CANTON DE VAUD TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 9 janvier 2007
Composition
M. Pierre-André Marmier, président; MM. Jacques Morel et Alain Matthey, assesseurs; M. Laurent Schuler, greffier.
Recourants
Jean et Jean-Luc GIOBELLINA, à Paudex, représentés par Nicolas URECH, World Trade Center, à Lausanne 30
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne,
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours Jean et Jean-Luc GIOBELLINA c/ décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 30 juin 2005 rejetant la réclamation du 4 mars 2003 (taxation des parcelles n° 758-779-780-781, à Crissier)
Vu les faits suivants
A. Jean Giobellina SA était propriétaire des parcelles 758 et 779 de la commune de Crissier dont les surfaces respectives sont de 7'187 et de 23'940 m2.
B. Par acte authentique Pierre Rochat du 5 février du 1987, Jean Giobellina SA et COOP Lausanne – Chablais, société coopérative, ont constitué un droit de superficie distinct et permanent portant sur les deux parcelles susmentionnées pour une durée de 99 ans dès la date de l'inscription au registre foncier.
Il ressort notamment du chiffre 2 dudit acte que COOP Lausanne-Chablais avait l'intention d'édifier, sur ces parcelles, une halle marchande (centre commercial) avec un parking pour voitures automobiles ou à défaut d'un plan d'extension approprié, toute autre construction réglementaire qu'elle désirerait. Le chiffre 7 dudit acte prévoyait qu'à l'échéance du droit de superficie, les constructions et leurs parties intégrantes reviendraient à la superficiante moyennant l'indemnité prévue à l'art. 779 let. d du code civil, dont le montant serait déterminé par un tribunal arbitral.
Le chiffre 9 dudit acte mentionne ce qui suit:
"9. redevance
La superficiaire paiera à la superficiante une redevance annuelle correspondant à 14'000 francs le m2.
Dès l'entrée en jouissance, la redevance est payable trimestriellement d'avance. Le nombre de m2 pris en considération sera celui de la surface actuelle de terrain des parcelles 758 et 779 diminuée de 211 m2 promis – cédé à la commune de Crissier. Les autres surfaces cédées pour les aménagements routiers nécessaires à la fluidité du trafic engendrés par les constructions projetées seront prises en compte pour le calcul de la redevance dans la mesure où leurs sessions ne diminuent pas les possibilités de construction au sol ainsi que la densité autorisée par le règlement communal.
Le montant de la redevance est irrévocable mais sera adapté aux variations de l'indice du prix à la consommation de l'Office fédéral de l'industrie, des arts et métiers et du travail, selon les modalités fixées ci-dessous.
L'indice pris en considération est celui du mois de septembre 1985, à savoir 107,4.
Le montant de l'indexation sera déterminé de la manière suivante:
Compensation à 100% de toute hausse ou baisse de l'indice jusqu'à 2% par an;
Compensation à 65 % de toute hausse ou baisse de l'indice en dessus de 2% par an.
Le montant de la redevance ne pourra toutefois jamais être inférieur:
Au cours des six premières années: au montant initial prévu de 14'000 francs;
Au cours des années suivantes: à celui de la sixième année précédente.
L'adaptation du montant de la redevance se fera au 1er janvier, tous les trois ans, sur la base de l'indice du mois de septembre précédent. En aucun cas, il ne sera tenu compte du taux de l'intérêt hypothécaire dans le calcul de cette redevance. La première indexation interviendra le 1er janvier 1989 (…)"
C. Jean Giobellina (personnellement) a acquis les parcelles 758 et 779 de la Commune de Crissier le 31 mars 1989.
Il a également acquis, le 19 juin 1989 la parcelle numéro 780 de cette même commune, dont la surface est de 4'241m2.
Par acte notarié Pierre Rochat du 15 avril 1994, Jean Giobellina a autorisé la constitution en faveur de COOP Vaud-Chablais valaisan d'une servitude de superficie grevant la parcelle 780 pour une durée de quarante ans dès son inscription au registre foncier, renouvelable tacitement de dix ans en dix ans, sauf résiliation donnée par l'une ou l'autre des parties au plus tard cinq ans avant l'expiration du droit.
