CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 29 août 1995
sur le recours interjeté par Marc et Claude WIELAND-DUFOUR , Collèges 39, 1009 Pully,
contre
la décision rendue sur recours le 8 mai 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (parcelle no 1621 de Montreux).
Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. R. Ernst et M. J. Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Les époux Marc et Claude Wieland sont propriétaires, sur le territoire de la Commune de Montreux, dans le Vallon de Villard, d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous no 1621. Il s'agit d'une parcelle qu'ils détiennent en copropriété, chacun pour une demie, d'une surface totale de 903 m², et sur laquelle a été érigé un chalet ainsi qu'un garage avec couvert, construction transformée et rénovée de 1988 à 1990. Le terrain a une forme rectangulaire, orienté nord-sud, et limité au nord par la route communale venant du village de Chernex. Le chalet, dont la construction remonte à 1934, a été entièrement rénové entre 1988 et 1990, le vent ayant arraché le toit en 1986. Ces travaux, qui ont été effectués en grande partie par le recourant lui-même, aidé de connaissances et amis disposant des connaissances professionnelles nécessaires, ont consisté dans le remplacement du toit de tôle par une couverture de tuiles, en un agrandissement du volume, la véranda du rez-de-chaussée étant fermée et le premier étage agrandi en conséquence, ainsi qu'en une réfection de l'intérieur du bâtiment, qui fournit un grand living avec une petite cuisine au rez-de-chaussée, et quatre petites chambres avec une salle de bains très étroite au premier étage. Une terrasse a été aménagée au sud du bâtiment, au premier étage. Le bâtiment est chauffé par un chauffage à bois au rez-de-chaussée.
En vertu du plan des zones de la Commune de Montreux (règlement sur le plan d'extension et la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 15 décembre 1972, modifié en 1976, 1987 et 1990) la propriété des recourants se trouve en zone agricole.
Selon la police d'assurance incendie du bâtiment, celui-ci a un volume de 477 m3 et est assuré pour une valeur de 386'000 fr., le garage et le couvert étant assurés quant à eux pour un montant de 43'000 fr. (effet au 1.9.1990).
B. Dans le cadre de la révision générale de l'estimation fiscale des immeubles décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey a porté l'estimation fiscale de l'immeuble précité de 250'000 fr. (datant de 1990) à 360'000 francs. Sur recours des époux Wieland, elle a réduit cette estimation à 300'000 fr. en date du 8 mars 1995. C'est contre cette dernière décision qu'est dirigé le présent pourvoi, déposé par un mémoire du 30 mai 1995.
La commission s'est quant à elle déterminée le 21 juin 1995, concluant au rejet du recours.
Les arguments des parties seront repris ci-après pour autant que de besoin. Le tribunal a également procédé à une vision locale, le 23 août 1995, en présence du recourant Marc Wieland, et des représentants de la commission et de la Municipalité de Montreux.
Considérant en droit:
Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
Indépendamment de griefs plus précis sur lesquels le tribunal reviendra ci-dessous, le recourant fait valoir que sa propriété a fait l'objet d'une mise à jour de l'estimation fiscale en 1990, à la suite des travaux de reconstruction du chalet, et il ne voit pas pourquoi, quatre ans après, cette estimation (250'000 fr.) devrait subir une hausse de 20%. La commission, quant à elle, se fonde sur la jurisprudence de l'arrêt Ferrari (reproduite partiellement dans un arrêt ultérieur de la CCEF, RDAF 1991, p. 312), selon laquelle l'estimation fiscale fixée à la suite d'une simple mise à jour ne correspond pas à celle qui est faite dans le cadre d'une révision générale, seule la plus-value résultant des transformations étant prise en compte dans le premier cas.
Le tribunal éprouve effectivement des doutes quant à l'opportunité de revenir sur l'estimation de 1990, qui a pris en compte les modifications de valeur relative aux bâtiments, la valeur du terrain ne pouvant quant à elle avoir évolué de manière significative dans ce court laps de temps. Le tribunal fait d'ailleurs remarquer que les instructions du 20 novembre 1992 du Département des finances prévoient que les estimations fiscales mises à jour en 1990, 1991 et 1992 ne feront pas l'objet d'une révision sauf en cas de divergence manifeste avec la valeur fiscale prévue.
Quoi qu'il en soit, la commission ayant procédé à une nouvelle estimation dans le cadre de la révision générale, le Tribunal administratif, saisi d'un recours, ne peut que réexaminer l'estimation fiscale litigieuse au regard des griefs formulés à son encontre.
La commission, de son côté, a pris en compte, pour le calcul de la valeur vénale, la totalité du terrain supportant les bâtiments, qu'elle a estimé à 90'000 francs. Elle y a ajouté un montant de 240'000 fr. pour le chalet (477 m3 à 500 fr./m3) et 30'000 fr. pour le garage, ce qui donne une valeur vénale totale de 360'000 francs. Pour la valeur de rendement, elle a capitalisé à 7,5% un loyer supputé de 18'000 fr. par an, soit 1'500 fr. par mois, ce qui donne une valeur de rendement de 240'000 francs. L'estimation fiscale de 300'000 fr. correspond ainsi à la moitié du total de la valeur vénale et de la valeur de rendement, soit 600'000 francs.
La valeur de rendement retenue par la commission est incontestablement trop élevée. La propriété du recourant est un petit chalet, situé sans doute dans le cadre très agréable du Vallon de Villard, mais très éloigné de la Riviera vaudoise. Le bâtiment lui-même est de construction légère, sans excavation, d'une petite surface (64 m² au sol). Les pièces habitables sont petites, même si elles sont très agréablement aménagées. La salle de bains est minuscule, de même que la cuisine du rez-de-chaussée, qui n'est pas fermée et qui donne sur le living. Enfin le chauffage à bois rend l'habitation durant l'hiver problématique, et constitue en tout cas une contrainte importante. Si l'on tient compte enfin du fait que la propriété est orientée au nord, qu'elle est ainsi extrêmement mal ensoleillée en hiver, il faut admettre qu'un loyer de 1'200 fr. par mois, soit de 14'400 fr. par année correspond véritablement à un maximum, avec la conséquence que la valeur de rendement fixée par la commission doit être ramenée à 192'000 francs.
En ce qui concerne la valeur vénale, on se trouve en présence d'une propriété sise en zone non constructible, avec toutes les contraintes en découlant, mais occupée par des bâtiments existants. Dans un tel cas, la pratique des autorités chargées de l'estimation consiste à séparer une surface directement attenante aux bâtiments, et à la taxer au prix du terrain constructible applicable dans la région, à titre de surface de dégagement ou de jardin d'agrément, le solde de la parcelle étant pris en compte à titre de terrain agricole, c'est-à-dire en général non taxé. Le Tribunal administratif a déjà approuvé cette manière de faire (arrêt EF 95/011, du 22 mai 1995).
En l'espèce, toutefois, la surface de la propriété du recourant est trop petite (903 m²) pour que l'on puisse procéder de cette manière, parce qu'il n'est pas concevable que le chalet soit vendu sans l'entier de la parcelle, qui abrite notamment le garage avec couvert. Dans ces conditions, c'est à juste titre que la commission a pris en compte l'entier de la parcelle pour en fixer la valeur en fonction des bâtiments existants, c'est-à-dire de l'utilisation effective du sol. En revanche, le montant retenu par la commission (90'000 fr.), qui correspond à un prix au mètre carré de 100 fr., est manifestement excessif compte tenu des petites dimensions de la propriété et du chalet, et des conditions d'habitation énumérées ci-dessus (exiguïté des chambres, chauffage à bois, ensoleillement médiocre. Le tribunal considère, suivant l'avis de ses assesseurs spécialisés, qu'un prix de 50 fr. au m² correspond mieux à la réalité et à ce que pourrait offrir un acquéreur éventuel en l'état du marché. La valeur vénale retenue par la commission sera ainsi réduite, à ce titre, de 45'000 francs.
Il n'y a rien à redire en revanche quant à l'estimation de la valeur du chalet (500 fr. le m3), qui paraît raisonnable dans la mesure où l'on sait que la construction du genre chalet, avec des petits volumes, est des plus coûteuses (on peut d'ailleurs constater que la police d'assurance incendie retient un prix au mètre cube de 810 fr.). Les recourants font certes valoir qu'une telle appréciation ne tient pas compte du fait que, dans le cas particulier, les travaux de rénovation ont coûté beaucoup moins cher, notamment parce qu'ils ont été effectués en grande partie par les propriétaires eux-mêmes. Mais cette circonstance n'est pas déterminante, dans le cadre d'une procédure de révision générale des estimations fiscales des immeubles, applicables à l'entier du canton, et qui a pour but de dégager la valeur objective des propriétés foncières.
Les recourants objectent également qu'on ne devrait pas prendre en compte l'entier du volume habitable, tel qu'il a été calculé par l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie, les combles du chalet n'offrant qu'un tout petit étage de galetas, pratiquement inutilisable et accessible par une échelle. D'une manière générale, toutefois, les commissions d'estimation fiscale et le Tribunal administratif s'en tiennent au volume ECA, qui est appliqué à l'entier des bâtiments du canton d'une manière uniforme et assure ainsi l'égalité de traitement de tous les propriétaires. A cela s'ajoute que, pour les professionnels de l'immobilier, le volume d'un bâtiment s'établit en substance en multipliant la surface au sol par le nombre d'étages et un coefficient de 4, qui tient compte d'une hauteur normale de 2,40 m à 2,50 m par étage, des épaisseurs des dalles et d'une réserve pour le sous-sol et la toiture. En appliquant cette méthode de calcul au chalet du recourant, on arrive ainsi à un volume de 512 m3, qui devrait sans doute être réduit pour tenir compte du fait que les pièces sont basses et qu'il n'existe pas de sous-sol. Mais, en tout état de cause, le chiffre de 477 m3 retenu par la commission correspond de manière assez exacte à la réalité et c'est à juste titre que la commission s'y est référée.
La valeur retenue pour le garage (30'000 fr.) n'est pas contestée par le recourant.
valeur vénale
terrain: Fr. 45'000.-
chalet (477 m3 à 500 fr./m3) Fr. 240'000.-
garage Fr. 30'000.-
valeur vénale totale Fr. 315'000.-
valeur de rendement 14'400 fr. capitalisés à 7,5% Fr. 192'000.-
total valeur vénale + valeur de rendement Fr. 507'000.-
Estimation fiscale (1/2) Fr. 253'500.-.
L'estimation fiscale doit ainsi être fixée à 250'000 fr., en chiffre arrondi, montant qui correspond, soit dit en passant, à l'estimation de 1990.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision du 8 mai 1995 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est réformée en ce sens que l'estimation fiscale est maintenue à 250'000 fr. (deux cent cinquante mille francs).
III. Un émolument de 400 fr. (quatre cents francs) est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
mp/Lausanne, le 29 août 1995
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint