CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 12 avril 2002
sur le recours interjeté par Daniel DISERENS , av. des Boveresses 45, 1010 Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 14 novembre 2001 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après : la commission) maintenant l'estimation fiscale de la parcelle 838 du Mont-sur-Lausanne à 623'000 francs.
Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffière : Mme Nathalie Neuschwander.
Vu les faits suivants:
A. La parcelle 838 du Mont-sur-Lausanne, appartenant à Daniel Diserens, est située route de Cugy 41. Elle comprend une surface de 2'778 m2 sur laquelle sont érigés une ferme comprenant deux appartements et un rural. Le bâtiment no 500, qui comprend un volume total de 3'408 m3, est assuré contre l'incendie et les éléments naturels pour une valeur indexée de 1'073'062 francs (police du 20 juin 1995). Il figure au recensement architectural du canton de Vaud. 2'478 m2 de la parcelle sont en nature de prés-champs. Celle-ci est colloquée en zone villas selon le plan général d'affectation de la Commune du Mont-sur-Lausanne.
Daniel Diserens a acquis cette propriété ensuite de donation de son père du 6 février 1991. L'appartement du premier étage de l'immeuble ECA no 500, comprenant deux chambres à coucher, un salon, une salle à manger, une cuisine, salle de bains, WC séparés et hall, est grevé d'un droit d'habitation en faveur des parents de Daniel Diserens. Cette servitude personnelle prendra fin au décès du dernier des bénéficiaires, en l'occurrence d'Irène Diserens née le 19 mars 1938 (v. acte du 6 février 1991).
L'estimation fiscale de la parcelle 838 a été arrêtée à 239'000 francs lors de la révision générale de 1973. Puis, elle a été fixée à 326'000 francs en 1985 et 1991.
B. Le 3 septembre 1997, la commission a informé Daniel Diserens que l'estimation fiscale de son immeuble allait être revue dans le cadre de la révision générale de l'ensemble des biens-fonds du Canton de Vaud.
Par décision du 2 décembre 1999, la commission a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle 838 du Mont-sur-Lausanne à 623'000 francs, avec un avis d'entrée en vigueur au 31 décembre 1996. Elle s'est fondée sur une valeur de rendement de 520'000 francs et une valeur vénale de 726'000 francs. Elle a calculé la valeur de rendement en tenant compte pour les appartements de 200 m2 à 170 francs le m2 (34'000 francs) et pour le garage-rural d'un montant annuel 2'400 francs, soit 36'400 francs au total qu'elle a capitalisé à 7 %. Elle a déterminé la valeur vénale de 726'000 francs en fonction d'une part du terrain (222'000 francs correspondant à 80 francs le m2) et d'autre part de la valeur du bâtiment (504'000 francs obtenus en tenant compte de 1'218 m3 à 360 francs/m3 et de 2'190 m3 à 30 francs/m3).
Daniel Diserens a déposé le 28 décembre 1999 une réclamation devant la commission. Il s'est prévalu du fait que l'un des deux appartements de la ferme était grevé d'un usufruit et que l'autre n'avait qu'une surface de 93 m2. Il a conclu à une valeur de rendement de 260'000 francs et à une estimation fiscale de 493'000 francs en demandant que l'entrée en vigueur soit fixée au 31 décembre 1998 vu la date de la notification de la décision.
Par décision sur recours du 14 novembre 2001, la commission a maintenu l'estimation fiscale de la parcelle 838 à 623'000 francs, en indiquant que la valeur de rendement d'un immeuble devait tenir compte de l'entier des locaux et pas seulement des locaux loués. Elle a précisé que la date d'entrée en vigueur de l'estimation fiscale avait été fixée au 31 décembre 1996 par le Conseil d'Etat dans le cadre de ses instructions sur la révision générale dans un souci d'égalité de traitement des propriétaires.
C. Recourant auprès du Tribunal administratif, Daniel Diserens demande à ce que la mise à jour de l'estimation fiscale de son immeuble soit calculée en fonction de l'augmentation de l'indice des prix à la consommation et conclut à une estimation fiscale de 385'000 francs. Le recourant s'est acquitté d'une avance de frais de 1'100 francs.
Le tribunal a tenu audience sur place en date du 4 mars 2002 en présence du recourant accompagné de M. Marc Raeber. L'autorité intimée était représentée par M. Tuchschmid. Le tribunal a procédé à une visite des lieux en présence des parties et au cours de laquelle celles-ci ont été entendues dans leurs explications respectives. Les débats ont été clos sur place et le tribunal s'est réuni le même après-midi pour délibérer à huis clos.
Considérant en droit:
Déposé dans le délai de 30 jours de l'art. 15 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) modifiée le 4 juillet 2000, le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les exigences de forme précisées par l'art. 31 al. 2 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédures administratives (LJPA).
Selon l'art. 22 al. 1 LEFI, la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton, pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous les immeubles d'un territoire communal ou d'une partie notable de ce territoire, s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre.
La décision attaquée intervient dans ce cadre. En effet, le Conseil d'Etat a ordonné le 2 mars 1990 la révision générale de l'estimation fiscale de tous les immeubles du canton en prévoyant une procédure se déroulant en trois phase selon le type d'immeubles. La première étape a englobé les terrains à bâtir, immeubles locatifs, industriels et commerciaux avec une entrée en vigueur fixée fin 1992; la deuxième partie a eu pour cible les villas et propriété par étages avec une entrée en vigueur arrêtée à fin 1994 et enfin, le troisième épisode était destinée aux immeubles agricoles avec une entrée en vigueur à fin 1996 (voir les instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 31 janvier 1991 du chef du département des finances).
En l'espèce, il apparaît que l'immeuble du recourant, en raison de son caractère rural, a été incorporé dans la troisième phase de la révision alors qu'il n'a plus d'affectation agricole, ce alors même que la parcelle est même colloquée en zone villa. Il en résulte que l'estimation fiscale de la parcelle en cause aurait dû être traitée dans le cadre de la deuxième étape de la révision générale et selon les règles et instructions propres aux immeubles en question, comme le démontre le fait que la commission n'a d'ailleurs pas appliqué les normes relatives aux immeuble agricoles. Cela n'a toutefois aucune incidence pour le recourant qui profite même d'une entrée en vigueur à fin 1996 au lieu de fin 1994.
Le but de la révision générale au sens de l'art. 22 LEFI est de procéder à une mise à jour complète de la valeur de l'immeuble et d'absorber une réserve latente de valeur intervenue depuis la précédente révision générale ordonnée au début des années 1970 du fait de la hausse des prix en général et des valeurs immobilières en particulier. Le fondement de cette opération, qui intervient après une longue période, explique les raisons pour lesquelles les estimations connaissent des écarts substantiels par rapport à celles précédemment portées au registre et ne suivent en particulier pas l'évolution d'autres valeurs comme celle du niveau de l'indice des prix à la consommation ou celle de l'adaptation des polices ECA, méthodes de calculs préconisées par le recourant mais non agréées par la LEFI et le REFI.
L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
L'art. 2 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques.
Le recourant soutient qu'en l'espèce la valeur de rendement doit être déterminée sur la base du rendement annuel effectif de l'immeuble à savoir de l'ordre de 20'000 francs (19'685 francs en 1995, selon pièce au dossier), sans tenir compte du rendement de l'appartement de sa mère grevé d'un droit d'habitation.
L'art. 6 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) impose à la commission de tenir compte du rendement normal de l'année précédente. L'art. 21 al. 3 REFI relatif aux immeubles locatifs précise que lorsqu'une partie de l'immeuble est occupée par son propriétaire, se trouve vacante, ou si le montant du loyer n'est pas connu, la commission l'évalue. L'art. 22 al. 3 REFI prévoit aussi que le loyer de la villa occupée par son propriétaire doit être estimé. Le tribunal a ainsi jugé que les annexes d'un bâtiment devaient être prises en considération dans le cadre de l'estimation fiscale (TA, arrêt EF 95/0091 du 18 avril 1995).
Dès lors, les conclusions du recourant tendant à ne pas prendre en considération l'appartement occupé par sa mère en vertu d'une servitude personnelle ne peuvent qu'être rejetées dès lors que cet appartement est susceptible de générer un loyer et qu'il en produirait normalement un en l'absence du droit d'habitation que le recourant a concédé.
Lors de son inspection des lieux, le tribunal a constaté que, si l'appartement du rez a été rénové, en revanche l'appartement du premier étage n'a pas été entretenu depuis de nombreuses années. Il dispose d'équipements remontant aux années 1960 et offre un niveau de confort ne correspondant certainement plus aux standards actuels. On ne peut donc en ce qui le concerne retenir un loyer au m2 proche du maximum prévu par les instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 6 novembre 1992 concernant les immeubles de la deuxième phase de la révision générale, qui précisent qu'à défaut de loyer, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et un prix unitaire au m2 variant entre 100 à 200 francs le mètre carré.
En l'espèce, on connaît le rendement locatif de l'appartement du rez et des dépendances qui sont effectivement louées à des tiers. Il n'y a donc pas lieu de s'en écarter et il faut s'en tenir au revenu locatif perçu en 1996, année précédent l'entrée en vigueur fixée à fin 1996, selon l'art. 6 REFI, soit 23'500 francs. S'agissant en revanche de l'appartement du premier étage, le tribunal juge qu'il faut prendre en considération une surface de 85 m2 (l'appartement du 1er est plus petit que celui du rez qui dispose d'une pièce supplémentaire) et estimer celle-ci à un prix de 120 fr./m2, ce qui correspond à une valeur locative de 10'200 francs par année. Le tribunal parvient ainsi à un rendement locatif de 33'700 francs qu'il faut capitaliser à un taux de 7,5 % correspondant au marché et obtient ainsi une valeur de rendement de 449'000 au lieu de 520'000 francs.
La commission a déterminé une valeur vénale de l'immeuble de 726'000 francs, après avoir estimé le terrain à 222'000 francs (prix correspondant à 80 francs le m2) et le bâtiment à 504'000 francs (somme obtenue en tenant compte de 1'218 m3 à 360 francs/m3 et de 2'190 m3 à 30 francs/m3).
Le recourant soutient d'abord que le calcul de la commission ne tient pas compte du fait que l'immeuble, qui date de 1827, a été recensé par les monuments historiques (note 3,5), ce qui limiterait selon lui sa marge de manoeuvre en cas de transformation ou de revente. Ce point de vue est clairement infondé dès lors que la ferme n'a pas été portée à l'inventaire des immeubles méritant d'être sauvegardés, ni fait l'objet d'une décision de classement, mais seulement d'un recensement avec établissement d'une fiche contenant divers renseignements sur l'immeuble mais n'ayant aucun effet juridique.
Le recourant se prévaut ensuite du fait qu'il n'a pas entrepris de transformation ou de réfection majeure depuis 1991. Il reproche ainsi à l'autorité intimée d'avoir méconnu l'état de vétusté du bâtiment, tout comme le fait que celui-ci se trouve en bordure de la route cantonale, à proximité de la zone industrielle "En Budron" où le trafic s'est considérablement développé. S'agissant du premier point, la commission a estimé le prix du terrain à 80 francs le mètre carré, soit à un prix nettement avantageux pour du terrain situé en zone villa. S'agissant du bâtiment, la commission a différencié le volume de la bâtisse, en tenant compte d'un prix de 360 francs le mètre cube pour les appartements et un prix de 30 francs le mètre cube pour le rural. Il apparaît que de tels paramètres tiennent correctement compte de l'état de vétusté de l'immeuble. Même si le recourant va au devant d'importants frais d'entretien ou de rénovation liés en particulier à la toiture et à sa charpente, on ne peut aller jusqu'à considérer que la valeur du rural serait nulle.
Sur le deuxième point, il est vrai que l'immeuble du recourant subit des nuisances du fait de sa position en bordure de route mais celles-ci sont compensées par un lieu de situation extrêmement favorable en raison de sa proximité de l'autoroute et de l'agglomération lausannoise.
L'intéressé argue enfin du fait que la servitude personnelle dont bénéficie sa mère influe également sur la valeur vénale de son immeuble. Certes, il s'agit d'un élément contraignant pour le recourant, mais qui revêt une importance toute relative dans l'hypothèse d'une rénovation complète de l'immeuble vu le volume total à disposition, tout comme dans celle d'une vente de l'immeuble à un tiers dans la mesure où cette servitude personnelle devrait être négociée avec sa bénéficiaire. Au demeurant, l'évaluation basse du prix du terrain faite par la commission compense cette charge.
Tout bien considéré, le tribunal parvient à la conclusion que la valeur vénale de l'immeuble, arrêtée à 726'000 francs, doit être confirmée.
Compte tenu d'une valeur de rendement fixée à 449'000 francs et une valeur vénale de 726'000 francs, le tribunal obtient une estimation fiscale de 588'000 francs, soit inférieure de 35'000 francs à celle retenue par la commission. Cela représente une différence de 5,6 %, ce qui justifie de corriger la décision attaquée dans ce sens, conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus (consid. 3), même si le cas est limite.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est très partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours le 14 novembre 2001 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 838 du Mont-sur-Lausanne est arrêtée à 588'000 francs (cinq cent huitante-huit mille francs) au lieu de 623'000 francs.
III. Un émolument judiciaire de 750 fr. (sept cent cinquante francs) est mis à la charge du recourant.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 12 avril 2002
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.