Aux termes du chiffre 7 de l'acte constitutif, à l'échéance du droit de superficie, la construction reviendra au superficiant moyennant une indemnité prévue à l'art. 779 d du code civil suisse, dont le montant sera fixé par un Tribunal arbitral.
Concernant la redevance, on extrait de l'acte précité ce qui suit:
"9. Redevance
Dès le premier janvier 1994, la superficiaire doit aux superficiants une redevance annuelle de 300'00 francs payable la première fois en une annuité, ensuite trimestriellement d'avance.
Le montant de la redevance variera selon l'indice des prix à la consommation publié par l'Office fédérale des arts et métiers et du travail (OFIAMT), selon les modalités prévues ci-dessous.
L'indice de référence est celui du 1er juin 1993, à savoir 100.
Le montant de l'indexation sera déterminé de la manière suivante:
Compensation intégrale de toute hausse ou baisse de l'indice inférieur ou égal à 2% l'an;
Compensation à raison de 65% de toute hausse ou baisse supérieure à 2% l'an.
L'adaptation du montant de la redevance se fera au 1er janvier, tous les trois ans, sur la base de l'indice du mois de septembre précédent. La première adaptation aura lieu le 1er janvier 1995.
Le montant de la redevance ne pourra être inférieur à 300'000 francs. (…)"
D. Le 22 janvier 1997, Jean-Luc Giobellina, fils de Jean Giobellina, a acquis la parcelle numéro 781 de la commune de Crissier, dont la surface est de 5'044 m2.
Par acte notarié Antoine Rochat du 29 janvier 1997, Jean Giobellina a cédé à son fils Jean-Luc Giobellina l'entier des droits et obligations de superficiant contenus dans l'acte constitutif du droit de superficie distinct et permanent du 15 avril 1994 relatif à la parcelle 781 de la commune de Crissier.
Par ailleurs, les parties, à savoir Jean-Luc Giobellina et COOP Vaud-Chablais valaisan ont convenu que cette dernière verserait à Jean-Luc Giobellina une redevance annuelle dont les modalités seraient les suivantes:
"La redevance annuelle pour l'année 1997, et pour les années suivantes tant que la superficiaire ne bénéficiera pas de la jouissance de la parcelle 781 de Crissier s'élève à 200'000 francs.
Elle est payable trimestriellement pour la première fois le 31 janvier 1997, prorata temporis.
Pour les années 1998 et suivantes, dans la mesure où la superficiaire entre en jouissance de la parcelle 781 de Crissier après le 31 décembre 1997, la redevance annuelle, dès cette entrée en jouissance, s'élèvera à 250'000 francs.
Cependant, les parties conviennent que, dans la mesure où la superficiaire peut jouir entièrement de la parcelle 781 de Crissier d'ici au 31 décembre 1997, la redevance annuelle s'élèvera à 300'000 francs, dès le 1er janvier 1998.
Toutes les redevances indiquées ci-dessus seront payables trimestriellement d'avance sur le compte bancaire indiqué par le superficiant. Le montant de la redevance variera selon l'indice des prix à la consommation publiée par l'Office fédérale des arts et métiers du travail (OFIAMT). L'indice de référence sera celui du mois de décembre en 1997.
Le montant de l'indexation sera déterminé de la manière suivante:
Compensation intégrale de toute hausse ou baisse de l'indice inférieur ou égal à 2% l'an;
Compensation à raison de 65% de toute hausse ou baisse supérieure à 2% l'an.
L'adaptation du montant de la redevance se fera au 1er janvier, tous les trois ans, sur la base de l'indice du mois de septembre précédent. La première adaptation aura lieu le 1er janvier 2001."
E. Par décision du 4 février 2003, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne s'est adressée à Jean Giobellina de la manière suivante:
" Monsieur,
Nous vous avisons qu'ensuite de taxe 2002 des redevances sur DDP des parcelles 429, 1870 et 2002 de Coop Immobilien AG, notre commission a procédé à une nouvelle estimation des immeubles suivants:
Commune de Crissier
Parcelle
Nom local
Surface en m2
Estimation en Fr.
ancienne
nouvelle
758 779 780 781
Chemin de Saugy Dito Chemin de la Vernie 1-3 Rue de la Vernie 5
7147 23982 4241 5044
1'395'000 4'788'000 6'000'000 2'018'000
2'537'000 8'512'000 6'160'000 5'134'000
F. Le 4 mars 2003, par l'intermédiaire BDO Visura, les recourants ont déposé une réclamation contre la décision précitée. Ils ont sollicité qu'une nouvelle décision soit prise sans toutefois prendre de conclusions chiffrées. Le 25 mars 2003, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne s'est adressée au mandataire des recourants en indiquant ce qui suit:
"La Commission vous remet en premier lieu en annexe le détail des calculs des estimations fiscales des parcelles 758, 779, 780 propriété de M. Jean Giobellina et de la parcelle 781 propriété de M. Jean-Luc Giobellina.
Ces estimations fiscales ont été calculées sur la base des redevances fixées par les trois droits de superficie constitués avec la société Coop Vaud-Chablais valaisan. La commission a arrêté ses taxations à la valeur de rendement capitalisée au taux habituel de 5% pour ce genre d'immeuble.
A titre d'information, à l'échéance des droits de superficie, les estimations fiscales tant du terrain que des bâtiments, devront être revues en fonction de la situation à l'échéance (démolition des bâtiments, reprise des bâtiments, nouveau droit de superficie, etc)."
Joint à ce courrier figurait le descriptif des modes de calcul des nouvelles estimations fiscales pour les parcelles susmentionnées dont le contenu est le suivant:
Parcelle
Nature
Surface
Prix au m2
Total
Valeur locative totale
758
Redevance des P. 758 et P. 779 Fr. 552'463.-- pour 31129 m2, pour 7147 m2
Fr. 126'842.--
Fr. 126'842.--
779
Redevance des P. 758 et P. 779 Fr. 552'463.-- pour 31129 m2, pour 23982 m2
Fr. 425'621.--
Fr. 425'621.--
780
Redevance de P. 780 Fr. 308'010.-- pour 4241 m2
Fr. 308'010.--
Fr. 308'010.--
781
Redevance de P. 781 Fr. 256'675.-- pour 5044 m2
Fr. 256'675.--
Fr. 256'675.--
Revenu total
Taux capitalisat.
Val. de rendement
Fr. 126'842.--
5.00%
Fr. 2'537'000.--
Fr. 425'621.--
5.00%
Fr. 8'512'000.--
Fr. 308'010.--
5.00%
Fr. 6'160'000.--
Fr. 256'675.--
5.00%
Fr. 5'134'000.--
Par courrier du 28 mars 2003, les recourants, par l'intermédiaire de leur fiduciaire, ont maintenu leur réclamation en s'opposant notamment au taux de capitalisation utilisé par la Commission d'estimation fiscale.
G. Par décision du 30 juin 2005, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne a rejeté la réclamation déposée par les recourants et confirmé les estimations figurant dans sa décision du 4 février 2003.
Par acte du 2 août 2005, les recourants ont saisi le Tribunal de céans d'un pourvoi et ont pris les conclusions suivantes, avec dépens :
"I. Admettre le recours;
II. Fixer des estimations fiscales à des valeurs ne dépassant pas Fr. 270.-- par m2."
Ils se sont acquittés, en temps voulu, de l'avance de frais de 5000 francs requise par le tribunal.
L'autorité intimée s'est déterminée le 5 septembre 2005, concluant implicitement au rejet du recours.
Les recourants ont déposé des écritures complémentaires le 30 novembre 2005, maintenant leurs conclusions.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Les arguments des parties sont repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit
a) Déposé dans le délai de trente jours prescrit par l'art. 15 al. 2 nouveau de la loi vaudoise sur l'estimation fiscale des immeubles du 18 novembre 1935 (RSV 9.2 A; ci-après LEFI), modifiée le 4 juillet 2000 et entrée en vigueur le 1er janvier 2001 (ROLV 2000, p. 328; cf. également BGC juin 2000, p.1874), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable à la forme. En tant que propriétaires des parcelles litigieuses et destinataires de la décision querellée, les recourants ont qualité pour recourir au sens de l'art. 37 LJPA.
b) L'art. 36 litt. a LJPA prévoit que les recourant peuvent invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 litt. c LJPA). La LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas d'abus du pouvoir d'appréciation (cf. notamment arrêts TA EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1994.0083 du 28 février 1995; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993; EF 1992.0039 du 1er juillet 1993 ) .
Conformément à l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en vigueur dudit loi, la commission procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notamment augmenté ou diminué.
En l'occurrence, les motifs pour lesquels la Commission d'estimation a procédé à de nouvelles estimations des parcelles des recourants ne sont pas clairs. La décision du 4 février 2003 mentionne en effet comme justification ce qui suit:
"Ensuite de taxe 2002 des redevances sur DDP des parcelles 429, 1870 et 2002 de COOP IMMOBILIEN AG, notre commission a procédé à une nouvelle estimation des immeubles".
Les recourants ne contestent toutefois pas le principe d'une nouvelle estimation fiscale, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner si c'est à juste titre qu'une nouvelle taxation a été effectuée.
Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4).
a) Selon l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
b) En l'occurrence, les immeubles des recourants sont grevés d'un droit de superficie, inscrit au registre foncier sous forme d'un droit distinct et permanent. Dans ces conditions, la valeur du sol est estimée séparément au chapitre du propriétaire de la parcelle grevée. Les droits de superficie font l'objet d'une estimation fiscale dans laquelle, seuls les bâtiments sont considérés (EF 1994/0021 du 8 mars 1995, EF 2001/0002 du 28 juin 2001 et EF 2005/0003 du 15 août 2006).
S'agissant également de la question des droits de superficie, le Tribunal de céans a considéré que dans la mesure où les parties avaient prévu une indemnité de retour correspondant à la valeur vénale des bâtiments à l'échéance du droit, on devait admettre que cette valeur ne subissait pas d'autres diminutions que celle résultant de la vétusté et que, à cet égard, la valeur vénale d'un bâtiment qui est régie en vertu d'un droit de superficie ne se distinguait pas de celle d'une construction appartenant notamment au propriétaire du fond (arrêt TA EF 1995/0009 du 29 mai 1995 et EF 2001/0002 du 28 juin 2001).
En l'occurrence, l'autorité intimée ne s'est fondée que sur la valeur de rendement des parcelles des recourants, qu'elle a capitalisé un taux de 5%, pour définir leur valeur fiscale. Elle a ainsi fait application de l'art. 8 al. 2 REFI et des instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles établies à l'occasion de la révision générale de 1992 (ci-après instruction) dont on extrait ce qui suit:
"III. Cas particulier
Toutes les parcelles doivent être estimées selon des critères analogues pour respecter le principe de l'égalité de traitement, qu'elles soient soumises à un droit de superficie ou non. Les règles en matière d'estimation fiscale s'appliquent par analogie au DDP considérés par la loi comme des immeubles (art. 1 ALEF; recours Conforama 1982).
S'agissant d'un DDP, la valeur du sol est estimée séparément au chapitre du propriétaire de la parcelle grevée. Les droits de superficie font l'objet d'une estimation fiscale dans lesquels seuls les bâtiments sont considérés.
Pour déterminer la valeur du terrain, on pourra se fonder sur la redevance annuelle versée par le superficiaire capitalisée à un taux de 5 à 6% selon le cas."
La méthode préconisée par les instructions correspond à celle de l'art. 8 al. 2 REFI et doit être comprise comme étant applicable à défaut d'indication relative au prix d'achat ou à des éléments de comparaison.
a) Les recourants invoquent le fait que c'est à tort que l'autorité intimé a fait application de cette disposition dans la mesure où des éléments de comparaisons existent et doivent permettre à la commission d'estimation de déterminer la valeur vénale des parcelles dont l'estimation fait l'objet du présent recours.
Dans ses déterminations, l'autorité intimée cite des exemples de vente de parcelles similaires dans la région :
la parcelle 783 qui est estimée à une valeur fiscale de 118.40 fr par mètre carré; la commission précisant que cette valeur ne correspond plus à la valeur du terrain et qu'une révision devrait intervenir,
la parcelle 2223 qui a été par la suite parcellisée, mais dont la valeur est de 288 fr. ou 290 fr. le mètre carré, suivant la surface prise en compte (avant ou après parcellisation),
une parcelle dont la référence n'est pas citée, mais qui se serait vendue à un prix correspondant à 549 fr. par mètre carré.
b) Les éléments pris en compte par l'autorité intimée peuvent être résumés dans le tableau suivant :
No de la parcelle
redevance
Surface en m2
Rendement par m2
Capitalisation à 5%
758
126'842.00
7147
17.75
2'536'840.00
779
425'621.00
23982
17.75
8'512'420.00
780
308'010.00
4241
72.63
6'160'200.00
781
256'675.00
5044
50.89
5'133'500.00
Sur la base de ces éléments, si le calcul de la valeur fiscale avait été effectué en opérant une moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement, la valeur vénale des parcelles aurait été la suivante :
redevance
Capitalisée à 8 %
Valeur fiscale retenue par la commission
valeur vénale supputée
valeur vénale supputée par m2
Valeur fiscale retenue selon CEF par m2
758
126'842.00
1'585'525.00
2'536'840.00
3'488'155.00
488.06
354.95
779
425'621.00
5'320'262.50
8'512'420.00
11'704'577.50
488.06
354.95
780
308'010.00
3'850'125.00
6'160'200.00
8'470'275.00
1997.24
1452.53
781
256'675.00
3'208'437.50
5'133'500.00
7'058'562.50
1399.40
1017.74
Compte tenu des éléments relevés par l'autorité intimée dans ses déterminations, il apparaît clairement que l'on ne se trouve pas dans une situation dans laquelle de l'art. 8 al. 2 REFI, dont on peut par ailleurs se demander si cette disposition repose sur une base légale suffisante, peut trouver application. En effet, l'autorité intimée a pu citer des exemples de parcelles qui ont fait l'objet d'un transfert de propriété dans la région et elle ne soutient d'ailleurs pas qu'une estimation de la valeur vénale n'est pas possible en raison de l'absence d'éléments de comparaison, notamment.
Par ailleurs, le tableau ci-dessus démontre que le résultat auquel arrive l'autorité intimée apparaît arbitraire en ce qui concerne les parcelles no 780 et 781 à tout le moins. En prenant pour base la valeur fiscale retenue par l'autorité intimée et en l'utilisant pour faire une moyenne avec la valeur de rendement capitalisée à 8 % (art. 7 al. 1 REFI), on obtiendrait une valeur vénale de 8'470'275 fr. pour la parcelle no 780 et de 7'058'562 fr. pour la parcelle no 781, soit un prix au mètre carré de 1997 fr. pour la parcelle no 780 et de 1399 fr. pour la parcelle no 781. De telles valeurs sont 3 à 4 fois plus élevées que la valeur vénale la plus haute des exemples cités par l'autorité intimée. Celle-ci n'invoque par ailleurs aucune raison justifiant une telle différence.
En définitive, le résultat auquel arrive l'autorité intimée, fondé sur un calcul mathématique qui ne tient pas compte des caractéristiques des parcelles estimées, en particulier de leur valeur vénale, et apparaît arbitraire. Il est par ailleurs contraire à la lettre de la loi qui prévoit que la valeur fiscale soit calculée en opérant une moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement (art. 2 al. 1 LEFI).
La décision entreprise doit dès lors être annulée et le dossier retourné à l'autorité intimée afin qu'elle rende une nouvelle décision, en effectuant un calcul de la valeur fiscale fondé sur une moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'annulation de la décision entreprise. Le présent arrêt peut dès lors être rendu sans frais, l'avance de frais effectuée étant restituée aux recourants. Ceux-ci, qui obtiennent gain de cause avec l'aide d'un homme de loi ont droit à des dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision rendue par la commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne le 30 juin 2005 est annulée, le dossier de la cause étant retourné à l'autorité intimée pour qu'elle rende une nouvelle décision au sens des considérants.
III. Le présent arrêt est rendu sans frais.
IV. Les recourants ont droit à des dépens arrêtés à 2'500 (deux mille cinq cents) francs.
ztk/Lausanne, le 9 janvier 2007
Le président: Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
En tant qu'il a trait à l'application de l'art. 14 LHID, le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110).