CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 9 juin 2000
sur le recours formé par Charles et Marthe KAESLIN , à Lausanne
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (ci-après : commission), du 18 février 1999, relative à la parcelle no 729 de la Commune de Bex.
Composition de la section: M. Jean-Albert Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A. Charles et Marthe Kaeslin sont copropriétaires depuis 1986 de la parcelle no 729 de la Commune de Bex. Ce bien-fonds de 342 m² supporte un bâtiment : le sous-sol est voué à des caves, le rez-de-chaussée à un établissement public et les trois étages à des logements. Dans le cadre de la dernière révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle no 729 a été fixée à 1'370'000 fr. en 1992.
B. Le 20 octobre 1997, Charles et Marthe Kaeslin ont sollicité une mise à jour de cette estimation fiscale. Par décision du 23 février 1998, la commission a ramené celle-ci à 1'200'000 fr.; sur recours, elle a confirmé ce montant le 18 février 1999.
C. Charles et Marthe Kaeslin recourent contre cette décision : en substance, ils considèrent que l'estimation fiscale de leur propriété ne devrait pas dépasser 900'000 francs. Sans prendre de conclusions formelles, la commission propose implicitement le maintien de sa décision. Le tribunal a procédé à une inspection locale le 14 septembre 1999 : étaient présents le recourant Kaeslin (accompagné de M. Jean-Paul Kaeslin et de M. François Schneeberger) ainsi qu'un délégué de la commission.
Considérant en droit:
Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. notamment TA, arrêts EF 96/058 du 15 juillet 1997 et EF 99/004 du 29 février 2000). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
On l'a vu, les recourants ont déposé le 20 octobre 1997 une demande de mise à jour de l'estimation fiscale fixée en 1992. En substance, ils exposent que la situation économique s'est notablement modifiée depuis; ils sollicitent dès lors que l'estimation fiscale soit ramenée à 900'000 francs.
a) La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) prévoit notamment ce qui suit :
"Art. 20. - A partir de la mise en vigueur de la présente loi, la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué."
"Art. 23. - Tout propriétaire peut demander la révision de l'estimation de son immeuble, s'il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s'écarte de l'estimation portée au registre.
Le Département des finances a le même droit.
..."
Quand bien même l'art. 20 LEFI traite de la mise à jour et que l'art. 23 LEFI utilise le terme de révision, les dispositions précitées régissent en réalité toutes deux les demandes de réexamen ou de nouvel examen de l'estimation fiscale : leur application ne s'écarte pas des principes généralement admis par la jurisprudence en matière de réexamen. L'autorité compétente n'est ainsi tenue d'entrer en matière sur une requête du propriétaire fondée sur l'une ou l'autre de ces deux dispositions que si celui-ci fait valoir que les circonstances de fait ou la situation juridique se sont notablement modifiées depuis que la décision en cause a été prise (v. notamment arrêts EF 95/065 du 24 avril 1996 et EF 96/049 du 26 septembre 1996).
Ainsi le tribunal est-il régulièrement entré en matière lors de la vente (v. notamment arrêts EF 95/058 du 8 février 1996 et EF 99/016 du 14 avril 2000) et de la donation (arrêts EF 90/009 du 27 septembre 1991 et EF 99/004 déjà cité) d'une parcelle, ou encore du transfert des actions d'une société immobilière en liquidation à une personne physique (arrêts EF 98/010 du 15 avril 1999 et EF 98/021 du 9 novembre 1999); il l'a également fait lors du déclassement d'un terrain (arrêt EF 95/062 du 7 août 1996). En revanche, n'ont été considérés comme faits nouveaux ni l'adaptation d'un état locatif ni l'augmentation de la redevance due pour un droit de superficie (arrêt EF 95/003 du 4 juillet 1995); cette qualification a aussi été déniée à des transactions sur des actions d'une société anonyme révélant une valeur vénale moindre que celle retenue dans le cadre de la dernière estimation fiscale (arrêt EF 99/009 du 30 décembre 1999).
b) Qu'en est-il lorsque seule est invoquée la dégradation du marché immobilier et locatif? A cet égard, le Tribunal administratif a constamment jugé que, dans le système vaudois, les estimations fiscales sont fixées pour de longues années et qu'il ne se justifie pas de les modifier au gré des fluctuations du marché (arrêts EF 92/036 du 30 mars 1993, EF 97/016 du 6 novembre 1997 et EF 98/011 du 3 décembre 1998); seules des circonstances véritablement exceptionnelles peuvent permettre de s'écarter de ce principe, par exemple une récession inhabituellement brutale et marquée affectant durablement l'attractivité économique ou touristique d'une région. Cette conception ne pénalise d'ailleurs nullement les propriétaires fonciers, au contraire : en effet, même lorsque les estimations fiscales deviennent de beaucoup inférieures à la réalité comme durant les années de haute conjoncture, aucun réexamen n'est ordonné par l'autorité pour ce motif entre deux révisions générales.
c) Les recourants exposent en substance que, à Bex tout spécialement, le marché immobilier a connu ces dernières années une situation difficile. Ils ajoutent que la pression sur les prix entraîne une diminution de la valeur vénale et que le plein rendement - si tant est qu'il puisse être atteint - exige des concessions au niveau des loyers.
Sans que se soit produit un fait nouveau à proprement parler, il n'est pas contestable que - tout comme quelques autres centres d'importance secondaire - la région considérée a été touchée par la récession de façon particulièrement sévère; et, quand bien même dans certaines régions plus favorisées une reprise de la conjoncture paraît s'amorcer, cette évolution risque de tarder à se faire sentir à Bex. Tout bien pesé, et sans qu'il soit question de remettre en cause les principes jurisprudentiels susrappelés, on peut admettre ici que la situation s'est modifiée dans une mesure notable depuis 1992 : autrement dit, c'est à juste titre que la commission est entrée en matière sur la demande de mise à jour présentée par les recourants.
Pour les recourants, la valeur vénale devrait se situer entre 900'000 fr. et 760'000 fr. : ils parviennent à ce montant en capitalisant le plein rendement locatif (situation au 1er janvier 1999) à un taux allant de 10 à 12 %. Pour sa part, la commission n'a pas chiffré la valeur vénale; elle n'a pas non plus fourni d'éléments de comparaison, encore que les transactions portant sur des immeubles comparables soient probablement rares, actuellement, à Bex. Il appartient donc au tribunal d'évaluer - d'après son expérience et selon les connaissances de ses assesseurs spécialisés - la valeur vénale effective de la parcelle.
Comme on l'a vu (consid. 2c), il n'est pas contestable que, plus encore que d'autres, la région a été touchée par la récession : les recourants n'ont donc certainement pas tort d'affirmer que la valeur de leur bâtiment s'est ressentie de cette dégradation. Sur un plan plus particulier, la visite des lieux a permis de constater que l'ouvrage en cause est une construction simple et qu'apparemment son édification n'a pas dû poser de problèmes techniques particuliers; au demeurant, quand bien même un ascenseur a été installé et quelques travaux de rénovation effectués, le niveau d'équipement demeure dans l'ensemble modeste. Dans ces conditions, il apparaît réaliste d'estimer le coût de la construction à 1'437'200 fr. (soit 792 m³ à 200 fr. pour les caves et 3197 m³ à 400 fr. pour le reste du volume); après déduction d'un taux de 30% pour vétusté, la valeur vénale est donc de 1'006'000 francs pour le bâtiment. En ajoutant à ce montant le prix du terrain estimé à 102'000 fr. (342 m² à 300 fr.), la valeur vénale totale atteint ainsi 1'108'000 francs.
Dans leur pourvoi, les recourants déterminent la valeur de rendement selon différentes approches : en fonction des trois hypothèses qu'ils envisagent, cette valeur varie entre 470'000 fr. et 1'000'000 francs. Il résulte de sa décision du 23 février 1998 que, quant à elle, la commission a admis une valeur locative théorique de
95'820 fr., qu'elle a capitalisée à un taux de 8% (au lieu de 7,5 % en 1992).
C'est sur la base des loyers annoncés par les recourants eux-mêmes, à l'appui de leur demande de mise à jour du 20 octobre 1997, que la commission a admis un rendement de 95'820 fr. : rien donc ne justifie de s'écarter de ce chiffre. En y appliquant le taux de capitalisation - légèrement plus favorable pour les recourants que celui retenu par l'autorité intimée - de 8,5%, on parvient à une valeur de rendement de 1'127'000 fr. (chiffre arrondi). Ce montant se révèle supérieur à celui de la valeur vénale qui, on l'a vu, est de 1'108'000 fr. : or, l'art. 2 al. 2 LEFI dispose que la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 18 février 1999 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 729 de la Commune de Bex est arrêtée à 1'108'000 francs .
III. Un émolument de justice de 1'000 (mille) francs est mis à la charge des recourants Charles et Marthe Kaeslin.
sa/Lausanne, le 9 juin 2000
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint