CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 26 janvier 1998
sur le recours interjeté par Tony DE PLANTA , 4020 Bâle, dont le conseil est l'avocat Olivier Weniger, Montbenon 2, case postale 2293, 1002 Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 20 juin 1997 par l a Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne relative à l'estimation fiscale des parcelles 444, 445, 462, 463 et 465 de Bougy.
Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffier: Mme N. Krieger.
Vu les faits suivants:
A. Tony de Planta est propriétaire du domaine de la Gingine, constitué de cinq parcelles situées sur la commune de Bougy (no 444, 445, 462, 463 et 465) et qui est affermé à un tiers.
La parcelle 444 comprend 71'521 m2, dont 71'412 en nature de prés-champs (silo 109 m2). La parcelle 445, d'une surface totale de 5'018 m2, est en nature de bois. Ces deux parcelles sont grevées d'une restriction au droit d'utilisation du sol concédée à EOS le 12 février 1997.
La parcelle 462, d'une surface de 55'884 m2, est en nature de prés-champs.
La parcelle 463 comprend 4756 m2 (elle en comptait 149'369 avant que sa surface ne soit divisée par acte du 3 juillet 1989, à l'occasion duquel 144'613 m2 ont été attribués à la parcelle 465). Elle abrite une villa (bâtiment ECA no 161) et un garage (bâtiment ECA no 216, 38 m2). La villa a été assurée par l'ECA en 1993 pour une valeur de 1'000'640 fr. et est louée à une famille qui l'occupe à des fins de logement, sans participer à l'exploitation du domaine agricole.
Enfin, la parcelle 465, d'une surface de 144'613 m2, accueille un rural (bâtiments ECA 145 et 147), une habitation (ECA 148) et un garage pour trois voitures (ECA 259). Seul le bâtiment ECA 147 abrite encore quelques têtes de bétail.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après : la commission) a fixé par décision du 15 janvier 1997 l'estimation fiscale des parcelles no 444 à 42'000 fr. (précédente EF 1972 : 35'700 fr.), no 445 à 2'500 fr. (précédente EF 1990 : 2'000 fr.), no 462 à 33'000 fr. (précédente EF 1972: 33'500 fr.), no 463 à 604'000 fr. (précédente EF 1989: 200'000 fr.) et no 465 à 230'000 fr. (précédente EF 1989 : 179'000 fr.).
C. Tony de Planta a contesté le 23 janvier 1997 ces nouvelles estimations et a demandé à en connaître le calcul. Le 27 janvier suivant, la commission l'a informé du fait que son recours serait traité ultérieurement et lui a communiqué les calculs suivants :
"Parcelle 444: Valeur de rendement : (VR) silo de 130 m2 à fr. 40.-/m2 terrain : 71412 m2 à Fr. 0.40/m2 total Valeur estimation fiscale : (EF) VR x 125 % (33765 x 125 : 100), arrondie
5'200.- 28'565.- 33'765.-
42'000.-
Parcelle 445 : VR : bois : 5018 m2 à Fr. 0,40/m2 EF : 2007.20 x 125 %, arrondie
2007.20
2'500.-
Parcelle 462 : VR : pré-champ (labourable) : 37256 m2 à Fr. 0,50/m2 pré-champ (non lab.) : 18628 m2 à Fr. 0,40/m2 total EF : 26'079.20 x 125 % (arrondie)
18'628.-
7'451.20 26'079.20 33'000.-
Parcelle 463 :
Valeur vénale
partie non agricole
terrain : 1500 m2 habitation de 1845 m3
à fr. 100.-/m2 à fr. 450.-/m2 - 38% vétusté
150'000.- 515'000.-
valeur vénale totale
665'000.-
Valeur de rendement
partie non agricole
bât. : val. locative
capitalisation à 7,5 %
fr. 3000.- mens. annuel fr. 36'000.- (36'000 x 100 : 7,5)
480'000.-
valeur de rendement totale
480'000.-
Valeur de rendement
partie agricole
terrain
2956 m2 à fr. 0,40/m2
1'182.40
valeur de rendement totale
1'182.40
Valeur d'estimation fiscale
valeur vénale non agr. valeur rendement total
val. rend. agricole
fr. 665'000.- fr. 480'000.- fr. 1'145'000.-
VR x 125 %
: 2 = 572'500 arrondi à 1182.40 x 125 % = 1478 arrondi à
572'500.-
1'500.- 30'000.-
Valeur estimation fiscale
604'000.-
Parcelle 465 :
Valeur de rendement
partie agricole
terrain terrain rural hangar mach. no 145 couvert no 145 garage 3 voit. no 259 logement no 148
94855 m2 labourables 47'400 m2 non lab. 40 UGB 180 m2 72 m2 54 m2 1 appart. val. loc. 15996 = 8637 x 0,52 % (coeff.usuel) capitalisation à 9 %
à fr. 0,50/m2 à fr. 0,40/m2 à fr. 1100.-/UGB à fr. 70.-/m2 à fr. 40.-/m2 à fr. 150.-/m2 x o,54 (coeff. vétusté) = 4491 4491 x 100 : 9
47'427.- 18'960.- 44'000.- 12'600.- 2'880.- 8'100.-
49'900.-
Valeur de rendement totale
183'800.-
Valeur d'estimation fiscale
va. rend. agricole
VR x 125 %
183800 x 125 % = 229750 arrondi à
230'000.-
valeur estimation fiscale
230'000.-"
Le 5 février 1997, Tony de Planta s'est déterminé sur les chiffres retenus par la commission.
D. Par décision sur recours du 20 juin 1997, la commission a maintenu les nouvelles estimations fiscales arrêtées dans le cadre de la révision générale, sauf pour la parcelle no 445 pour laquelle elle a ramené l'estimation de 2'500 à 1'900 fr. Dans sa nouvelle décision, la commission a indiqué les motifs suivants :
"Parcelle 444 :
Lors de la visite, la commission a constaté que le silo no 201 a.i. a une surface plus grande que cadastrée. C'est pourquoi, elle ne s'en est pas tenue à la police ECA, ni à l'extrait du registre foncier. Pour le surplus, la commission maintient ses chiffres.
Parcelle 445 :
La commission admet une baisse à fr. 0,30/m2, tout en faisant remarquer que la parcelle se situe sur le plateau et non dans la zone Jura.
Le calcul est le suivant : 5018 m2 x 0,30 x 125% = 1900 (montant arrondi).
Parcelle 462 :
Les instructions du département des finances aux commissions d'estimation fiscale préconisent une fourchette entre fr. 0,50 et fr. 0,70/m2 pour les parcelles labourables et fr. 0,35 à fr. 0,50 pour les prairies situées entre 650 et 800 m. d'altitude, prix appliqués en l'espèce, puisque la commission a retenu les montants de fr. 0,50 et fr. 0,40 pour le labourable, respectivement le pâturage. Au surplus, la commission n'a pas à comparer cette parcelle avec un immeuble non contigu, par ailleurs situé dans une commune limitrophe (Mont/Rolle) et qui n'a pas forcément les mêmes caractéristiques.
Parcelle 463 :
Cette parcelle comprend une habitation louée à des tiers non intéressés à l'agriculture. Elle ne comprend aucun bâtiment d'usage agricole. Cette parcelle n'a aucun caractère agricole. C'est à juste titre que la commission a appliqué le tarif urbain pour la presque totalité de ce bien-fonds. En outre, cet immeuble a fait l'objet d'une séparation de la partie agricole par acte de division du bien-fonds du 03.07.1989. Cet élément supplémentaire relativise votre objection au sujet de la vente séparée du reste du domaine.
Terrain : Le prix de fr. 100.-/m2 retenu pour le dégagement du bâtiment est appliqué pour des parcelles non agricoles bâties en zone agricole. Ce prix est bien inférieur à celui appliqué en zone à bâtir, car cette zone comporte des inconvénients par rapport à la zone à bâtir. Le solde du terrain est taxé selon le régime agricole.
Bâtiment : la commission a retenu un prix, valeur à neuf de fr. 450.-/m3, pondéré de 38 %. Cela correspond à une valeur actuelle de fr. 279.-/m3, montant raisonnable en l'espèce. En outre, la commission a exceptionnellement tenu compte d'une pondération élevée, alors que la pondération maximale pour vétusté s'élève à 30 %.
Loyer : Pour les immeubles non agricoles, la commission ne peut tenir compte de la valeur locative déterminante pour les impôts, ainsi que l'a confirmé à plusieurs reprises, la jurisprudence du Tribunal administratif. La commission n'a en outre pas retenu le montant du dernier loyer perçu (fr. 5000.-), mais fr. 3000.-/mois. Le loyer du garage correspond à fr. 100.-/mois par place.
Parcelle 465 :
Rural : la commission tient compte de la capacité du rural, non du contingent laitier. En l'espèce, le rural dispose de suffisamment de place pour 40 UGB. Si la commission n'avait retenu que 28 UGB, comme proposé, elle aurait dû estimer le solde de la parcelle disponible au m2, les 2 méthodes étant pratiquement identiques, quoique le calcul à l'UGB est le plus favorable au propriétaire.
Garage : le bâtiment 259 a.i. a une surface cadastrée de 54 m2 et non de 38 m2.
Couvert: la commission a constaté la vétusté de ce bâtiment. C'est pourquoi elle est allée en dessous de ce que préconisent les instructions à cet égard (fr. 45.- à fr. 100) et a retenu un prix de fr. 40.-/m2.
Logement : La valeur locative déterminante est de fr. 4491.- et non de fr. 15996.- qui représente la valeur locative de base selon la surface. En effet, selon les instructions, l'estimation d'un logement agricole se base sur la valeur locative reprise de la déclaration d'impôts. A défaut, les commissions déterminent la valeur locative de base par rapport à la surface. C'est bien ce qui a été établi en l'espèce.
Hangar : Seule une surface de 180 m2 est considérée comme hangar à machines. Le solde est déjà pris en considération dans les UGB.
Détail des calculs : ce détail vous a déjà été transmis en date du 27 janvier 1997. Il n'est pas retranscrit ici, hormis celui de la parcelle 445 qui fait l'objet d'une modification."
E. Par acte du 10 juillet 1997, agissant par l'intermédiaire de l'avocat Weniger, Tony de Planta a saisi le Tribunal administratif d'un recours dirigé contre la décision précitée. Il conclut à la réforme de la décision attaquée en ce sens que l'estimation fiscale des parcelles 444, 445, 462, 463 et 465 sont ramenées respectivement à 36'000, 940, 31'000, 357'000 et 147'000 fr. Les moyens invoqués à l'appui de son pourvoi seront examinés plus loin dans la mesure utile.
Le recourant s'est acquitté d'une avance de frais de 1'000 fr.
F. Dans sa réponse au recours du 29 août 1997, l'autorité intimée propose le maintien de sa décision.
G. Le recourant a complété son argumentation dans son mémoire complémentaire du 20 octobre 1997 et la commission a dupliqué le 3 novembre 1997.
H. Le tribunal a tenu audience sur place le 16 décembre 1997 en présence des parties. A cette occasion, il a procédé à une visite des lieux, au cours de laquelle les parties ont été entendues dans leurs explications respectives.
Le 18 décembre 1997, le recourant a produit encore une lettre du 30 août 1995 d'EOS qui offre une indemnité de 165'000 fr. pour la concession d'une servitude de restriction à l'utilisation du sol sur le domaine de la Gingine. Cette lettre indique que "cette indemnité tient compte de la moins-value de l'ensemble de votre propriété et de l'immeuble de la Gingine, soit environ 420 mètres de ligne et l'implantation d'un pylône".
Considérant en droit:
La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques et la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 3 et al. 4 LEFI).
L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir notamment TA, arrêt EF 97/0007 du 14 juillet 1997 et réf. citées.).
b) A titre préliminaire, le tribunal constate que la méthode employée consistant à calculer l'estimation fiscale en se fondant sur la multiplication par 125 % de la valeur de rendement est discutable au regard de la loi (l'art. 2 al. 1 LEFI impose de prendre en compte la moyenne entre la valeur vénale et de rendement), et que, réservée aux seuls agriculteurs, elle est difficilement compatible avec le principe de l'égalité de traitement. Le tribunal a d'ailleurs déjà exprimé ses doutes sur ce point dans un arrêt EF 93/021 du 26 août 1993, à l'occasion duquel il a considéré qu'il ne fallait "pas perdre de vue que cette pratique, qui constitue une exception au régime prévu par l'art. 2 LEFI, représente un privilège pour les agriculteurs, dont la base légale est au demeurant fragile". Le recourant n'ayant toutefois pas élevé de contestation sur ce point, la question peut demeurer ouverte en l'état.
En vertu de l'art. 3 al. 3 LEFI, il est tenu compte, dans l'estimation, des servitudes actives et passives et des charges foncières. En l'espèce, la ligne à haute tension s'implantera sur deux parcelles en nature de prés et de bois et colloquées en zone agricole, dont la valeur reste faible vu leur nature et leur inconstructibilité. L'emprise en pleine campagne doit ainsi être relativisée. Il s'agit au surplus d'un seul pylône et de 420 mètres de lignes (selon la lettre du 30.08.1995 produite par le recourant) environ traversant deux parcelles aux dimensions imposantes (71'525 et 5018 m2). Dès lors que l'estimation fiscale de ces deux parcelles est fondée essentiellement sur la base de la valeur de rendement (multipliée par 125 %), elle ne peut être influencée que de manière insignifiante par l'installation d'une ligne à haute tension qui ne restreint pas l'usage du terrain.
La troisième phase de la révision générale des estimations fiscales tend à adapter la valeur fiscale de tous les immeubles agricoles, y compris ceux soumis à la LDFR. Cet assujettissement à LDFR, même s'il rend plus difficile pour le recourant - qui n'exploite pas personnellement le domaine - la gestion de son patrimoine, ne justifie néanmoins pas une exception au principe de la révision générale de l'estimation tous les biens-fonds (art. 22 LEFI). Les instructions ne prévoient qu'une exception en faveur des estimations fiscales de ses immeubles mises à jour entre 1992 et 1994 et à la condition que celles-ci ne divergent pas manifestement de la valeur fiscale prévue par les instructions.
D'une manière générale, les nouvelles estimations tendent à adapter la valeur fiscale des parcelles en fonction de l'évolution des prix et des valeurs immobilières depuis la dernière révision générale datant de 1970; elles ont pour but d'intégrer cette réserve latente de valeur également à l'encontre des biens-fonds ayant fait l'objet dans l'intervalle d'une mise à jour partielle, cette procédure saisissant uniquement une augmentation ou diminution ponctuelle de valeur [(jurisprudence inaugurée par l'arrêt F. reproduite in RDAF 1991, 314; TA, arrêt EF 95/0010 du 30 août 1995 qui cite l'arrêt F. précité et rappelle la distinction entre mise à jour (partielle) et révision (mise à jour complète)].
En l'espèce, l'estimation des parcelles 444 et 462 remonte à 1972, tandis que celle des parcelles 463, 465 et 445 date de 1989-1990. Le principe de la révision - en faveur ou en défaveur du contribuable - ne prête pas à la critique.
b) Lors de l'audience, le recourant a également fait valoir que la Commission d'estimation fiscale du district de Rolle avait taxé à la baisse ses parcelles, contrairement à l'autorité intimée. A l'appui de ses dires, il a produit un avis concernant une parcelle située à Mont-sur-Rolle (29'460 m2), pour laquelle et ensuite de recours, la commission avait ramené l'estimation de 23'500 à 10'300 fr. Le tribunal ignore les motifs de cette décision, les particularités de cette parcelle et la précédente estimation. On ne saurait dès lors retenir l'existence d'un précédent imposant une solution identique, étant rappelé que les critères d'estimation d'un immeuble peuvent considérablement varier, avec la conséquence qu'il n'est pas rare que les avis d'expert divergent à propos du même objet (ATF 120 III 81).
Le recourant contestant au surplus l'estimation de chacune de ses parcelles, le tribunal procédera à une analyse successive pour chacune d'elles.
Le recourant conteste tout d'abord le calcul de la surface du silo opéré par la commission, laquelle a retenu une surface de 130 m3. L'autorité intimée fait valoir que la surface effective est supérieure à celle cadastrée. Le recourant conclut à une estimation de 36'000 fr. (EF attaquée : 42'000 fr.).
De l'extrait du registre foncier, il résulte que le silo (bâtiment ECA no 201) a une surface de 109 m2, alors que la police d'assurance incendie distingue quant à elle un silo et un couvert et prend en considération une surface respective de 47 et 67 m2, soit 114 m2 au total. En l'espèce, il n'est pas établi à satisfaction de droit que la surface du silo excéderait celle portée au registre. Les conclusions du recourant tendant à la prise en compte d'une surface de 110 m2 doivent être adjugées.
b) Le recourant critique également l'estimation du terrain de la parcelle 444 à un prix de 40 centimes le m2 pour le motif que celle-ci est en partie marécageuse et donc inutilisable comme prairie. Il admet toutefois un prix de 35 centimes/m2.
Les instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 7 avril 1995 (ci-après : les instructions) préconisent pour les régions élevées de cultures (zone climatique C 1-4 et C 5-6 ou zone préalpine de collines et zone montagne) et notamment pour le pied du Jura entre 650 m et 800 m. d'altitude, de calculer les surfaces labourables entre Fr. 0,50 à 0,70 le m2 et les prairies naturelles et les pâturages entre fr. 0,35 à 0,50/m2.
Une différence de 5 centimes divise les parties. Il apparaît que la commission a appliqué avec modération la fourchette des instructions. Après visite des lieux, le tribunal est d'avis que la prise en compte d'un prix unitaire de 40 centimes le m2, alors qu'une partie du terrain est apparemment cultivé, ne procède pas d'un abus du pouvoir d'appréciation de la commission dès lors que de toute manière seule une partie de la surface est marécageuse, ce qui peut au surplus présenter un avantage en certaines circonstances (sécheresse) ou pour certaines cultures.
c) Le tribunal obtient le calcul suivant :
Parcelle 444: Valeur de rendement : (VR) silo de 110 m2 à fr. 40.-/m2 terrain : 71412 m2 à Fr. 0.40/m2 total Valeur estimation fiscale : (EF) VR x 125 % (32'965 x 125 : 100), arrondie
4'400.- 28'565.- 32'965.-
41'200.-
Le tribunal parvient ainsi à une différence de 800 fr., représentant environ 1,9 % de l'estimation arrêtée par la commission (42'000 fr.). Cette faible disparité, qui entre dans la marge d'appréciation laissée aux commissions, n'est pas susceptible d'être corrigée par le tribunal. Ces considérants conduisent au maintien de l'estimation fiscale de la parcelle 444 à 42'000 fr.
Le recourant critique l'estimation de la parcelle 445 en faisant valoir que celle-ci, de surface restreinte, est en bordure de forêt, entourée de champs et déjà traversée par une ligne à haute tension qui interdit la culture de grands arbres. Il se prévaut du fait qu'un pylône supplémentaire de 80 m. de hauteur sera planté et que sa construction a nécessité une coupe de 20 m3 de bois et un apport de 40 m3 de béton. Il préconise dès lors un prix de 15 centimes par mètre carré.
De son côté, la commission, qui à la suite du recours porté devant elle, a ramené de 40 à 30 centimes le prix unitaire au m2 de la parcelle du recourant, fait valoir que la forêt du recourant se situe sur le plateau et non dans le Jura et qu'elle a au surplus retenu une telle valeur pour des forêts de qualité et d'accessibilité semblables dans la région.
b) Les instructions prévoient qu'en fonction de leur situation, leur état de peuplement, leur pente, les forêts sont taxées en tenant compte pour le Plateau d'un prix de 0,15 à 0,35 fr./m2 et pour le Jura et les Préalpes d'un prix de 0,05 à 0,20 fr./m2.
Le prix unitaire arrêté par la commission, qui repose sur les instructions, ne paraît pas critiquable en l'état. Il apparaît que l'autorité intimée a tenu compte des arguments du recourant en ramenant de 40 à 30 centimes par mètre carré le prix de la surface boisée de la parcelle 445, qui quoiqu'en dise le recourant, comprend tout de même une surface d'une certaine importance, même si en comparaison des autres parcelles sa surface reste modeste. Le fait de disposer dans le cadre d'un domaine agricole d'une parcelle boisée constitue par ailleurs un avantage. Le tribunal juge ainsi que l'estimation fiscale de la parcelle 445, qui est inférieure à celle arrêtée en 1990, doit être maintenue à 1'900 fr.
Le recourant quant à lui conclut à une estimation de 31'000 fr. Il critique le second paramètre retenu et propose d'estimer les champs non labourables à un prix de 35 centimes le mètre carré. Il invoque le fait qu'il s'agit d'une parcelle entièrement drainée, partant d'une culture plus onéreuse.
L'estimation attaquée, qui est de 500 fr. inférieure à celle remontant à 1972, ne paraît pas pouvoir être sérieusement critiquée, même si sa culture nécessite l'usage de techniques modernes. De l'aveu même du recourant, il s'agit d'un terrain entièrement cultivé, pour lequel la commission a pourtant appliqué pour une partie la fourchette des instructions prévues pour les champs non labourables. Les développements relatifs au prix unitaire au m2 du terrain concernant la parcelle 444 (ci-avant, considérant 4.) peuvent par ailleurs être repris sans autre ici, ce qui conduit le tribunal à maintenir l'estimation fiscale à 33'000 fr.
a) Le recourant conclut à une estimation de 357'000 fr. et critique les paramètres fondant l'estimation de la commission à plusieurs titres.
Après avoir rappelé divers inconvénients tenant au lieu d'isolement de la parcelle, notamment le fait que l'ouverture des chemins en hiver est assurée par la ferme et que le plus proche arrêt de bus se trouve à plus d'un kilomètre, le recourant conteste tout d'abord le calcul de la valeur vénale de la partie non agricole, en particulier l'estimation du terrain; à cet égard, il conteste le principe d'une surface de dégagement calculée selon des paramètres différents du solde du terrain qui a été estimé selon les normes agricoles. Le recourant préconise d'estimer l'ensemble du terrain à 0,40 fr./m2 compte tenu de la soumission de celui-ci à la LDFR. Dans son mémoire complémentaire, le recourant relève encore que deux nouveaux pylônes de plus de 80 mètres de hauteur et supportant 15 fils de lignes à haute tension (ce qui ne résulte pas de la lettre produite qui fait état d'un seul pylône) porteront un préjudice important à la vue de cette parcelle.
La parcelle 463 comprend une surface de 4'756 m2. Le tribunal constate que la ligne électrique d'EOS ne s'implantera pas sur sa surface, mais uniquement sur celles des parcelles 444 et 445 qui sont certes voisines. Vu la surface de la parcelle 463, il apparaît que l'atteinte, en pleine campagne, est tout relative et que celle-ci n'empêche en tout cas pas l'usage de l'espace à disposition. Les environs de la parcelle 463 étant par ailleurs bien dégagés, il en résulte que la construction d'une ligne électrique supplémentaire à celle déjà existante ne devrait pas changer fondamentalement la situation actuelle. On peut se référer pour le surplus aux considérations émises sous chiffre 2 ci-dessus.
Le tribunal a confirmé le bien-fondé de la méthode consistant d'une part à retrancher de la surface totale d'une parcelle colloquée en zone de verdure ou en zone agricole la surface immédiatement attenante au bâtiment et d'autre part à estimer la valeur globale du terrain uniquement sur la base de cette partie de la surface. Il a en effet considéré qu'une zone de dégagement d'une certaine importance était nécessaire à l'utilisation même d'un bâtiment et en général utilisée comme jardin d'agrément [TA, arrêt EF 95/0043 du 6 septembre 1995 (surface totale de 6'600 m2 en zone agricole à Monnaz, 1'000 m2 à 150 fr./m2, le solde revêtant une valeur nulle); TA, arrêt EF 95/0011 du 22 mai 1995 (surface totale de 13'800 m2 en zone de verdure à Buchillon; la valeur du terrain a été comptée sur la base d'une surface de 2'300 m2 (déterminée elle-même sur la base du COS de la zone villa) à 200 fr./m2) ]. S'agissant d'un immeuble de la troisième phase de la révision générale, le tribunal a confirmé le principe d'une zone de dégagement autour d'une ferme louée à un tiers non intéressé à l'agriculture, le solde de la parcelle étant estimée selon les normes agricoles [TA, EF 97/0023 du 23 décembre 1997; dans cette affaire, le tribunal a toutefois ramené l'estimation de la zone de dégagement de 90 fr./m2 à 60 fr./m2 afin de tenir compte du lieu de situation de l'immeuble (Mollens, pied du Jura) ].
En l'espèce, la commission a estimé la partie non agricole du terrain de la parcelle à 100 fr. le m2. L'étendue prise en considération n'apparaît pas excessive. En effet, le terrain accueille une villa cossue aux dimensions imposantes, comparable à une maison de maître. La jouissance d'un tel bâtiment ne se conçoit pas sans la faculté d'occuper les alentours immédiats (garage, terrasse et jardin). Lors de l'audience, l'autorité intimée a précisé que le terrain de la zone villa de Féchy valait environ 400 francs/m2 et celui dans la région de Gimel environ 150 fr./m2. Les circonstances de la présente espèce ne justifient pas de remettre en cause le principe d'une zone de dégagement autour d'un bâtiment situé en zone agricole. Le fait que la parcelle soit assujettie à la LDFR ne justifie pas de retenir un prix de 40 centimes par mètre carré, car il est apparu manifeste que même inclus dans un domaine agricole, ce terrain supportant une maison d'habitation de ce type avait incontestablement une valeur économique beaucoup plus importante. Toutefois il apparaît qu'un prix de 100 fr. le m2 est excessif vu la situation isolée de la parcelle qui se trouve dans une région relativement proche du pied du Jura. On ne saurait se fonder à titre comparatif sur les prix pratiqués dans d'autres villages voisins en zone villa. Tout bien considéré, le tribunal juge que le prix de la zone de dégagement doit être fixé à 80 fr./m2 et obtient pour le terrain (partie non agricole) à une estimation de 120'000 fr.
b) Le recourant conteste encore la valeur vénale de la villa, en faisant valoir en bref que celle-ci vaut 420'660 fr. (1'845 m3 x 400 fr./m3 - 57 % vétusté). Il fait valoir notamment qu'il s'agit d'un type de construction chalet Winkler (poutres, paille agglomérée, crépis) et que les installations sanitaires et le chauffage datent de plus de 30 ans.
De son côté, la commission a retenu un prix de 450 fr./m3, valeur à neuf dont elle a déduit un coefficient de vétusté de 38 %. Elle fait valoir que l'estimation de la parcelle 463 a fortement augmenté en raison du fait qu'elle a appliqué les normes urbaines au bâtiment ECA 161.
La construction de la villa date de 1930. La maison comprend outre les combles et le sous-sol deux niveaux d'habitation. Lors de sa visite, le tribunal a pu constater que la villa est spacieuse et confortable, mais d'un type de construction ancien et dépassé notamment à cause des matériaux utilisés. Bien qu'elle n'ait fait l'objet d'aucune transformation ou réparation importante depuis sa construction, son état est sain. En tenant compte d'un prix de construction valeur à neuf de 400 fr./m3 (c'est-à-dire relativement bas, mais adapté à ce type de construction) dont il déduit le coefficient maximum de vétusté prévu pour les instructions pour les villas (30 %), le tribunal parvient pratiquement au même résultat (516'600 fr.) que la commission (515'000 fr.). Il juge en tous cas que l'état de la villa ne justifie nullement un coefficient de vétusté plus élevé. La valeur vénale actuelle de la villa correspond d'ailleurs environ à la moitié de la valeur d'assurance incendie, valeur à neuf, ce qui démontre qu'il a été tenu compte de l'âge de la construction.
c) Le recourant critique également la valeur de rendement retenue pour la partie non agricole de la parcelle 463. Il fait valoir qu'il assume certains frais, qui sont normalement à la charge du locataire, (assurances, frais d'entretien du chauffage et du jardin) et qui doivent dès lors être déduits de la valeur locative de la villa. Il relève également que le locataire actuel va quitter l'immeuble. Il propose de tenir compte d'un loyer mensuel de 2'000 fr. et conteste avoir précisé qu'il percevait un loyer de 5'000 fr. par mois, sans tenir compte des pièces qui lui sont réservées. Il préconise également de prendre un taux de capitalisation plus élevé (8,5 %).
En l'occurrence, la commission a tenu compte d'un loyer mensuel de 3'000 francs par mois qu'elle a capitalisé à 7,5 %. Un tel loyer ne paraît pas excessif si l'on considère qu'il s'agit d'une maison agréable disposant de grandes pièces et dotée d'un grand jardin. Elle bénéficie des avantages de son isolement, à savoir le calme et la tranquillité de la campagne environnante. Quant au taux de capitalisation, il se situe dans la fourchette prévue par les instructions pour les villas. Il doit être confirmé. La valeur de rendement de la partie agricole, arrêtée à 480'000 fr., est ainsi maintenue.
d) Le recourant conteste encore la valeur d'estimation des deux garages situés sur la parcelle 463 qu'il se propose de ramener de 30'000 à 5'000 fr. De son côté, la commission fait valoir qu'il s'agit d'un garage pour deux voitures dans un état d'entretien normal et qu'elle attribue usuellement une valeur de 15'000 fr. par box.
Lors de l'inspection locale, le tribunal a constaté que les deux garages étaient en très mauvais état d'entretien (faîte enfoncé). Il apparaît néanmoins que chaque garage revêt une valeur de location mensuelle de 50 fr., soit une valeur locative de 1'200 fr. par année pour les deux garages. Si l'on capitalise celle-ci à 9 % afin de tenir compte de leur état, on obtient une valeur de rendement annuelle de 13'300 fr. En partant d'une valeur à neuf de 20'000 fr. par garage dont on déduit un coefficient de vétusté de 30 %, le tribunal parvient à une valeur vénale totale de 28'000 fr. et une estimation fiscale de 21'000 fr. (13'300 + 28'000 fr. = 41'300 : 2 = 20'650), soit de 10'500 francs par garage. Même dans un cas de vente aux enchères publiques, qui représente tout même une indication sur les tendances du marché, des places de stationnement intérieures situées à La Rippe sont estimées chacune à des prix supérieurs à ceux préconisés par le recourant (Feuille des avis officiels du canton de Vaud du 19 décembre 1997 p.4739 qui fait état pour chaque place de parc d'une estimation fiscale de 13'000 fr. et d'une taxe d'expert et estimation de l'office de 8'000 fr.).
e) En résumé, le tribunal parvient pour la parcelle 463 au calcul suivant :
Valeur vénale
partie non agricole
terrain : 1500 m2 habitation de 1845 m3
à fr. 80.-/m2 à fr. 400.-/m2 - 30 % vétusté
120'000.- 516'600.-
valeur vénale totale arrondi
arrondie à
636'000.-
Valeur de rendement
partie non agricole
bât. : val. locative
capitalisation à 7,5 %
fr. 3000.- mens. annuel fr. 36'000.- (36'000 x 100 : 7,5)
480'000.-
valeur de rendement totale
480'000.-
Valeur de rendement
partie agricole
terrain
2956 m2 à fr. 0,40/m2
1'182.40
valeur de rendement totale
1'182.40
Valeur d'estimation fiscale
valeur vénale non agr. valeur rendement
total
val. rend. agricole
fr. 636'000.-
fr. 480'000.-
fr. 1'116'000.-
VR x 125 %
: 2 = 558'000
1182.40 x 125 % = 1478 arrondi à
558'000.-
1'500.-
21'000.-
Valeur estimation fiscale
580'500.-
Le tribunal parvient ainsi à une différence de 23'000 fr., de l'ordre de 3,9% par rapport à l'estimation arrêtée par la commission. Une telle différence ne permet pas au tribunal d'intervenir, compte tenu du pouvoir d'examen dont il dispose. Ces considérants conduisent au maintien de l'estimation fiscale de la parcelle 463 à 604'000 francs.
a) Le recourant conteste tout d'abord le prix du terrain non labourable (47'400 m2) que la commission a fixé sur la base d'un prix de 40 centimes par mètre carré. Comme pour les parcelles 444 et 462 (considérant 4 et 6 ci-avant), ce prix basé sur les instructions doit être confirmé.
b) La commission a estimé le rural (bâtiment ECA 147 et une partie du bâtiment ECA 145) en tenant compte de 40 UGB à 1'100 fr./UGB. Le recourant estime que cette construction peut abriter au maximum 28 UGB à 1'000 fr./UGB vu l'espace à disposition et la capacité de la fosse à purin. Il expose que les locaux ne sont plus conformes et que la production ne peut plus être poursuivie en l'état. Il en conclut que l'estimation devrait dès lors être ramenée pour ce poste de 44'000 à 28'000 fr., tout en relevant qu'il préférerait démolir le couvert côté route (annexe nord et l'écurie [bâtiments nos 145 et 147] plutôt que de les voir pris en compte dans le cadre de l'estimation fiscale. De son côté, la commission soutient que les locaux en question pourraient contenir 40 UGB et qu'elle a opté pour cette méthode plutôt que celle basée sur le calcul de la surface pour le motif que cette seconde méthode entraînait une estimation moins avantageuse pour le recourant (604 m2 à 75 fr./m2 = 45'300 fr.).
Lors de sa visite, le tribunal a constaté que le rural, très ancien et sombre, était inoccupé, seul le bâtiment ECA 147 abritant encore quelques têtes de bétail. L'expertise de Prométerre du 3 juin 1997 souligne quant à elle que "les écuries sont vétustes et fort peu pratiques. (...) Les normes en matière de lumière naturelle sont peu ou pas respectées dans l'état actuel, et des aménagements simples sont envisageables dans une partie des écuries seulement". Compte tenu du fait qu'en pratique seul le bâtiment ECA no 147 n'accueille plus que quelques bêtes, le tribunal considère que la méthode de calcul prévue par les instructions consistant à déterminer l'estimation fiscale en fonction de l'effectif du bétail converti en UGB doit être écartée vu la vétusté des lieux et l'inadéquation des locaux. L'autorité de céans estime que l'estimation doit être calculée en fonction de la surface des bâtiments ECA 145 et 147.
Le recourant estime que le couvert et le hangar à machines situés dans le bâtiment ECA 145 ne revêtent aucune valeur de rendement. Il fait valoir d'une part que le toit du couvert est percé, donc inutilisable. Il expose d'autre part que le hangar n'est en réalité qu'une grange pour la paille et le foin. Il explique que la grange n'est utilisée comme hangar à machines que l'hiver, l'accès devant rester libre le reste de l'année pour y mettre le fourrage et la paille. Il relève qu'elle convient mal à l'entreposage de machines; en effet, une batteuse ne peut y entrer et il est difficile de tourner à l'intérieur du bâtiment, qui de plus n'est pas bétonné. Le recourant en conclut qu'une estimation séparée du reste du rural ne se justifie pas.
De son côté, la commission fait valoir que seule la surface effectivement utilisée comme hangar à machines a été taxée séparément, soit 180 m2 sur 795 m2 au total et qu'elle a calculé "la surface restante, servant à entreposer le foin, avec les UGB". Elle admet que le hangar est vétuste et peu pratique, raison pour laquelle elle lui a attribué une valeur de 70 fr./m2, soit la valeur la plus basse pour les hangars d'une hauteur supérieure à 3,5 mètres. En ce qui concerne le couvert, la commission relève qu'elle a fixé un prix de 40 fr./m2, qui se situe au-dessous de la fourchette des instructions (45 à 100 fr./m2) et qu'elle a tenu compte de "l'état avancé de vétusté".
Les instructions distinguent les hangars et remises accessibles avec des véhicules d'une hauteur supérieure à 3,5 m. et ceux d'une hauteur inférieure à 3,5 m. Pour les premiers, les instructions prévoient une fourchette de 70 à 200 fr./m2 et pour les seconds une fourchette de 45 à 100 fr./m2. Pour les locaux et dépôts inaccessibles à des véhicules, la fourchette de prix est comprise, comme on l'a vu ci-dessus, entre 35 et 50 fr./m2.
Il n'est pas douteux que le hangar (ou grange) et le couvert du bâtiment ECA no 145 revêtent une valeur d'usage et constituent un outil de travail. En l'occurrence, la commission a retenu pour la grange un prix unitaire de 70 fr./m2. et pour le couvert un prix unitaire de 40 fr./m2. Il apparaît d'une part que l'unité que forme le bâtiment ECA no 145 ne justifie pas les distinctions opérées par la commission. D'autre part, la vétusté des locaux ne permet pas de s'en tenir aux valeurs indicatives posées par les instructions. Tout bien considéré, le tribunal juge que les bâtiments ECA 145 et 147 doivent être estimés dans leur ensemble à 40 fr./m2. Le tribunal parvient ainsi à une estimation de 34'240 fr. (856 m2 x 40).
c) Enfin, le recourant estime s'agissant du bâtiment ECA no 259 abritant trois garages que la commission aurait dû tenir compte d'une surface de 51 m2, soit inférieure à celle cadastrée. A tort. En effet, il y a lieu de s'en tenir à la surface portée au registre foncier qui est de 54 m2.
d) Le tribunal parvient au calcul suivant :
Valeur de rendement
partie agricole
terrain
terrain
bâtiments ECA no 145 et 147
garage 3 voit. : ECA no 259
logement no 148
94855 m2 lab.
47'400 m2 non lab.
856 m2
54 m2
à fr. 0,50/m2
à fr. 0,40/m2
à fr. 40.-/m2
à fr. 150.-/m2
47'427.-
18'960.-
34'240.-
8'100.-
49'900.-
Valeur de rendement totale
158'627.-
Valeur d'estimation fiscale
va. rend. agricole
VR x 125 %
158'627 x 125 % = 198'283 arrondi à
198'000.-
valeur estimation fiscale
198'000.-
Le tribunal parvient ainsi à une estimation inférieure de 32'000 fr. par rapport à celle fixée par la commission. Une telle différence, de l'ordre de presque 14 % n'entre plus dans la marge d'appréciation laissée à la commission, ce qui conduit à la réforme de la décision attaquée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 465 est ramenée de 230'000 à 198'000 fr. Le recourant ayant conclu pour cet immeuble à une estimation 147'000 fr., le recours s'avère partiellement admis pour cet objet uniquement.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est très partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours le 20 juin 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 465 de Bougy est ramenée de 230'000 à 198'000 fr. Elle est confirmée pour le surplus pour les parcelles 444, 445, 462 et 463.
III. Un émolument de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge du recourant, cette somme sera imputée sur son dépôt de garantie de 1'000 francs, dont le solde, par 200 fr. lui sera restitué.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 26 janvier 1998
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.