CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 10 février 1997
sur le recours interjeté par André OVERNEY , chemin des Cyprès 16, à 1800 Vevey,
contre
la décision rendue le 7 mars 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (estimation fiscale de la parcelle no 860 de Vevey).
Composition de la section: M. Eric Brandt, président; M. Otto Liechti et M. Antoine Rochat, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. André Overney est propriétaire depuis le 30 décembre 1971 de la parcelle 860 du cadastre de Vevey, d'une superficie de 555 m². Une villa a été construite en 1929, dont la surface bâtie s'élève à 75 m² et la surface habitable à 100,27 m². L'estimation fiscale faite en 1971 s'élève à 115'000 francs. La police d'assurance ECA a retenu une valeur à neuf de 212'420 fr. lors de la taxation du 2 août 1972 pour un volume de 661 m³ réparti de la manière suivante: sous-sol 210 m³, rez-de-chaussée 225 m³, combles et logement 188 m³, combles 38 m³.
B. Lors de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey a retenu un montant de 395'000 francs. André Overney a contesté cette décision; le bâtiment avait été construit dès l'origine au plus simple et au meilleur marché et il n'était pas comparable aux constructions du voisinage, plus récentes ou qui avaient fait l'objet de rénovations lourdes. En particulier, le haut du bâtiment, côté nord, était fermé par une simple paroi en panneau de bois verni; il n'y avait aucune isolation phonique et l'absence d'isolation thermique dans la cage d'escaliers, à la cuisine et dans les locaux sanitaires était la cause de moisissures qui revenaient en permanence. En outre, les planchers en bois aggloméré sur poutre avaient perdu toute rigidité. La situation en face du centre funéraire était la cause de nuisances en raison des émanations d'odeur provoquées par les fumées d'incinération. Il estime que le loyer de 2'000 fr. retenu serait exagéré compte tenu de la valeur incendie actuelle (426'815 fr.). A son avis, une estimation fiscale se situant entre 300'000 et 320'000 francs serait plus équitable.
C. Après avoir procédé à une visite des lieux, la commission d'estimation fiscale a réduit le montant de 395'000 fr. à 355'000 fr. selon le calcul suivant:
"Valeur vénale:
Terrain: 555 m² à Fr. 200.-/le m² Fr. 110'000.--
Bâtiment: 661 m³ à Fr. 425.-/le m³ Fr. 280'000.--
Fr. 390'000.--
Valeur de rendement supputée:
Fr. 2'000.-/mois, soit
Fr. 24'000.-/an capitalisés à 7,5% Fr. 320'000.--
Total Fr. 710'000.--
Estimation fiscale = moyenne = Fr. 710'000.-- : 2 = Fr. 355'000.--. "
D. André Overney a recouru contre cette décision par le dépôt d'une déclaration de recours le 16 mars 1995, complétée d'un mémoire motivé le 27 mars 1995. Il reproche essentiellement à l'autorité intimée de n'avoir pas tenu compte de toutes les caractéristiques du bâtiment, en particulier des éléments suivants:
a) - chaudière de 24 ans d'âge à remplacer prochainement
b) - 3 stores inutilisables dont le remplacement entraînera des travaux de rhabillage sur la façade
c) - fenêtres d'origine (1929) à remplacer (4 en mauvais état; infiltration d'eau)
d) - humidité permanente dans les locaux du sous-sol, qui nécessiterait des travaux d'assainissement à partir de l'extérieur pour drainer l'humidité
e) - fissures dans le sol du galetas
f) - support métallique du balcon rongé par les infiltrations d'eau
g) - mur de séparation entre les deux pièces du premier étage reposant sur une poutre cironnée, qui a provoqué une fissure
h) - humidité de condensation dans les deux armoires intégrées dans le mur de façade est du bâtiment
i) - moisissure de condensation dans les pièces du nord-ouest (cuisine au rez-de-chaussée et chambres au premier étage)
j) - décollage des carrelages à la cuisine et dans les sanitaires
k) - cuvette des WC et chasse d'eau fendues
l) - porte intérieure voilée ne fermant pas
m) - décollement du crépi de la cage d'escalier et peinture des boiseries à refaire
n) - la valeur à neuf taxée par l'ECA concernerait la reconstruction d'un bâtiment qui serait totalement différent à la fois dans sa structure et la répartition du volume
o) - nuisances dues à la proximité du centre funéraire (fumée et odeurs désagréables).
Le recourant conclut à ce que l'estimation fiscale se situe entre 300'000 et 320'000 francs.
L'autorité intimée s'est déterminée sur le recours le 20 septembre 1995. Elle relève que le prix au mètre cube retenu pour une valeur à neuf (530 fr.) avait été réduit d'un taux de 20%. En ce qui concerne le prix du terrain, fixé à 250 fr. le m² pour la zone, il avait été abaissé à 200 fr. le m² en raison de la proximité du centre funéraire. Enfin, la valeur de rendement fixée à 24'000 fr. par an paraissait normale. Le recourant s'est encore déterminé sur la réponse de l'autorité intimée par lettre du 30 octobre 1995.
Le tribunal a procédé à une visite des lieux en présence des parties lors de son audience du 18 décembre 1995. Il a été constaté à cette occasion que le bâtiment ne présentait pas les qualités requises aujourd'hui pour la construction d'un immeuble d'habitation en ce qui concerne notamment l'isolation thermique, le manque d'aération de certains locaux habitables et l'humidité persistante qui en découle.
Considérant en droit:
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI). S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 francs et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
b) En l'espèce, le bâtiment du recourant comprend des défauts de conception importants qui nécessiteraient un assainissement global impliquant d'une part la réfection des drainages et de l'étanchéité des murs au sous-sol, et d'autre part l'isolation de toute l'enveloppe, y compris les fenêtres et la toiture. De tels travaux atteindraient vraisemblablement un coût situé entre 200 et 250 fr. le m3. Le prix de 425 francs le m3 retenu par l'autorité intimée est donc excessif. Le tribunal estime que, compte tenu de la qualité et du type de construction, le prix de la valeur à neuf ne devrait pas dépasser 450 fr. le m3, prix auquel un coefficient de vétusté de 30% doit être appliqué, ce qui correspond à un prix de 315 fr. le m3. S'agissant du calcul du volume du bâtiment, le tribunal se réfère de manière constante au volume indiqué par l'Etablissement d'assurance contre l'incendie du canton de Vaud; il s'agit d'un volume global théorique tenant compte des coûts des différentes parties du bâtiment. Ces critères servent de base à l'établissement des polices d'assurance incendie et sont connus et admis à la fois par les autorités et les particuliers. Le tribunal n'a pas de raison d'établir un autre mode de calcul du volume des constructions et retiendra ainsi du cube ECA fixé en l'espèce à 661 m3.
S'agissant de la valeur du terrain, le prix de 200 fr. le m² comporte déjà une moins-value liée à la proximité du crématoire et aux nuisances qui en résultent puisque les autres terrains du même quartier qui ne sont pas exposés à ces nuisances ont été estimés à 250 fr. le m². Enfin, le recourant ne conteste plus la valeur de rendement fondée sur un loyer mensuel de 2'000 fr. capitalisé au taux de 7,5%, soit un montant total de 320'000 fr.
valeur vénale
Terrain: 555 m² à 200 fr. le m² = Fr. 110'000.--
Bâtiment: 661 m3 à 315 fr. = Fr. 208'215.--
Total: Fr. 318'215.--, arrondi à 318'000 fr.
Compte tenu de la valeur de rendement établie à 320'000 fr., l'estimation fiscale s'élève à (318'000 fr.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey du 7 mars 1995 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 860 du cadastre de la Commune de Vevey est arrêtée à 319'000 fr.
III. Il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 10 février 1997
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint