CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 3 décembre 1998
sur le recours interjeté par Charles DUBAS, représenté par le cabinet de conseils juridiques Claude Paschoud, av. de la Gare 52, 1003 Lausanne,
contre
a) la décision rendue le 16 mars 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey refusant d'entrer en matière sur une demande de révision de l'estimation de la parcelle N° 983 de La Tour-de-Peilz et
b) la décision rendue le 12 août 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey relative à l'estimation de la parcelle no 983 de La Tour-de-Peilz.
Composition de la section: Mme I. Guisan, présidente; M. R. Ernst et M. J. Morel, assesseurs;. Greffière: Mlle A. Froidevaux.
Vu les faits suivants:
A. Charles Dubas est propriétaire de la parcelle N° 983 du cadastre de la Commune de La Tour-de-Peilz, située à la route de Sichoz 39. Cette parcelle, d'une surface totale de 1'923 m2, se compose d'une habitation avec garage, construite en 1960, ainsi que d'aménagements extérieurs, constitués d'arbres et de haies, cadastrés en places-jardins pour 1'625 m2.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après : la commission) a porté le 25 juillet 1994 l'estimation fiscale de la parcelle N° 983 de 580'000 fr. à 1'200'000 fr. Cette estimation se présentait comme suit :
" Valeur vénale :
Terrain : 1'923 m2 à Fr. 250.-/le m2 arrondi à Fr. 480'000.--
Bâtiment : 2'417m3 à Fr. 450.-/le m3 arrondi à Fr. 1'080'000.--
Garage Fr. 40'000.--
Fr. 1'600'000.--
Valeur de rendement :
Fr. 5'000.--/mois soit Fr. 60'000.-- par année
(376 m2 à Fr. 160.-/le m2) capitalisés à 7,5% Fr. 800'000.--
**TOTAL Fr. 2'400'000.--
=============**
Estimation fiscale = moyenne Fr. 2'400'000.-- : 2 = Fr. 1'200'000.-- ."
C. Le 30 janvier 1998, Charles Dubas a mandaté Gilles Blatt, ingénieur ETS génie rural et mensuration et ingénieur en gestion d'entreprise UTS, pour procéder à une expertise des valeurs ECA et fiscales de son bien-fonds. Un rapport a été établi à cet effet le 9 février 1998. Selon ce dernier, la valeur du terrain s'élève à Fr. 90.-- le m2, montant pondéré par un coefficient de "mise en valeur" de 2.3 (tenant compte des équipements de base et de détail, de la connexion avec les transports publics, de la proximité des écoles, des possibilités sportives, de la proximité des commerces, des débouchés professionnels du bassin, des loisirs, du panorama et du potentiel de développement) et d'un facteur "potentiel de développement" de 1, soit 207 fr. le m2, ce qui aboutit à une valeur totale de 398'061 fr. S'agissant du bâtiment, l'expert retient un volume de 1'970 m3. Compte tenu de la dépréciation du bâtiment, érigé en 1960, la valeur retenue par la commission de 450 fr. le m3 lui paraît justifiée et la valeur vénale actuelle s'élève donc à 886'500 fr. (1'970 m3 x 450 fr. le m3). La valeur du garage équivaut à 33'900 fr., soit 113 m3 à 300 fr. le m3. Ainsi, la valeur vénale totale de l'immeuble correspond à 1'318'461 fr. (valeur du terrain 398'061 fr. + valeur de l'immeuble 886'500 fr. + valeur du garage 33'900 fr.). Quant à la valeur de rendement, elle s'élève à 600'426 fr., valeur correspondant à un revenu locatif mensuel de 3'750 fr. et à un prix de 130 fr. le m2 pour une surface habitable totale de 346,40 m2. En conclusion, la valeur fiscale de l'objet en cause devrait être selon l'expert de 960'000 fr. (1'318'461 fr. + 600'426 fr. : 2).
D. Se fondant sur les conclusions du rapport d'expertise susmentionné, Charles Dubas a présenté à la commission, en date du 12 février 1998, une demande de révision de l'estimation fiscale de son bien-fonds en application de l'art. 23 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles.
E. Par décision du 16 mars 1998, l'autorité intimée a refusé d'entrer en matière avant que l'intéressé n'ait produit une nouvelle police d'assurance ECA. Elle a invité le requérant à s'adresser à l'établissement compétent, à charge pour ce dernier d'examiner s'il y avait lieu de modifier le calcul des volumes du bâtiment.
F. Charles Dubas a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 6 avril 1998. Il conclut à l'annulation de la décision entreprise et au renvoi de son dossier à l'autorité intimée pour qu'elle procède à une nouvelle estimation rectificative. Il expose en substance que pour déterminer la valeur vénale, ni la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles, ni son règlement d'application du 22 décembre 1936 ne se réfèrent à la valeur ECA ni même expressément au volume du bâtiment. En revanche, les instructions données par le chef du Département des finances lors de la révision générale de 1994/1995 précisent qu'afin de contrôler la précision de l'estimation, la commission de district prendra en considération la mensuration cubique du bâtiment et indique la manière de calculer la valeur de celui-ci, soit en multipliant le volume par un prix unitaire au m3, diminué le cas échéant d'une pondération calculée en pour-cent de la valeur à neuf, pour tenir compte de la dépréciation. Enfin, ayant rendu vraisemblable que la valeur fiscale de son immeuble, calculée correctement, s'écartait de l'estimation portée au registre et reposait sur une estimation contestable de la valeur de rendement, le recourant estime qu'il avait droit à la révision.
Dans le délai imparti, l'intéressé s'est acquitté d'une avance de frais de 1'000 fr.
G. L'autorité intimée s'est déterminée le 12 mai 1998. Elle conclut au rejet du recours en précisant que, conformément aux instructions données pour la révision générale des estimations fiscales, les polices d'assurance-incendie ont servi de base pour le calcul du volume des bâtiments dans tout le canton et que la méthode de calcul retenue par l'expert n'est pas la seule méthode envisageable, l'ECA pouvant décider d'effectuer une contre-expertise. S'agissant de la valeur de rendement, elle estime que le prix de 130 fr. le m2 pour une construction de la qualité de celle du recourant est tout à fait discutable au regard de la fourchette donnée par les instructions, soit entre 100 fr. à 200 fr. le m2. En revanche, elle ne conteste pas la surface habitable invoquée, soit 346,40 m2 au lieu de 376 m2 indiqués par l'intéressé dans sa réponse au questionnaire du 8 octobre 1993. Elle précise enfin qu'elle acceptera une demande de révision dans la mesure où l'ECA admet une diminution sensible du volume en cause.
H. Le recourant a déposé un mémoire complémentaire le 3 juin 1998 en maintenant ses conclusions. De son côté, la commission s'est encore exprimée le 23 juin 1998 en signalant que l'ECA serait entré en matière sur le principe d'une révision de la taxe. Le recourant a confirmé le 21 juillet 1998 que l'ECA avait modifié les volumes litigieux pour retenir 1'940 m3 pour la villa (au lieu de 2'417 m3 selon l'ancienne police) et 112 m3 pour le garage (au lieu de 131 m3 selon l'ancienne police). Il a produit au tribunal copie des nouvelles polices ECA, pièces qui ont été transmises à l'intimée le 23 juillet 1998.
I. Le 12 août 1998, la commission a modifié sa décision du 16 mars 1998 en ces termes :
"...
après avoir réétudié le dossier et pris connaissance des nouvelles polices d'assurance-incendie, il paraît équitable à la commission de revenir sur 2 points de sa taxation, à savoir : 1) valeur vénale du bâtiment et 2) valeur de rendement de l'habitation.
Dès lors son nouveau calcul est le suivant :
Valeur vénale
Terrain : 1923 m2 à Fr. 250.-/le m2 arrondi à Fr. 480'750.--
Bâtiment : 1940 m3 à Fr. 450.-/le m3 arrondi à Fr. 873'000.--
Garage : 112 m3 à Fr. 300.-/le m3 Fr. 33'600.--
Subtotal Fr. 1'387'350.--
Valeur de rendement :
346 m2 à Fr. 160.-/le m2 soit Fr. 55'360.- par année
capitalisés à 7.5% Fr. 738'133.--
Total : Fr. 2'125'483.--
Moyenne : Fr. 1'062'741.50
Nouvelle estimation fiscale : **Fr. 1'060'000.--"
=============**
Le juge instructeur a invité l'intéressé à indiquer au tribunal si, compte tenu de la modification de la décision entreprise, il entendait retirer, maintenir ou modifier son recours. Charles Dubas a répondu le 28 août 1998 en modifiant ses conclusions du 6 avril 1998 comme suit :
"...
I. constater que la Commission d'estimation fiscale des immeubles a refusé sans droit, le 16 mars 1998, d'entrer en matière sur la demande de révision présentée par le recourant, fondée sur l'article 23 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles, alors même que les conditions d'application de cette disposition étaient réunies,
II. constater que la Commission d'estimation fiscale des immeubles, par une nouvelle taxation datée du 12 août 1998, a fait entièrement droit aux conclusions du recourant en entrant en matière,
III. constater qu'il se justifie dès lors de rayer la cause du rôle,
IV dire qu'en vertu de l'art. 55 al. 1 LJPA, les frais et dépens doivent être supportés par la partie qui succombe,
V. dire que lorsque la partie intimée modifie sa position au point que le recourant obtient la complète adjudication de ses conclusions, elle doit être assimilée à la partie qui succombe,
VI. régler le sort des frais,
VII- allouer au recourant une indemnité convenable à titre de dépens."
Il expose souhaiter obtenir un jugement de principe constatant l'illégalité de la position adoptée par l'autorité intimée qui avait refusé d'entrer en matière sur une requête de révision fondée sur l'art. 23 de la loi tant qu'il n'avait pas produit de nouvelles polices d'assurance ECA. Il allègue pouvoir se prévaloir d'un intérêt digne de protection à requérir la constatation par le tribunal de son droit contesté par l'intimée. Cet intérêt est personnel, toujours actuel, une telle situation pouvant se reproduire un nombre indéterminé de fois pour d'autres immeubles dont il serait propriétaire, et vise une situation concrète. De même, l'Association des professionnels de la mensuration, qui l'appuie dans son recours, peut se prévaloir d'un intérêt à la décision requise dans la mesure où ses membres doivent pouvoir orienter leurs clients et leur dire comment le tribunal de céans interprète l'art. 23 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles. Il en irait de même selon lui de l'ECA.
J. Le recourant a déposé un mémoire complémentaire le 4 septembre 1998. Il conteste la valeur vénale du terrain retenue par la commission, soit 250 fr. le m2, laquelle n'a pas pris en compte les modifications structurelles du marché immobilier et le retour à des prix plus réalistes pour les parcelles bâties. Il considère que le prix de 207 fr. le m2 tel que retenu par l'expert Gilles Blatt est déterminant, puisqu'il se fonde sur des coefficients de pondération expliqués. La valeur vénale du bâtiment et du garage n'est en revanche pas contestée. Quant à la valeur de rendement, le recourant se réfère à nouveau à la valeur retenue par l'expert soit 130 fr. le m2 habitable, ce qui représente un loyer mensuel de 3'748 fr. se rapprochant des prix du marché. Il conclut à l'admission de son recours et à une nouvelle estimation fiscale établie comme suit :
Valeur vénale
Terrain : 1923 m2 à Fr. 207.-/le m2 arrondi à Fr. 398'000.--
Bâtiment : 1940m3 à Fr. 450.-/le m3 arrondi à Fr. 873'000.--
Garage : 112 m3 à Fr. 300.- le m3 Fr. 33'600.--
Sous-total Fr. 1'304'600.--
Valeur de rendement :
346 m2 à Fr. 130,00 le m2 soit Fr. 44'980,00 par année
capitalisés à 7.5% Fr. 599'733.--
Total : Fr. 1'904'333.--
Moyenne : Fr. 952'166.--
Nouvelle estimation fiscale : **Fr. 950'000.--"
==============**
K. L'autorité intimée s'est déterminée le 5 octobre 1998 en proposant le rejet du recours. Elle relève au sujet de la valeur vénale du terrain que des transactions récentes de parcelles situées à proximité de celle du recourant se sont conclues entre 300 fr. et 550 fr. le m2. De même, une parcelle sise à la route de Sichoz 51 (parcelle no 1699 d'une surface de 1'554 m2 comportant une habitation de 918 m3) s'est vendue, le 3 octobre 1994, au prix de 950'000 fr. En ce qui concerne la valeur de rendement, la commission se réfère au prix moyen de location pour une villa sur la riviera vaudoise, soit environ 500 fr. par pièce habitable. Elle souligne enfin que le prix avancé par l'intéressé de 130 fr. le m2, est inférieur au prix moyen de 150 fr. le m2 prévu par les instructions applicables, alors même que l'habitation en cause est d'un "standing" nettement supérieur à la moyenne et se trouve au surplus située dans un quartier privilégié.
L. Le tribunal a tenu audience sur place le 2 novembre 1998, en présence du recourant, de son épouse, et de leur conseil, du président et du secrétaire de la commission, du syndic de la commune et de l'expert Gilles Blatt. Les parties ont été entendues dans leurs explications. Le recourant a notamment précisé à cette occasion avoir appris par un article de presse paru au début 1998 que de nombreuses estimations fiscales reposeraient sur des chiffres erronés. C'est dans ces circonstances qu'il a décidé de mandater un expert pour contrôler les volumes de sa villa. Il a par ailleurs déclaré n'être propriétaire dans le canton que de la parcelle no 983, ainsi que d'une autre parcelle de forêt située au-dessus de Rougemont. Cette dernière comprend un cabanon dont la valeur de rendement fait actuellement l'objet d'une contestation auprès de la commission d'estimation fiscale compétente. S'agissant de la valeur vénale du terrain, les représentants de l'intimée ont précisé qu'en accord avec les communes du district, tous les terrains d'une surface supérieure à 1'000 m2 et bien situés étaient taxés à un prix qui n'est pas inférieur à 250 fr. le m2.
Le tribunal a également visité la villa, composée de 10 pièces environ. L'état de cet immeuble est bon, même si son agencement (salles de bains, cuisine, etc.) est relativement dépassé et usagé. Les sols, notamment celui des balcons, est abîmé, sans que cette dégradation ne puisse toutefois être tenue pour inhabituelle au regard de l'année de construction (1960).
M. Le tribunal a délibéré à huis clos.
N. Les arguments respectifs des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit:
b) L'art. 36 litt. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Conformément à la jurisprudence, il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365 consid. 3b in fine; ATF 118 Ib 205 consid. 4a). Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale.
a) Il faut tout d'abord dissiper une difficulté de terminologie. En effet,
l'art. 23 LEFI ne vise pas la révision au sens ordinaire de ce terme en droit de procédure, en matière administrative en particulier: il permet en effet de demander une nouvelle estimation lorsque les circonstances ont évolué et permettent de penser, avec une vraisemblance suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de celle qui figure au registre foncier. Il s'agit donc d'une demande de réexamen ou de nouvel examen (sur cette institution v. André Grisel, Traité de droit administratif, Neuchâtel 1984, p. 949). Au surplus, la révision prévue par l'art. 23 LEFI s'apparente dans une très large mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI (cf. art. 23 al. 3 LEFI; v. en outre RDAF 1991, 324; cf. aussi TA, arrêt EF 93/024 du 30 août 1994).
Mais la voie de la révision, au sens étroit que lui donne le droit de procédure, même en matière administrative, constitue une institution générale du droit qui doit être reconnue en matière d'estimation fiscale également. En l'absence de règles spécifiques sur ce point, il apparaît adéquat d'appliquer par analogie les règles des
art. 107 ss de la loi sur les impôts directs cantonaux. La voie de la révision serait ainsi ouverte "lorsque le requérant découvre des faits nouveaux importants ou des preuves qu'il n'avait pu invoquer dans la procédure de taxation". Par faits "nouveaux", on ne doit pas entendre ici ceux qui surviennent après la décision attaquée. Il s'agit de faits qui se sont produits auparavant, mais que l'auteur de la demande de révision a été empêché sans sa faute d'alléguer dans le cadre de la procédure précédente (sur ce point, v. Grisel, op. cit., p. 943 ss et la jurisprudence citée; v. aussi arrêts TA EF 94/046 du 11 juillet 1994 et EF 95/0065 du 24 avril 1996).
b) En l'espèce, les faits invoqués par Charles Dubas à l'appui de sa demande de révision ont trait aux volumes de son immeuble, substantiellement inférieurs à ceux retenus par la commission dans sa décision du 25 juillet 1994 (1'940 m3 au lieu de 2'417 m3 pour la villa et 112 m3 au lieu de 131 m3 pour le garage). Ce n'est qu'après avoir appris, par l'intermédiaire de la presse, que de nombreuses estimations fiscales reposaient sur des bases de calcul inexactes, qu'il a recouru aux services d'un expert pour déterminer les volumes exacts de sa villa. La production d'un rapport d'expertise confirmant le bien-fondé de ses doutes n'a toutefois pas suffi pour que la commission accepte d'entrer en matière sur une demande de révision. L'autorité intimée a en effet subordonné son nouvel examen à la production de nouvelles polices ECA, exigence à laquelle l'intéressé a accédé au mois de juillet 1998. Se fondant sur ces nouveaux documents, l'intimée a modifié sa décision du 16 mars 1998 et procédé à une nouvelle taxation en date du 12 août 1998. Le recours du 6 avril 1998 aurait pu dès lors être déclaré sans objet et la cause rayée du rôle si Charles Dubas n'avait pas modifié ses conclusions en demandant que le tribunal de céans constate dans un premier temps que la commission avait refusé sans droit d'entrer en matière sur une demande de révision (art. 23 LEFI), puis qu'il réduise la nouvelle estimation fiscale du 12 août 1998.
