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fi-1996-0097 ΓÇó Transfer duty due after cancellation of promise to sell
fi-1996-0097Tribunal cantonal29 déc. 1997Dismissed
A.________ SA appealed a cantonal tax decision imposing transfer duty after it and the sellers canceled a 1992 promise of sale for an apartment building. The tribunal held that the cancellation was a renunciation of the right to acquire the property and that it was made for consideration because A.________ SA was released from the assumed mortgage debt and from property-related expenses. The transfer duty was therefore due. The appeal was dismissed, the tax assessment was confirmed, and court costs of CHF 1,200 were charged to the appellant.
Art. 1 al. 1 and Art. 2 al. 2 LMSD; transfer duty on renunciation of a right to acquire immovable property for consideration. The cancellation of a promise of sale constitutes a taxable transfer when the purchaser renounces the right to conclude the definitive sale and, in return, is released from burdens assumed under the promise, in particular mortgage debt and property charges. Such release is a counter-performance; the renunciation is therefore not gratuitous and transfer duty is owed (consid. 2).
CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 29 décembre 1997
sur le recours interjeté par A.________ SA , représentée par l'avocat Jean-Noël Jaton, place Pépinet, 1003 Lausanne
contre
la décision rendue sur réclamation par l' Administration cantonale des impôts le 12 septembre 1997 (perception du droit de mutation à la suite de l'annulation d'une promesse de vente)
Composition de la section: M. Jacques Giroud, président; M. Philippe Maillard et M. Antoine Rochat, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Par acte notarié le 30 octobre 1992, B., C. et D.________ (ci-après les vendeurs) ont promis-vendu à la société A.________ SA un immeuble locatif sis à Lausanne. Le prix a été fixé à 850'000 fr. et a été payé immédiatement par reprise de la dette hypothécaire de même montant; jusqu'à la signature de l'acte de vente définitif, les vendeurs n'étaient "donc plus que constituant de gage". Il a été convenu que l'entrée en jouissance et le transfert des profits et des risques rétroagissaient au 1er janvier 1992.
Par acte du 16 juillet 1993, les parties ont annulé cette promesse de vente. Par acte du 19 juillet suivant, les vendeurs se sont engagés à transférer l'immeuble à des tiers pour un prix de 650'000 fr. Ce montant a été réduit à 600'000 fr. par acte du 16 novembre 1993 et payé par les acquéreurs. Ceux-ci se sont au surplus acquittés à concurrence de 16'910 fr. de certaines factures liées à l'immeuble, courues notamment en 1992 et 1993, comme cela avait été prévu dans ce dernier acte.
A la fin de l'année 1993, la dette hypothécaire de l'immeuble s'élevait à 1'044'730 francs. Elle a été entièrement amortie par le paiement du prix de vente de 600'000 fr. ainsi que par des versements effectués par les vendeurs à concurrence de 444'730 francs.
Selon bordereau du 17 février 1994, l'Administration cantonale des impôts (ci-après ACI) a fixé à 9'350 fr. et 4'675 fr. les parts cantonale et communale d'un droit de mutation à la charge de A.________ SA, celui-ci étant calculé sur le prix de vente convenu de 850'000 francs.
Sur réclamation de A.________ SA, l'ACI a confirmé la taxation susmentionnée. A.________ SA a saisi le Tribunal administratif par acte du 11 octobre 1996 en concluant à ce qu'il soit constaté qu'elle ne doit aucun droit de mutation. L'autorité intimée s'est déterminée par lettre du 17 décembre 1996 en concluant au rejet du recours.
Considérant en droit:
L'art. 1er al. 1 de la loi du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (LMSD; RSV 9.5) prévoit que l'Etat perçoit un droit de mutation sur les transferts immobiliers. L'art. 2 al. 2 LMSD précise que sont considérées comme tels la cession du droit d'acquérir un immeuble et, lorsqu'elle fait l'objet d'une contre-prestation, la renonciation à ce droit.
En l'espèce, la recourante est convenue avec ses vendeurs d'annuler une promesse de vente. Aucune cession du droit d'acquérir ne paraît avoir été prévue en faveur de tiers. Reste ainsi une renonciation à ce droit, dont il faut rechercher si elle est intervenue avec ou sans contre-prestation.
Par la promesse de vente du 30 octobre 1992, alors même qu'elle ne devait devenir propriétaire qu'ultérieurement, la recourante a repris une dette hypothécaire de 850'000 fr., dont elle assumait désormais et l'éventuel accroissement et les intérêts. Elle a en outre reçu les "profits et les risques de l'immeuble", ce qui a englobé divers frais courus notamment en 1993, par 16'910 fr. au total (jardinier, avocat, serrurier etc), selon un relevé qui sera établi le 22 novembre 1993. Or, ces deux charges, dette hypothécaire et frais d'immeuble, la recourante s'en trouvera libérée avec l'annulation de la promesse de vente, qui supprimera le fondement de leur mise à sa charge; ce sont d'ailleurs les vendeurs qui ont amorti ladite dette, tandis que les nouveaux acquéreurs payaient lesdits frais. Cela étant, on ne saurait nier que la renonciation de la recourante à passer un acte de vente définitif lui a procuré une contre-prestation, à savoir la libération des deux charges précitées; le droit de mutation était ainsi dû.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 12 septembre 1996 par l'Administration cantonale des impôts est confirmée.
III. Les frais du présent arrêt sont mis à la charge de la recourante, par 1'200 francs (mille deux cents).
sa/Lausanne, le 29 décembre 1997
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint