TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 21 décembre 2011
Composition
M. Pierre-André Berthoud, président; MM. Guy Dutoit et Cédric Stucker, assesseurs; Mme Marie-Christine Bernard, greffière
Recourant
Y.________, à Collombey, représenté par ACF AUDIT CONSEIL FIDUCIAIRE ET FISCAL SA, à Morges,
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne,
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours Y.________ c/ décision sur réclamation de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 5 avril 2011
Vu les faits suivants
A. Y.________ a acquis, le 24 décembre 2009, la propriété des immeubles suivants, situés sur la commune de Lausanne:
Parcelle
Nom local
Surface en m2
Ch. 1********
761
2********
Ch. 3********
1063
4********
Ch. 5********
2184
6********
Av. 7********2
558
8********
Av. 9********
1942
Il a acquis la propriété des immeubles situés au chemin 1******** (parcelle ), au chemin 3 (parcelle 2********), au chemin 5******** (parcelle 4********) et à l'avenue 72 (parcelle 6) à la suite du partage de la succession de feu Z., décédé le 14 avril 2000, et la propriété de celui situé à l'avenue 9******** (parcelle 8********) en l'achetant à l'un des autres héritiers de Z..
Le 17 mars 2010, la Commission d'estimation fiscale des immeubles de Lausanne a adressé à Y.________ un questionnaire concernant chacun de ses immeubles afin d'en fixer la nouvelle estimation fiscale. Sur la base des renseignements obtenus, elle a avisé l'intéressé, le 3 novembre 2010, qu'elle avait déterminé dite estimation comme suit:
Parcelle
Nom local
Ancienne estimation en Fr.
Nouvelle estimation en Fr.
Ch. 1********
1'738'000
2'226'000
2********
Ch. 3********
1'800'000
2'026'000
4********
Ch. 5********
9'647'000
13'579'000
6********
Av. 7********2
2'348'000
2'655'000
8********
Av. 9********
5'779'000
Dans un courrier du 1er décembre 2010, elle a informé Y.________ des bases des taxations auxquelles elle avait procédé, qui étaient les suivantes:
Valeur de rendement
Nature
Rendement/location
Total
Etat locatif 01.01.2009
Fr. 151'332.-
Total
Fr. 151'332.-
Taux de capitalisation
7,5%
Valeur de rendement
Fr. 2'019'000.- (recte: 2'018'000.-)
Valeur vénale
Nature
Total
Valeur nette
Cession
Fr. 2'434'000.-
Total valeur vénale
Fr. 2'434'000.-
Estimation fiscale
Valeur de rendement + valeur vénale 2
Fr. 2'226'000.-
Valeur de rendement
Nature
Rendement/location
Total
Etat locatif 01.01.2009
Fr. 139'548.-
Total
Fr. 139'548.-
Taux de capitalisation
7,5%
Valeur de rendement
Fr. 1'861'000.-
Valeur vénale
Nature
Total
Valeur nette
Cession
Fr. 2'190'000.-
Total valeur vénale
Fr. 2'190'000.-
Estimation fiscale
Valeur de rendement + valeur vénale 2
Fr. 2'026'000.-
Valeur de rendement
Nature
Rendement/location
Total
Etat locatif 01.01.2009
Fr. 867'492.-
Total
Fr. 867'492.-
Taux de capitalisation
7,5%
Valeur de rendement
Fr. 11'567'000.-
Valeur vénale
Nature
Total
Valeur nette
Cession
Fr. 15'590'000.-
Total valeur vénale
Fr. 15'590'000.-
Estimation fiscale
Valeur de rendement + valeur vénale 2
Fr. 13'579'000.-
Valeur de rendement
Nature
Rendement/location
Total
Etat locatif 01.01.2009
Fr. 185'124.-
Total
Fr. 185'124.-
Taux de capitalisation
7,5%
Valeur de rendement
Fr. 2'468'000.-
Valeur vénale
Nature
Total
Valeur nette
Cession
Fr. 2'841'000.-
Total valeur vénale
Fr. 2'841'000.-
Estimation fiscale
Valeur de rendement + valeur vénale 2
Fr. 2'655'000.-
Valeur de rendement
Nature
Rendement/location
Total
Etat locatif 25.03.2010
Fr. 401'796.-
Total
Fr. 401'796.-
Taux de capitalisation
7,5%
Valeur de rendement
Fr. 5'357'000.-
Valeur vénale
Nature
Total
Valeur nette
Achat
Fr. 6'200'000.-
Total valeur vénale
Fr. 6'200'000.-
Estimation fiscale
Valeur de rendement + valeur vénale 2
Fr. 5'779'000.-
B. A la suite de la réclamation de l'intéressé, la Commission d'estimation fiscale des immeubles de Lausanne a, par décision sur réclamation du 5 avril 2011, confirmé les estimations fiscales précitées. Elle a précisé qu'en présence de transfert de biens immobiliers ensuite de liquidation et de partage de succession, elle devait, conformément à l'art. 20 de la loi vaudoise sur l'estimation fiscale des immeubles du 18 novembre 1935 (LEFI; RSV 642.21), procéder à la révision et la mise à jour de l'estimation fiscale desdits biens, et qu'en l'espèce, elle avait déterminé la nouvelle estimation de chaque parcelle en établissant la moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement, la valeur vénale étant constituée par le prix fixé dans l'acte notarié de partage de succession ou de vente et la valeur de rendement par la capitalisation du rendement du bâtiment fourni par le propriétaire.
Y.________ a interjeté recours contre cette décision sur réclamation auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal le 4 mai 2011, en concluant en substance à sa réforme en ce sens "qu'il plaise à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal: - Ordonner de revoir les estimations fiscales des parcelles , 2, 4********, 6******** et 8******** à 80% de leur valeur vénale théorique; - Subsidiairement que la Commission corrige ses calculs sur la base des allégués soumis". Il a expliqué qu'afin qu'il puisse être procédé au partage de la succession de Z.________, les immeubles qui la constituaient avaient été évalués par un bureau d'expertises immobilières, que si les montants en ressortant avaient été admis par les héritiers, c'était afin de liquider la succession le plus rapidement possible mais que cela ne signifiait toutefois pas que lesdits héritiers les approuvaient entièrement. Le recourant a soutenu que les chiffres retenus par l'autorité intimée pour déterminer l'estimation fiscale de ses immeubles n'étaient "pas conformes", que celle-ci s'était "contentée de reprendre les valeurs figurant dans l'acte de partage, sans se soucier des paramètres d'évaluation déjà retenus par l'expert" et que, "Comme fréquemment rencontré en pratique, le 80% des valeurs vénales définies par l'expert aurait dû être retenu par la Commission".
Il a fait valoir que, concernant la parcelle ********, la "valeur marchande théorique" de 2'434'000 fr. établie par l'expert mandaté par les héritiers l'avait été en effectuant la moyenne entre la "valeur intrinsèque" fixée par l'expert de 2'330'000 fr. et la valeur de rendement fixée par l'expert à 2'538'000 francs. La valeur marchande de 2'434'000 francs comprenant déjà une composante de rendement (de 5,7%), c'était dès lors à tort que l'autorité intimée avait pris en compte cette valeur pour déterminer - en effectuant une moyenne avec la valeur de rendement, de 2'018'000 fr., que l'autorité intimée avait établie en capitalisant à 7,5% la valeur de l'état locatif, de 151'332 fr. - le montant de l'estimation fiscale. La valeur vénale à prendre en compte pour fixer le montant de l'estimation fiscale devait donc être établie en effectuant la moyenne entre la "valeur intrinsèque" de 2'330'000 francs et la valeur de rendement établie par l'autorité intimée (de 2'018'000 fr.), c'est-à-dire 2'174'000 francs. Et la valeur de l'estimation fiscale, établie en effectuant la moyenne entre la "valeur vénale théorique", de 2'174'000 fr., et la valeur de rendement, de 2'018'000 francs, devait être fixée à 2'096'000 francs.
Il a demandé que les valeurs d'estimation fiscale des autres parcelles soient fixées selon les mêmes principes, soit:
pour la parcelle 2********: 1'868'000 fr. (dès lors qu'il convenait de tenir compte d'une "valeur vénale théorique" de 1'875'000 fr. résultant de la moyenne entre la "valeur intrinsèque" de 1'890'000 fr. et la valeur de rendement de 1'861'000 fr.);
pour la parcelle 4********: 12'697'000 fr. (dès lors qu'il convenait de tenir compte d'une "valeur vénale théorique" de 13'827'000 fr. résultant de la moyenne entre la "valeur intrinsèque" de 16'087'000 fr. et la valeur de rendement de 11'567'000 fr.);
pour la parcelle 6********: 2'471'000 fr. (dès lors qu'il convenait de tenir compte d'une "valeur vénale théorique" de 2'474'000 fr. résultant de la moyenne entre la "valeur intrinsèque" de 2'480'000 fr. et la valeur de rendement de 2'468'000 fr.).
Enfin, s'agissant de la parcelle 8********, qu'il avait acquise suite à un achat, le recourant a demandé pour quelle raison le montant de l'estimation fiscale n'avait pas été fixé à 80% du prix d'acquisition, "comme souvent rencontré en pratique".
C. Dans ses déterminations du 3 juin 2011, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée. Elle a expliqué que, sur la base des renseignements obtenus auprès du recourant, elle avait procédé à la taxation de chaque parcelle en effectuant la moyenne entre la valeur de rendement fournie par le propriétaire capitalisée au taux de 7 ½ % l’an et la valeur vénale fixée par les cessionnaires et figurant dans chaque acte de transfert notarié. S'agissant de la remarque du recourant au sujet de la fixation du montant de l'estimation fiscale de la parcelle 8******** à 80% de son prix d'acquisition, elle a relevé que cette manière de procéder n'était pas conforme à la loi.
Dans son mémoire complémentaire du 28 juin 2011, le recourant a maintenu ses conclusions. Il a souligné que c'était à tort que l'autorité intimée avait établi la valeur de l'estimation fiscale en prenant en compte la "valeur marchande théorique" établie par l'expert, dès lors que cette manière de procéder consistait en définitive à prendre en considération des paramètres qui avaient fait l'objet de deux capitalisations, l'une à 5,7% et l'autre à 7,5%. Concernant sa requête que la valeur de l'estimation fiscale de la parcelle 8******** soit fixée à 80% de son prix d'acquisition, il a soutenu qu'il s'agissait d'une pratique courante. A l'appui de cette allégation, il a produit les deux documents caviardés suivants:
un acte de transfert d'un bien immobilier situé à Morges pour le prix de 1'250'000 fr., et la décision de la Commission fiscale des immeubles du district de Morges du 18 janvier 2011 informant le nouveau propriétaire que le montant de l'estimation fiscale dudit bien s'élevait à 1'000'000 fr.;
un document faisant état de l'achat d'un bien immobilier pour le prix de 1'065'000 fr., et la décision de la Commission fiscale des immeubles du district d'Echallens du 28 juillet 2009 informant le nouveau propriétaire que le montant de l'estimation fiscale du bien s'élevait à 850'000 francs.
Dans ses déterminations complémentaires du 14 juillet 2011, l'autorité intimée a relevé que, concernant les deux cas cités par le recourant, elle ne connaissait pas le calcul des taxations, mais qu'il était certain que les commissions taxant les deux immeubles avaient effectué une moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement pour aboutir à une estimation fiscale conforme à la loi, et que ces calculs avaient, dans les deux cas, déterminé une valeur qui s'était avérée soit égale soit proche du 80% du prix d'achat (80% pour le premier cas et 79,81% pour le deuxième).
D. Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
Interjeté en temps utile et en la forme, le présent recours est recevable.
Est litigieuse la valeur de l'estimation fiscale des bien-fonds du recourant.
a) Conformément à l’art. 20 LEFI, la commission d’estimation fiscale procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
A teneur de l'art. 2 LEFI, l'estimation d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1) dispose que la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande; cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
c) En l'espèce, le recourant fait valoir les deux arguments suivants:
aa) Concernant les parcelles , 2, 4******** et 6********, dont il a acquis la propriété à la suite du partage d'une succession, il reproche à l'autorité intimée d'avoir pris en compte la valeur vénale fixée par l'expert immobilier mandaté par les héritiers, dès lors que cette valeur (qui a été fixée en effectuant la moyenne entre la "valeur intrinsèque" et la valeur de rendement fixées par l'expert) comprend déjà une composante de rendement. Il demande que la valeur vénale pour fixer le montant de l'estimation fiscale soit celle résultant de la moyenne entre la "valeur intrinsèque" fixée par l'expert et la valeur de rendement établie par l'autorité intimée.
Or, la loi prévoit clairement que la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci. En l'espèce, les biens immobiliers ont été attribués au recourant dans le cadre d'un partage lors d'une succession et leur valeur vénale a été fixée lors d'une expertise. C'est toutefois bien à ces valeurs fixées par l'expert que le recourant a accepté de recevoir ces biens. Dès lors qu'il était d'accord, lors du partage, qu'on attribue ces valeurs à ses biens, il ne peut les contester lorsqu'elles servent à établir la valeur de leur estimation fiscale.
Quant à son reproche selon lequel l'autorité intimée a pris en compte la valeur vénale fixée par l'expert immobilier mandaté par les héritiers, laquelle comprend déjà une composante de rendement, on relève d'une part qu'il n'est pas contraire à la règlementation en matière d'estimation fiscale de tenir compte d'une composante de rendement pour le calcul d'une valeur vénale; c'est d'ailleurs précisément prévu par l'art. 8 al. 1 in fine RLEFI. D'autre part, l'autorité intimée n'est pas liée par les paramètres d'évaluation retenus par l'expertise immobilière effectuée dans le cadre du partage successoral; la notion de valeur intrinsèque est inconnue dans la législation en matière d'estimation fiscale et la valeur de rendement, au demeurant établie sur la base d'un revenu locatif différent de celui communiqué à l'autorité intimée, résulte d'une capitalisation à un taux inapproprié.
C'est dès lors à juste titre que l'autorité intimée a pris en compte les valeurs vénales figurant dans l'acte de transfert notarié pour établir le montant de l'estimation fiscale des parcelles , 2, 4******** et 6********.
bb) Concernant la parcelle 8********, dont il a acquis la propriété en l'achetant à l'un des autres héritiers de feu Z.________, le recourant requiert que la valeur de l'estimation fiscale soit fixée à 80% de sa valeur vénale (fixée par l'expert).
Or, comme l'autorité de céans a déjà eu l'occasion de le relever (dans un arrêt du 21 septembre 2010 EF.2010.0003, consid. 2b), il ne ressort d'aucun texte ni d'aucune jurisprudence que la valeur de l'estimation fiscale devrait correspondre à un pourcentage de la valeur vénale. Les allégations du recourant au sujet de la pratique invoquée sont du reste dépourvues de toute indication relative à une base légale. Quant aux deux exemples dont il se prévaut, il apparaît que le fait que l'estimation fiscale des biens immobiliers en question corresponde à un montant égal ou proche du 80% de leur prix d'achat est le fruit du hasard et non d'une façon de procéder des Commissions d'estimation fiscale concernées. A supposer même que ces autorités se soient, à tort, fondées exclusivement sur le 80% de la valeur vénale, le recourant ne saurait se prévaloir d'une telle pratique. C'est dès lors à juste titre que l'autorité intimée a procédé à la taxation de la parcelle 8******** en effectuant la moyenne entre la valeur de rendement fournie par le propriétaire et capitalisée au taux de 7 ½ % l'an (conforme à l'art. 7 RLEFI) et la valeur vénale figurant dans l'acte de vente notarié.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision entreprise confirmée. Vu l'issue du pourvoi, les frais seront mis à la charge du recourant. Il n'est pas alloué de dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision du 5 avril 2011 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles de Lausanne est confirmée.
III. Les frais du présent arrêt, par 1'500 (mille cinq cents) francs, sont mis à la charge du recourant.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 21 décembre 2011
Le président: La greffière :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.