Le recourant doit ainsi avoir une intérêt actuel à l'admission de son recours. Cela signifie que le recours ne peut être déposé à titre éventuel pour préserver l'avenir ou lorsque l'acte est devenu sans objet ou a été exécuté (B. Knapp, Précis de droit administratif, 4ème éd., p. 408 plus réf. cit.) L'intérêt du recourant doit être actuel non seulement au moment où le recours est déposé, mais encore lors du prononcé de la décision sur recours. S'il s'éteint pendant la procédure, le recours n'est plus recevable (ATF 98 Ib 57). Cependant, la condition de l'existence d'un intérêt actuel peut être abandonnée lorsqu'elle empêcherait le contrôle de la constitutionnalité ou de la légalité d'un acte qui peut se reproduire en tout temps et qui, en raison de sa brève durée, échapperait toujours à la censure (P. Moor, op. cit., p. 419; ATF 101 Ia 169). Exceptionnellement, l'exigence mentionnée ci-dessus peut donc être abandonnée lorsque la question de droit soulevée revêt une importance de principe (ATF 121 I 279, JT 1997 I 266 plus réf. cit.).
Dans le cas présent, s'il est incontestable qu'au moment du dépôt de son recours le 6 avril 1998, le recourant pouvait se prévaloir d'un intérêt actuel puisqu'il demandait un réexamen de l'estimation fiscale de sa parcelle en raison de nouveaux éléments dont il ignorait l'existence lors de la révision générale de 1994 (erreur d'appréciation des volumes de son bâtiment), force est de constater qu'aujourd'hui cet intérêt fait défaut, l'intimée ayant accepté de procéder à la révision requise en cours de procédure (le 12 août 1998). De plus, on ne se trouve manifestement pas dans une hypothèse susceptible de se reproduire en tout temps. Le recourant ne possède à ce jour, mis à part la parcelle litigieuse, qu'un seul autre bien-fonds sur le territoire cantonal et ce dernier fait l'objet d'un litige totalement étranger à celui relatif à la parcelle No 983.
En l'espèce, Charles Dubas allègue avoir un intérêt digne de protection à faire constater le caractère illégal du refus de l'autorité intimée d'entrer en matière sur sa demande de révision. On ne conçoit cependant pas que la constatation du prétendu caractère illégal lui soit d'une quelconque utilité, puisqu'il n'est - à tout le moins en l'état actuel - pas propriétaire d'autres immeubles dans le canton, sous réserve d'une parcelle sans rapport possible avec le présent litige. Quant à l'Association des professionnels de la mensuration ou de l'ECA, on voit mal comment ils pourraient effectivement justifier l'existence d'un intérêt digne de protection à l'obtention de la décision requise dès lors qu'ils ne sont pas partie au présent litige et n'ont d'ailleurs pas recouru contre les décisions en cause.
Quoi qu'il en soit, la question du droit de Charles Dubas à obtenir un jugement constatatoire peut être laissée indécise pour la raison suivante. En produisant les nouvelles polices ECA le 21 juillet 1998, le recourant a donné suite aux exigences de la commission telles que mentionnées dans la décision de cette dernière du 16 mars 1998. La remise de ces nouveaux documents a amené l'intimée à réviser l'estimation fiscale de la parcelle en cause. Cela étant, le recourant ne peut plus aujourd'hui demander au tribunal de constater le caractère prétendûment illicite d'une décision à laquelle il a implicitement adhéré par la production des nouvelles polices ECA. Une appréciation différente ne pourrait être envisagée que dans l'hypothèse, à l'évidence non réalisée en l'espèce, où le requérant aurait été contraint de donner suite aux exigences de l'autorité pour sauvegarder ses droits, litigieux ou non. La conclusion I nouvelle du recourant telle qu'elle ressort de son mémoire du 28 août 1998 ne peut par conséquent qu'être rejetée.
