CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 12 avril 2006
sur le recours interjeté par Gabor FONYODI , représenté par Me Jean-Jacques de Luze, notaire à Morges,
contre
la décision rendue le 28 septembre 1999 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (estimation fiscale des parcelles no 1032 et 1072 de Gimel)
Composition de la section: M. Vincent Pelet, président; M. Georges-Arthur Meylan et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: M. Nader Ghosn.
Vu les faits suivants:
A. Par acte du 15 février 1999, exécuté le 16 mars 1999, Gabor Fonyodi a acquis de la société UBS SA les parcelles no 1032 (part de copropriété par étages de 285/1000 avec droit exclusif sur des locaux commerciaux, de 93 m2 environ, au rez-de-chaussée) et no 1072 (place de parc) de la Commune de Gimel, pour un prix de 68'000 francs. L'estimation fiscale de la parcelle no 1032 était de 186'000 fr. au moment de la vente et celle de la parcelle no 1072 de 12'000 fr.; ces estimations ont toutes deux été effectuées en 1998, à titre provisoire.
La construction du bâtiment remonte au début des années 1990. Ainsi que cela ressort d’un lot de photographies, quand Gabor Fonyodi a acquis la parcelle no 1032, en 1999, les murs en béton et briques étaient visibles ; il n'y avait pas de chape au sol (et même un sol en terre battue dans les actuels sanitaires), pas de plafonds finis, ni d'isolation, ni de chauffage (Gabor Fonyodi a fait installer un chauffage au sol).
B. Par décision du 28 juin 1999, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après : la CEFI) a maintenu l'estimation fiscale de 12'000 fr. pour la parcelle no 1072 et arrêté une nouvelle estimation, "ensuite d’achat", pour la parcelle no 1032 à 235'000 francs. La CEFI a pris en compte, pour la valeur vénale, un lot d'une surface de 93 m2, à 3'300 fr. le m2, soit 306'000 fr. au total; elle a déterminé la valeur de rendement à 165'000 fr. en se fondant sur un loyer mensuel de 1'100 fr. pour les 93 m2 (soit 142 fr. le m2) et donc un loyer annuel de 13'200 fr. capitalisé au taux de 8 %; la somme de ces montants, soit 471'000 fr., divisée par deux donne une moyenne de 235'500 fr., arrondie à 235'000 francs.
Le 5 juillet 1999, Gabor Fonyodi a recouru contre cette décision en concluant à ce que l'estimation fiscale des deux parcelles soit réduite à un montant maximum de 68'000 fr. correspondant à la valeur vénale.
C. Par décision du 28 septembre 1999, la CEFI a maintenu sa décision antérieure en expliquant qu’elle n’avait pas admis le prix de vente des parcelles comme reflet de la valeur vénale, leur acquisition ayant eu lieu après une vente forcée. Enfin, l’estimation fiscale de 186'000 fr. était provisoire, alors que celle de 235'000 fr. tenait compte de la fin des travaux.
Agissant en temps utile par acte du 8 octobre 1999, Gabor Fonyodi a recouru contre cette décision. L'estimation de la parcelle no 1072 est admise; le recours conclut à la réforme de la décision en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1032 est fixée à 150'000 fr. au maximum (valeur vénale de 60'000 fr., augmentée d’environ 80'000 fr. de travaux d'aménagements du local, soit une "valeur vénale objective" de 140'000 fr.). Enfin, le recourant explique n'avoir pas réussi à louer l'immeuble à un tiers pour un loyer d’environ 850 fr. par mois, ce qui prouverait que la valeur de rendement retenue par la CEFI est trop élevée.
La CEFI s'est déterminée le 1er novembre 1999 en se référant aux instructions du Département des finances pour la révision générale des estimations fiscales (ci-après : les instructions, avec mention de la date du document cité) et a conclu au rejet du recours. La CEFI souligne en particulier que l'estimation fiscale de 186'000 fr. visait l’immeuble "non terminé" ; la révision en cause, intervenue à la suite de l’acquisition faite par le recourant, prend en compte l’achat et l’achèvement du lot. La commission explique par ailleurs avoir constaté ces dernières années que les appartements en PPE s'acquéraient entre 3'500 et 4'500 fr. le m2; elle a en l'occurrence estimé la valeur du mètre carré à 3'300 fr., bien qu’il s’agisse d'une construction récente, afin de tenir compte de la vocation commerciale des locaux. En regard d'un investissement de 80'000 fr., la différence de 49'000 fr. entre la précédente et la nouvelle estimation (respectivement arrêtée à 186'000 fr. et à 235'000 fr.) montre qu'il n'y a pas eu abus du pouvoir d'appréciation dans la mise à jour de l'estimation. En ce qui concerne la valeur de rendement, la CEFI a pris en compte la situation et la qualité de construction de l'immeuble, dans un marché à la baisse.
Le Tribunal a tenu une audience contradictoire sur place le 4 mars 2004 et a procédé à une vision locale. Le recourant a exposé ne pas savoir pour quel prix l'UBS SA avait acquis les parcelles. Pour lui, l'estimation ne peut dépasser la valeur vénale dès lors qu'il a acheté au prix du marché (il tient pour peu vraisemblable que la banque lui ait fait un prix de faveur). La valeur vénale du local commercial, acquis à l'état brut, doit être augmentée de la valeur des travaux effectués (68'000 fr. environ en définitive). S'agissant de la valeur de rendement, le recourant a produit un contrat de bail dont il ressort qu'il louait précédemment un local d'une surface habitable approximative de 91 m2 pour 900 fr. (plus 100 fr. de charges) à Ecublens. Il a par ailleurs fait valoir que, lorsqu'il s'est installé à Gimel il y a quatre ans, il avait pensé acquérir les locaux commerciaux voisins, à titre d'investissement, et avait cherché en vain à les louer pour 800 fr. par mois. Le recourant utilise les locaux pour son usage, notamment pour les bureaux de son entreprise active dans le leasing électroménager.
Il ressort d’un descriptif de vente de la gérance GECO de novembre 2003 – produit par le recourant - que le local au-dessus du sien, parcelle no 1035, d'une surface d'environ 80 m2, à usage d'habitation (3 pièces) - propriété de l’UBS SA ensuite de réalisation forcée - est en vente pour 210'000 fr. (prix qui viendrait de baisser à 190'000 fr.); le loyer – depuis le 1er avril 2001 - en est de 1'209 fr., plus 100 fr. de charges; l'estimation fiscale de l'objet est de 248'000 francs.
La CEFI a exposé qu'il n'y a pas d'autres surfaces commerciales en PPE dans la région. L'intimée ne dispose pas d'indication sur la valeur vénale de la parcelle No 1032 avant travaux dans son dossier. La CEFI a précisé que, dans sa démarche, elle a commencé par arrêter ce qu'elle considérait comme la réelle valeur du bien et son estimation fiscale; dans un deuxième temps, elle a pris en compte le prix des travaux, tel qu'invoqué (bien que paraissant bas), à titre de calcul de contrôle pour constater que, compte tenu de la plus-value, l'estimation fixée s'avérait justifiée.
Le Tribunal a constaté sur place que les locaux sont à présent aménagés : il y a deux bureaux, une petite cuisine, des sanitaires; il y a également, au nord du bâtiment, une surface indiquée comme "dépôt" sur le plan de situation du 17 juillet 1991, affectée d'une part à un "local-atelier", et d'autre part à une "salle de conférence". Ces deux dernières pièces, qui jouxtent des caves, sont éclairées par de minces lucarnes rectangulaires proches du plafond; manifestement, elles ne devraient pas servir pour le séjour ou le travail durable. Il faut toutefois constater que ces pièces sont en rapport fonctionnel avec les autres locaux. L'ensemble est très correctement et proprement aménagé, mais sans luxe.
Considérant en droit:
L’estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (art. 2 al. 1 LEFI), avec cette précision que la valeur vénale est le montant maximum envisageable comme valeur d’estimation (cf. art. 2 al. 2 LEFI).
a) La commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué (art. 20 LEFI). Cette opération se distingue de la révision générale, régie par les art. 11, 19 al. 1 et 22 LEFI. Dans la procédure ordinaire de mise à jour, il s’agit de fixer, à une date donnée, la valeur cadastrale d’un immeuble dont on présume qu’elle a notablement varié par rapport à l’estimation portée au registre (cf. EF.1994.0017 du 6 juin 1994; EF.1998.0006 du 17 juin 1998). On précisera en outre qu'une unité d’étage doit faire l’objet d’une estimation indépendante (et non d’une estimation globale de l’immeuble avec répartition entre les lots au prorata des millièmes, cf. EF.1993.0062 du 30 décembre 1998 ; cf. toutefois EF 1999/0005 du 31 janvier 2000).
b) Comme elle s’en est expliquée dans sa réponse, la commission a considéré l’achat et l’achèvement du lot, en relevant que l’estimation de 1998 avait été effectuée à titre provisoire. A cet égard, la mise à jour n’est pas liée aux seuls travaux de transformation (pour l’hypothèse où la transformation partielle d’un immeuble ou sa rénovation constitue le motif de la mise à jour, voir EF.1992.0006 du 11 août 1992 : l’adaptation de l’estimation fiscale doit alors être limitée à l’augmentation de la valeur résultant des travaux effectués ; ainsi, la nouvelle estimation fiscale, après transformations, doit être calculée sur la base de l’ancienne estimation, à laquelle s’ajoute la moyenne entre l’augmentation de la valeur marchande et l’augmentation de la valeur de rendement due aux travaux; cf en outre EF.1993.0035 du 4 octobre 1994). La CEFI a au demeurant précisé qu’elle s’était référée à la plus-value liée aux travaux pour un calcul de contrôle de son estimation.
Il résulte de ce qui précède que la valeur marchande d’un immeuble représente le prix de vente qui peut être obtenu dans des conditions normales, et en fonction des prix pratiqués pour les transactions immobilières concernant des immeubles du même genre dans la région (cf. EF.1995.0010 du 30 août 1995). Le Tribunal administratif a ainsi jugé qu’il fallait se fonder, en principe, dans la détermination de la valeur marchande, sur le prix d’achat de l’immeuble, à tout le moins dans le cadre de mises à jour suite à des ventes (cf. EF.1993.0035 du 4 octobre 1994). La jurisprudence a par ailleurs précisé que, dans le système vaudois, les estimations fiscales sont fixées pour une longue période (dans la règle, deux décennies), et que, dans ces conditions, la difficulté actuelle à trouver un acheteur pour un prix normal n’était pas déterminante (EF.1993.0015 du 16 juin 1993, arrêt dans lequel le Tribunal n’a pas admis de tenir compte du fait que le marché immobilier était alors très calme, voire déprimé pour certains objets; pour une nuance à cette jurisprudence, cf. EF.1995.0010 précité, qui réserve l’hypothèse où un propriétaire démontrerait que, même à moyen terme, il n’a aucune chance d’aliéner son objet à un prix normal; et pour un cas d’application, cf. EF.1999.0021 du 24 janvier 2001 : immeuble acquis en 1995 ensuite de vente forcée, revendu en 2000, pour un prix, admis comme l’expression de la valeur marchande, bien que très inférieur à la valeur vénale estimée, ceci en raison des caractéristiques de la construction, de qualité moyenne, de conception hybride et présentant des volumes très difficilement modulables).
b) Les ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l’influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l’acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont, dans la règle, pas prises en considération (art. 9 REFI).
Dès lors que le but recherché par la procédure d’estimation fiscale est de cerner au plus près la valeur marchande de l’immeuble, les autorités d’estimation n’ont pas à s’en tenir au prix d’achat indiqué, si celui-ci ne correspond pas à la valeur du marché; la commission est ainsi fondée, si elle constate, sans procéder à d’amples investigations, que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de l’immeuble, à s’écarter de ce critère, pour se fonder sur d’autres indications de nature essentiellement comparatives, comme le suggère par ailleurs l’art. 8 al. 2 REFI lorsqu’il se réfère, outre au prix d’achat, à des éléments de comparaison (cf. EF.1998.0009 du 10 août 1998). La commission est autorisée à s’écarter du prix de vente convenu lorsqu’à l’issue de ses calculs elle parvient à une différence supérieure à 20 % entre le prix de vente et la valeur vénale computée (EF.1993.0035 du 4 octobre 1994; jurisprudence confirmée à l’occasion d’écarts de l’ordre de 24-25 % entre le prix d’adjudication de l’immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale calculée par la commission, EF.1997.0007 du 14 juillet 1997, consid. 46, p. 6, et EF.1998.0006 du 17 juin 1998 ; en outre EF.1999.0002 du 7 mai 1999 où l’écart était de 27%).
c) Dans le cas présent, la CEFI parvient, à l’issue de ses calculs, à une différence très supérieure à 25 % entre le prix convenu (68'000 fr.) et la valeur vénale (306'000 fr.) estimée conformément aux barèmes indicatifs des instructions du 20 novembre 1992 et aux indications du marché des parts de copropriété par étage d’habitation (faute de pouvoir comparer avec d’autres lot de PPE commerciales). Dans ces conditions, la CEFI pouvait considérer que le recourant avait bénéficié dans l’acquisition de sa part en PPE de circonstances extraordinaires au sens de l’art. 9 REFI, et qu’elle n’était pas liée par le prix de vente de l’immeuble (au demeurant également très inférieur à l’estimation de 186'000 fr. faite en 1998); c’est ainsi à juste titre que la CEFI s’est écartée de la règle selon laquelle, pour un immeuble récemment acquis, le prix d’acquisition représenterait la valeur marchande.
d) La CEFI a rendu compte que les appartements en PPE s’étaient vendus les dernières années à des prix entre 3'500 fr. et 4'500 fr. le m2, indication dont elle s’est servie pour déterminer une valeur vénale unitaire de 3'300 fr. le m2. Les instructions du 20 novembre 1992 (p. 6) prescrivent par ailleurs de fixer la valeur des appartements entre 3'000 et 6'000 fr. le m2 selon la région et le type d’immeuble (genre de construction, qualité du travail, des matériaux, année de construction).
Cela étant, le Tribunal constate que, sur le plan de situation du 17 juillet 1991, on mesure 33.80 m2 de surface pour la partie arrière des locaux ("local-atelier", "salle de conférence") qui ne peut être durablement affectée à l’habitation, et 60 m2 pour la partie habitation. Il convient de tenir compte de la distribution réelle de la surface en parties habitables et non habitables; il faut en outre de distinguer davantage la valeur vénale d’un lot de PPE commercial de celle d’un appartement en PPE. Dans ces conditions, le Tribunal retient une valeur de 3'000 fr./m2 (prix plancher des instructions) pour la surface habitable de 60 m2, soit 180'000 fr.; la partie des locaux non vouée à l’habitation, de 33 m2, et désignée comme "dépôt" sur le plan de situation, ne peut qu’être estimée à un prix inférieur, soit en l’occurrence 2'500 fr./m2, représentant une valeur de 82'500 francs. Il résulte de ce qui précède que la valeur vénale du lot est arrêtée à 262'500 francs.
L’autorité intimée a tenu compte d’une surface de 93 m2 au prix de 142 fr./ m2, pour établir la valeur de rendement. Le Tribunal constate, après visite des lieux, que, compte tenu de la région, de la qualité des rénovations qui ont finalement été faites dans l’immeuble et de la vocation des locaux, il y a lieu de retenir une valeur d’utilisation de 150 fr./m2 (estimation plancher des instructions du 31 janvier 1991, p. 4, pour des bureaux et surfaces commerciales en zone semi-urbaine) pour les 60 m2 de surfaces habitables, soit 9'000 fr., et une valeur, différenciée, de 100 fr./m2, pour les surfaces de dépôt, soit 3'300 francs.
La somme de 12'300 fr. doit être capitalisée. Le taux de capitalisation retenu par la CEFI, de 8 %, est conforme à l’art. 7 REFI ainsi qu’aux instructions (p. 7), selon lesquelles, s’agissant des immeubles artisanaux et commerciaux en PPE, le taux de capitalisation généralement admis est de 8 à 8,5 %. Ce taux doit être confirmé en l’occurrence. La valeur de rendement du biens-fonds est donc de 153'750 francs.
En l’espèce, l’estimation fiscale nouvellement calculée donne une valeur arrondie de 208'000 fr. (262'500 + 153'750 : 2 = 208'125 fr.), alors que la CEFI l’a fixée à 235'000 francs. La décision entreprise doit dès lors être réformée, en raison de l’importante disparité des estimations en cause (27'000 fr. ou 11,5 %). L’estimation fiscale du lot du recourant est fixée à 208'000 fr., au lieu de 235'000 francs.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 28 septembre 1999 par la Commission d’estimation fiscale des immeubles du district d’Aubonne est réformée en ce sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 1032 est fixée à 208'000 francs.
III. L’arrêt est rendu sans frais, ni dépens.
jc/Lausanne, le 12 avril 2006
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.l