CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 14 mars 1997
sur le recours formé par A.________ SA , dont le siège est à X.________, représentée par son administrateur, le notaire Olivier Verrey, case postale 4080, 1002 Lausanne
contre
les décisions rendues sur réclamation le 10 mai 1993, d'une part par la Commission cantonale des personnes morales , en matière d'impôt cantonal et communal, d'autre part par l' Administration cantonale des impôts , en matière d'impôt fédéral direct (taxation de la période 1989-1990).
Composition de la section: M. E. Poltier, président; M. R. Bech et M. J.-P. Kaeslin, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. La SI B.________ SA a été constituée le 28 juillet 1954; sa raison sociale a été transformée en SI A.________ en 1956, puis en A.________ SA le 1er décembre 1971. Ce n'est qu'à cette dernière date que dite société a modifié son but social, celui-ci englobant désormais la location à ses propres actionnaires des appartements, garages et dépendances sis dans les bâtiments qu'elle possède à X.________; simultanément, le capital-actions a été porté à 200'000 fr., à raison de mille actions au porteur de 200 fr. chacune.
Les deux immeubles précités ont vu leur construction s'achever en 1968, ceux-ci étant mis en location dès cette date. Selon les indications ressortant du dossier, un certain nombre de locataires occupant l'immeuble à fin 1971 ont acquis alors des actions de cette société, continuant dès cette date à occuper les appartements dont ils bénéficiaient jusque-là.
Les comptes de la société, entre 1968 et 1988, ont connu une très grande stabilité sur plusieurs points. Tel est le cas notamment de l'état locatif (relatif aux appartements exclusivement), celui-ci fluctuant durant cette période entre 203'974 fr. et 224'060 fr., pour s'établir à 204'957 fr. en 1988. Par ailleurs, la valeur comptable de l'immeuble, fixée à 2'507'640 fr. en 1970, est restée inchangée depuis lors. Quant à l'estimation fiscale, elle a été arrêtée à 3'474'000 fr. lors de la révision générale de 1972 et n'a pas été modifiée jusqu'en 1988. Au 1er janvier 1989 enfin, la valeur retenue pour l'assurance incendie s'élevait à 6'696'000 fr.
La société recourante affirme encore que les locataires des appartements des immeubles sis X.________ n'ont pratiquement pas changé entre 1972 et 1988, circonstance qui est de nature à expliquer la stabilité des loyers perçus. L'expert, commis par le tribunal, comme on le verra plus loin, s'estime en mesure de confirmer ce point, cela sur la base de documents fournis par la recourante; l'ACI, au contraire, se fondant sur une liste de mutations établie par elle, parvient à une durée moyenne d'occupation de onze ans environ. Il n'est pas nécessaire d'instruire ce point plus avant.
B. Selon la déclaration d'impôt 1989-1990, déposée le 25 juillet 1989, le bénéfice net imposable est de 18'000 fr., tant pour l'impôt cantonal et communal que pour l'impôt fédéral direct, alors que le capital imposable s'élève à 1'518'000 fr., dans le premier cas, et à 533'000 fr., dans le second cas.
Par décisions de taxations définitives du 19 novembre 1990, l'Administration cantonale des impôts a reconstitué un bénéfice net imposable de 222'400 fr., cela tant pour l'impôt cantonal et communal que pour l'impôt fédéral direct; s'agissant du capital imposable, le montant déclaré n'a pas été modifié, ce dans les deux cas. Le bénéfice précité a été déterminé en ajoutant aux montants déclarés de 14'534 fr. et 21'504 fr., pour les années de calcul 1987, respectivement 1988, des loyers insuffisamment comptabilisés pour 198'911 fr. en 1987 et 209'905 fr. en 1988, ceux-ci étant assimilés à une distribution dissimulée de dividendes.
Par lettre du 20 décembre 1990, l'administrateur de la société, le notaire Olivier Verrey, a formé un recours contre la décision rendue en matière d'impôt cantonal et communal - traité ultérieurement comme réclamation - ainsi qu'une réclamation en matière d'impôt fédéral direct. Ces réclamations ont été "rejetées", les taxations querellées étant néanmoins réformées en ce sens que le bénéfice net imposable était ramené, tant en matière d'impôt cantonal et communal qu'en matière d'impôt fédéral direct, à 172'300 fr., le capital imposable restant inchangé. Ces décisions, datées du 10 mai 1993 ont été entreprises par un recours du 10 juin 1993, déposé par le notaire Olivier Verrey; il conclut principalement à la réforme des taxations, en ce sens que le bénéfice imposable est ramené au montant déclaré, subsidiairement à ce qu'il soit ramené à 56'200 fr. et plus subsidiairement encore à l'annulation des décisions attaquées.
En cours d'instruction, l'ACI a produit sa réponse le 19 juillet 1993, puis un mémoire complémentaire le 1er octobre suivant; quant à la recourante, elle a également complété ses moyens le 13 septembre de la même année. Les parties se sont encore exprimées au cours d'une audience qui s'est déroulée le 25 janvier 1994.
A la suite de dite audience, le tribunal a ordonné une expertise, confiée à l'agent immobilier C.________.
L'expert a déposé un premier rapport le 29 septembre 1995 et, à la réquisition des parties, un rapport complémentaire le 29 avril 1996. Les parties se sont d'ailleurs déterminées encore, à l'issue de l'expertise, le 17 mai 1996, pour l'ACI, et le 31 mai suivant, pour la recourante. L'Administration fédérale des contributions, quant à elle, a également déposé des déterminations le 25 septembre 1996. Tout comme l'ACI, cette dernière conclut au rejet du recours.
C. L'expert a examiné l'évolution de l'état locatif de la recourante, en envisageant diverses hypothèses, à savoir :
a) Evolution selon la méthode relative
b) Evolution selon l'indice des prix (IPC)
c) Evolution en regard des loyers usuels
d) Evolution selon les statistiques lausannoises
e) Evolution selon la méthode absolue
f) Etat locatif établi selon l'article 21 a LI.
Ses conclusions retiennent d'abord que l'état locatif de la recourante pour les années de calcul 1987-1988, était inférieur aux valeurs du marché, sous réserve de nuances que l'on examinera plus loin. Par ailleurs, donnant la préférence à ce qu'il appelle la méthode relative, voire aux calculs effectués selon les statistiques lausannoises, il retient que l'état locatif précité, susceptible de servir de base pour la taxation 1989-1990, doit être augmenté de 80'623 fr., respectivement 71'648 fr. (dans son rapport complémentaire du 29 avril 1996, l'expert retient, dans le cadre de la méthode relative, un chiffre légèrement modifié et arrêté à 81'521 fr.; dans le cadre de la méthode selon les statistiques lausannoises, le rapport complémentaire aboutit plutôt à une correction dans l'état locatif de 113'864 fr.).
D. Dans le cadre d'un complément d'instruction, le notaire Olivier Verrey a produit diverses pièces, notamment les baux en vigueur, mais il a déclaré ne pas être en mesure de verser au dossier les procès-verbaux des assemblées générales des actionnaires comportant les décisions relatives à la fixation des loyers. Ce courrier, du 16 janvier 1997, ajoute que le loyer comptabilisé est de 243 fr. 20 par action et s'entend loyer net.
Pour sa part, l'ACI a produit, le 27 janvier 1997, un calcul de la valeur locative en application des art. 21 a LI et de celle valant pour l'impôt fédéral direct, conformément aux instructions vaudoises en la matière. Elles ascendent à un montant total, pour les bâtiments litigieux, de 187'990 fr., respectivement 213'799 fr.
Considérant en droit:
Cet argument n'emporte à l'évidence pas la conviction, le tribunal pouvant se référer sur ce point tant à la réponse de l'autorité intimée, qu'à la jurisprudence rendue par le Tribunal fédéral à ce sujet (v. par exemple RDAF 1993, 1 ss consid. 4 et références citées). En substance en effet, la taxation constitue une décision qui n'exerce d'effet juridique que pour les années fiscales concernées; elle ne saurait donc avoir une portée de chose décidée au-delà de cette période, de sorte que les taxations ultérieures peuvent reposer sur un réexamen complet de la situation de fait et de droit du contribuable concerné. Au surplus, A.________ SA n'établit pas avoir reçu des promesses de l'autorité, suivant lesquelles la recourante continuerait à l'avenir d'être imposée sur la base de son état locatif, inchangé pratiquement depuis 1972. Dans ces conditions, le moyen de la recourante, tiré de la protection de sa bonne foi ne peut qu'être rejeté.
L'arrêt précité concerne d'ailleurs plus précisément l'hypothèse de loyers perçus par une société immobilière (la SI Bellatrix) prétendument inférieurs à ceux du marché. Au demeurant, les parties sont d'accord pour admettre l'application de cette jurisprudence en l'espèce, tout au moins dans son principe; il n'y a à vrai dire pas lieu de s'en écarter ici, aussi bien en matière d'impôt fédéral direct qu'en matière d'impôt cantonal et communal (voir par ailleurs ATF paru au StE 1987 B 72.13.22 no 8; v. également des arrêts cantonaux TA GR StE 1992 B 72.13.22 no 22; TA ZH StE 1990 B 72.13.22 no 16, ZBI 79, 264; CCR SO, StE 1985 B101.2 no 1, et références citées par l'ensemble de ces arrêts).
b) L'arrêt Bellatrix précité souligne que, sous réserve des dispositions légales qui répriment les abus ou établissent des mécanismes spéciaux pour la fixation des prix, la valeur économique réelle d'un bien se mesure au prix que des tiers, sur un marché libre et ouvert, seraient disposés à payer pour en faire l'acquisition; la société anonyme n'a donc pas à acquitter l'impôt anticipé lorsqu'elle remet ses immeubles à bail à ses actionnaires et exige d'eux un loyer égal à celui qu'elle pourrait normalement encaisser de tiers, même si ce loyer ne lui permet pas de réaliser un bénéfice ou même de couvrir ses frais d'exploitation. Sur ce point, l'arrêt a fait l'objet de certaines critiques de la doctrine (Conrad Stockar, Überlegungen zum Entscheid i. S. Bellatrix, in Archives 53, 177 ss; sur le même arrêt v. également Jacques-André Reymond, Dividendes cachés et rendement minimum des sociétés anonymes, SAG 1983, 14 ss et références citées par ces auteurs; v. aussi, pour l'impôt fédéral direct, Ernst Känzig, Die direkte Bundessteuer II no 102 s. ad art. 49 AIFD et références citées).
L'arrêt ajoute (consid. 4) que l'administration fiscale doit prouver que la société aurait obtenu des conditions plus avantageuses en louant ses immeubles à des tiers et non à ses actionnaires, mais on ne saurait l'obliger à faire des études de marché dans chaque cas. Cela étant, elle doit pouvoir recourir, à titre de présomption, à une valeur relativement facile à déterminer, qui doit avoir été déduite des éléments caractéristiques des locaux en cause et tenir compte de l'état du marché immobilier; concrètement l'administration est en droit de voir dans la valeur locative d'un immeuble, au sens de l'art. 21 al. 1 lit. b AIFD, le loyer que la société encaisserait normalement en traitant avec un tiers.
c) On peut tout d'abord se demander si la dernière remarque du Tribunal fédéral, dans l'arrêt Bellatrix précité, ne s'écarte pas - contrairement aux voeux exprimés - des exigences de la pratique; s'agissant d'une société immobilière en effet, il n'est en principe pas arrêté de valeur locative, celle-ci servant de base à l'imposition du revenu de la personne physique, alors qu'est ici en jeu l'imposition d'une société anonyme. En tous les cas, les parties ne se sont guère arrêtées à cette suggestion, sinon la recourante, voire l'expert, pour invoquer la règle cantonale de l'art. 21a LI, dont on sait qu'elle retient un régime d'imposition privilégié, spécifique au droit vaudois, de la valeur locative.
Quoi qu'il en soit, la taxation, l'expert et, à sa suite, la recourante et l'AFC paraissent plutôt rechercher des critères d'estimation du loyer du marché dans le régime du droit du bail. On examinera dès lors la présente cause sous cet aspect (consid. 4 ci-après), non sans avoir au préalable tranché le moyen tiré par la recourante de l'application de l'art. 21a LI (consid. 3 ci-après; ce dernier enchaînera sur la portée éventuelle de l'art. 21 al. 1 lit. b AIFD en cette matière).
Les deux derniers points sont spécifiques au droit vaudois et diffèrent du régime de la valeur locative, également imposable dans le cadre de l'art. 21 al. 1 lit b AIFD. Dans le cadre de cette dernière disposition, la valeur locative devrait en principe être fixée également au montant qu'un tiers devrait acquitter pour l'usage de l'immeuble occupé par le contribuable lui-même (v. à titre d'exemple Archives 55, 617; au surplus v. également Caroline Rusconi, L'imposition de la valeur locative, thèse Lausanne 1988, notamment p. 91 ss et 221 à 230; v. aussi Men Rauch, Die Besteuerung des Eigenmietwerts, thèse Zurich 1986; ce dernier auteur suggère cependant d'être prudent avant de prendre les loyers du marché pour apprécier la valeur locative de l'immeuble occupé par son propriétaire, p. 103 s.).
Il résulte clairement de l'exposé des deux règles qui précèdent (art. 21a LI, art. 21 al. 1 lit. b AIFD) que celles-ci s'appliquent exclusivement à l'imposition du revenu des personnes physiques et non à celui du bénéfice des personnes morales. On ne saurait dès lors les appliquer directement dans le cas d'espèce; en outre, la règle vaudoise, qui comporte une exonération partielle, ne saurait même être appliquée ici par analogie, faute de base légale. En revanche, rien ne s'opposerait a priori à l'application de l'art. 21 al. 1 lit. b AIFD par analogie, dans le cadre de l'imposition de la personne morale; c'est d'ailleurs sans doute ce que suggère l'arrêt Bellatrix cité plus haut, tout au moins à titre de présomption.
b) On relèvera encore que le montant du dividende dissimulé susceptible, cas échéant, de faire ici l'objet d'une reprise devrait en outre être imposé chez les actionnaires concernés. C'est dans cette mesure que la recourante invoque - en quelque sorte à titre indirect - l'application du principe de l'égalité de traitement entre le propriétaire d'un logement, qui peut invoquer l'art. 21a LI, et l'actionnaire-locataire, qui devrait également, selon elle, pouvoir en bénéficier. Cette question, au demeurant, a déjà été examinée dans un arrêt cité plus haut (StE 1985, CCRI SO précité); l'arrêt considère que l'on ne saurait, dans de telles circonstances, procéder à une appréciation économique des faits pour assimiler l'actionnaire-locataire au propriétaire ordinaire, par opposition au locataire ordinaire; au contraire, le droit positif s'attache en l'occurrence à fixer l'imposition en fonction des formes juridiques de droit civil retenues par les contribuables, ce qui exclut de s'en écarter s'agissant de l'imposition de la valeur locative, sous réserve d'évasion fiscale. L'autorité de céans se rallie à cette solution, en soulignant qu'en droit vaudois, l'imposition du revenu s'attache expressément à la qualité, en droit civil, de propriétaire, respectivement de locataire du contribuable concerné; il n'y a pas de motifs de s'écarter de ce système, le contribuable ayant au demeurant le choix de la formule juridique qu'il utilise pour s'assurer un logement.
c) Il résulte ainsi des considérations qui précèdent que l'application de l'art. 21a LI, avec les spécificités qu'il contient, est exclue dans le cas d'espèce, aussi bien en matière d'impôt cantonal et communal qu'en matière d'impôt fédéral direct; le recours a un calcul de valeur locative, conformément à l'art. 21 al. 1 lit. b AIFD reste en revanche possible, tout au moins en première approche.
Dans le cas d'espèce, l'ACI a calculé une valeur locative selon les principes qu'elle applique en matière d'impôt fédéral direct pour les personnes physiques (à savoir calcul préalable sur la même base que pour l'impôt cantonal, ajusté ensuite pour l'impôt fédéral; v. à cet égard les Instructions complémentaires concernant la détermination de la valeur locative, édition 1989-1990); celle-ci s'élève à 213'799 francs. Dans la mesure où l'écart de cette valeur avec l'état locatif de la recourante est de l'ordre de 5%, le tribunal, s'il tient cette valeur locative AIFD pour décisive, devrait admettre les conclusions principales du recours; on ne peut en effet retenir l'existence d'une prestation à l'actionnaire que si la différence entre le prix payé par ce dernier et celui du marché présente une certaine évidence, qui n'a pu échapper aux organes de la société.
L'expert démontre toutefois que cette valeur AIFD, qui n'a selon le Tribunal fédéral pas plus que la valeur d'une présomption, était largement inférieure aux prix du marché; au demeurant, tel sera fréquemment le cas pour les valeurs locatives AIFD arrêtées conformément aux instructions vaudoises.
a) On citera ici au préalable l'ATF 120 II 240, au consid. 2 :
" La législation sur les loyers abusifs utilise des critères de calcul fondés aussi bien sur les prix du marché que sur les coûts : les premiers tendent à la fixation objective du loyer en fonction de la valeur de la chose louée (art. 269a let. a et f CO); les seconds visent à déterminer si le bailleur ne retire pas de son investissement personnel un rendement exagéré, aux dépens du locataire (art. 269 et 269a let b-e CO). Que ces deux critères ne concordent pas toujours, la jurisprudence l'a déjà reconnu à maintes reprises (ATF 118 II 124 consid. 4a et 130 consid. 3a, 117 II 452 consid. 4a et 458 consid. 2a). Au demeurant, la réglementation en la matière les mélange elle-même, dans la mesure où elle généralise en partie des éléments subjectifs, les objectivant ainsi d'une certaine manière (art. 13 et 16 OBLF, RS 221.213.11). La jurisprudence en fait d'ailleurs de même, notamment dans le domaine des coûts hypothécaires, en ce sens que, pour le calcul du loyer selon la méthode relative, elle se base uniquement sur la variation d'un taux hypothécaire de référence, à savoir celui que pratiquent les banques cantonales de crédit hypothécaire (ATF 118 II 45 consid. 2).
Il convient de ne pas confondre la distinction fondée sur le critère de calcul - les coûts (Kostenmiete) ou les prix du marché (Marktmiete) - avec celle découlant de la méthode - absolue ou relative - de calcul. Cette seconde distinction est basée sur l'objet de référence à prendre en considération pour le calcul du loyer admissible, qui est, dans un cas, la chose louée en tant que telle (méthode absolue) dans l'autre, le contrat de bail liant les parties (méthode relative). La méthode absolue sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur, compte tenu des frais qu'il doit supporter et des prix du marché; la méthode relative, à déterminer en fonction du contrat et du principe de la confiance, si une adaptation du loyer intervenant en cours de bail est admissible ou non. Dans la première méthode, c'est le loyer lui-même, sans égard aux stipulations contractuelles, qui est contrôlé, tandis que, dans la seconde, il ne s'agit que d'examiner si une modification du loyer est compatible avec la volonté manifestée antérieurement par celui qui la réclame. Par conséquent, la méthode de calcul absolue peut être utilisée aussi bien dans les cas du loyer fixé conventionnellement (loyer initial) que dans celui d'une modification ou demande de modification unilatérale du contrat (majoration ou diminution du loyer; à ce sujet, cf. les ATF 116 II 73 et 694 consid. 6a, 114 II consid. 5); la méthode de calcul relative n'est applicable, en revanche, que dans la seconde hypothèse (ATF 118 II 124 consid. 4b et 130 consid. 3a, 117 II 452 consid. 4a).
