CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 26 septembre 1996
sur le recours interjeté par Germaine MARGOT , Quai de la Veveyse 6, 1800 Vevey,
contre
la décision rendue le 25 juin 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey concernant l'estimation fiscale de la parcelle no 106 de Vevey (refus d'entrer en matière sur une demande de révision de l'estimation fiscale de l'immeuble en question).
Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Otto Liechti et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffier: Mme N. Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Germaine Margot est propriétaire de la parcelle 106 située au Quai de la Veveyse 6 à Vevey. Sur cette parcelle de 3'329 m2 sont érigés une habitation (immeuble locatif) et des garages.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après : la commission) a, par décision du 25 juin 1992, arrêté l'estimation fiscale de la parcelle 106 à 2'840'000 fr. La précédente estimation, datant de 1990 s'élevait à 480'000 fr. Il s'agissait vraisemblablement d'une mise à jour, puisqu'un garage supplémentaire a été construit cette année-là et que l'estimation fiscale de cet immeuble résultant de la précédent révision générale (1970) avait été fixé à 400'000 fr. à cette époque.
Par courrier du 7 juillet 1992, l'intéressée a contesté la nouvelle estimation de son immeuble, en demandant à ce que l'estimation fiscale de celui-ci soit ramenée à 700'000 fr. environ.
Après une visite des lieux, la commission a décidé, par décision sur recours du 6 octobre 1995, de ramener l'estimation fiscale de la parcelle 106 à 2'460'000 francs. Cette décision retenait les chiffres suivants :
"Valeur de rendement retenue :
Fr. 78'000.- capitalisé à 8,5 % Fr. 920'000.-
Valeur vénale :
Bâtiment :
30 % de la valeur incendie
Fr. 1'000'000.-
Terrain :
2'000 m2 avec villa à Fr. 500/le m2 et 1329 m2 à Fr. 1'500/le m2 (côté rue de la Madeleine, forte densité)
Fr. 1'000'000.-
Fr. 2'000'000. 4'000'0000.-
Fr. 4'920'000.-
Estimation fiscale = moyenne = Fr. 4'920'000.- : 2 = Fr. 2'460'000.-"
Cette décision, qui indiquait les voie et délai de recours, n'a pas été contestée et est entrée en force.
C. Le 18 juin 1996, Germaine Margot a adressé à la commission une lettre dont le contenu est le suivant :
"Messieurs,
N'ayant malheureusement pas utilisé notre droit de recours à réception de l'estimation fiscale du 6 octobre 1995 pour l'immeuble susmentionné, c'est maintenant à réception des bordereaux d'impôt sur la fortune que nous réagissons et reprenons le dossier.
La charge supplémentaire entraînée par votre nouvelle estimation, en ne comptant que l'impôt foncier et l'impôt sur la fortune, atteint fr. 15'000.-- par an, soit un total échu au 10.07.1996 de Fr. 45'000.-.
Nous jugeons l'aggravation des charges entraînées par votre estimation comme étant insupportable pour une maison familiale de 4 appartements.
La maison est entourée d'un jardin d'agrément important, complanté d'arbres protégés. Ce terrain n'a d'autre destination possible. Une telle zone de verdure en plein coeur de Vevey est une plus-value pour le voisinage, mais d'un entretien onéreux, non déductible dans la déclaration d 'impôt.
C'est par conséquent en particulier sur la valeur estimée du terrain que nous vous adressons une demande de révision.
Enfin, notre réaction, bien que tardive, est lourdement pénalisée par le délai important qui a été utilisé pour le règlement de ce dossier, entraînant maintenant le payement de 3 années d'arriéré d'impôt jugé excessif. Nous vous demandons d'en tenir compte.
Restant à votre disposition pour accélérer le règlement de cette affaire, nous vous prions d'agréer, Messieurs, nos salutations distinguées."
D. Par décision du 25 juin 1996, la commission a décidé de ne pas entrer en matière sur la demande de révision présentée le 18 juin 1996 pour le motif que Germaine Margot n'invoquait aucun fait nouveau et a maintenu l'estimation fiscale de la parcelle 106 à 2'460'000 fr.
E. Germaine Margot a saisi le Tribunal administratif (ci-après : le tribunal) d'un recours dirigé contre la décision de la commission du 25 juin 1996. Dans son acte, celle-ci expose ce qui suit :
"Du fait que la valeur du terrain de 1992 ne correspond plus à celle d'aujourd'hui, je vous demande de bien vouloir procéder à la nouvelle taxation demandée le 18.6 en réduisant d'au moins 25 % la valeur des 2000 m2 avec villa et d'un tiers celle des 1500 m2 côté rue de la Madeleine - dont env. 200 m2 frappés d'alignement, élément non tenu compte précédemment."
La recourante s'est acquittée d'une avance de frais de 1'000 fr.
F. Le 6 août 1996, la commission a déposé sa réponse au recours, dont il convient d'extraire le passage suivant :
"1. Formellement, la Commission estime que la demande de révision du 18.6.1996 (pièce 8 et lettre de la propriétaire, Madame Germaine Margot du 2.4.1996 n'est pas valable, faute d'éléments nouveaux au sens de la jurisprudence en vigueur (pièce 9).
La Commission admet certes que le premier recours du 7.7.1992 (pièce 5) n'a pas été traité assez rapidement, en raison d'une surcharge de cas à traiter dans le cadre de la révision générale.
Ce retard de la Commission ne saurait cependant justifier l'absence de recours dans les délais prescrits à la suite de l'avis du 6.10.1995 (pièce 7).
La Commission estime quant à elle que la valeur vénale retenue pour l'ensemble du terrain de 3'329 m2, soit Fr. 3'000'000.- est tout à fait raisonnable, et si on considère que cette magnifique propriété se situe en plein centre de Vevey et que 1'329 m2 de terrain sont situés en zone de haute densité."
G. Le tribunal a statué à huis clos, ainsi qu'il en a avisé les parties.
Considérant en droit:
Devant le tribunal de céans, la recourante reprend ses conclusions tendant à ce que le prix de son terrain soit abaissé, en se prévalant cette fois du fait que la valeur de celui-ci aurait diminué dans l'intervalle.
b) La décision rendue sur recours le 6 octobre 1995 par la commission étant entrée en force faute de recours formé en temps utile, la recourante ne pouvait dès lors saisir l'autorité intimée que d'un moyen juridictionnel extraordinaire, comme une demande de révision ou de réexamen. A lire l'acte déposé devant le tribunal, il semble que la recourante visait en cours de procédure plutôt ce second moyen extraordinaire. Quoi qu'il en soit, le tribunal examinera le refus d'entrer en matière de la commission au regard de ces deux institutions.
c) La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) prévoit à ses art. 20 et 23 LEFI ce qui suit :
"Art. 20. - A partir de la mise en vigueur de la présente loi, la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
Art. 23. - Tout propriétaire peut demander la révision de l'estimation de son immeuble, s'il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s'écarte de l'estimation portée au registre.
Le Département des finances a le même droit.
Sauf demande spéciale et motivée, cette révision se fait en même temps que la mise à jour périodique prévue à l'art. 20."
Quand bien même l'art. 23 utilise le terme de révision, celui-ci, tout comme l'art. 20 LEFI qui traite de la mise à jour, régissent en réalité tous deux les demandes de réexamen ou de nouvel examen de l'estimation fiscale. La réglementation qui en découle ne s'écarte pas des principes généralement admis par la jurisprudence en matière de réexamen. L'autorité compétente est ainsi tenue d'entrer en matière sur une requête du propriétaire fondée sur l'une ou l'autre de ces deux dispositions que si celui-ci fait valoir que les circonstances de fait pertinentes se sont notablement modifiées depuis que la décision en cause a été prise (dans ce sens, RDAF 1991 p. 324; à propos de la demande de réexamen, André Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 947 et ss).
En l'occurrence, la recourante, qui se prévaut du fait que "la valeur du terrain de 1992 ne correspond plus à celle d'aujourd'hui", n'invoque aucune circonstance nouvelle; en effet, celle-ci se borne à remettre en cause l'appréciation de la situation de l'immeuble qui a été faite en 1995. La recourante ne démontre pas que la situation de fait de son immeuble, ni que le statut juridique de celui-ci aurait changé depuis lors. Il n'y a pas lieu dans ces conditions de réexaminer la décision de la commission.
Il apparaît au surplus que le marché immobilier était déjà notoirement très déprimé au moment où la commission a arrêté sa décision sur recours, si bien que c'est en vain que la recourante invoque un effondrement des valeurs immobilières depuis 1992.
En résumé, il n'existe aucune circonstance nouvelle, c'est-à-dire postérieure à la taxation de 1995, qui justifierait de revenir sur celle-ci. Il n'y a donc pas lieu d'entrer en matière sur une demande de nouvel examen fondée sur l'art. 20 ou 23 LEFI, faute de circonstance nouvelle, en rappelant que l'institution du réexamen ne doit pas être utilisée pour éluder les délais de recours ni, partant, pour remettre les décisions administratives indéfiniment en question (Grisel, op. cité, p. 948).
d) La voie de la révision, au sens étroit que lui donne le droit de procédure, même en matière administrative, constitue une institution générale du droit qui doit être reconnue en matière d'estimation fiscale également; en l'absence de règles spécifiques sur ce point, il apparaît adéquat d'appliquer par analogie les règles des art. 107 ss LI; la voie de la révision serait ainsi ouverte "lorsque le requérant découvre des faits nouveaux importants ou des preuves qu'il n'avait pu invoquer dans la procédure de taxation". Par faits nouveaux, on ne doit pas entendre ici ceux qui surviennent après la décision attaquée; il s'agit de faits qui se sont produits auparavant, mais que l'auteur de la demande de révision a été empêché sans sa faute d'alléguer dans la procédure précédente (sur ce point, v. Grisel, op. cit., p. 943 ss et la jurisprudence citée).
A l'appui de sa demande de révision, la recourante remet en cause des éléments qui étaient connus d'elle au moment où la commission a statué. Dès lors c'est à juste titre que l'autorité n'est pas entrée en matière.
La recourante se prévaut encore du fait qu'elle n'a pas saisi l'incidence fiscale résultant de la décision sur recours du 6 octobre 1995. Le tribunal a jugé que le fait pour un administré, même âgé, de ne pas percevoir immédiatement la portée d'une décision concernant l'estimation fiscale de son immeuble, ne constituait clairement pas un motif de révision (arrêt EF 94/0046 du 11 juillet 1994).
A l'appui de ses conclusions tendant à l'admission de sa demande de révision, la recourante se plaint encore du fait que la commission a tardé à statuer sur son recours et qu'elle est ainsi contrainte de payer trois années d'arriéré d'impôt. Il est vrai que la commission a statué plus de trois ans après le dépôt du recours dirigé contre la décision prise en 1992. Il ne résulte toutefois pas du dossier que la recourante serait intervenue auprès de la commission afin d'obtenir une décision dans de meilleurs délais, alors même qu'elle était avisée par la décision du 25 juin 1992 que la nouvelle estimation fiscale entrerait en vigueur au 31 décembre 1992. De telles circonstances ne justifient pas d'entrer en matière sur la demande de révision, ni d'admettre une restitution du délai de recours ordinaire qui courait contre la décision rendue le 6 octobre 1995 dans la mesure où la recourante n'établit qu'elle aurait été empêchée sans sa faute d'agir en temps utile (Grisel, op. cité, p. 895).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 25 juin 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 106 de Vevey est confirmée.
III. Un émolument de 1'000 fr. (mille francs) est mis à la charge de la recourante, cette somme étant compensée avec son dépôt de garantie.
Lausanne, le 26 septembre 1996
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.