TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 20 février 2014
Composition
M. Xavier Michellod, président; M. Alain Maillard, assesseur et M. Jean-Daniel Beuchat, assesseur
Recourant
A.X.________, à St-Prex, représenté par ERNST & YOUNG SA, à Lausanne,
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des immeubles,
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours A.X.________ c/ décision du Commission d'estimation fiscale des immeubles du 21 décembre 2012 - nouvelle estimation de l'immeuble sis à la Rte de à St-Prex, parcelle n° 1
Vu les faits suivants
A. A.X.________ a acquis, le 3 juillet 2012, la propriété de la parcelle n° 1******** de la commune de Saint-Prex, sise Route de ********. Ce transfert avait pour fondement la conclusion d’un pacte successoral notarié Rose du 27 juin 2012 qui prévoyait en substance la donation, selon acte notarié du même jour, en faveur de A.X.________ de l’immeuble précité par son oncle A.Y.________ et sa mère B.Y.________.
A son article 2, le pacte successoral prévoyait que la donation serait rapportable au moment du partage en bloc des successions de B.X.________ (père de A.X.), B.Y. et A.Y.________, et ce pour une valeur de 1'500'000 francs.
Lors de la révision générale de 1994, l’estimation fiscale de l’immeuble avait été fixée à 498'000 francs.
Le 31 août 2012, la Commission d'estimation fiscale des immeubles (ci-après : CEFI) a adressé à A.X.________ sa nouvelle estimation fiscale de l’immeuble, à hauteur de 1'025'000 francs.
Dans un courrier du 27 septembre 2012, elle a informé A.X.________ des bases des taxations auxquelles elle avait procédé, qui étaient les suivantes:
valeur vénale (VV), selon acte de donation : 1'500'000.--;
valeur de rendement (VR) – valeur locative soit 154 m2 x 250/m2 capitalisé à 7% : 550'000.--;
Estimation fiscale : (VV + VR) : 2 : 1'025'000.--.
B. A la suite de la réclamation de l'intéressé, la CEFI l’a invité à produire la police ECA détaillée du bâtiment en cause. En effet, A.X.________ faisait notamment valoir que la valeur vénale ne saurait correspondre à la valeur de rapport arrêtée dans le pacte successoral, dès lors que ce montant résultait d’un accord entre les parties audit pacte et en aucun cas à une estimation effectuée de manière professionnelle.
C. La CEFI a, par décision sur réclamation du 21 décembre 2012, procédé à une nouvelle estimation fiscale. Maintenant son calcul s’agissant de la valeur de rendement, elle a en revanche procédé à un nouveau calcul de la valeur vénale, qui se présente de la manière suivante :
Habitation : 738 m3 x 650.--/m3 = 479'700.-- ;
Terrain : 1716 m2 x 500.--/m2 = 858'000.-- ;
Valeur vénale totale : 479'700.-- + 858'000.-- = 1'337'700.--.
La CEFI aboutit ainsi à une nouvelle estimation fiscale de 944'000 francs.
A.X.________ a, par l’intermédiaire de son mandataire, interjeté recours contre cette décision sur réclamation auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal le 18 janvier 2013, en concluant a son annulation, la cause étant renvoyée à l’autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Il a en substance fait valoir que la prise en compte de la valeur de rapport mentionnée dans le pacte successoral et l’acte de donation ne se justifiait pas. Le recourant soutient également que deux parcelles voisines (n° 2******** et 3********), dont les estimations fiscales avaient été révisées récemment, soit en 2012, et de nature similaire, faisait l’objet d’estimations notablement plus basses. Enfin, à titre subsidiaire, il contestait le calcul des surfaces prises en compte, qui ne correspondaient pas à ses propres mesures ainsi qu’aux chiffres retenus par l’administration fiscale s’agissant du calcul de la valeur locative.
Dans ses déterminations du 3 juin 2011, l'autorité intimée a implicitement conclu au rejet du recours, confirmant le montant de l’estimation fiscale arrêtée le 21 décembre 2012.
Le 1er octobre 2013, l’autorité intimée a produit les procès-verbaux de taxation des parcelles mentionnées par les recourants et exposé en quoi, selon elle, les situations n’étaient pas comparables. Le recourant s’est encore exprimé par courrier du 16 octobre 2013.
D. Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
Interjeté en temps utile et en la forme, le présent recours est recevable.
Est litigieuse la valeur de l'estimation fiscale du bien-fonds du recourant.
a) Conformément à l’art. 20 LEFI, la commission d’estimation fiscale procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
A teneur de l'art. 2 LEFI, l'estimation d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1) dispose que la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande; cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
En l'espèce, le recourant fait valoir en premier lieu que c’est à tort que l’autorité intimée aurait pris comme base de calcul la valeur arrêtée dans le cadre du partage successoral, qui ne correspondrait en rien à la valeur vénale de l’immeuble.
Or, il convient de constater que si l’autorité intimée a, en effet, dans sa première décision, repris sans modification le montant de 1'500'000 francs tel qu’il ressort des actes de partage et de donation, il a assoupli sa position dans la décision entreprise en fixant la valeur vénale à 1'337'700 francs. Elle a abouti à ce chiffre en prenant comme référence le prix moyen du mètre cube habitable et du mètre carré de terrain situés dans la région concernée. A cet égard, le recourant ne remet pas en cause ces valeurs moyennes telles qu’arrêtées par la commission. Au surplus, la prise en compte de telles valeurs est conforme à l’article 8 RLEFI, ce que le recourant ne conteste pas non plus.
C'est dès lors à juste titre que l'autorité intimée a pris en compte comme valeur vénale un montant de 650 francs par mètre cube habitable et de 500 francs par mêtre carré de terrain, aboutissant à une valeur de 1'337'700 francs.
Le recourant soutient en outre faire l’objet d’une inégalité de traitement, notamment au regard des nouvelles estimations fiscales des parcelles n° 3******** et 2******** de la Commune de Saint-Prex.
a) Une décision viole le principe de l'égalité de traitement garanti par l'art. 29 Cst. lorsqu'elle établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou lorsqu'elle omet de faire des distinctions qui s'imposent au vu des circonstances, c'est-à-dire lorsque ce qui est semblable n'est pas traité de manière identique et lorsque ce qui est dissemblable ne l'est pas de manière différente (ATF 118 Ia consid. 3a; ATF 116 Ia 83 consid. 6b; ATF 115 Ia 287 consid. 6 + réf. cit.; ATF 109 Ia 327 consid. 4 + réf. cit.). Déterminer quand les situations sont semblables ou non ne peut être tranché que dans des cas d'espèce et des différences de traitement ne peuvent se justifier que par des différences de fait pertinentes et importantes, le critère de différenciation devant être raisonnable et soutenable, c'est-à-dire ne pas être arbitraire (B. Knapp, Précis de droit administratif, 4ème éd., p. 103; P. Moor, Droit administratif, 2ème éd., p. 448 ss; ATF 108 Ia 135, JT 1984 I 2).
b) Lors de la révision générale de 1994, la parcelle n° 2********, située route de 4******** et d’une surface de 2'613 m2, a été estimée fiscalement à 679'000 francs. Elle comprend un bâtiment d’une surface de 113 m2. En novembre 2011, une propriété par étage (PPE) a été constituée sur cette parcelle, comprenant deux lots de surfaces égales, afin en particulier de permettre la construction d’un bâtiment supplémentaire. Il ressort en outre des extraits du registre foncier que ces deux lots font l’objet d’une mention « PPE avant construction ». Ces deux lots ont chacun fait l’objet d’une nouvelle estimation fiscale arrêtée à 318'000 francs.
Il ressort ainsi des pièces que cette estimation, au demeurant basée sur celle opérée en 1994, ne concerne que le terrain sans prendre en compte une habitation. Comme le relève l’autorité intimée, une nouvelle estimation fiscale sera effectuée lorsque les nouvelles constructions seront inscrites au registre foncier. Les situations présentent dès lors des différences de fait qui excluent toute comparaison directe.
Au demeurant, les estimations fiscales, qui ne prennent en compte aucune valeur de rendement, correspondent ainsi à une valeur vénale par mètre carré de 486 francs (486 * 1307 (VV) + 0 (VR) / 2), soit guère éloignée de celle prise en compte pour le terrain du recourant.
c) La parcelle n° 3********, sise route de 5******** et d’une surface de 2’050 m2, a fait l’objet lors de la révision générale de 1994 d’une estimation fiscale de 593'000 francs. Une habitation de 88 m2 est bâtie sur son terrain. En juillet 2012, une propriété par étage (PPE) a été constituée sur cette parcelle, comprenant deux lots, respectivement de 570 (lot 3********-3) et 430 (lot 3********-4) millièmes, afin également de permettre la construction d’un bâtiment supplémentaire.
Le lot 3********-3, sur lequel est sis l’habitation, a conservé l’estimation fiscale de 593'000 fr., alors que le lot 3********-4, qui comporte la mention « PPE avant construction », a quant à lui été estimé à 271'000 francs. Ce dernier lot, d’une surface de 881 m2, a été vendu pour le prix de 950'000 francs.
Là encore, l’autorité intimée relève que les estimations seront revues lorsque les constructions projetées sur ces lots seront réalisées. Elle souligne que la vente du lot 3********-4 a été réalisée pour un prix de 1'078 francs le mètre carré, soit une valeur très nettement supérieure à celle prise compte pour l’estimation querellée.
Ainsi, il convient d’admettre que les estimations fiscales sur lesquelles le recourant fonde son grief d’inégalité de traitement relèvent d’un complexe de fait qui s’éloigne de manière substantielle de celui qui concerne sa propre parcelle, ce qui entraîne le rejet dudit grief.
Le recourant se plaint enfin des calculs effectués par l’autorité intimée s’agissant de la valeur locative, et fait notamment état de divergences entre les ses propres mesures et les mètres cube habitables tels qu’il ressortent des documents de l’ECA. Or, le recourant se contente d’affirmer que ces derniers chiffres seraient faux, sans offrir d’éléments de preuve permettant d’admettre une erreur de l’autorité intimée.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision entreprise confirmée. Vu l'issue du pourvoi, les frais seront mis à la charge du recourant. Il n'est pas alloué de dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision du 21 décembre 2012 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles est confirmée.
III. Les frais du présent arrêt, par 1'500 (mille cinq cents) francs, sont mis à la charge du recourant.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 20 février 2014
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.