Lorsque l'intimée est entrée en matière sur la demande de révision le 12 août 1998, elle s'est limitée à adapter les chiffres retenus dans sa décision du 25 juillet 1994 pour le volume du bâtiment, du garage et de la surface habitable . Elle n'a en revanche nullement modifié le prix de vente de la maison (soit 450 fr. le m3), ni celui de rendement dudit immeuble (soit 160 fr. le m2 et un taux de capitalisation à 7.5 %). Cette manière de procéder est parfaitement correcte. Comme exposé ci-dessus, la révision ne peut intervenir qu'en présence de faits "nouveaux", soit de faits survenus avant la décision attaquée, mais que le requérant a été empêché sans sa faute d'alléguer dans le cadre de la procédure précédente. Or dans le cas présent, l'intéressé n'affirme ni n'établit que les valeurs contestées auraient déjà été erronées avant la décision de juillet 1994. De même, il ne prétend nullement avoir été privé de manière non fautive de la possibilité de recourir contre la décision du 25 juillet 1994. Dans ces conditions, il serait gravement contraire au principe de la sécurité du droit que d'admettre une remise en cause, près de quatre ans plus tard, des éléments d'appréciation (valeur vénale et valeur de rendement) d'une estimation non contestée en temps utile par la voie juridictionnelle ordinaire du recours.
De même, l'argument selon lequel les modifications structurelles du marché immobilier et le retour à des prix plus réalistes pour les parcelles bâties auraient dû être pris en compte, ne résiste pas à l'examen. Si de tels arguments pourraient théoriquement permettre un nouvel examen en application de l'art. 23 LEFI (modification notable des circonstances ultérieurement à la décision d'estimation), ils ne peuvent cependant entrer en ligne de compte dans le cas présent. En effet, il n'est nullement établi que l'évolution à la baisse du marché immobilier telle qu'alléguée par le recourant se serait brusquement modifiée au début 1998. Bien au contraire, il est notoire que cette chute s'est amorcée il y a quelques années déjà. Par ailleurs, même si l'on tient compte du fait que le marché immobilier est actuellement très calme, il ne faut néanmoins pas perdre de vue que dans le système vaudois, les estimations fiscales sont fixées pour de longues années, ce qui s'oppose à une modification des estimations au gré des fluctuations du marché (cf. arrêts TA EF 92/036 du 30 mars 1993 et EF 97/0016 du 6 novembre 1997).
Quant à la valeur de rendement, elle n'est pas non plus excessive. Aux termes des art. 21 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après REFI), modifié le 25 janvier 1991, et 22 dudit règlement, la valeur de rendement d'une villa est obtenue en capitalisant le revenu locatif à un taux inférieur à celui des immeubles locatifs. Si la villa est habitée par le propriétaire, la commission de district estime le loyer (art. 22 al. 3 REFI). Ce dernier est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire au m2, qui peut être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. le m2. En l'occurrence, le prix de 160 fr. le m2 est certes supérieur à la moyenne des chiffres susmentionnés. La villa du recourant est toutefois également d'un niveau supérieur à la moyenne, tant par sa situation, la vue et le dégagement dont elle bénéficie, que par son volume et, de l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, ces caractéristiques justifient pleinement un prix plus élevé que celui avancé par Gilles Blatt (130 fr. le m2) . Le taux de capitalisation appliqué par l'intimée (7.5 %) - d'ailleurs non contesté - est aussi favorable à Charles Dubas et tient compte de la relative vétusté de l'immeuble.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours, en tant qu'il est dirigé contre la décision rendue par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey le 16 mars 1998 refusant d'entrer en matière sur une demande de révision de l'estimation de la parcelle No 983 de La Tour-de-Peilz, est sans objet.
II. Le recours, en tant qu'il est dirigé contre la décision rendue par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey le 12 août 1998 relative à l'estimation de la parcelle No 983 de la Tour-de-Peilz, est rejeté.
III. La décision rendue par la commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey le 12 août 1998 relative à l'estimation de la parcelle No 983 de La Tour-de-Peilz est confirmée.
IV. Un émolument de 1'000 fr. (mille francs), somme compensée par le dépôt de garantie versé, est mis à la charge du recourant.
V. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 3 décembre 1998
La présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint