née Zaïa Amara le 26.11.1918 à Alger, sa vie durant et lui lègue mes comptes bancaires et CCP.

Je déclare en outre révoquer par le présent testament tous dispositions à cause de mort y antérieures.

Fait et écrit entièrement de ma main à Gingins (Suisse) le 4 mai 1987.

Signé Amara Mustapha

Homologation au dos

Homologué par le Juge de Paix du cercle de Gingins à Gingins le 21 septembre 1989.

Signature".

2. Selon l'attestation d'héritiers de la Justice de Paix du cercle de Gingins en date du 4 novembre 1991, le défunt a laissé comme seuls héritiers institués:

ses deux neveux, fils d'Ahmed Bey Brahim et de Zaïa Bey Brahim soeur du défunt, tous deux nés le 5 mars 1963 et originaires de Vuibroye VD, célibataires, et domiciliés à 1261 Gingins, En Arpey:

1. Karim Bey Brahim

2. Samy Bey Brahim

propriété commune, chacun pour une demie.

3. La mère, usufruitière, est décédée le 21 août 1993 à Gingins.

4. Aucune division et fixation de parts n'est intervenue entre les héritiers institués jusqu'à ce jour. De ce fait, l'hoirie est toujours inscrite au Registre Foncier.

Les deux frères sont à la fois légataires et héritiers légaux et soumis par conséquent au statut de la succession.

5. En cédant sa part héréditaire à sa soeur Madame Aïcha Benkritly, moyennant le présent acte sous seing privé, Monsieur Samy Bey Brahim renonce aux avantages testamentaires qui lui ont été conférés par testament susindiqué et déclare se soumettre à la succession légale, conformément à la jurisprudence.

La cession de cette part est imprescriptible aussi longtemps qu'aucun partage n'est intervenu entre les cohéritiers.

B- Objet de la cession:

La cession comprend la part héréditaire susmentionnée du cédant Monsieur Samy Bey Brahim, se rapportant à la villa "En Arpey", parcelle no 230, Plan 7 de Gingins, inscrite au Registre Foncier à Nyon.

Surface: bâtiment: 301 m2

place et jardin: 5'181 m2

Surface totale: 5'482 m2.

C-(...) - F-(...)

G- Compensation:

Monsieur Samy Bey Brahim, cédant, a consenti, avec l'accord du cohéritier, à la cession de sa part héréditaire à sa soeur, en compensation des avances et paiements de frais que sa soeur lui a accordés depuis 1989 et qu'il a reconnu moyennant reconnaissance de dette du 10 mars 1995, pour la somme de 390'000.-.

Le prix de la cession est par conséquent payé par compensation.

H- Forme de cet acte:

Cette cession est soumise à la forme écrite (art. 635 al. 1 CCS).

I- Continuation de l'hoirie:

Monsieur Samy Bey Brahim étant le cohéritier sortant, la communauté des héritiers sera dorénavant composée de Monsieur Karim Bey Brahim et Madame Aïcha Benkritly.

Loi Friedrich

Vu ce qui précède, les parties sont les héritiers légaux du défunt, Mustapha Amara, et le cessionnaire n'est pas soumis à la Loi Fédérale sur l'acquisition d'immeuble par des personnes à l'étranger (FAIE du 16 décembre 1983, art. 7 litt. a - ATF 108 1982 IB p. 425 et suivantes).

Déclaration de non assujettissement est demandée, le cas échéant, à l'autorité compétente vaudoise.

(...)

Réquisition à Monsieur Le Préposé du Registre Foncier à Nyon:

Vu ce qui précède, Monsieur Le Préposé du Registre Foncier à Nyon est requis:

• à prendre acte de la cession par le cohéritier Monsieur Samy Bey Brahim à sa soeur, Madame Aïcha Benkritly, de sa part héréditaire portant sur la parcelle no 230, Plan 7 de Gingins, villa "En Arpey" inscrite au Registre Foncier à Nyon. Le cessionnaire a la propriété commune avec son frère Karim Bey Brahim.

• à inscrire la cession d'une part à Madame Aïcha Benkritly, née Bey Brahim.

Fait à Gingins, le 10 mars 1995."

B. Le 10 mai 1995, Aïcha Bey Brahim a déposé auprès de la Commission foncière, section II (ci-après: la commission) une requête de constatation de non assujettissement au régime de l'autorisation selon l'art. 7 a LFAIE pour l'acquisition d'une part d'une demie, en propriété commune, de la parcelle no 230 de Gingins, selon la convention de cession d'une part héréditaire avec effet réel du 10 mars 1995; subsidiairement, elle a demandé l'autorisation d'acquérir cette part, en se basant sur le cas de rigueur au sens de l'art. 8 al. 3 LFAIE, Samy Bey Brahim se trouvant dans une situation de détresse financière.

C. Dans sa séance du 19 mai 1995, la commission a rejeté cette demande. La qualité d'héritier potentiel n'entraînait le non assujettissement que pour autant que l'acquéreur soit effectivement héritier testamentaire, ce qui n'était pas le cas en l'espèce; seul le transfert direct du défunt à l'héritier légal, potentiel ou réel, pouvait bénéficier de l'exception au régime de l'autorisation. La commission a en outre rejeté la demande subsidiaire, la requérante n'ayant pas établi que le propriétaire était dans la situation visée par l'art. 8 al. 3 LFAIE; ce point n'avait cependant pas besoin d'être instruit car la commune de Gingins ne faisait de toute manière pas partie de la liste des lieux de logements de vacances.

D. Le 10 juillet 1995, Aïcha Bey Brahim a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif par l'intermédiaire de Me Seeger Tappy. Depuis le décès de son oncle, elle payait la totalité des charges de la maison de Gingins, y compris les impôts; elle s'apprêtait en outre à payer une dette fiscale de 42'407,25 francs, due par la succession de Mustapha Amara et que ses frères n'étaient pas en mesure d'assumer. La recourante soutenait financièrement sa famille depuis plusieurs années, en particulier son frère Samy; elle lui avait en effet versé de 1989 à 1994 la somme totale de 390'000 francs et il avait signé une reconnaissance de dette de ce montant le 10 mars 1995. Samy Bey Brahim avait décidé de rembourser sa soeur en lui cédant sa part dans la succession de son oncle, n'ayant pas d'autre moyen pour la désintéresser. L'immeuble de Gingins était difficilement divisible sans frais et dommages si bien que cette part en mains communes ne pouvait pas être rachetée par un tiers étranger à la famille, mais dans la famille, seule la recourante avait les moyens de reprendre cette part; elle resterait en outre en copropriété indivise et en communauté d'héritiers avec son frère Karim (de nationalité suisse). La recourante fait valoir sa qualité d'héritière légale au sens de l'art. 458 al. 1 et 3 du CCS, le testament instituant ses deux frères comme héritiers ne la privant pas de sa qualité d'héritière légale potentielle. Pour l'art. 7 let. a LFAIE, c'est cette qualité d'héritier légal, même potentiel, qui était déterminante; cette qualité n'entraînait pas seulement le non assujettissement lorsque l'acquéreur était effectivement héritier testamentaire, mais également lorsqu'un héritier légal non réservataire était exclu de la succession par testament mais amené à réintégrer, dans le cadre de la dévolution successorale, en devenant cessionnaire de la part successorale d'un héritier institué. En outre, la cession d'une part héréditaire en faveur d'un autre héritier légal s'inscrivait dans le cadre d'une dévolution successorale. L'acte de cession étant formellement valable, il constituait un droit successif à un cohéritier au sens de l'art. 635 al. 1 CCS et s'inscrivait dans le cadre d'une dévolution successorale. La cessionnaire devait ainsi être exemptée du régime de l'autorisation, en application de l'art. 7 let. a LFAIE.

La commission s'est déterminée sur le recours le 17 juillet 1995 en concluant à son rejet.

E. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 26 octobre 1995 en présence de la recourante personnellement, assistée de Me Seeger Tappy. Le Tribunal a procédé à une visite des lieux. La recourante a confirmé ses conclusions.

Considérant en droit:

1. La loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE), entrée en vigueur le 1er janvier 1985, a pour but de limiter l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger afin de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1 LFAIE). L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est ainsi subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente (art. 2 LFAIE); l'autorisation n'est accordée que pour les motifs prévus dans la loi (art. 3 al. 1 LFAIE).

2. La recourante estime qu'elle a la qualité d'héritière potentielle de Mustapha Amara et qu'elle n'est en conséquence pas assujettie au régime de l'autorisation pour l'acquisition de la parcelle no 230 de Gingins.

a) L'art. 7 LFAIE dispose que ne sont pas assujettis au régime de l'autorisation notamment les héritiers légaux, au sens du droit suisse, dans la dévolution d'une succession (let. a). Le décès du de cujus ouvre la succession; c'est alors que tous les éléments transmissibles du patrimoine du de cujus passent à l'héritier ou aux héritiers, sous réserve de l'usufruit légal éventuel; ce passage des biens aux successeurs universels est la dévolution (Paul Piotet, Précis de droit successoral, p. 100).

b) Selon la jurisprudence fédérale rendue en application de l'Arrêté fédéral sur l'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à l'étranger du 23 mars 1961 (AFAIE), l'exception au régime de l'autorisation en faveur des héritiers légaux doit être interprétée en ce sens que l'acquisition d'un immeuble en Suisse par une personne domiciliée à l'étranger n'est pas soumise à autorisation lorsqu'elle est faite par un héritier légal, même potentiel, dans la dévolution légale ou testamentaire d'une succession; par héritiers légaux dans la dévolution d'une succession, il faut donc entendre les héritiers désignés par les art. 457 ss CC, même potentiels; un héritier légal peut acquérir alors même que dans une succession ab intestat, il serait exclu par un ascendant qui le précéderait dans l'ordre légal de succession (ATF 108 Ib 425). Selon l'art. 457 CC, les héritiers les plus proches sont les descendants (al. 1) ; les enfants succèdent par tête (al. 2); les enfants prédécédés sont représentés par leurs descendants, qui succèdent par souche à tous les degrés (al. 3). L'art. 458 CC dispose que les héritiers du défunt qui n'a pas laissé de postérité sont le père et la mère (al. 1); ils succèdent par tête (al. 2); le père et la mère prédécédés sont représentés par leurs descendants qui succèdent par souche à tous les degrés (al. 3); à défaut d'héritiers dans l'une des lignes, toute la succession est dévolue aux héritiers de l'autre (al. 3). Par ailleurs, la succession est dite testamentaire si la dévolution est déterminée, pour tout ou partie, par la volonté de l'auteur.

c) En l'espèce, on est dans un cas de dévolution testamentaire. La jurisprudence fédérale a jugé que la qualité d'héritier légal potentiel suffisait pour bénéficier de l'exception au régime de l'autorisation selon l'art. 7 LFAIE (ATF 108 Ib 425); dans ce cas, le requérant avait reçu l'immeuble en qualité de légataire; or, dans la succession ab intestat, il aurait été exclu par un ascendant qui le précédait dans l'ordre légal de succession, mais selon les art. 457 ss CC, il avait tout de même la qualité d'héritier légal potentiel. Par ailleurs, le texte de l'art. 7 LFAIE précise que l'exception à l'assujettissement vaut dans le cadre de la dévolution d'une succession. L'exception vise donc les cas dans lesquels le requérant a la qualité d'héritier potentiel dans le cadre de la dévolution d'une succession. Or, dans le cas présent, le de cujus a désigné par testament ses neveux, les frères Bey Brahim comme héritiers, à l'exclusion de leur soeur, la recourante. On est donc dans une situation de dévolution successorale, dont les légataires sont exclusivement les frères Bey Brahim; la recourante était exclue de la dévolution et en conséquence, elle n'a pas qualité d'héritière, pas même potentielle. Elle ne peut donc pas bénéficier de l'exception à l'assujettissement prévue par l'art. 7 let. a LFAIE.

3. La question de savoir si Samy Bey Brahim peut céder sa part héréditaire sur la parcelle no 230 de Gingins à la recourante est liée à la question examinée au considérant 2 ci-dessus.

a) Lorsqu'il y a plusieurs héritiers, ceux-ci acquièrent la titularité commune des droits et obligations du défunt. Une première phase, qualifiée de liquidation, consiste dans le règlement des dettes du défunt ou de la succession et le recouvrement des créances, voire dans la poursuite des procès engagés par le de cujus. L'accès à la titularité individuelle de chaque héritier s'opère au travers de la phase subséquente qui est celle du partage. Durant la période qui sépare l'ouverture de la succession du partage, les héritiersforment une communauté héréditaire ou hoirie, dont eux seuls font partie. Tant que la succession n'est pas partagée, les droits et les obligations du de cujus restent indivis (art. 602 al. 1 CC). Les biens de la communauté héréditaire constituent un patrimoine particulier, juridiquement distinct du patrimoine de chaque héritier. Il s'agit d'une propriété en main commune (voir Jean Guinand et Martin Stettler, Droit civil II, Successions, no 450-452, p. 199-200).

b) L'art. 635 al. 1 CC dispose que la forme écrite est nécessaire pour les cessions de droits successifs entre cohéritiers. Les héritiers peuvent céder la part héréditaire qui leur est échue. Si la cession est faite au profit d'un cohéritier, le cédant aliène simplement son droit à une part; la doctrine dominante considère qu'il perd alors sa qualité d'héritier et qu'il sort ainsi de la communauté héréditaire (voir Jean Guinand et Martin Stettler, op. cit., no 457-458, p. 202). Selon la jurisprudence, on se trouve en présence d'une cession de droits successifs entre cohéritiers lorsqu'un héritier légal, institué pour l'universalité de la succession, renonce à cet avantage envers les autres en prévoyant par convention que chacun participera à la succession pour sa part légale (ATF 101 II 222 = Jt 1976 I 141). Si la cession est faite au profit d'un tiers, ce dernier n'acquiert pas la qualité d'héritier et ne devient pas membre de la communauté héréditaire; il n'acquiert qu'un droit personnel contre le cédant; celui-ci devra lui remettre les biens qui lui seront attribués dans le partage (ATF 101 II 47 = Jt 1976 I 157); le cessionnaire ne peut donc intervenir dans le partage, car il n'existe aucun rapport juridique entre celui-là et les cohéritiers du cédant (ATF 85 II 603 = Jt 1960 I 517). Les héritiers choisissent librement le temps et le mode de partage. Le temps du partage n'étant pas fixé par la loi, les héritiers peuvent tout aussi bien procéder à un partage immédiat que demeurer dans l'indivision (voir Jean Guinand et Martin Stettler, op. cit., no 463-464, p. 204).

c) En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de l'attestation d'héritiers du 4 novembre 1991 ainsi que de l'extrait du registre foncier concernant la parcelle no 230 que la succession n'est pas partagée, les héritiers étant restés en hoirie. La recourante n'ayant pas la qualité d'héritière potentielle, la situation est assimilable à une cession faite au profit d'un tiers. La recourante est ainsi soumise au régime de l'autorisation selon l'art. 2 LFAIE.

5. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Conformément à l'art. 55 LJPA, il convient de mettre à la charge de la recourante un émolument de justice de 2'000 francs.

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. La décision du 19 mai 1995 de la Commission foncière, section II, est maintenue.

III. Un émolument de justice de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de la recourante Aïcha Bey Brahim.

Lausanne, le 9 mars 1998/fc

Le président: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint

Le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)