CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 28 décembre 2004
sur le recours interjeté par Yves RUCHTI , représenté par Me Philippe CONOD, avocat, case postale 6451, à Lausanne
contre
la décision sur réclamation rendue le 6 mars 2002 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Grandson (estimation fiscale de la parcelle no 2 du cadastre de la commune de Bonvillars).
Composition de la section: M. Eric Brandt , président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffière: Mme Christiane Schaffer.
Vu les faits suivants:
A. Yves Ruchti est propriétaire de la parcelle no 2, du cadastre de la commune de Bonvillars. D'une surface totale de 1148 m2, dont 984 m2 en place-jardin, cette parcelle porte un bâtiment affecté à l'habitation (police ECA no 92).
Le bâtiment comprend un sous-sol où se trouvent la cave, le chauffage et la citerne, un rez-de-chaussée, un étage et des combles dans lesquels sont aménagés le logement, un garage, un galetas et une garde-robe, ainsi qu'une pergola. A l'est du bâtiment se trouve une entrée couverte et au sud un balcon bernois.
B. A la suite des travaux de transformations effectués, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Grandson (ci-après : la commission) a porté l'estimation de fr. 410'000 a fr. 575'000 par décision du 8 janvier 2002, en fixant l'entrée en vigueur au 31 décembre 2001.
Le 15 janvier 2002, Yves Ruchti a contesté la décision de la commission, concluant à ce que l'estimation soit fixée à fr. 457'530. La commission a rejeté le recours le 6 mars 2002 et a elle maintenu l'estimation fiscale à 575'000 francs.
C. Yves Ruchti a déposé un recours contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 4 avril 2002. Il conclut à ce que la nouvelle estimation fiscale de sa parcelle soit fixée à 457'530 fr. La commission s'est déterminée sur le recours le 4 juin 2002 en concluant à son rejet. A la demande du tribunal, elle a produit la liste des prix pratiqués pour des terrains nus sur les territoires des communes de Champagne, Bonvillars et Onnens entre la période allant du 1er janvier 1987 au 31 décembre 1993. Il ressort de ces renseignements que le prix moyen s'élève entre 130 fr. et 160 fr. et peut aller jusqu'à 200 voire 250 fr. pour des terrains situés en zone de villas. En outre, la moyenne des prix pratiqués sur les trois communes entre le 1er janvier 1998 et le 8 mai 2002 s'établit à 145 fr. le m2 pour les trois communes et à 165 fr. le m2 pour la commune de Bonvillars, à 165 fr. le m2 pour la commune de Champagne et à 135 fr. le m2 pour la commune d'Onnens. La commission a en outre produit toutes les copies des actes de vente concernant les terrains qui ont fait l'objet des relevés de la commission.
D. a) Le tribunal a tenu une audience le 4 septembre 2002 à Bonvillars et a procédé à la visite de la parcelle 2 ainsi que du bâtiment d'habitation construit sur ce terrain. A cette occasion il a été constaté que la parcelle 2, en zone village, est divisée en deux parties. La première partie, non construite, était autrefois traversée par un ruisseau et son niveau est par conséquent plus bas. Elle est plantée d'arbres fruitiers et sert, dans sa partie supérieure, de place de parc pour un véhicule. Le recourant explique qu'une construction pourrait y être érigée, dans les limites des constructions résultant de la présence de la route à proximité et des distances aux limites de propriété, ce qui représente une surface de 100 m2 au sol. Sur la deuxième partie, séparée du verger par un muret et en bordure de la zone agricole, un immeuble qui date de 1872 (bâtiments 90 et 92) est construit sur quatre niveaux. Il y a deux logements, auxquels on accède pour l'un par le côté du bâtiment et pour l'autre par une porte donnant sur la rue. Un garage qui servait autrefois d'atelier n'a pas été rénové, à l'exception de l'installation d'un plafond anti-feu; la commission d'estimation fiscale des immeubles (ci-après "la commission") n'a pas tenu compte de la surface du garage dans le calcul de la valeur vénale.
b) Le logement principal a fait l'objet de travaux de transformations importants qui ont donné lieu à la révision de l'estimation fiscale. Le rez-de-chaussée est constitué d'un grand salon, d'une salle à manger, d'une cuisine ouverte et d'une petite buanderie; les structures existantes (poutres en bois), en trop mauvais état, ne pouvaient être conservées et elles ont été remplacées par une dalle en béton. Quelques marches permettent de descendre de la cuisine dans le jardin. La nouvelle cuisine a pris la place de l'ancien escalier en chêne et en sapin qui était rongé par la vermine. Des parois ont été ouvertes, mais les volumes n'ont pas été modifiés. L'ancienne porcherie qui jouxtait l'immeuble avait été détruite en 1997/1998. Un escalier en pierre permet d'accéder au sous-sol où se trouvent la chaufferie et un local qui abritait l'ancienne forge dont le four désaffecté subsiste. Le chauffage électrique de l'immeuble a été remplacé par un nouveau chauffage au mazout. Le 1er étage auquel on accède par un escalier en verre dépoli comprend trois chambres à coucher et deux salles de bain entièrement rénovées, ainsi qu'un galetas.
c) Les représentants de l'autorité intimée précisent que l'estimation fiscale 1994 a tenu compte du défaut d'entretien du logement principal, raison pour laquelle le prix du m3 avait été fixé à 425 fr. moins 30 %. Le recourant n'avait pas été d'accord avec la méthode de calcul appliquée, qui aboutissait à la fixation d'une valeur à neuf de 425 fr./m3 pour un bâtiment datant de 1872; il déplore le fait que les critères d'appréciation n'ont pas été justifiés par des pièces. Il relève le fait que les valeurs 1994 étaient surfaites et qu'elles auraient baissé depuis lors; il souhaite obtenir la révision de l'estimation fiscale de son immeuble. Le coût des travaux de rénovation entrepris par le recourant se monte entre 400'000 fr. et 425'000 fr. (structures, isolation des fenêtres, salles de bain supplémentaires, chauffage à mazout, radiateurs et aménagements extérieurs).
d) Le tribunal procède aussi à la visite du logement dans les combles. Par une porte côté rue et un escalier en bois, on atteint l'appartement sous le toit, rénové en 1986, qui comprend un grand salon avec une cuisine ouverte, une chambre à coucher, une salle de bain, un galetas et un balcon bernois, le tout en bon état. L'estimation fiscale pour cette partie de l'immeuble n'a pas été modifiée. La place-jardin devant la maison comprend une partie en gazon et l'autre en jardin potager. Une petite ligne à haute tension passe à côté de la parcelle. Le recourant estime que la valeur locative est trop élevée. La commission a fixé l'estimation fiscale sur la base d'un prix moyen. Il y a peu de logements en location dans la région; à titre indicatif, le syndic en mentionne deux dans le village de Bonvillars, l'un de 140 m2, loué à 1'200-1'300 fr., l'autre d'une surface relativement importante (deux appartements), loué à 2'000 fr. A titre de comparaison, le recourant donne l'exemple d'un immeuble neuf, bien équipé, avec ascenseur, au centre d'Yverdon, dont le m2 est loué à 150 fr. par année.
e) A la suite de l'audience, le recourant a précisé qu'il contestait le calcul du volume effectué par l'Etablissement cantonal d'assurance (1449 m3). Il a produit le détail des calculs qu'il a effectués selon les critères de la norme SIA en aboutissant à un résultat de 1'272 m3. Le tribunal a demandé à l'Etablissement cantonal de faire procéder au contrôle du calcul du volume ECA et l'inspecteur de l'ECA s'est déterminé à cet égard en précisant que les critères utilisés par l'ECA étaient différents de ceux du propriétaire. Le calcul des volumes ECA s'effectue sur la base des dimensions extérieures du bâtiment alors que le recourant a utilisé les critères de la norme SIA.
Il ressort par ailleurs de la police d'assurance ECA que le bâtiment présente les volumes suivants :
Description du volume
surface (m2)
Hauteur (m)
Volume (m3)
Sous-sol : cave, chauffage, citerne, disponible
63.00
2.50
158
Rez, étage, comble : logement
118.00
8.50
1003
Garage, galetas, garde-robe
30.00
8.50
255
Pergola
11.00
3.00
33
Total
1'449
Considérant en droit:
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus de pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est dont limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5 %; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 1993/0029 du 8 septembre 1993; EF 1993/0073 du 30 mai 1994; EF 1993/0087 du 27 mai 1994; EF 1994/0083 du 28 février 1995; EF 2000/0006 du 2 novembre 2000; EF 2001/0003 du 14 novembre 2001).
b) En l'espèce, le recourant a réalisé d'importants travaux de transformations sur son bâtiment qui se sont élevés, selon les indications qu'il a données lors de l'inspection locale à plus de 400'000 fr. L'ampleur de tels travaux justifie la mise à jour de l'estimation fiscale compte tenu des améliorations et des investissements effectués dans le bâtiment par rapport à son état selon l'ancienne estimation fiscale.
a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) Mais pour déterminer la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce, le bâtiment est une ancienne construction qui a fait l'objet de travaux de rénovation importants. Le logement principal a été entièrement transformé et présente un très bon niveau de confort. Le logement à l'étage supérieur bénéficie également d'un niveau de confort usuel. Toutefois, une partie importante du bâtiment ne bénéficie pas du même niveau de confort. Il s'agit du garage, de la cage d'escalier donnant accès au logement des combles, et des chambres hautes (garde-robe, galetas) ainsi que du sous-sol. Le tribunal ne peut donc appliquer le même prix pour ces différents volumes. S'agissant de la partie habitation du bâtiment de 1003 m3, le tribunal estime qu'un prix de 550 fr. par m3 correspond aux caractéristiques du bâtiment et au niveau de qualité des transformations réalisée pour le logement principal du recourant. Pour tenir compte du faits que les deux logement ont été transformés à des dates différentes, le tribunal estime qu'il convient d'appliquer un coefficient de vétusté de 10% ce qui correspond à une valeur intrinsèque de la partie habitable du bâtiment de 496'485 fr. (1003 m3 x 550 fr./m3 - 10%). Pour la partie non habitable du bâtiment comprenant le sous-sol (158 m3) ainsi que le garage, la cage d'escalier, la chambre haute et le galetas (255 m3) le tribunal estime que seul un prix de 350 fr/m3 peut être retenu auquel un coefficient de vétusté de 30% doit être appliqué, soit une valeur intrinsèque de 101'185 fr. (413 m3 x 350 fr./m3 - 30%), soit une valeur intrinsèque totale de 597'670 fr. (496'485 fr. + 101'185 fr.). Par ailleurs, le prix du terrain estimé à 150 fr. par l'autorité intimée correspond aux prix pratiqués dans la région depuis de nombreuses années; ce prix se justifie d'autant plus que le terrain offre encore des possibilités réelles pour l'édification d'une construction nouvelle et qu'il est inférieur à la moyenne des prix pratiqués sur le territoire de la commune de Bonvillars (165 fr./m2). Ainsi, pour une surface de 1'148 m2, la valeur du terrain doit être fixée à 172'200 fr. (1'148 x 150 fr.), ce qui correspond à une valeur vénale totale de 769'970 fr. (597'670 +172'200)
b) Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 et 200 fr. le m2. En l'espèce, le bâtiment comporte deux logements dont la surface habitable totale s'élève à 190 m2. Le logement du recourant présente une qualité de confort plus élevée que le logement à l'étage supérieur, de sorte que la moyenne de 150 fr. de location par m2 paraît raisonnable; elle correspond à un revenu locatif mensuel de 2375 fr. pour un logement de quatre pièces bénéficiant de tout le confort moderne avec un accès direct sur un jardin et un logement de deux pièces de bonne qualité avec un balcon; les deux logements bénéficient de toute la tranquillité voulue et du cadre campagnard qui apporte une amélioration du cadre de vie et une qualité d'environnement très recherchée. Cette estimation de la valeur locative peut donc être maintenue.
c) La commission a retenu pour le calcul de la valeur de rendement un taux de capitalisation de 7,5 %. Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement locatif, le taux d'intérêt hypothécaire (hypothèque en 1er rang des prêts anciens) de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (arrêt TA EF 1992/0031 du 15 janvier 1993 publié in RDAF 1993 p. 380 et ss, voir aussi arrêt EF 1993/0068 du 23 février 1995). En l'occurrence, le taux hypothécaire de la Banque Cantonale Vaudoise pour les anciennes hypothèques en 1er rang était de 4,25 % au 31 janvier 2000. Le taux de 7,5 % appliqué par la commission est donc nettement plus favorable que celui qui serait déterminé conformément à la jurisprudence du tribunal. Le tribunal ne peut ainsi que confirmer la valeur de rendement fixée à 380'000 fr.(2375 fr. x 12 : 7.5%).
Valeur vénale (marchande) : 769'970 fr.
Valeur de rendement : 380'000 fr.
Estimation fiscale : 769'970 + 380'000 : 2 = 574'985 fr.
b) Ce résultat représente une différence de 15 fr. par rapport à l'estimation fiscale retenue par l'autorité intimée (575'000 fr.) qui est inférieure à la marge de 5 % que le tribunal renonce à corriger compte tenu de son pouvoir d'examen limité à un contrôle en légalité de la décision attaquée. Au surplus, le tribunal constate que l'augmentation de l'estimation fiscale arrêtée lors de la révision générale de 1994 (380'000) et celle fixée par la décision contestée (575'000 fr.) reste inférieure à la moitié du coût des travaux de transformations réalisés par le recourant dans le bâtiment. Le tribunal constate aussi que la valeur de 575'000 fr. se justifie d'autant plus que le taux de capitalisation de la valeur locative paraît surestimé par rapport au taux hypothécaire de 1er rang pratiqué au terme des travaux de transformations.
c) Il est vrai que le recourant a contesté la prise en compte du volume calculé selon les critères de l'Etablissement cantonal d'assurance. Toutefois, le tribunal applique dans sa jurisprudence les volumes établis selon la police d'assurance de l'Etablissement cantonal d'assurance. Il s'agit d'une base de calcul fiable, résultant de l'examen détaillé du bâtiment par des professionnels expérimentés et qui assure l'égalité de traitement entre tous les propriétaires du canton (arrêts TA EF 1994/0010 du 30 avril 1996 et EF 1995/0113 du 30 janvier 1997).
d) Il résulte ainsi des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision attaquée maintenue. Au vu de ce résultat, il y a lieu de mettre les frais de justice, arrêtés à 1'000 fr. à la charge du recourant.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Grandson du 6 mars 2002 est maintenue.
III. Un émolument de justice de 1'000 (mille) francs est mis à la charge du recourant.
jc/Lausanne, le 28 décembre 2004
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint