canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
ARRET
du 15 septembre 1992
sur le recours interjeté par Robert WINGATE , domicilié en Grande-Bretagne, représenté par le notaire Pierre-André Visinand, place Bel-Air 6, à 1260 Nyon,
contre
le prononcé de la Commission foncière, section II, du 21 janvier 1992, assortissant l'autorisation d'acquérir un immeuble hérité de l'obligation de l'aliéner dans les deux ans à compter de l'acquisition.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président
S. Pichon, assesseur
D. Malherbe, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
A. Werner Bürgelin, de nationalité suisse, est décédé le 15 juin 1991. Il était propriétaire des parcelles nos 565, 597, 598 et 723 de la commune de Crans-près-Céligny. Les surfaces de ces différentes parcelles sont comprises entre 655 et 1051 m2. Sur chacune d'elles est construite une habitation.
La parcelle no 565 faisait l'objet d'un bail à loyer en faveur de M. et Mme Lindqvist, arrivé à échéance le 14 juillet 1992. Celle portant le no 597 est louée à M. et Mme Carter; leur bail arrive à échéance le 31 janvier 1993. Werner Bürgelin occupait l'habitation sise sur la parcelle no 598.
Quant à la parcelle no 723, elle fait l'objet d'un bail à loyer conclu le 13 juin 1991 entre Werner Bürgelin et les époux Bark, dont l'échéance a été fixée au 31 juillet 1995. En outre, par acte de vente à terme et droit d'emption du 13 juin 1991, notarié Pierre-André Visinand, Werner Bürgelin s'est également engagé à vendre la parcelle précitée à Stanley et Barbara Bark au prix de Fr. 900'000.-, somme sur laquelle les acheteurs ont d'ailleurs déjà versé certains acomptes. Il convient d'extraire ce qui suit de cet acte :
"[...]
[...].
de l'accomplissement des conditions prévues sous chiffre 13 (treize) ci-dessous,
de la possibilité laissée aux acheteurs de se délier du présent contrat selon article 15 (quinze) ci-dessous,
la présente vente à terme et ferme et définitive, aucune partie ne pouvant se délier de ses engagements.
[...].
[...].
[...].
La présente vente sera alors caduque et les parties seront déliées de tous engagements l'une envers l'autre résultant du présent contrat; le droit d'emption devra être radié au Registre foncier.
a) Les acheteurs pourront exiger la signature de la réquisition de transfert en tout temps, mais au plus tard pour le 28 juillet 1995, moyennant préavis de 90 jours adressée par lettre recommandée au vendeur;
b) le vendeur pourra requérir la signature de la réquisition de transfert pour le 28 juillet 1995, moyennant préavis de 90 jours adressée par lettre recommandée aux acheteurs.
[...].
Si les acheteurs font défaut après avoir été régulièrement convoqués, ils devraient au vendeur une indemnité forfaitaire de Fr. 100'000.- et les parties seraient alors déliées de tous engagements résultant du présent contrat. Le droit d'emption devrait alors être radié au Registre foncier.
Le droit d'emption devra être radié au Registre foncier.
Ce droit est concédé aux conditions suivantes :
Prix : Fr. 900'000.-.
Acompte total à verser : Fr. 100'000.-.
Paiement du solde du prix de vente : en totalité le jour de la signature de la réquisition de transfert.
Echéance du droit et de son annotation : le 30 septembre 1995.
[...]."
B. Werner Bürgelin est décédé le 15 juin 1991 en laissant pour seul héritier Robert Wingate, héritier institué. Ce dernier, de nationalité britannique et domicilié en Angleterre, est donc devenu propriétaire des parcelles nos 565, 597, 598 et 723 de la commune de Crans-près-Céligny.
C. Agissant par l'intermédiaire du notaire P.-A. Visinand, à Nyon, Robert Wingate a requis le 13 décembre 1991 de la CF II l'autorisation d'acquérir les parcelles précitées de la commune de Crans, précisant dans le cadre de cette requête au sujet de celle portant le no 723 que les deux conditions prévues par l'art. 13 du contrat de vente étaient réalisées, de sorte que la vente à terme était toujours en vigueur.
D. Par décision du 21 janvier 1991, la CF II a autorisé Robert Wingate à acquérir les quatre biens-fonds précités en l'obligeant toutefois à les aliéner dans les deux ans à compter de l'acquisition.
E. Par acte daté du 17 février 1992, Robert Wingate a interjeté recours contre cette décision. Il ne conteste pas la décision de la CF II relative aux parcelles nos 565, 597 et 598. En revanche, concernant la parcelle no 723, il requiert que le délai de deux ans prévu pour l'aliénation de cet immeuble commence à courir dès l'échéance du contrat de vente à terme et droit d'emption instrumenté le 13 juin 1991 par le notaire Visinand. Les moyens invoqués à l'appui de son recours seront examinés plus loin en tant que de besoin.
Par ailleurs, le recourant a effectué dans le délai qui lui a été imparti à cet effet l'avance de frais requise par Fr. 2'500.-.
F. Le Tribunal administratif a siégé à huis clos le 24 août 1992 en l'absence des parties qui n'ont pas requis leur audition personnelle.
et considère en droit :
En vertu de l'art. 8 al. 2 de la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger du 16 décembre 1983 (ci-après : LFAIE), "l'héritier assujetti au régime de l'autorisation, qui ne peut invoquer aucun motif pour obtenir celle-ci, est autorisé cependant à acquérir l'immeuble, à charge pour lui de l'aliéner dans les deux ans." Le but de cette disposition est d'éviter "que des héritiers tirent profit pendant des années d'un immeuble toujours inscrit au nom du de cujus" (cf. message du Conseil fédéral du 16 septembre 1981, p. 43; cf. également Urs Mühlebach/Hanspeter Geissmann, La Lex F., Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, no 49, p. 184).
En sa qualité d'héritier institué, le recourant ne conteste pas être soumis au régime de l'autorisation, ni à l'obligation de revendre l'immeuble litigieux. En revanche, il conteste le point de départ fixé pour le calcul du délai de deux ans en se prévalant de l'acte de vente à terme et droit d'emption conclu entre le défunt et les époux Bark. En effet, en sa qualité d'héritier, le recourant est subrogé aux droits et aux obligations de Werner Bürgelin. Il est donc lié aux époux Bark par ledit contrat et requiert de ce fait que le délai de deux ans qui lui a été imparti pour aliéner la parcelle no 723 ne soit pas compté dès le moment où il en est devenu propriétaire, mais dès la caducité du contrat de vente à terme et droit d'emption instrumenté le 13 juin 1991 par le notaire Visinand.
La Commission cantonale de recours en matière foncière (ci-après : CCRF) a déjà examiné une affaire comparable, relative à un héritier nu-propriétaire. Elle a ainsi jugé que si l'héritier institué était nu-propriétaire et qu'il n'avait pas de motif d'autorisation, le délai de deux ans ne commençait à courir que dès le décès du dernier usufruitier. La CCRF a relevé que "tant que dure l'usufruit, il n'y a en fait aucune emprise étrangère sur l'immeuble, car l'usufruitier (suisse) a la possession, la jouissance et l'usage de la chose (art. 755 CC). Cela correspond en outre au moment où l'héritier peut revendre à des conditions normales, la vente d'un immeuble soumis à usufruit n'étant pas possible à un prix convenable et d'ailleurs difficile de toute manière" (CCRF no 1210, W., L. et E. Pf., du 6.10.1987, cité in Clémy Vautier, L'application de la Loi sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, cinq ans de jurisprudence (1985-1989), RDAF no 5/1990, no 76).
En l'espèce, s'il est vrai que, juridiquement, un droit d'emption n'empêche pas la vente du bien immobilier grevé de ce droit, pratiquement, aucun acheteur ne sera disposé à acquérir un immeuble qu'il devra peut-être revendre d'ici au 28 juillet 1995 si les bénéficiaires décident d'exercer leur droit d'emption. Ainsi, à moins de se délier du contrat moyennant l'indemnité forfaitaire prévue à l'art. 15 de l'acte notarié, Robert Wingate ne pourra vendre l'immeuble litigieux d'ici au 28 juillet 1995 que si les époux Bark s'en portent acquéreur ou dès le jour où ces derniers déclarent renoncer à acquérir l'immeuble précité, soit au plus tard le 28 juillet 1995. Ce n'est en effet qu'à cette date qu'il retrouvera son plein droit de disposer de son bien. Dans ces conditions, il serait d'une rigueur excessive d'exiger du recourant qu'il revende la parcelle no 723 dans un délai de deux ans compté à partir du 15 juin 1991, délai qui n'est destiné, comme exposé ci-dessus, qu'à éviter qu'un héritier ne reste indûment propriétaire d'un immeuble hérité. En l'espèce, en raison du contrat dont la parcelle litigieuse fait l'objet, sous réserve d'une renonciation à la vente, un tel résultat n'est plus à craindre. Il est vrai que jusqu'à la réalisation de la vente, le recourant va encaisser les loyers payés par les époux Bark; vu le terme relativement proche prévu pour cette opération, l'autorité de céans juge toutefois ces circonstances encore admissibles au regard de la LFAIE qui a notamment pour but d'éviter les placements de capitaux étrangers. Le Tribunal juge dès lors que le délai de deux ans doit être compté dès l'échéance de l'acte de vente à terme et droit d'emption, soit le 28 juillet 1995 ou, si le recourant devait être délié de ses engagements avant cette échéance, par exemple en cas de résiliation de la vente à terme, dans les deux ans à compter de ce moment.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est admis.
II. La décision rendue le 21 janvier 1992 par la Commission foncière, section II, est réformée en ce sens que le recourant est autorisé à acquérir la parcelle no 723 de la commune de Crans, à charge pour lui de la revendre dans les deux ans dès l'échéance du contrat de vente à terme et droit d'emption passé le 13 juin 1991 devant le notaire Visinand, soit au plus tard le 28 juillet 1995, ou, s'il venait à être délié de ses engagements avant cette échéance, dans les deux ans à compter de ce moment.
III. Les frais de justice sont laissés à la charge de l'Etat, l'émolument déjà versé par Robert Wingate, de Fr. 2'500.-, lui étant restitué.
Lausanne, le 15 septembre 1992/mp
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- au recourant, par l'intermédiaire du notaire P.-A. Visinand, Pl. Bel-Air 6, 1260 Nyon, sous pli recommandé;
- à la Commission foncière, section II, case postale, Av. des Jordils 1, 1000 Lausanne 6, sous pli recommandé;
- au Département fédéral de justice et police, Office de la justice, 3003 Berne;
au Conservateur du Registre foncier du district de Nyon, Pl. Bel-Air 6, 1260 Nyon;
au Secrétariat général du Département AIC, rue Caroline 11, 1014 Lausanne.
Il peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral dans les trente jours dès sa communication (art. 21 LFAIE; 106 OJF).