TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 19 décembre 2011
Composition
M. Vincent Pelet, président; M. Rémy Balli, juge, et M. Emmanuel Vodoz, assesseur; M. Christophe Baeriswyl, greffier.
Recourants
A.X.________ et B.X.________, à Ollon,
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle,
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours A.X.________ et B.X.________ c/ décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle du 5 avril 2011 (parcelle n° ******** à Ollon)
Vu les faits suivants
A. Les époux Patricia et A.X.________ (ci-après: les propriétaires ou les recourants) ont acquis chacun pour une demie la parcelle n° ******** du cadastre de la Commune d'Ollon, au lieu-dit "Les 1*******"*, le 17 décembre 2010 pour le prix de 1'140'000 francs. Cette parcelle, d'une surface de 1'150 m2, supporte une villa (n° ECA 2********) qui comprend un étage sur rez et un sous-sol (au sous-sol: un garage, une cave, un local de chauffage et un abri PC; au rez: une cuisine, une salle-à-manger, une chambre de séjour, deux chambres, un réduit et de petits toilettes; dans les combles, une mezzanine donnant sur le séjour, trois chambres et une salle de bains).
B. La Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après: la CEFI ou l'autorité intimée) a arrêté en 2009 une valeur pour l'immeuble de 840'000 francs. Le 1er février 2011, à la suite de la vente de la parcelle aux recourants, la CEFI a procédé à une nouvelle estimation, portant sa valeur à 912'000 francs. Les propriétaires ont formé le 2 mars 2011 une réclamation à l'encontre de cette décision.
C. Par décision du 5 avril 2011, la CEFI a partiellement admis la réclamation et réduit l'estimation à 885'000 francs. La commission – relève la décision - admet la valeur de rendement de 630'000 fr. retenue en 2009, laquelle ne devrait pas avoir augmenté; sa valeur vénale est déterminée par le prix pratiqué (1'140'000 francs).
D. Le 10 mai 2011, les propriétaires ont recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP). Ils concluent principalement à ce que l'estimation fiscale de l'immeuble soit maintenue à 840'000 fr., subsidiairement à l'annulation de la décision attaquée et au renvoi du dossier à l'intimée pour un nouveau calcul de la valeur de rendement. A l'appui de leurs conclusions principales, les recourants font valoir pour l'essentiel que les conditions d'une réévaluation de l'estimation fiscale n'étaient pas réunies, faute d'une augmentation notable de la valeur fiscale.
Le 10 juin 2011, l'autorité intimée a transmis son dossier et déposé sa réponse, concluant au rejet du recours. Elle s'explique sur ses conclusions comme il suit:
"En préambule, la Commission tient à relever qu'elle n'a en aucune manière à appliquer les instructions édictées par le Département des Finances lors de la révision générale de 1994. Celles-ci ont été établies il y a plus de 18 ans et dans un contexte immobilier qui a plus qu'évolué depuis. Elle n'a donc agi que dans le cadre de la mise à jour des estimations fiscales prévue par la loi et le règlement s'y référant.
En ce qui concerne, la valeur vénale de la parcelle, la Commission tient à relever qu'elle s'est bornée à appliquer l'article 8 al. 2 du Règlement sur l'estimation fiscale des immeubles qui lui permet de se référer au prix d'achat mentionné dans l'acte notarié du 20 décembre 2010 établi par Maître Jaton.
Au vu des arguments développés dans le recours, la Commission tient à spécifier que la valeur de rendement calculée en 2009, l'a été sur un taux de capitalisation de 7,5%. Ceci correspond donc à un loyer mensuel d'environ Fr. 3'937.-. Elle considère que ce dernier correspond au marché locatif de la région pour ce type de villa individuelle."
E. Les recourants se sont déterminés sur cette réponse le 4 juillet 2011. Ils relèvent encore que la commission n'avait pas à modifier l'estimation fiscale de leur immeuble. Au demeurant, ils contestent la valeur de rendement, calculée sur la base d'un loyer mensuel de 3'937 fr., qui ne correspondrait pas au marché locatif, et proposent le calcul suivant:
"- surface habitable: 162 m2 à 175 fr. le m2: 28'350 fr.
garage pour une voiture: 120 fr. x 12 mois: 1'440 fr.
une place extérieure pour une voiture: 80 fr. x 12 mois: 960 fr.
soit un total de 30'750 fr., capitalisé à 7,5% : 410'000 francs."
Sur la base d'un tel calcul, l'estimation fiscale devrait être arrêtée à 775'000 francs. Les recourants ont conclu dès lors principalement au maintien de la valeur de l'estimation fiscale de leur immeuble à 840'000 fr., subsidiairement à une valeur réduite à 775'000 francs.
Interpellée, la CEFI s'est expliquée le 14 septembre 2011 sur la valeur de rendement arrêtée en 2009 (et maintenue en 2011) à 3'937 fr. par mois, montant qui se décompose comme il suit: habitation: 3'737 fr., garage: 120 fr., place de parc extérieure: 80 francs.
F. Le tribunal a procédé à une inspection locale le 8 décembre 2011 en présence du recourant personnellement et, pour la CEFI, de Y., président, et de Z., secrétaire. On extrait du compte-rendu d'inspection locale les éléments suivants:
"Le président interpelle les parties sur la surface habitable de la construction.
Le recourant explique qu'il a pris en compte une surface de 162 m2. M. Z.________ indique que la Commission s'est fondée pour sa part sur une surface de 185 m2. La différence provient de la prise en compte de la pièce ("réduit cave") située au sous-sol. Le recourant précise que, pour lui, cette pièce n'est pas habitable. D'une part, la hauteur sous plafond, de 2,10 m, n'est pas légale; d'autre part, la fenêtre ne fait qu'un m2 au lieu des 3 m2 réglementaires.
Le tribunal procède à la visite de l'habitation. Il s'agit d'une villa, construite en 1998, qui compte trois niveaux: sous-sol, rez et combles. Le rez comprend une cuisine, une salle à manger, un séjour, deux chambres, un réduit, ainsi que de petites toilettes. Les combles comprennent trois chambres, dont une avec un dressing, une salle de bains, ainsi qu'une mezzanine donnant sur le séjour. Le sous-sol comprend un garage, un local de chauffage, un abri PC (qui sert de cave à vins), ainsi qu'une pièce (mentionnée "réduit cave" sur les plans) de 27 m2. Cette pièce, pourvue d'un carrelage, est chauffée.
M. Z.________ indique que la Commission a pris en compte ce réduit dans le calcul de la surface habitable. Le recourant répète que, pour lui, cette pièce n'est pas habitable. M. Y.________ confirme que, selon le règlement communal sur les constructions, cette pièce ne peut être affectée à l'habitation. Mais elle pourrait être utilisée comme salle de jeu. Pour l'ECA, cette pièce est considérée comme "logement".
Le président interpelle l'autorité intimée sur ses calculs.
M. Z.________ explique que la Commission a retenu un revenu locatif de 3'737 fr., soit approximativement 185 m2 à 242 fr. le m2, montant auquel s'ajoute le garage par 120 fr., ainsi que la place de parc extérieure par 80 fr., soit un montant total de 3'937 francs. M. Z.________ précise que la Commission ne s'est pas fondée sur des éléments de comparaison, car il y a peu de locations de maisons individuelles sur le territoire de la commune d'Ollon.
Le recourant relève que, renseignement pris auprès du registre foncier de l'arrondissement de Lausanne, le prix au m2 dans la capitale vaudoise se situe entre 220 et 240 francs. Il estime que le montant retenu par la Commission pour une propriété à Ollon est dès lors largement au-dessus du prix du marché."
G. Le tribunal a délibéré à huis clos.
Considérant en droit
Déposé dans le délai de trente jours fixé par l’art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les conditions formelles énoncées à l’art. 79 LPA-VD.
a) Aux termes de l'art. 20 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21), le conservateur procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
b) En l'espèce, la commission a procédé à une nouvelle estimation fiscale de la parcelle litigieuse à la suite de sa vente aux recourants. Elle a porté sa valeur de 840'000 fr. à 885'000 fr., ce qui correspond à une augmentation quelque peu supérieure à 5% (précisément de 5.36%). Les recourants s'opposent à cette nouvelle estimation fiscale, considérant que les conditions d'une réévaluation ne sont pas réunies.
L'art. 20 LEFI exige, pour procéder à une mise à jour, que la valeur de l'immeuble considéré ait "notablement augmenté ou diminué". La jurisprudence ne précise pas à partir de quel pourcentage la différence peut être considérée comme "notable". Les recourants se prévalent des instructions du chef du Département des finances du 31 janvier 1991 et du 20 novembre 1992 établies à l'attention des Commissions de districts, dans le cadre de la révision générale par catégorie d'immeubles de l'ensemble du parc immobilier du canton. Ces instructions – qui constituent des "directives" – exposent en préambule que les estimations fiscales, mises à jour en 1990-1991-1992 ne feront pas l'objet d'une révision, exception faite de celles qui divergent manifestement de la valeur fiscale prévue dans ces instructions (instructions du 20 novembre 1992, let. B pour les villas et propriétés par étage; instructions du 31 janvier 1991, let. A). On relève à cet égard que ces directives concernent une révision générale – c'est-à-dire la mise à jour périodique prévue à l'art. 22 LEFI: la réserve exprimée par les instructions, qui requièrent une divergence "manifeste", ne prive pas le propriétaire de solliciter en tout temps une "révision", c'est-à-dire un réexamen conformément à l'art. 23 LEFI, ce que souligne expressément les directives (loc. cit.). Les recourants s'appuient encore sur l'art. 9 du règlement sur l'estimation fiscale des immeubles du 22 décembre 1936 (RLEFI; RSV 642.21.1); cette disposition vise des circonstances extraordinaires, lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières. Selon la jurisprudence rendue en application de cette disposition, la commission est autorisée à s’écarter du prix de vente convenu lorsqu’à l’issue de ses calculs elle parvient à une différence supérieure à 20 % entre le prix de vente et la valeur vénale comptée (EF.1997.0027 du 22 juin 2006 consid. 2c, qui cite: EF.1993.0035 du 4 octobre 1994; jurisprudence confirmée à l’occasion d’écarts de l’ordre de 24-25 % entre le prix d’adjudication de l’immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale calculée par la commission, EF.1997.0007 du 14 juillet 1997, consid. 4b, p. 6 s., et EF.1998.0006 du 17 juin 1998; en outre EF.1999.0002 du 7 mai 1999 où l’écart était de 27% ). Cette différence de 20% s'applique à des situations exceptionnelles et ne saurait constituer un critère pour entrer en matière sur une révision opérée à la suite de toute mutation. Enfin, les recourants invoquent l'arrêt rendu par la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles du 6 juin 1991 (RDAF 1991, 324), qui considère qu'une perte du revenu locatif annuel de 7'000 fr. (baisse des loyers encaissés de 160'000 fr. à 153'000 fr.) ne présente pas une différence suffisamment importante pour justifier un réexamen de l'estimation.
Dans le cadre de son pouvoir d'examen limité au contrôle de la légalité, la CDAP renonce à corriger l'estimation fiscale retenue lorsque la valeur contestée et celle à laquelle elle aboutit est inférieure au chiffre de 5%; elle considère en effet qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation en deçà de cette marge (arrêts EF.2010.0002 du 20 octobre 2010, consid. 3 in fine; EF.2008.0005 du 29 octobre 2009 consid. 2, ainsi que les références citées). Si l'instance judiciaire peut constater l'existence d'un tel abus et par conséquent corriger une estimation à partir d'une variation de 5%, il convient de juger que la commission doit se voir en droit de procéder elle-même à une réévaluation quand la nouvelle mutation conduit à une augmentation (ou à une diminution) de 5%. Il s'ensuit qu'une différence de 5% suffit à admettre une variation "notable", justifiant un réexamen requis par l'art. 20 LEFI.
C'est dès lors à bon droit que la commission a procédé à une nouvelle estimation fiscale de la parcelle litigieuse.
Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne peut toutefois pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
En l'espèce, les recourants ne critiquent pas la valeur vénale arrêtée par la commission à 1'140'000 fr., soit le prix d'acquisition de la villa; ils contestent en revanche la valeur de rendement retenue.
a) Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1) précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
Les instructions du Chef du Département des finances pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions) prévoient qu'à défaut de loyer ou si celui-ci ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour des maisons d'habitation, le prix unitaire peut être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. par m2.
b) En l'espèce, la commission a retenu un revenu locatif de 3'937 fr. par mois, soit 3'737 fr. pour l'habitation, 120 fr. pour le garage et 80 fr. pour la place de parc extérieure. Elle s'est fondée sur une surface habitable de 185 m2 estimée au prix de
242 fr. le m2.
Les parties divergent sur la surface habitable du bâtiment. Les recourants ont pris en compte une surface de 162 m2. La commission s'est fondée pour sa part sur une surface de 185 m2. La différence provient de la prise en compte de la pièce mentionnée "réduit cave" sur les plans et située au sol-sol. Cette pièce, d'une surface de 27 m2, est chauffée. Sa hauteur sous plafond, de 2m10, n'est toutefois pas réglementaire; elle ne comprend par ailleurs qu'une fenêtre d'un m2. Elle ne peut ainsi pas être affectée à l'habitation. La commission ne le conteste pas; elle estime en revanche que la pièce en question pourrait être utilisée comme salle de jeu. Les instructions ne donnent aucune précision sur la manière de calculer la surface habitable. On peut toutefois s'inspirer des règles qui ont été développées en matière de détermination de la valeur locative (arrêt EF.2007.0004 du 31 mars 2008). Selon les instructions générales de l'Administration cantonale des impôts pour la période fiscale 2011, entrent en considération pour le calcul de la surface du logement les pièces habitables, la cuisine, les salles de bains, cabinets de toilette et douches, les halls, vestibules et escaliers à l'intérieur du logement, les vérandas fermées, les combles habitables et mansardes; n'entrent en revanche pas en considération les galetas, cagibis et combles non habitables, les balcons, terrasses et galeries ouvertes, les caves et autres locaux de service (buanderie, étendage, carnotzet), les garages et remises. En l'occurrence, la pièce litigieuse peut être assimilée à un local de service. Elle n'entre ainsi pas dans le calcul de la surface habitable. En revanche, à l'instar du garage et de la place de parc extérieure qui ne font pas partie de la surface habitable, elle doit être prise en considération dans la détermination de la valeur de rendement (instructions du 20 novembre 1992, p. 6).
Les recourants contestent également la valeur de 242 fr. le m2 retenue par la commission. Ils font valoir que le marché locatif ne permet pas de confirmer ces données. Ils proposent une valeur de 175 fr. le m2. Compte tenu du type d'habitation, de son emplacement et du marché locatif à Ollon et dans la région, le tribunal juge que la valeur de 242 fr. le m2 retenue par l'autorité intimée est effectivement excessive; il estime en revanche qu'on ne peut pas non plus s'en tenir à la valeur de 175 fr. le m2 demandée par les recourants, qui est manifestement insuffisante. Tout bien considéré, le tribunal retiendra une valeur de 220 fr. le m2.
Le revenu locatif de la partie habitable du bâtiment se monte ainsi à 35'640 fr. (220 fr. x 162 m2). Il convient d'ajouter à ce montant le revenu locatif du garage, de la place de parc extérieur et du local situé au sous-sol. Pour le garage et la place de parc extérieure, on peut s'en tenir aux chiffres donnés par les recourants – et non contestés par la commission –, à savoir 1'440 fr. (12 x 120 fr.) et 960 fr. (12 x 80 fr.) par année. Pour le local, on peut retenir un chiffre de 1'800 fr. (12 x 150 fr.) par année. On arrive ainsi à un revenu locatif total de 39'840 francs. Pour le surplus, les recourants ne contestent pas le taux de capitalisation de 7,5% retenu par la commission. Le tribunal parvient ainsi à une valeur de rendement de 531'200 fr. (39'840 fr. à 7,5%).
En conclusion, l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse, correspondant à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, s'élève à 835'600 fr. [(531'200 + 1'140'000):2], arrondie à 835'000 fr. conformément à l'art. 29 RLEFI, en lieu et place du montant contesté de 885'000 francs. La différence entre l'estimation de l'autorité intimée et celle du tribunal, soit 50'000 fr., étant supérieure à 5% (voir consid. 2 in fine), le recours doit être partiellement admis et la décision attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no ******** du cadastre de la Commune d'Ollon est arrêtée à 835'000 francs.
Les considérants qui précèdent conduisent à une admission partielle du recours. Les recourants, qui n'obtiennent pas entièrement gain de cause (ils ont conclu "subsidiairement" à une valeur d'estimation fiscale de 775'000 fr.), supporteront une partie des frais de justice. Ils n'auront par ailleurs pas droit à l'allocation de dépens, puisqu'ils ont procédé sans l'assistance d'un mandataire.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Le recours est admis partiellement.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle du 5 avril 2011 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no ******** de la Commune d'Ollon est arrêtée à 835'000 francs.
III. Un émolument de justice de 800 (huit cents) francs est mis à la charge des recourants A.X.________ et B.X.________, solidairement entre eux.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 19 décembre 2011
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.