ef-1995-0046•Fiscal valuation of Montreux property confirmed
ef-1995-0046Tribunal cantonal18 juil. 1996Dismissed
Extrait par Omnilex
André Regne, represented by SEF Société Fiduciaire SA, challenged the revised fiscal valuation of his Montreux property. He did not dispute the rendement value, but argued that the market value was too high because the building was protected, deteriorated, and difficult to demolish or maintain. After an on-site hearing and inspection, the Tribunal administratif accepted that the property was in poor condition and that a somewhat higher depreciation and land value would be justified, but held that the resulting valuation would still differ from the commission’s figure by less than 5%. It therefore refused to intervene and confirmed the fiscal valuation of CHF 1,130,000, while charging the appellant CHF 1,000 in court costs.
Art. 2, 3 LEFI; Art. 36 LJPA; fiscal valuation; scope of judicial review; insignificance threshold. In matters of fiscal valuation, the administrative court is confined to legality review unless the special statute expressly authorizes opportuneness review. The fiscal value of a parcel is determined by averaging rendement value and market value, with the latter reflecting the property's market price as influenced by situation, destination, condition, and yield. Where, after reassessment, the court’s own calculation would alter the challenged valuation only marginally, it may refrain from intervention; a deviation below about 5% does not generally disclose an abuse or excess of discretion (consid. 1, 3).
CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arret
du 18 juillet 1996
sur le recours interjeté par André REGNE , représenté par la SEF Société Fiduciaire SA, aux Galeries Benjamin-Constant 1, à Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 12 juin 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (estimation fiscale de la parcelle no 1'133 de Montreux).
Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle. Coppe, sbt.
Vu les faits suivants:
A. André Régné est propriétaire au lieu-dit "Villa Dubochet", de la parcelle no 1'133 du cadastre de la commune de Montreux. D'une surface totale de 1'884 m2, dont 1'691 m2 en nature de place-jardin, la parcelle porte une habitation d'une surface au sol de 193 m2. Cet immeuble comprend au sous-sol une salle de jeux et un garage. Le rez-de-chaussée, le 1er étage et le deuxième étage comportent chacun un logement, respectivement de 177 m2, 153 m2 et 141 m2, selon la police d'assurance ECA. Le troisième étage comprend un logement dans les combles de 130 m2 et 30 m2 de surcombles.
B. Par décision du 7 novembre 1994, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après: la commission d'estimation fiscale) a porté, dans le cadre de la révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle no 1'133 de la commune de Montreux de 440'000 francs à 1'350'000 francs. Sur la demande de André Régné, elle a produit, le 16 janvier 1995, le détail du calcul de la nouvelle estimation fiscale:
"Valeur vénale
Terrain: 1'884 m2 à Fr. 300.-- arrondi à Fr 565'000.--
Bâtiment: 2'750 m3 à Fr. 450.-- arrondi à Fr. 1'235'000.--
Fr. 1'800'000.--
Valeur de rendement supputée
Fr. 6'000.-- par mois x 12 = 72'000.--
par année, capitalisés à 8% Fr. 900'000.--
Fr. 2'700'000.--
Estimation fiscale
Moyenne entre la valeur vénale et la valeur
de rendement, soit: Fr. 2'700'000.-- : 2 = Fr. 1'350'000.-- "
Par lettre du 31 janvier 1995, André Régné a recouru contre cette décision auprès de la commission d'estimation fiscale. Il fait valoir que la valeur de rendement annuelle est de 49'200 francs, à savoir trois locations mensuelles de 1'700 francs, 1'800 francs et 600 francs. En outre, son immeuble n'ayant pas été restauré depuis 1967, il estime que la valeur vénale ne peut pas dépasser 1'000'000 francs.
Par nouvelle décision du 12 juin 1995, après une visite des lieux, la commission d'estimation fiscale a réduit l'estimation fiscale de l'immeuble de 1'350'000 francs à 1'130'000 francs. Pour répondre à la requête de André Régné du 16 juin 1995, elle a produit, le 19 juin 1995, le détail du calcul:
"Valeur vénale
Terrain: 1'884 m2 à Fr. 300.-- arrondi à Fr 565'000.--
Bâtiment: 2'750 m3 à Fr. 350.-- arrondi à Fr. 960'000.--
(30% de vétusté)
Fr. 1'525'000.--
Valeur de rendement
3 appartements + garage:
Fr. 60'000.--/an capitalisés à 8% Fr. 750'000.--
Total: Fr. 2'275'000.--
Estimation fiscale = moyenne = Fr. 2'275'000.-- : 2 = Fr. 1'137'500.--, montant arrondi à Fr. 1'130'000.-- ."
C. Par acte du 21 juin 1995, André Régné a recouru, par l'intermédiaire de la SEF Société Fiduciaire SA, contre cette décision auprès du Tribunal administratif. Il ne remet pas en cause la valeur de rendement retenue par la Commission d'estimation fiscale. En revanche, il conteste la valeur vénale. Il fait valoir que l'immeuble a été classé monument historique le 25 juillet 1980 et que la taxation du terrain et du bâtiment séparément n'est pas adéquate, le bâtiment ne pouvant pas être démoli; cette impossibilité de démolir constitue une moins-value commerciale pour des bâtiments non rentables et difficiles à entretenir. En outre, il estime que quels que soient les prix pratiqués au m2 et au m3, la valeur vénale ne devrait pas dépasser 1'000'000 francs. Il invoque encore que l'immeuble a été construit en 1879 et qu'il a été rénové en 1967 lorsqu'il l'a acquis. Depuis cette date, il n'a plus effectué de travaux et l'état est actuellement "plus que médiocre"; le crépis de la façade et les parties en molasse sont à refaire et la toiture, en mauvais état, a provoqué de nombreux dégâts d'eau à l'intérieur de bâtiment. Par ailleurs, il relève que la Villa Dubochet no 20 (parcelle no 1'142 du cadastre de la commune de Montreux) a été vendue en date du 7 avril 1995 pour le prix de 1'180'000 francs (terrain + immeuble); or, contrairement à son immeuble, celle-ci est située directement en bordure du lac avec une vue imprenable, elle a une piscine et elle a été récemment entièrement restaurée. Il conclut en conséquence à l'estimation fiscale suivante:
"- valeur vénale 1'000'000.--
Total 1'750'000.--
Le 9 novembre 1995, la Commission d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours. Elle expose que la mention "monument historique" affecte l'ensemble du quartier dit "Villas Dubochet", qui comprend des parcelles et des constructions très diverses en surface, en volume et en situation (bord de route ou bord de lac) et que l'état des bâtiments est très variable. En conséquence, le mode de calcul qu'elle a retenu pour déterminer la valeur vénale est justifié.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 20 juin 1996 en présence du recourant et du Président de la Commission d'estimation fiscale de Vevey. Le tribunal a procédé à la visite du bâtiment litigieux. Il a constaté que l'immeuble n'était pas entretenu et qu'il était dans un grand état de vétusté; toutes les façades et les bordures des fenêtres devraient notamment être refaits. Par ailleurs, les murs présentent de l'intérieur des infiltrations d'humidité, dues aux arbres du côté nord du bâtiment. Le recourant fait valoir que la villa Dubochet no 20 (parcelle no 1'142 du cadastre de la commune de Montreux), estimée à 1'200'000 fr., avait été vendue pour 1'100'000 fr. en 1995, alors qu'elle venait d'être restaurée, qu'elle avait une piscine et qu'elle se trouvait tout au bord du lac. Le Président de la Commission d'estimation fiscale de Vevey a contesté ce prix de vente en expliquant que la maison avait été rachetée par une SA et qu'elle avait été en réalité mise en vente à 2'200'000 francs.
Considérant en droit:
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce, le recourant admet une valeur de rendement de 750'000 francs; seule la valeur vénale est contestée. L'immeuble n'a fait l'objet d'aucun entretien depuis 1967; son état général est mauvais et il nécessite d'importants travaux de rénovation. Au vu de l'état de vétusté et de l'ancienneté du bâtiment, le tribunal estime qu'une pondération de 40% et non de 30% devrait être appliquée. Quant au terrain, situé au bord du lac et compris dans le périmètre faisant l'objet d'un classement historique, il jouit d'une excellente situation; ainsi, le tribunal estime qu'il conviendrait de retenir une valeur de 350 francs le m2 au lieu de 300 francs le m2. Les valeurs retenues par le tribunal conduiraient au calcul suivant:
Valeur vénale:
terrain: 1'884 m2 à 350 fr. 659'400.--
bâtiment: 2'750 m3 à 500 fr. = 1'375'000.--
Valeur de rendement + valeur vénale = 2'234'400.--
Estimation fiscale = 2'234'400 fr. : 2 = 1'117'200.--
En conclusion, le tribunal aboutit avec ces valeurs à une estimation fiscale de 1'117'200 francs, qui est inférieure de 20'300 francs à la décision attaquée. Cette différence correspond à une réduction de l'ordre de 1,8% et elle représente donc un écart de moins de 5%, ce que le Tribunal administratif renonce à corriger. Ainsi, l'estimation fiscale arrêtée par la commission d'estimation fiscale doit être maintenue.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur le recours le 12 juin 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est maintenue.
III. Un émolument de justice de 1'000 francs est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le 18 juillet 1996/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Extrait par Omnilex
Whether the appeal against the fiscal valuation was timely and admissible.
The appeal was filed in time and was admissible in form.
It was lodged within the statutory period under Art. 31 LJPA and met the formal requirements.
What scope of review applies in fiscal valuation cases under the LJPA and LEFI.
The court’s review was limited to legality; it could not review opportuneness because the special statute did not provide for it.
Under Art. 36 LJPA, opportuneness review is excluded unless the special law so provides. The LEFI contains no such extension.
Whether the fiscal valuation of the parcel should be reduced.
The court found the commission’s valuation should remain unchanged, because the deviation between the court’s own calculation and the challenged decision was under 5%.
Although the court considered higher land and building values and greater vétusté, the resulting estimate would differ by only 1.8%; such a minor difference is not corrected as an abuse of discretion.
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