La méthode relative, qui a pour fondement la confiance éveillée chez le cocontractant, interdit, en définitive, au bailleur d'adopter une attitude contradictoire. Cette confiance repose elle-même sur les relations spéciales existant entre le bailleur et son locataire, en d'autres termes sur la manière dont ceux-ci ont aménagé leurs rapports contractuels et les ont développés jusque-là. Seul peut dès lors se prévaloir de la protection basée sur la confiance le locataire en la personne duquel celle-ci a été éveillée. Partant, la méthode de calcul relative ne peut s'appliquer, en bonne logique, qu'à des modifications ou demandes de modification du loyer unilatérales en cours de bail (art. 269d et 270a CO). Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut, en revanche, être effectué qu'à l'aide de la méthode absolue, dans laquelle les critères de calcul déterminants ne sont soumis à aucune limite relative (à ce propos, voir ATF 118 II 130 consid. 3a)."
Autrement dit encore, les distinctions entre les loyers fondés sur les coûts et les loyers du marché, d'une part, entre la méthode relative et la méthode absolue, d'autre part, ne se recoupent pas; on peut apprécier un loyer en fonction des coûts en appliquant tantôt la méthode relative, tantôt la méthode absolue. Il en va de même lorsque l'on met en oeuvre le critère des loyers du quartier. Toutefois, si l'on examine la liste des critères légaux de fixation des loyers des art. 269 et 269a CO, on constate que certains d'entre eux s'inscrivent plutôt dans le cadre de la méthode absolue, d'autres plutôt dans celui de la méthode relative; certains auteurs parlent alors dans le premier cas de facteurs absolus et dans le second de facteurs relatifs (v. à ce sujet David Lachat, Le loyer : un état des lieux, SJ 1996, 137 ss, spéc. p. 141). Cet auteur ajoute que les loyers comparatifs constituent plutôt un facteur absolu d'appréciation du loyer; quant aux critères fondés sur les coûts, ils sont tantôt relatifs (c'est le cas de la prise en compte de l'évolution des coûts tels que charges immobilières, prestations supplémentaires du bailleur, taux hypothécaire, notamment), tantôt absolus (tel le critère du rendement net de l'art. 269 CO ou celui du rendement brut des constructions récentes, de l'art. 269a lit c CO (même auteur).
On ajoutera encore que le Tribunal fédéral pose le principe de l'application de le méthode absolue en cas de fixation du loyer initial; c'est en revanche la méthode relative qui s'applique en cas de majoration de loyer (le bailleur ou le locataire pouvant exceptionnellement faire valoir aussi dans cette hypothèse la méthode absolue, avant tout le facteur du rendement net), celle-ci s'appliquant également en matière de demande de baisse de loyer (le bailleur peut cependant s'opposer à une telle demande en se prévalant du facteur absolu du rendement net de la chose louée; même auteur, p. 142 ss et références citées).
b) On relèvera à titre liminaire que l'expert n'utilise pas, à proprement parler, la même terminologie que celle qu'on vient de décrire. En effet, lorsqu'il parle de méthode relative, il se réfère plutôt à des facteurs relatifs (ou motifs relatifs) d'appréciation du loyer; de même, lorsqu'il parle de méthode absolue, il se réfère en réalité à l'un des facteurs absolus d'appréciation du loyer, à savoir celui de l'art. 269a lit. c CO (critère du rendement brut). De même, les remarques relatives à l'admissibilité de telle ou telle méthode doivent être appréciées avec circonspection, ce d'autant qu'il s'agit non pas d'une question de fait, soumise à l'appréciation de l'expert, mais bien d'une question de droit relevant de la pleine cognition du tribunal.
L'on ne se trouve, dans le cas d'espèce, dans aucune des hypothèses de contestation du niveau des loyers, courantes dans les conflits entre bailleur et locataire, de sorte que la jurisprudence précitée ne peut guère apporter de réponses fiables quant au choix des méthodes à retenir. Celle-ci fournit cependant quelques indications. En premier lieu, la méthode absolue doit prévaloir dans le cadre de la fixation du loyer initial, celle-ci intervenant non pas sur une base unilatérale, mais bien consensuelle; or, dans le cas d'espèce, l'on peut admettre le caractère très fortement consensuel de la détermination des loyers au sein des sociétés d'actionnaires-locataires. Par ailleurs, le Tribunal fédéral a réservé certaines hypothèses, s'agissant de hausses de loyers, dans lesquelles le recours à la méthode absolue serait possible lorsque le bail a couru pendant une certaine durée, durée que le Conseil fédéral propose d'arrêter à cinq ans dans son projet de modification de l'Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitation et de locaux commerciaux, (ci-après : OBLF; sur ce point v. Lachat, p. 149 et références citées); dans le cas d'une société immobilière d'actionnaires-locataires, la recourante insiste d'ailleurs sur ce point, la durée des baux est particulièrement longue, ce qui inciterait précisément à autoriser le recours au facteur absolu, même en dehors de l'hypothèse de la fixation d'un loyer initial.
L'arrêt SI Bellatrix insiste enfin sur une approche objective - ce qu'il s'agit de cerner ce sont les loyers du marché -, ce qui conduit plutôt à écarter la méthode relative, propre à apprécier le niveau d'un loyer eu égard à un bail déterminé.
aa) Sous la rubrique "évolution selon la méthode relative", l'expert procède à un calcul fondé sur les critères relatifs de l'art. 269 lit. b et e CO, cela d'ailleurs après en avoir exclu le taux hypothécaire.
bb) Sous la rubrique "évolution selon l'indice des prix", l'expert applique le mécanisme des loyers indexés de l'art. 269b CO. Il écarte cependant cette solution, sans doute à juste titre, dans la mesure où celle-ci n'est possible que moyennant convention expresse entre les parties sur ce point, ce qui n'est pas le cas; il n'est pas évident non plus, tant s'en faut, que les loyers du marché ont évolué parallèlement à l'indice des prix à la consommation. C'est donc à juste titre que l'expert recommande ici de renoncer à cette méthode.
cc) Sous les rubriques "évolution en regard des loyers usuels", respectivement "évolution selon les statistiques lausannoises", l'expert applique en réalité la même méthode, à savoir celle préconisée à l'art. 269a lit. a CO, des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (ou deux variantes de celle-ci, traitées à l'art. 11 OBLF). Simplement, tant l'ACI que la recourante ont tenté de fournir dans un premier temps à l'expert un échantillonnage d'immeubles comparables; mais l'expert est parvenu à la conclusion, convaincante, que les comparaisons proposées n'étaient pas fiables. En revanche, tel est bien le cas, selon l'expert, des données fournies par les statistiques lausannoises, quartier par quartier, celles-ci permettant de déterminer le niveau des loyers usuels dans le quartier de la ********. Les résultats en découlant paraissent pouvoir être retenus en première analyse, ce d'autant que rien n'indique que les immeubles de la recourante soient d'une qualité inférieure à la moyenne.
dd) Enfin, sous le titre, "évolution selon la méthode absolue", l'expert opère un calcul fondé sur le critère du rendement brut de l'art. 269a lit c CO (sur ce point v. p. 11 du rapport complémentaire; v. également David Lachat/Jacques Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990 p. 233 ss). Il s'agit là effectivement d'un facteur absolu d'appréciation du loyer. L'expert l'écarte, en soutenant que la pratique l'ignore, ce qui semble être le cas en Suisse romande, mais moins en Suisse allemande; on relève d'ailleurs que, contrairement à ses homologues civils, le Tribunal administratif s'est inspiré de cette méthode en matière d'estimation fiscale, la valeur de rendement des immeubles locatifs étant en cette matière calculée sur cette base (v. par exemple TA, arrêt du 23 février 1995, EF 93/068).
On peut d'ailleurs observer que les paramètres utilisés par l'expert dans le cadre de ce calcul paraissent modérés (à savoir un prix à la construction, en valeur à neuf de 430 fr. par m3; un prix du terrain de 600 fr. par m2, le coefficient d'utilisation du sol étant cependant supérieur à 1).
ee) Enfin, l'expert ne procède pas à un calcul fondé par hypothèse sur le critère du rendement net, lié pourtant au principe de l'art. 269 CO (sur cette méthode, v. Lachat/Micheli, p. 203 ss, spéc. l'exemple de calcul figurant en 215). Il est vrai que l'expert a peut-être renoncé à ce calcul, vu les difficultés pratiques qu'il soulève ou en raison du caractère subjectif, c'est-à-dire propre à un immeuble déterminé, de cette approche.
c) Quand bien même l'expert a indiqué ses préférences, il va de soi qu'il appartient au tribunal d'arrêter la méthode de calcul qui doit être privilégiée pour fixer l'état locatif déterminant sur le plan fiscal.
aa) Vu la complexité du domaine du droit du bail, le fisc devrait s'attacher à raisonner sur la base de méthodes qui lui sont familières, savoir celle de la valeur locative (plus précisément en application de l'art. 21 al. 1 lit. b AIFD). Cependant, si ce calcul lui apparaît manifestement trop bas, il peut s'écarter de cette valeur, en procédant à une analyse plus serrée de l'estimation de l'état locatif à arrêter. En l'espèce, tel est bien le cas.
bb) On sait que la computation de la valeur locative - examinée ci-dessus - repose sur les statistiques tirées des recensements fédéraux de 1980 et 1990, soit selon les commentateurs du droit du bail (v. p. ex. Lachat/Micheli, op. cit., p. 222) sur des données qualifiées d'insuffisamment fiables. Il est dès lors logique de raisonner de la même manière, mais en affinant les instruments disponibles et en recourant aux statistiques lausannoises qui donnent, selon l'expert, une image fidèle de l'état du marché dans le quartier considéré; cette solution présente l'avantage de se situer à un point de convergence entre les exigences du droit fiscal et celles du droit du bail (indépendamment du fait que, dans le second domaine, la jurisprudence utilise non sans une certaine réserve le critère des loyers usuels : v. à ce propos ATF 118 II 143 cons. 3 b et 114 II 363).
Au demeurant, l'objectif recherché est ici de déterminer un niveau des loyers conforme à l'état du marché, mais tenant compte des règles applicables au marché locatif, savoir celles réprimant les abus. La méthode des loyers usuels, qui a trouvé une consécration partielle dans ces règles, apparaît comme la mieux à même de cerner des valeurs objectives, partant déterminantes sur le plan fiscal. L'"évolution selon méthode relative" n'utilise en définitive que deux éléments de nature à influer sur l'augmentation des loyers (à savoir l'augmentation de l'indice des prix, admise à concurrence de 40%, et celui des frais d'entretien); il est douteux que ces seuls facteurs, sur une longue période et appliqués conformément à l'art. 269a lit. b et e CO, aboutissent à une évolution parallèle à celle du marché. Par ailleurs, l'appréciation en fonction du rendement brut (voir "évolution selon méthode absolue"; v. à ce propos ATF 118 II 124, dont il résulte que, là aussi, la jurisprudence applique cette méthode avec prudence, l'art. 269a lit. c CO la réservant d'ailleurs expressément aux immeubles récents) n'est certes pas ignorée dans le domaine fiscal, puisque le tribunal l'applique en matière d'estimation fiscale (TA, arrêt du 23 février 1995, EF 93/068 et références citées; concrètement, l'autorité de céans - suivant en cela les commissions d'estimation - arrête un taux de rendement brut, lui permettant d'obtenir la valeur de rendement déterminante en cette matière par capitalisation de l'état locatif des immeubles d'habitation collective); cette solution a cependant été retenue parce qu'elle permettait un calcul de la valeur de tels immeubles conforme à celui du marché. Il convient en définitive de l'écarter ici dans la mesure où le droit du bail l'introduit spécialement pour les constructions récentes (on laissera ouvert ici le point de savoir si tel est le cas des deux bâtiments de la recourante), dans le but notamment de permettre aux propriétaires de celles-ci de tirer - non pas un rendement net normal, ce à quoi l'état du marché fait obstacle pour les constructions neuves, mais - un rendement brut permettant une couverture des frais. Cette méthode, de nature subjective, apparaît comme fournissant moins une indication objective sur l'état du marché que comme offrant une soupape au propriétaire d'une construction récente confronté à la difficulté de renter correctement son investissement. En l'occurrence, un calcul de rendement brut aboutirait sans doute, comme cela résulte de l'expertise, à une valeur supérieure à celle du marché.
En définitive, le tribunal retient donc ici la méthode dite "des loyers usuels"; on donnera la préférence aux statistiques locales, lorsqu'elles sont disponibles, mais, en l'absence de telles données, le recours à une comparaison avec d'autres objets locatifs de nature semblable n'est pas exclu; on vise donc ici les deux variantes de cette méthode, décrites à l'art. 11 OBLF, la seconde correspondant d'ailleurs apparemment à la solution déjà adoptée précédemment par l'ACI dans des cas semblables (c'est la méthode à laquelle le tribunal des baux recourt usuellement lorsqu'il y a lieu d'appliquer l'art. 11 OBLF; v. à ce sujet Cahiers du bail 1996, 83).
d) Cela étant, on procédera ci-après encore à la vérification des calculs opérés par l'expert en application de cette méthode. Il a retenu sur cette base une correction de l'état locatif déclaré de 113'864 fr. (rapport complémentaire, p. 11), après avoir opéré un abattement de 12% pour tenir compte des frais d'entretien intérieurs des appartements, pris en charge par les actionnaires-locataires.
aa) L'ACI a admis, par rapport à l'état locatif qu'elle a computé, un abattement de 8% pour tenir compte du fait que les actionnaires-locataires assument la charge des frais d'entretien intérieurs de leur logement; l'expert, pour sa part, a considéré que l'abattement devrait être porté à 12%. En l'état, les calculs de l'expert sont contestés par l'autorité intimée, au regard notamment des éléments suivants. Le calcul de l'ACI part du forfait de 1/6, admis à titre de déductions pour frais d'entretien par le propriétaire individuel; ce forfait comprend les frais d'entretien et d'administration. Cela couvre en particulier les frais d'entretien et de réparations, les primes d'assurance de choses et de responsabilité civile, l'impôt foncier, les frais de conciergerie et les frais d'administration de l'immeuble (gérance, honoraires de l'administrateur). Le taux de 8%, qui représente la moitié du forfait de 1/6, a été retenu par l'administration en raison du fait que cet abattement est sensé couvrir les seuls frais d'entretien intérieurs des appartements, à l'exclusion de tous les autres frais (frais d'entretien externes et autres charges). Figure en outre dans les comptes de la société une attribution annuelle à la provision pour frais d'entretien.
On relèvera tout d'abord que le principe même d'un abattement à raison de la part des frais d'entretien internes assumés par les actionnaires-locataires ne peut guère être sérieusement mis en doute. L'arrêt Bellatrix le dit même expressément (ATF 107 Ib 332, cons. 4 initio), de sorte que les remarques de l'AFC ne peuvent être suivies sur ce point; cette dernière fait certes valoir qu'il n'est pas prouvé que les actionnaires-locataires ont assumé des frais d'entretien interne de leurs appartements, mais l'expert l'admet tout au moins de manière implicite et cela ne fait guère de doute tant cela correspond à l'expérience générale de la vie. En revanche, il est clair que l'ampleur de ces frais n'a pas été établie; à vrai dire, il conviendrait plus exactement de déterminer la part des frais d'entretien et d'exploitation que la recourante économise, par rapport à un bailleur ordinaire, de par le fait qu'elle n'assume pas l'entretien interne des appartements des actionnaires-locataires. Sur ce point, l'expert s'est montré prudent, puisque, après avoir tenu pour raisonnable une part de 8% - confirmant ainsi la position de l'ACI -, il a porté celle-ci à 12%, sur la base d'un examen de quelques comptes d'immeubles comparables (complément d'expertises, p. 5).
Le tribunal retient tout d'abord que la démarche de l'ACI, qui se base sur le forfait de 1/6e, n'est pas nécessairement exempte de tout reproche, un tel système étant prévu au premier chef pour les personnes physiques; l'expérience montre que celui-ci est souvent dépassé dans les immeubles locatifs. Il n'en reste pas moins que la société a comptabilisé des frais d'entretien (y compris la provision) et d'administration importants, de sorte qu'il apparaît douteux et, partant, non établi de manière suffisante que la part des frais économisée s'élève en l'espèce à 12%. Sans données plus précises, qu'elles résultent de la statistique ou du cas particulier, le tribunal s'en tient en définitive à la part de 8% admise par l'ACI.
On notera au passage que l'expert prend en compte, en les qualifiant d'internes, les frais de remplacement de fenêtres et de volets (à rouleaux), alors qu'il n'est pas certain qu'ils ne relèvent pas plutôt des frais assumés par la société; de même, une part des frais de remplacement des agencements de cuisine et des installations sanitaires doit fréquemment être qualifiée de dépense d'amélioration. Ces deux remarques confirment qu'un taux de 12% ne saurait être considéré comme établi.
bb) Il en résulte le calcul suivant, calqué sur celui retenu par l'expert (complément, p. 11), mais modifié sur le point précité :
362'297 ./. (8% de 362'297) ./. 204'957 = 128'356
C'est à ce dernier montant que la reprise sur le bénéfice imposable de la recourante doit être arrêtée. Le bénéfice imposable s'établit dès lors comme suit :
1987 Fr.
1988 Fr.
Bénéfice déclaré
14'534
21'504
montant repris
128'356
128'356
provision pour frais d'entretien périodiques
./. 17'370
./. 17'370
125'520
132'490
bénéfice imposable 129'000
Le recours est dès lors partiellement admis, les décisions attaquées devant être réformées en ce sens que le bénéfice imposable de la recourante, pour la période fiscale 1989-1990, doit être ramené à 129'000 fr., tant pour l'impôt cantonal et communal que pour l'impôt fédéral direct.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur réclamation par la Commission cantonale des personnes morales le 10 mai 1993, en matière d'impôt cantonal et communal est réformée en ce sens que le bénéfice imposable de la recourante pour la période fiscale 1989-1990 est ramené à 129'000 fr. (cent vingt-neuf mille francs); elle est confirmée pour le surplus.
III. La décision rendue sur réclamation par l'Administration cantonale des impôts le 10 mai 1993, en matière d'impôt fédéral direct, est réformée en ce sens que le bénéfice imposable de la recourante pour la période fiscale 1989-1990 est ramené à 129'000 fr. (cent vingt-neuf mille francs); elle est confirmée pour le surplus.
IV. L'émolument d'arrêt mis à la charge de la recourante est fixé à 2'000 fr. (deux mille francs).
V. Les frais d'expertise, par 9'289 fr. 50 (neuf mille deux cent quatre-vingt- neuf francs et cinquante centimes) sont mis à la charge de la recourante à raison de 6'967 fr. (six mille neuf cent soixante-sept francs) et de 2'322 fr. 50 (deux mille trois cent vingt-deux francs et cinquante centimes) à celle du Département des finances (Administration cantonale des impôts).
VI. Il n'est pas alloué de dépens.
sa/Lausanne, le 14 mars 1997
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Dans la mesure où il a trait au droit fédéral, le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)