CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 16 avril 1998
sur le recours interjeté par Jean BETTEMS et Anne HEIMBERT-BETTEMS , représentés par l'avocat Pierre Moreillon, Cheneau-de-Bourg 3, à 1002 Lausanne,
contre
la décision rendue le 18 juin 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (estimation fiscale de la parcelle no 30 de Féchy.
Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Etienne Fonjallaz et M. Olivier Renaud, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Les recourants Jean Bettems et Anne Heimberg-Bettems sont copropriétaires, à Féchy, d'un immeuble, immatriculé au registre foncier sous no 30. Il s'agit d'une vigne, d'environ 3'000 m² de surface, sise à l'ouest de Féchy, à peu près à mi-distance entre cette localité et Bougy-Villars, au bord de la route cantonale conduisant à ce village. Cette vigne, acquise il y a environ 40 ans par le père des recourants, a été acquise par ces derniers, par voie de succession, en janvier 1980. Elle n'a pas cessé d'être cultivée comme telle, les travaux de culture étant effectués, pour le compte des recourants, par un vigneron. La récolte est livrée à une cave, Bettems frères SA, dont le recourant Jean Bettems est actionnaire, qui se charge de la commercialisation.
B. Selon le plan de zone communal, et le règlement y afférent (approuvé par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 31 mars 1982) l'immeuble des recourants est incorporé à la zone de villa A, destinée aux villas et aux maisons familiales. Immédiatement au sud, de l'autre côté de la route cantonale conduisant à Bougy-Villars, commence la zone protégée du vignoble de Féchy (arrêté de classement du 26 novembre 1971).
C. Dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990, l'estimation fiscale de l'immeuble des recourants a été portée de 17'300 (datant de 1972) à 417'000 fr. Sur recours de Jean Bettems, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après la CEFI) a confirmé sa décision, en date du 18 juin 1997. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 3 juillet 1997. Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux en date du 16 septembre 1997, en présence des représentants de la CEFI et du recourant Jean Bettems et de son conseil. Les recourants ont ensuite déposé un mémoire complémentaire, le 1er décembre 1997, la CEFI se déterminant encore brièvement le 11 décembre 1997. Les arguments des parties seront repris ci-après pour autant que de besoin.
Considérant en droit:
De son côté, la CEFI fait valoir que l'immeuble des recourants est situé en zone à bâtir, qu'il est entouré de parcelles occupées par des villas, qu'il n'est pas soumis à la LDFR, enfin qu'il n'est pas exploité personnellement par les recourants. L'estimation fiscale doit donc être déterminée non pas en fonction de l'art. 17 REFI, mais bien des dispositions de l'art. 23 de ce règlement.
La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, par quoi il faut comprendre le prix de vente qui pourrait en être obtenu dans des conditions normales, et en fonction des prix pratiqués des transactions immobilières concernant des immeubles du même genre, dans la région. L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise en outre que la valeur marchande est fixée en tenant compte de l'offre et de la demande, en prenant pour base la situation, la destination, l'état et le rendement de celui-ci. S'agissant d'un immeuble bâti, la loi prescrit de procéder à l'estimation du sol et des bâtiments (art. 3 al. 1 LEFI).
Pour les vignes, le Département des finances a prévu des règles différentes (instructions du 7 avril 1995) en prescrivant que les commissions doivent tenir compte de la situation par rapport au marché (cotation du vignoble et appellation de crus), les valeurs de rendement étant en principe fixées sur la base d'une barème fixant des fourchettes par région (La Côte, Lavaux, Chablais, etc.).
A l'instar de ce qui prévaut en matière agricole, la loi ne comporte aucune disposition particulière applicable aux immeubles viticoles. En revanche, l'art. 17 REFI a la teneur suivante :
"La valeur de rendement des immeubles en nature de vignes et uniquement utilisables comme tels et pour lesquels un fermage ne peut être fixé, sera estimé en capitalisant le rendement net et moyen d'une période d'au moins dix ans. Le rendement net s'obtient en déduisant du rendement brut les frais d'exploitation.
Les vignes faisant partie d'une exploitation agricole susceptibles d'être transformées en terrain de labour ou en prairies seront estimées dans la règle sur les mêmes bases que les immeubles agricoles."
A la lecture de cette disposition, on constate que le REFI prévoit également un régime d'exception pour la viticulture, mais seulement pour ce qui a trait aux "immeubles en nature de vignes et uniquement utilisables comme tels". A la différence de l'art. 12 REFI, applicable aux domaines agricoles, le privilège ne s'étend pas aux bâtiments compris dans le domaine.
Le tribunal ne voit aucune raison de s'écarter de cette jurisprudence, à laquelle il s'est constamment tenu (v. aussi EF 94/050 du 8 juillet 1994, par exemple, s'agissant d'un grand jardin attenant à une villa, sise en zone villa, mais auquel le propriétaire entendait faire attribuer une valeur de terrain agricole). En l'espèce, la parcelle litigieuse est sans doute une vigne, exploitée comme telle depuis longtemps. Il n'en demeure pas moins qu'il s'agit d'un terrain se prêtant parfaitement à la construction d'une maison familiale (il s'en faut même de quelques mètres carrés que l'on puisse y ériger deux villas). Elle est d'ailleurs comprise dans une fraction du territoire communal dans laquelle existent de nombreux bâtiments de ce genre, et il faut remarquer, en particulier, que les parcelles jouxtant la vigne des recourants au nord, à l'est et à l'ouest sont occupées par des villas. Cet immeuble est donc manifestement destiné, dans un avenir plus ou moins rapproché, à être construit, de sorte que son utilisation à de telles fins est non seulement possible, mais encore très vraisemblable, même si tel n'est pas, pour l'instant, l'intention des propriétaires actuels. Dans la mesure où ces derniers n'exploitent pas personnellement cette vigne (même s'ils sont évidemment intéressés à son rendement en qualité de propriétaires), on ne voit pas ce qui pourrait justifier de les mettre au bénéfice d'un régime qui, encore une fois, constitue un privilège à la base légale peu évidente et qui n'est par conséquent défendable que s'il est strictement réservé aux viticulteurs eux-mêmes.
C'est donc à juste titre que la CEFI s'en est tenue au régime général pour fixer l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse. On peut même remarquer que la loi a été appliquée de manière favorable aux recourants, puisque la commission
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. Un émolument judiciaire de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
III. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 16 avril 1998
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint