CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 5 février 2001
sur le recours interjeté par Elise Peytregnet , à Lausanne, dont le conseil est le notaire Eric Châtelain, à Pully,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 21 septembre 2000 relative à l'estimation fiscale de la parcelle n° 15054 du cadastre de Lausanne.
Composition de la section: Mme Isabelle Guisan, présidente; MM. Antoine Rochat et Jacques Morel, assesseurs. Greffier: M. Thibault Blanchard.
Vu les faits suivants :
A. Elise Peytregnet et son frère René Peytregnet sont devenus propriétaires en commun, ensuite de succession, de trois parcelles sises sur le territoire de la Commune de Lausanne et portant au registre foncier les numéros 15051, 15054 et 15056. En 1994, la parcelle n° 15054, sise route du Jorat 20, composée d'une dépendance d'une surface de 26 m², d'une habitation-rural de 326 m² et de terrains dont 23'959 m² de pré-champ et 1'077 m² de bois, soit une surface totale de 25'388 m², a été estimée par les autorités fiscales à 496'000 fr.
B. En 1998, la recourante et son frère ont fait procéder à divers travaux de rénovation et de transformation des bâtiments sis sur la parcelle n° 15054 pour un montant total approximatif de 284'000 fr. d'après le décompte final de répartition des coûts. Lors de ces travaux, qui se sont terminés à fin 1998, une partie de l'habitation a été définitivement démolie (95 m²), laissant subsister une surface construite de 231 m².
Par bail du 14 janvier 1999, la recourante a mis en location les bâtiments précités, y compris un garage et un dépôt-garage, contre paiement d'un loyer total de 1'800 fr. net par mois, les locataires s'engageant à assurer l'entretien des terrains, arbres et jardins autour de la maison pour la somme de 300 fr. par mois à déduire du loyer. Le bail était prévu pour durer jusqu'au 31 janvier 2000 et se renouveler ensuite aux mêmes conditions d'année en année. Après avoir été valablement résilié pour l'échéance, il a été prolongé jusqu'au 31 janvier 2001 par la Commission de conciliation du district de Lausanne le 19 janvier 2000. Les locataires ont effectivement quitté les lieux le 31 mars 2000.
C. Par acte notarié Eric Châtelain du 8 novembre 1999 intitulé "cession en lieu de partage", la recourante et son frère se sont réciproquement échangés leurs parts indivises sur les biens-fonds précités. Dans le cadre de cette cession, l'ancienne parcelle n° 15054 a été divisée en deux et une surface de pré-champ de 1'287 m² située en zone constructible a été attribuée à la parcelle n° 15051 cédée à René Peytregnet. En contrepartie, la recourante a notamment acquis la part indivise de son frère sur la parcelle n° 15054 (désignée dans l'acte précité comme le "bien-fonds A"), désormais composée de 22'767 m² de pré-champ et de 1'077 m² de bois, soit une surface totale de 24'101 m², dont la dépendance de 26 m² et l'habitation de 231 m².
Selon le règlement communal des constructions de la commune de Lausanne, 3'036 m² de la parcelle no 15054 sont situés en zone villa avec un coefficient d'utilisation du sol de 1/6ème, 14'042 m² en zone dite intermédiaire, 5'944 m² en zone de verdure et le solde, par 1'077 m², en zone de forêt. Dans l'acte susmentionné, la valeur de cession de la parcelle 15'054 a été arrêtée par les parties à 542'705 fr. conformément au rapport d'expertise établi le 11 février 1999 par l'architecte René Simon, à Pully. Ce dernier a estimé le solde de la surface constructible (1'476 m²) - 1'576 m² étant déjà occupés par diverses constructions - à 100 fr. le m², les surfaces de forêt et de zone de verdure à 1 fr. le m², la surface de zone intermédiaire à 2 fr. le m² et la surface de la maison et de son terrain (1'560 m² à 120 fr. le m²) à 360'000 fr. Il a en outre estimé la valeur de la surface de 1'287 m² attribuée à la parcelle n° 15051 à 190 fr. le m².
D. Par décision de taxation du 14 mars 2000, l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels (ECA) a fixé la valeur d'assurance de l'habitation-rural à 528'200 fr. pour l'année 2000 (indice 108) en retenant notamment les éléments suivants :
Description du volume
Surface (m²)
Volume (m3)
Valeur (Fr.)
Habitation-rural
Partie Nord
Sous-sol, caves
25
50
12'500
Rez, logement
66
172
120'400
Combles, logement
66
251
175'700
Partie Est
Rez
73
329
131'600
Partie Sud
Rez
100
650
78'000
Caves
25
50
10'000
Côté cour, côté jardin
10'000
Totaux bâtiments
1'502
528'200
L'ECA a fixé la valeur d'assurance de la dépendance, d'un volume de 91 m3, à 18'200 fr. D'après les polices d'assurances, la construction de l'habitation daterait de 1733 et celle de la dépendance de 1890.
E. Par décision du 17 juillet 2000, fondée sur les transformations effectuées dans l'immeuble et la cession à titre de partage, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après la commission) a fixé la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 15054 à 698'000 fr. Admettant partiellement le recours formé contre cette décision par Elise Peytregnet le 17 août 2000, elle a ensuite réduit son estimation à 607'000 fr. par décision du 21 septembre 2000 en se fondant sur le calcul suivant :
Valeur de rendement
Nature
Surface en m²
Prix au m²
Rendement/location
Total
Habitation
120
200 fr.
24'000 fr.
Garages
2
1'200 fr.
2'400 fr.
Total
26'400 fr.
Taux de capitalisation
7.00%
Valeur de rendement
377'000 fr.
Valeur vénale
Nature
Volume/surface
Prix au m3/m²
Total
Valeur nette
Habitation
473
650 fr.
307'450 fr.
Solde bâtiment
1'058
100 fr.
106'000 fr.
Total
413'450 fr.
413'450 fr.
Valeur terrain
2'000
190 fr.
380'000 fr.
380'000 fr.
Valeur terrain
21'024
2 fr.
42'048 fr.
42'048 fr.
Valeur terrain
1'077
1 fr.
1'077 fr.
1'077 fr.
Total valeur vénale
837'000 fr.
Estimation fiscale
valeur de rendement + valeur vénale 2
= 607'000 fr.
F. Elise Peytregnet a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 9 octobre 2000 en concluant à ce qu'elle soit modifiée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle n° 15054 est fixée à 420'000 fr.
Elle s'est acquittée dans le délai imparti de l'avance de frais requise.
G. L'autorité intimée s'est déterminée très succinctement le 27 novembre 2000 en se contentant d'affirmer que l'acte de recours était identique à celui qui lui avait été adressé contre la décision du 17 juillet 2000.
H. Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux le 15 janvier 2001 en présence des parties et de l'architecte René Simon. Il a notamment pu constater à cette occasion que deux parcelles situées une centaine de mètres en contrebas de la parcelle litigieuse étaient équipées de gabarits en vue d'une probable construction.
I. Le tribunal a délibéré à huis clos.
J. Les arguments respectifs des parties ainsi que ceux ressortant le cas échéant de l'inspection locale seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit :
b) L'art. 36 litt. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 litt. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (RSV 9.2 A; ci-après LEFI) ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas d'abus du pouvoir d'appréciation (cf. arrêts TA EF 98/0006 du 17 juin 1998; EF 94/0083 du 28 février 1995; EF 93/0029 du 8 septembre 1993; EF 92/0039 du 1er juillet 1993).
Cela étant, les valeurs auxquelles la loi se réfère pour déterminer l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale, taux de capitalisation, éléments déterminants du marché immobilier) devront être fixées à la date de la mise à jour à entreprendre. En l'occurrence, il y a lieu de prendre en compte la date de la conclusion du contrat de cession, soit le 8 novembre 1999, et non pas la date à laquelle l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à jour intervient à la suite de faits déterminés et postule par conséquent une estimation à une date donnée, soit celle de la cession dans le cas présent, respectivement le 1er janvier de l'année suivante (soit 1er janvier 1999). Elle a pour but de cerner de plus près, à une date donnée, la valeur cadastrale d'un immeuble dont on présume qu'elle a notablement varié par rapport à l'estimation portée au registre (cf. dans ce sens arrêts TA EF 99/0018 du 27 janvier 2000 et EF 94/0017 du 6 juin 1994 et les références citées).
a) Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). S'agissant en particulier de la valeur de rendement d'une villa, comme en l'espèce, elle est obtenue en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (art. 21 du Règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles, RSV 9.2 B, ci-après REFI, applicable par renvoi de l'art. 22 al. 1 REFI) et tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI et 5 al. 1 REFI). Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant d'un taux de 5% auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à 9% (art. 21 al 2 REFI applicable par renvoi de l'art. 22 al. 1 REFI). Pour le reste, la valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente (art. 6 REFI). D'après les Instructions du Chef du Département des finances pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après les Instructions), si la villa est louée, le loyer sera admis s'il correspond aux loyers normaux de la région (ch. I 4). Ce n'est qu'à défaut de loyer que le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m², celui-ci pouvant être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. le m² (ibidem). Les Instructions précisent en outre que selon une pratique généralement admise, le taux de capitalisation pour une villa est inférieur de 1% à celui appliqué aux immeubles locatifs et se situe en principe entre 7 et 8%, une telle différence par rapport aux immeubles locatifs se justifiant par le fait que le plus grand soin généralement apporté aux maisons d'habitation diminue les frais d'entretien et d'administration et que l'on peut compter sur une durée de vie plus longue (ch. I 5).
b) En l'occurrence, s'agissant de la valeur de rendement de l'habitation, l'autorité intimée s'est fondée sur une surface habitable de 120 m² et un prix au m² de 200 fr. Elle justifie le choix de cette dernière valeur par la densité d'installations particulières dont font généralement preuve les petites surfaces habitables. Or, cette méthode de calcul et ce choix ne peuvent être approuvés. En effet, comme il vient d'être rappelé et comme le soutient à juste titre la recourante, en présence d'un bail et par conséquent d'un loyer effectif - dont rien ne permet d'affirmer qu'il ne corresponde pas aux loyers usuels de la région - l'autorité intimée ne pouvait emprunter la méthode qu'elle a suivie au détriment de celle fondée sur le revenu locatif effectif. Elle ne justifie au demeurant pas les raisons qui l'ont amenée à procéder comme elle l'a fait ni n'allègue en particulier que le loyer payé par les locataires fût trop bas ou au contraire abusif. Et il y avait d'autant moins de raisons de penser de cette manière que, dans le cadre de la procédure en contestation du congé introduite devant la Commission de conciliation du district de Lausanne, les locataires n'avaient jamais contesté le montant du loyer. Aussi, la commission ne pouvait-elle s'écarter du revenu locatif tel qu'il ressortait du contrat de bail, soit 21'600 fr. (1'800 fr. x 12), le loyer comprenant notamment, d'après le bail, la location du garage et du dépôt. A cet égard, le représentant de l'autorité intimée a d'ailleurs concédé, lors de l'inspection locale du 15 janvier 2001, que le second garage dont la location avait été prise en compte dans la décision litigieuse n'était en réalité qu'un simple dépôt impropre au parcage d'un véhicule.
A titre de comparaison, si l'on tient compte, comme l'a fait l'autorité intimée, d'une surface habitable de 120 m², un tel revenu locatif de 21'600 fr. par an correspond à un prix de 180 fr. par m², ce qui constitue, compte tenu du genre de construction, de la situation ainsi que de l'état général de l'immeuble litigieux et de l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, une valeur tout à fait réaliste et au-delà de laquelle rien ne justifie d'aller.
c) S'agissant enfin du taux de capitalisation, la commission perd de vue - en ne retenant qu'une valeur de 7% qui correspond au demeurant au minimum prescrit par les Instructions - que la maison en cause a certes été rénovée il a peu de temps, mais que l'ancienneté du bâtiment (construit on le rappelle 1733) est propre à entraîner des frais d'entretien plus élevés que pour une construction récente. Le raisonnement contenu dans les Instructions ne saurait dès lors être suivi à la lettre. L'inspection locale du 15 janvier 2001 a permis aux membres du tribunal de céans de constater que la relative sévérité de l'autorité intimée ne trouvait aucun fondement objectif et d'admettre au contraire que l'âge du bâtiment et son état général plaidaient en faveur d'un taux ne devant raisonnablement pas être inférieur à 7.5%.
Compte tenu des considérations qui précèdent, la valeur de rendement admissible s'élève à 288'000 fr. (21'600 fr. au taux de 7.5%) et non à 377'000 fr. comme l'a retenu à tort la commission.
a) Aux termes de l'art. 9 REFI, les ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas prises en considération.
L'estimation fiscale constituant une procédure incidente par rapport à la taxation de fortune des intéressés, il paraît logique de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble. Les autorités d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué par les parties lorsque celui-ci ne correspond pas à la valeur du marché, comme cela peut se produire en présence d'une vente entre amis (cf. arrêt TA EF 93/035 du 4 octobre 1994). Aussi, le tribunal de céans a-t-il déjà eu l'occasion d'affirmer que les commissions d'estimation sont fondées si elles constatent, sans procéder à d'amples investigations, que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à abandonner ce critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparative. L'art. 8 al. 2 REFI mentionne d'ailleurs expressément, outre le prix d'achat, des éléments de comparaison (cf. arrêts TA du 4 octobre 1994 précité et EF 99/0018 du 27 janvier 2000). Dans le cas présent, la commission parvient, à l'issue de ses calculs, à une différence supérieure à 54% entre le prix convenu dans l'acte de cession (542'705 fr.) et la valeur vénale computée (837'000 fr.). Elle était donc assurément autorisée, dans une telle hypothèse, à considérer que le prix retenu dans l'acte constituait un prix qui n'était pas décisif et à s'en écarter.
b) D'après l'art. 8 REFI (applicable aux villas par renvoi de l'art. 22 al. 5 REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). D'après les Instructions (ch. I 3), la valeur vénale d'une villa équivaut à la valeur à neuf pondérée pour tenir compte d'une éventuelle dépréciation. La valeur à neuf s'obtient en multipliant la mensuration cubique par un prix unitaire par m3 qui est fonction du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction, un prix de 400 fr. à 700 fr. par m3 correspondant à une fourchette moyenne généralement admise. Une pondération sera prise en considération en cas de dépréciation. Cette dernière est influencée par le vieillissement naturel, la détérioration du bâtiment, les défauts de construction et l'entretien. Elle peut également être prise en considération - toujours d'après les Instructions
La valeur vénale du solde du bâtiment peut quant à elle être maintenue à 106'000 fr. comme l'a fixé à juste titre l'autorité intimée, vétusté incluse. Elle n'apparaît en effet nullement constitutive d'un abus du pouvoir d'appréciation, à la différence de l'estimation de la valeur de l'habitation.
b) Quant à la valeur vénale du terrain - dont on peut excepter d'emblée la partie en nature de forêt qui n'est pas contestée par la recourante puisqu'elle correspond à celle proposée par l'expert René Simon (1'077 m² à 1 fr. par m²) -, on rappellera que la commission a, de manière tout à fait schématique, divisé la parcelle en deux et pris en compte une surface approximative de 2'000 m², qu'elle a estimée à 190 fr. par m² (soit 380'000 fr.), et le solde soit 21'024 m² à 2 fr. le m² (42'048 fr.), aboutissant ainsi à une somme totale de 422'048 fr. Or, une telle computation, qui ne tient compte ni de l'affectation réelle des surfaces composant la parcelle litigieuse ni du fait qu'une partie de la surface située en zone villa était déjà construite (soit 1'560 m² sur 3'036 m²), s'avère tout à fait arbitraire et ne trouve aucune justification objective. Il faut lui préférer et donc lui substituer la méthode consistant à différencier la valeur des terrains en fonction de leur affectation et de leur état réels, méthode qu'a d'ailleurs suivie à juste titre l'expert René Simon dans son rapport du 11 février 1999. Si l'on suit le règlement communal des constructions de la commune de Lausanne, la parcelle litigieuse se décompose en 3'036 m² situés en zone villa avec un coefficient d'utilisation du sol de 1/6ème, 14'042 m² en zone dite intermédiaire, 5'944 m² en zone de verdure et le solde, par 1'77 m², en zone de forêt. En tenant compte de ce coefficient d'utilisation du sol et de la surface des bâtiments déjà construits (260 m²), la surface située en zone villa encore disponible pour la construction est de 1'476 m². Dans son rapport, l'expert René Simon a estimé la valeur de cette surface constructible à 100 fr. le m² alors qu'il a attribué à la surface constructible de 1'287 m² cédée par la recourante à son frère une valeur de 190 fr. par m². De l'avis des assesseurs du tribunal spécialisés dans ce domaine, la première de ces valeurs est objectivement trop faible compte tenu de la situation générale du terrain en cause, dont il sied de relever qu'il est situé dans l'agglomération lausannoise à un endroit où la demande paraît tout à fait sérieuse à en croire notamment les gabarits posés sur les terrains adjacents. On ne saurait non plus retenir sans autre la seconde de ces valeurs puisque, si l'on compare les deux terrains, le premier n'a manifestement pas le même potentiel constructible que le second, n'ayant pas le même dégagement, étant de forme allongée dans le sens nord-sud et de surcroît enclavé par rapport au passage public (nécessité d'établir une servitude de passage en sa faveur).
Cela étant, la surface disponible de 1'476 m² doit être estimée à une valeur tenant davantage compte de sa situation, de ses particularités et de son potentiel constructible réels, qu'il convient d'arrêter à 150 fr. le m², soit un total de 221'400 fr. (1'476 x 150). Quant à l'estimation de la surface déjà construite, il se justifie en revanche de suivre celle de l'expert Simon, arrêtée à 120 fr. le m², dont rien dans le dossier n'invite à s'écarter. Aussi, la valeur vénale du terrain constructible doit-elle s'élever à 408'600 fr. (221'400 fr. + 1'560 m² x 120 fr.). Pour le reste, comme l'estimation de la surface située en zone intermédiaire retenue par l'autorité intimée n'est en réalité pas contestée puisqu'elle correspond à la valeur retenue par l'architecte René Simon (14'042 m² à 2 fr. le m², soit 28'084 fr.), il n'y a en définitive de divergence que sur l'estimation de la surface située en zone de verdure de 5'944 m². Rien n'indique à cet égard qu'il faille s'écarter de la valeur retenue par l'expert (1 fr. le m²), s'agissant d'une surface inconstructible de prés laissés en jachère. Dans ces conditions, la valeur vénale admissible des terrains correspond au maximum à 443'705 fr. (408'600 fr. + 28'084 fr. + 5'944 fr. + 1'077 fr. de forêt).
Compte tenu de ce qui précède, la valeur vénale globale de la parcelle, (constructions et terrain) s'élève à 783'840 fr. (234'135 fr. + 106'000 fr. + 443'705 fr.) au lieu des 837'000 fr. retenus à tort par l'autorité intimée.
Vu l'issue de la procédure, une partie des frais, par 600 fr., sera mise à la charge de la recourante qui obtient partiellement gain de cause. Ayant procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel, une indemnité, arrêtée à 600 fr., lui sera allouée à titre de dépens partiels (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 21 septembre 2000 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle n° 15054 du cadastre de la Commune de Lausanne est arrêtée à 535'000 fr. (cinq cent trente-cinq mille francs) dès le 1er janvier 2000.
III. Un émolument partiel est mis à la charge d'Elise Peytregnet, par 600 fr. (six cents francs), ce montant étant compensé par l'avance de frais effectuée, le solde de cette avance, par 600 fr. (six cents francs), lui étant restitué.
IV. Une indemnité de 600 fr. (six cents francs) est allouée à titre de dépens à la recourante et mise à la charge de l'Etat de Vaud (Département des finances, Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne).
Lausanne, le 5 février 2001
La présidente : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint