CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 9 septembre 1998
sur le recours interjeté par les hoirs de X., représentés par Monsieur A., domicilié à ********,
contre
la décision rendue sur réclamation le 20 janvier 1995 par l'Administration cantonale des impôts (impôt sur le bénéfice en capital).
Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Phillippe Maillard et M. Raymond Bech, assesseurs. Greffière: Mme Françoise Ferrari Gaud.
Vu les faits suivants:
A. Le 18 avril 1968, Monsieur X.________ et la commune de B.________ ont conclu un contrat de bail à ferme portant sur l'hôtel-restaurant C.. Le bail a été conclu alors que la commune estimait la démolition de l'immeuble indispensable, ce dernier étant frappé sur deux côtés par un plan d'alignement. Il a également été prévu qu'à la fin du bail, la commune pourrait exiger des fermiers, sans indemnité quelconque, la libération des lieux en vue de leur démolition (voir l'exposé préalable du contrat). D'abord de durée déterminée allant du 1er juin 1968 au 31 mars 1978, le contrat a par la suite été reconduit tacitement d'année en année, jusqu'à ce que la commune de B. ne le résilie, en vue de la démolition de l'immeuble comprenant l'hôtel, par pli recommandé du 4 mars 1988 pour l'échéance du 31 mars 1989.
Toutefois, les travaux de démolition ne devant pas commencer avant début novembre 1989, la Municipalité a offert à M. X.________ la jouissance gratuite des lieux dès l'expiration du bail jusqu'au 30 septembre 1989, date jusqu'à laquelle il a effectivement exploité l'hôtel C.________.
M. X.________ est décédé le 29 septembre 1990, un an après la cessation de son activité.
B. Il ressort de l'article 4 du contrat de bail à ferme que le fermier :
" (...) connaît l'état des lieux qu'il accepte dans leur état actuel, compte tenu des travaux en cours. Il assumera les frais d'entretien courants et maintiendra en parfait état de propreté tous les locaux mis à sa disposition."
Il est encore prévu, à l'article 5, que :
" Le propriétaire ne fournit que le matériel et objets selon inventaire séparé. "
L'article 13, 2 et 3èmes paragraphes du contrat de bail à ferme est libellé comme suit :
" Le fermier pouvant apporter des améliorations d'équipement après les avoir soumises préalablement à la Municipalité pour approbation, la Commune s'oblige, en cas de résiliation du bail pour démolition ou autres raisons impérieuses avant une échéance de dix ans à compter dès la date de paiement de ces travaux, de rembourser au fermier le montant des investissements amortis à concurrence de 10 % par année.
Pour tenir compte de l'effort accompli par le fermier pour améliorer le rendement de l'établissement, la Municipalité s'oblige à lui verser en plus de l'indemnité figurant à l'alinéa précédent, une prestation supplémentaire annuelle calculée à raison de 35 % de la moyenne des trois derniers fermages annuels versés. Cette indemnité annuelle sera due pour les années restant à couvrir et jusqu'à l'échéance du présent bail. "
En outre, selon l'article 15 du contrat, le fermier s'est engagé à ne réclamer aucune indemnité de départ à l'échéance du bail ou de l'une de ses prorogations.
Il résulte également du contrat que les parties s'en remettent strictement aux articles 254 et suivants du Code fédéral des obligations concernant l'entretien et le remplacement de l'agencement usagé et que, dans le cas de réparations qui dépasseraient la responsabilité du locataire, ce dernier en informerait immédiatement le propriétaire (art. 20). Enfin, pour tout ce qui n'est pas expressément prévu, les parties se réfèrent au Code des obligations concernant le bail à ferme (art. 22).
C. Au cours de son exploitation, M. X.________ a fait dans l'hôtel certains investissements qu'il a régulièrement comptabilisés comme frais d'exploitation.
Considérant qu'il appartenait à la commune de B.________, propriétaire de son hôtel, de payer les investissements, il a engagé en 1979 des tractations avec celle-ci afin de se faire rembourser.
Il ressort d'un extrait du préavis de la Municipalité que M. X.________ a prétendu à une indemnité de la part de la commune, fondée sur les travaux d'entretien importants qu'il a consentis, travaux qui auraient pu normalement être pris en charge par le propriétaire. Ses prétentions, telles que calculées par la fiduciaire de M. X., pouvaient être chiffrées à 700'000 fr. correspondant à une rétrocession des investissements immobiliers et du loyer. Ce montant a été ramené à 392'000 fr. (127'722 fr., arrondi à 127'000 fr., plus 265'323 fr., arrondi à 265'000 fr.), après que la Municipalité ait examiné les résultats de l'expertise qu'elle a demandée. Les prétentions de M. X. et les contre-propositions de la Municipalité se présentent, en détail, de la manière suivante.
" Investissements immobiliers
a) Prétentions du locataire -
Investissements immobiliers 1979-1988 fr. 104'922.-- Intérêts 1984-1988 (5 %) fr. 22'800.-- fr. 127'722 -
Loyer - mobilier, machines et matériel d'exploitation
a) Prétentions du locataires -
b) Contre-proposition de la municipalité -
Ce montant de 392'000 fr. ne tient pas compte de la cession de l'ensemble de l'inventaire pour la revente, dont la valeur de 175'000 fr. a été retenue d'entente avec le locataire et la Fiduciaire de la Fédération suisse des cafetiers, restaurateurs et hôteliers, d'où le total de 217'000 fr. finalement retenu (voir la communication interne du 22 juin 1989 de la direction des finances). Les tractations ont duré jusqu'au 23 juin 1989, soit quelques mois avant l'arrêt de l'activité de M. X.. A cette date, le Conseil communal de B. a ainsi décidé d'allouer à M. X.________ une somme de 217'000 fr., payée le 21 septembre 1989 et qui se décompose comme suit.
rétrocession d'intérêts sur capitaux empruntés limitée à 5ans de rétroactif
fr. 22'800.-
fr. 194'200.-
fr. 217'000.-
D. Le 11 septembre 1992, l'autorité de taxation a notifié à la succession de M. X.________ un avis de taxation concernant le bénéfice en capital déterminant pour l'impôt fédéral direct, de même que pour l'impôt cantonal et communal sur la base de l'art. 29 lit. b LI. L'autorité de taxation a calculé le bénéfice extraordinaire comme suit :
indemnité de la Commune de B.________
sous déduction de :
montant soumis à l'impôt spécial
arrondi à
fr. 217'000.- fr. 14'368.- fr. 231'368.-
fr. 95'099.-
fr. 136'269.-
fr. 136'200.-
La Commission d'impôt et recette du district de B.________ a repris in extenso le détail des frais relatifs à la liquidation de l'hôtel et la vente aux enchères pour la période du 1er octobre au 31 décembre 1989 produit par le contribuable lui-même.
E. Le 8 octobre 1992, le fils du contribuable, A., représentant l'hoirie de son père, a formé réclamation contre cette décision, concluant à l'annulation de l'imposition du bénéfice en capital. Selon le réclamant, ce montant doit être considéré non pas comme une indemnité de fin de rapports commerciaux, mais comme faisant partie intégrante du compte d'exploitation et de ce fait soumis normalement à l'impôt ordinaire sur le revenu. A son avis, ce montant représente le remboursement par la commune de frais incombant à la commune elle-même, mais avancés par son père durant l'exploitation de l'Hôtel C.. A.________ relève par ailleurs que c'est par pure coïncidence que le conseil communal de B.________ a fixé à la fin du rapport de travail la somme devant être versée à X.________ pour ces investissements. Enfin, A.________ relève que des versements similaires antérieurs provenant de la commune apparaissent déjà dans la comptabilité en déduction des frais inhérents à l'exploitation et que ces versements ont été imposés normalement lors des périodes fiscales précédentes.
F. Par courrier du 19 octobre 1992, la Commission d'impôt et recette du district de B.________ a maintenu sa position. En effet, après un nouvel examen du cas, elle a confirmé que le bénéfice en capital de 136'200 fr. constitue un bénéfice extraordinaire devant être soumis à imposition. La Commission d'impôt n'a pas admis que l'indemnité allouée constitue du revenu ordinaire que le contribuable aurait réalisé au cours des exercices précédant la fin de son assujettissement, considérant au contraire que la somme allouée représente un bénéfice en capital devant faire l'objet d'un impôt spécial sur les bénéfices en capital. La Commission d'impôt a motivé sa décision sur la base d'un avis de droit produit dans le cadre de cette affaire par la division principale de l'impôt fédéral direct en date du 8 janvier 1992 à la Commission d'impôt. Selon cet avis, en vertu des principes de l'évaluation du code des obligations, les dépenses engagées par l'exploitant de l'Hôtel C.________ auraient pu sinon dû être activées sous déduction des amortissements commandés par l'usage commercial. Si de telles charges avaient été activées d'emblée, les écritures comptables se seraient présentées ainsi :
*- au fil des années :
"investissement à trésorerie"
"amortissement à investissements".*
*- au moment du remboursement par la Commune de B.________:
"trésorerie à pertes et profits".*
Selon la Commission d'impôt, M. X.________ aurait au contraire pu considérer que, n'étant qu'exploitant de l'hôtel, il détenait une créance sur le propriétaire des lieux. Dans la mesure où il estimait que la récupération de son avoir était aléatoire, il aurait pu provisionner sa créance, auquel cas les écritures comptables auraient été :
*- au fil des années :
"charges à trésorerie"
"débiteurs à provisions".*
*- au moment du remboursement par la Commune de B.________ :
"trésorerie à débiteurs"
"provisions à pertes et profits".*
Selon la Commission d'impôt qui se base sur l'avis de droit de l'Administration fédérale des contributions, dans l'une comme dans l'autre hypothèse, le montant enregistré dans le compte de pertes et profits représente un bénéfice en capital imposable selon l'art. 29 LI en ce qui concerne l'impôt cantonal et communal et 43 AIFD en ce qui concerne l'impôt fédéral direct.
G. Invité à retirer sa réclamation, A.________ a décidé de la maintenir le 27 octobre 1992.
H. Le 20 janvier 1995, l'Administration cantonale des impôts a partiellement admis la réclamation d'A.________, fixant le bénéfice en capital imposable séparément, réalisé le 21 septembre 1989, à 113'400 francs.
L'Administration cantonale des impôts a considéré que le remboursement des intérêts sur capitaux empruntés, limité à cinq ans de rétroactif, correspondant au montant de 22'800 fr., ne doit pas être imposé au titre de bénéfice en capital.
I. Par mémoire du 20 février 1995, A.________ a interjeté recours auprès du Tribunal administratif à l'encontre de la décision rendue sur réclamation précitée dont il demande l'annulation, pour les mêmes motifs que ceux invoqués dans sa réclamation du 8 octobre 1992. Selon le recourant, la fixation du montant du remboursement par le conseil communal a été retardée pour des raisons administratives et politiques, son versement étant intervenu par coïncidence à la fin de l'exploitation de l'établissement par son père. Le recourant relève par ailleurs, en se référant à un extrait des délibérations du conseil communal de B.________ dans sa séance du 23 juin 1989, que dans le montant total de 217'000 fr. est compris un certain montant de loyer. Ce montant, qui représente une charge d'exploitation, ne doit pas être considéré comme un bénéfice en capital. Le recourant relève enfin que si son père avait comptabilisé ces frais comme indiqué par l'Administration cantonale des impôts, il serait apparu non pas un bénéfice mais une perte substantielle.
A.________ a effectué le dépôt de garantie requis, par 1'000 fr., le 23 mars 1995.
J. Dans sa réponse au recours du 25 avril 1995, l'Administration cantonale des impôts a conclu à son rejet et au maintien de la décision sur réclamation du 20 janvier 1995 fixant le bénéfice en capital imposable séparément à 113'400 francs.
K. A la demande du recourant, une audience s'est déroulée le 4 décembre 1995 en présence des parties. Le Tribunal administratif a délibéré à huis clos.
Considérant en droit:
Le recours de la hoirie de X., représentée par A., déposé le 20 février 1995 contre la décision sur réclamation du 20 janvier 1995, a été formé par acte écrit et motivé dans le délai prévu par l'art. 104 LI. Partant, le recours est recevable.
Le présent litige porte sur la question de savoir si la somme versée par la Commune de B.________ à M. X.________ constitue un bénéfice en capital imposable séparément en vertu de l'art. 29 LI (indemnités et bénéfices en capital) et 43 AIFD (impôt annuel sur les bénéfices en capital et les augmentations de valeur) ou si au contraire la somme versée constitue un revenu ordinaire, auquel cas cette somme serait englobée dans le revenu 1989-1990 constituant la période de calcul pour déterminer le revenu de la période fiscale 1991-1992. En cette dernière hypothèse, cette somme ne serait pas soumise à l'imposition dès lors que la cessation d'activité de X.________ le 30 septembre 1989 entraîne une taxation intermédiaire.
Pour l'autorité intimée, les conditions posées à la perception de l'impôt annuel entier, au sens de l'art. 43 AIFD (qui renvoie à l'art. 21 al. 1 lit. d et f), respectivement de l'impôt unique et distinct de l'art. 29 al.1 lit. b LI (qui renvoie à l'art. 20 al. 2 lit. c) sont réalisées. Au contraire, pour l'hoirie recourante, l'indemnité reçue par X.________ constitue un revenu ordinaire qui n'est pas imposable au titre de ces dispositions, seul l'impôt ordinaire pouvant être perçu, prorata temporis, jusqu'à la fin de l'assujettissement.
a) L'art. 43 AIFD dispose ce qui suit :
"1 Si l'assujettissement à l'impôt cesse ou qu'il soit procédé à une taxation intermédiaire (art. 96), un impôt annuel entier est dû, en plus de l'impôt ordinaire sur le revenu, sur les bénéfices en capital et les augmentations de valeur au sens de l'art. 21, 1er alinéa, lettres d et f, réalisés durant la période de calcul et la période de taxation, au taux applicable à ce dernier revenu seulement.
2 Les bénéfices en capital et les augmentations de valeur frappés par l'impôt annuel n'entrent pas dans le calcul de l'impôt sur le revenu ordinaire."
L'art. 21 al. 1 AIFD, dispose en outre que l'impôt fédéral direct se calcule en particulier :
"...
d) Sur les bénéfices en capital obtenus, dans l'exploitation d'une entreprise astreinte à tenir des livres, par l'aliénation ou la réalisation de biens, tels que les bénéfices sur immeubles, la plus-value provenant de l'aliénation de titres, les bénéfices de liquidation en cas de remise ou d'aliénation d'une entreprise, etc.;
(...)
f) Sur les augmentations de la valeur de choses et de droit qui se sont produites et ont été comptabilisées dans l'exploitation d'une entreprise astreinte à tenir des livres."
L'art. 29 LI dispose que :
"Un impôt unique et distinct de l'impôt ordinaire sur le revenu est perçu :
(...)
b) à la fin de l'assujettissement ou en cas de taxation intermédiaire sur les bénéfices mentionnés à l'article 20, lettre c, qui ont été obtenus durant la période de calcul et la période de taxation;
(...)
L'impôt est dû au moment de l'acquisition de la prestation ou du bénéfice.(...) "
Les bénéfices mentionnés à l'article 20 al. 2 lit. c LI, qui réserve l'article 29 LI, sont définis comme " les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation et du transfert dans la fortune privée d'éléments de la fortune commerciale, ainsi que les bénéfices de réévaluation ; les articles 55 c et 55 d s'appliquent par analogie.(...) "
b) D'après l'art. 21 al. 1 lit. d AIFD, tombent ainsi en particulier dans le calcul de l'impôt, les bénéfices en capital qui sont obtenus dans l'exploitation d'une entreprise astreinte à tenir des livres, par l'aliénation ou la réalisation des biens, tels que les bénéfices sur immeubles, les bénéfices de liquidation en cas de remise ou d'aliénation d'une entreprise (cf. ATF 115 1b 265 consid. 1; arrêt Administration fédérale des contributions c. S. du 21 novembre 1991, in Revue fiscale 47/1992 p. 556). Il est également admis que le transfert de la fortune commerciale dans la fortune privée donne lieu à une réalisation imposable (ATF 112 1b 82 consid. 3 = Archives 57 p. 209; Archives 49 p. 61). Les conditions d'une imposition des bénéfices en capital sont donc l'existence d'une fortune commerciale, l'obligation de tenir des livres et l'existence d'un acte de réalisation (v. sur ce point ATF du 20 avril 1993, AFC c/ Tribunal administratif du canton de Vaud et S.). Il est du reste permis de relever qu'en cas de décès du contribuable, les héritiers sont tenus de s'acquitter de l'impôt (dans ce sens : Archives 34, 153; RDAF 1967, 200; voir au surplus H. Masshardt et F. Gendre, 1980, no 4 et 9 ad art. 43 AIFD, qui précisent que même les bénéfices en capital réalisés durant la période déterminante mais à un moment où la liquidation n'était pas encore envisagée, entrent dans le calcul de cet impôt).
c) On considère généralement que la réglementation de l'impôt spécial cantonal et communal coïncide, pour ce qui est de l'objet de l'impôt, avec celle prévue en matière d'impôt fédéral direct, sous réserve de la condition relative à l'obligation de tenir des livres, qui n'est prévue que dans ce dernier domaine, mais non en matière d'impôt cantonal et communal (voir l'arrêt du Tribunal fédéral du 18 décembre 1996 confirmant l'arrêt du Tribunal administratif FI 95/0014 du 22 mai 1996 en la cause P.B ; voir également à ce propos Danielle Yersin, Les gains en capital considérés comme revenus d'une activité lucrative, Archives 59, 137, spécialement p.139 et 159). On remarquera également que le législateur cantonal de 1956 s'est fixé comme objectif important de simplifier les procédures de taxation en adoptant des principes semblables à ceux de l'impôt fédéral direct (BGC août 1956, 701); il apparaît d'ailleurs effectivement que le régime découlant de la LI s'avère fréquemment très proche de celui de l'AIFD ( voir à ce propos RDAF 1992, 363; l'exposé des motifs de la loi du 28 novembre 1962 fait d'ailleurs allusion à la jurisprudence fédérale, in BGC novembre 1962, 254; s'agissant de l'art. 21 al. 1 lit. d AIFD, il se distingue de l'art. 20 al. 2 lit. c LI essentiellement par le fait qu'il s'applique aux entreprises astreintes à tenir des livres : dans ce sens, Danielle Yersin, op. cit. p. 159). Cela n'exclut pas, bien sûr, des divergences entre ces deux textes, en raison notamment de leur formulation différente.
d) Quoi qu'il en soit, la présente cause soulève des questions très similaires en matière d'impôt fédéral direct, d'une part, et en matière d'impôt cantonal et communal, d'autre part. En effet, les hypothèses visées tant par l'article 43 AIFD que par l'article 29 al. 1 lit. b LI concernent la fin de l'assujettissement à l'impôt, de même que la taxation intermédiaire. Il ne fait nul doute que la présente espèce entre dans le champ d'application de ces dispositions, étant donné que M. X.________ a cessé l'exploitation de l'hôtel-restaurant à la fin du mois de septembre 1989 et qu'il a procédé à la liquidation du commerce.
Comme cela a déjà été évoqué ci-dessus, parmi les conditions posées à l'imposition des bénéfices en capital, dont l'existence d'une fortune commerciale et l'obligation de tenir des livres (en matière d'impôt fédéral direct seulement), - conditions dont la réalisation n'est pas contestée en l'espèce -, outre la condition de l'existence-même d'un gain imposable, celle de l'existence d'un acte d'aliénation ou de réalisation doit être examinée en l'espèce.
b) La jurisprudence a exposé la ratio legis de l'art. 43 AIFD, de même que de l'art. 53 al. 2 de ce même texte, qui prévoit également un impôt annuel entier lié à la liquidation des personnes morales, sur les bénéfices en capital et les augmentations de valeur réalisés pendant la période de calcul et la période de taxation. Il s'agit notamment d'éviter que, par le jeu de la fin de l'assujettissement et partant d'une imposition pro rata temporis, la dissolution de réserves latentes peu avant la liquidation échappe en tout ou partie à l'impôt; le régime de l'impôt spécial est ainsi destiné à pallier les effets de la brèche de calcul et joue en quelque sorte le rôle d'un décompte final avec le fisc. Ainsi le Tribunal fédéral a-t-il même jugé, dans le cadre de l'art. 53 al. 2 AIFD, que les bénéfices immobiliers, obtenus par une société immobilière lors de la vente par parcelles d'un ensemble de terrains, étaient imposables de ce chef, quand bien même ils constituaient des rendements commerciaux ordinaires (Archives 25, 247 = RDAF 1957, 188; voir W. Ryser/B. Rolli, Précis, 3ème éd. Berne, 1994 p. 349 citant Archives 39,198 et l'appréciation critique de E. Känzig, Wehrsteuer, II, no 18 ad. art. 53 AIFD). Dans un arrêt ultérieur (Archives 34, 159 = ATF 91 I 108), le Tribunal fédéral a retenu une solution similaire dans le cadre de l'art. 43 AIFD, s'agissant de deux contribuables qui avaient transformé leur société simple, active dans le commerce d'immeubles, en une société anonyme. Dans ce cadre, il a retenu que les conditions posées par l'art. 21 al. 1 lit. d AIFD étaient réalisées s'agissant des gains immobiliers obtenus durant la période de calcul et la période de taxation. L'arrêt relève qu'une double imposition est exclue, dès lors que les gains pris en compte dans le cadre de l'art. 43 AIFD ne peuvent être pris en considération dans le calcul de l'imposition ordinaire à forme des art. 42 et 41 al. 4 AIFD. Le Tribunal administratif a également donné lieu à une jurisprudence allant dans ce sens (voir les arrêts FI 95/0014 du 22 mai 1996 en la cause P. B. et FI 94/0131 du 19 février 1996 en la cause héritiers de C. T.).
A vrai dire, le bref exposé de jurisprudence qui précède doit être complété par la mention de l'arrêt paru à la Revue fiscale 1992, 556 (spécialement consid. 6). Selon cet arrêt, seuls de véritables bénéfices en capital ou augmentations de valeur sont soumis à cet impôt spécial, non pas les bénéfices ordinaires d'exploitation, réalisés dans la gestion courante de l'entreprise, cette disposition ne visant que les gains extraordinaires.
Sous réserve de Danielle Yersin, la doctrine paraît plutôt critique à l'égard de la jurisprudence du Tribunal fédéral (le dernier arrêt précité mis à part). Pour les auteurs, en effet, les revenus ordinaires d'exploitation, même lorsqu'ils découlent de la vente d'immeubles, ne sauraient être considérés comme des bénéfices en capital au sens des art. 43 et 21 al. 1 lit. d AIFD; à leurs yeux, l'impôt spécial ne peut avoir pour objet que des revenus extraordinaires (dans ce sens Känzig, op. cit .I, no 222 ad. art. 21 AIFD; v. aussi Francis Cagianut / Ernst Höhn, Unternehmungssteuerrecht, 3e éd. § 20 no 22, qui renvoient à la définition des revenus extraordinaires au § 5 no 36).
Le tribunal relève qu'il n'est toutefois pas décisif de trancher cette question de principe en l'espèce, dans la mesure où le montant litigieux apparaît d'emblée comme un revenu extraordinaire voué, de par sa nature juridique, à être frappé tant par l'impôt fédéral annuel que par l'impôt cantonal et communal spécial.
c) Dans le cas d'espèce, le tribunal constate en premier lieu, à l'instar de la hoirie recourante, qu'il ne s'agit pas d'une indemnité de départ ou visant à compenser la renonciation à l'exploitation de l'hôtel-restaurant, une telle indemnité ayant du reste été exclue par les parties lors de la conclusion du contrat (art. 15 du contrat). Il résulte en revanche du dossier que le montant versé par la commune correspond au remboursement des investissements immobiliers et mobiliers, limités à 10 ans de rétroactif, assumés par X.________, ainsi qu'à la rétrocession des intérêts sur capitaux empruntés, déduction faite de la valeur de l'inventaire cédé par la commune en vue de sa liquidation par l'exploitant de l'hôtel-restaurant. Cette indemnité, qui a fait l'objet de l'accord des parties, est prévue tant dans le contrat que dans les dispositions légales sur le bail à ferme que les parties ont expressément réservées pour le surplus (art. 13 et 22 du contrat; voir les art. 298 al. 3 ancien CO en vigueur lors de la conclusion du contrat et l'art. 299 al. 2 nouveau CO , le premier donnant droit, en fin de bail, à une récompense pour les améliorations qui dépassent les soins que le fermier devait à la chose et le second consacrant un droit à une indemnité pour les améliorations résultant des soins dépassant une administration diligente de la chose, des rénovations et des modifications auxquelles le bailleur a donné son consentement écrit; voir également les art. 299 al. 3 ancien et 299 lit. b al. 3 nouveau CO qui prévoient une indemnité pour la plus-value sur les objets portés à l'inventaire provenant des impenses et du travail du fermier).
Le Tribunal observe en second lieu, contrairement à ce que semble soutenir l'autorité intimée, qu'il n'est pas suffisant pour qualifier l'indemnité de bénéfice en capital soumis ou non à l'impôt spécial, de souligner la manière dont X.________ aurait dû comptabiliser ses investissements, en particulier en les activant. En effet, du point du vue du droit fiscal, seule est déterminante la constatation selon laquelle X.________ a perçu non pas un revenu ordinaire, mais bien un revenu extraordinaire consistant en la contre-valeur des plus-values apportées à l'immeuble et au mobilier le garnissant, cette indemnité prenant ainsi également en compte l'amélioration du rendement du commerce qui est imputable au fermier. En d'autres termes, il apparaît que le bénéfice ainsi réalisé résulte de la différence entre la contre-valeur obtenue et sa valeur comptable (voir sur ce point J.-M. Rivier, Introduction à la fiscalité d'entreprise, Lausanne, 1990, p 220). Le fait que la comptabilité ne présente pas de valeur pour cette créance supposée n'influe aucunement, sur le plan juridique, sur la soumission dudit montant à l'impôt, ni sur la quotité de celui-ci, puisque que les comptes de liquidation le font apparaître comme tel. En tous les cas en effet, l'indemnité n'apparaît pas comme un bénéfice pouvant être qualifié de revenu ordinaire lié à l'exploitation de l'hôtel-restaurant, mais bien comme un bénéfice extraordinaire dont la quotité a été révélée au fisc lors de la liquidation du commerce. Cette indemnité, ajoutée aux plus-values sur le mobilier et le matériel d'exploitation et déduction faite des frais de liquidation, représente le bénéfice de liquidation imposable spécialement tant au niveau fédéral, cantonal que communal.
d) S'agissant du moment de la réalisation du bénéfice imposable, la jurisprudence et la doctrine ont précisé que les bénéfices constatés lors de la liquidation, donc ceux qui interviennent lors de la cessation de l'assujettissement, concernent en particulier les entreprises individuelles, en ce sens que tout bénéfice qui n'apparaît que dans les comptes de liquidation est frappé par l'impôt, soit parce qu'il s'agit d'un bénéfice extraordinaire réalisé durant la période de calcul (ou durant la période de taxation), soit parce qu'il s'agit d'un bénéfice de liquidation proprement dit, apparaissant du fait de la liquidation (voir J.-M. Rivier, op. cit., p. 227s.). Il résulte de la ratio legis de la législation sur l'impôt annuel et l'impôt spécial évoquée ci-dessus qu'il s'impose qu'un tel bénéfice en capital, qui n'est jamais apparu au fisc durant l'exploitation de l'entreprise et qui est ainsi voué à échapper à l'impôt, soit imposé comme tel lors de la cessation de l'assujettissement en cas de liquidation de l'entreprise, en particulier si ledit bénéfice entre dans la fortune privée du contribuable à cette occasion (voir RDAF 1962 p. 199; H. Masshardt/F. Gendre, Comm. IDN, 1980, no 94 ad art. 21 al.1 lit. d ; voir également E. Känzig, op. cit., I., no 5ss. ad art. 43 et W. Ryser/ B. Rolli, op. cit., p. 346ss.).
En l'espèce, il est établi que le montant perçu par X.________ n'a pas été frappé par un impôt auparavant, ses investissement étant comptabilisés comme des charges d'exploitation, sans contreparties à l'actif. Il est ainsi indéniable qu'au moment de la liquidation de l'hôtel-restaurant, X.________ a vu sa fortune privée augmenter à la mesure du bénéfice en capital réalisé par son entreprise en raison du versement de l'indemnité litigieuse et en raison de la plus-value du mobilier et du matériel d'exploitation. L'argument de la hoirie recourante, qui soutient que le moment du versement résulterait d'une pure coïncidence, est de ce point de vue irrelevant. En effet, au vu de la nature de l'indemnité, le moment de son versement permet seulement de conclure que les conditions de l'imposition, à savoir la fin de l'assujettissement et la réalisation d'un bénéfice en capital durant la période de calcul ou de taxation, sont bel et bien remplies en l'espèce.
e) Il y a ainsi lieu de considérer que l'indemnité versée par la commune de B.________ à M. X.________ constitue bien un élément matériel de la fortune commerciale, susceptible de dégager un bénéfice en capital au sens de la lettre c de l'art. 20 al. 2 LI et de la lettre d de l'art. 21 al. 1 AIFD. Dès lors que le bénéfice extraordinaire est apparu dans les comptes de liquidation, c'est à juste titre que l'Administration cantonale des impôts a confirmé l'imposition du bénéfice réalisé lors de la liquidation à hauteur de 113'400 fr.. Ce montant comprend la rétrocession des investissements litigieuse (217'000 fr.) et la plus-value sur mobilier, matériel d'exploitation (14'368 fr.), déduction faite de la rétrocession des intérêts sur capitaux empruntés (22'800 fr.) et des frais généraux de liquidation (95'099 fr.), d'où un total de 113'469 fr., arrondi à 113'400 francs. Force est de constater que la décision querellée doit être confirmée.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur réclamation le 20 janvier 1995 par l'Administration cantonale des impôts, fixant l'assiette de l'impôt sur le bénéfice en capital à 113'400 francs, est maintenue.
III. L'émolument d'arrêt, fixé à 1'000 fr. (mille francs), est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux, ce montant étant compensé avec le dépôt de garantie opéré.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
sa/Lausanne, le 9 septembre 1998
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Pour ce qui a trait à l'impôt fédéral direct, le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)