CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 3 février 1997
sur le recours interjeté par Hermann PFANDER , rue du Moulin 11, 1170 Aubonne,
contre
la décision rendue le 20 mars 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (estimation fiscale de la parcelle no 45 d'Aubonne).
Composition de la section: M. Eric Brandt, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs; greffier: Mme Franca Coppe.
Vu les faits suivants:
A. Hermann Pfander est propriétaire de la parcelle 45 à Aubonne, sise rue du Moulin. Un bâtiment contigu est construit sur ce bien-fonds et il en occupe toute la surface de 133 m². L'estimation fiscale a été arrêtée à 225'000 fr. en 1980.
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne a fixé la nouvelle estimation à 573'000 fr. Hermann Pfander s'est opposé à un tel montant le 5 septembre 1994. Après avoir procédé à une visite des lieux, la commission a réduit l'estimation à 509'000 fr. en donnant les explications suivantes:
Terrain. Ce poste n'a pas subi de modification. Il se situe en dessous des prix actuellement pratiqués à Aubonne.
Bâtiment: La commission a constaté que la construction est tout à fait ordinaire et simple. En conséquence, elle a admis un abattement de la valeur vénale à neuf, se situant désormais au prix de 460 fr./m3. Compte tenu de la pondération pour vétusté, la valeur actuelle de la construction s'élève à 363 fr. 40, montant raisonnable en l'espèce.
Loyer: La commission a également consenti à une baisse pour ce poste et suppute désormais les loyers suivants: votre appartement: 1'700 fr./mois; l'appartement de votre fils: 1'200 fr./mois."
Hermann Pfander a recouru contre cette décision le 30 mars 1995 auprès du Tribunal administratif. A l'appui de son recours, il fait valoir que le loyer de 1'200 fr. par mois compté pour l'appartement de son fils serait trop élevé, car il louait cet appartement seulement 800 fr. en raison du manque d'isolation phonique et thermique. La valeur de rendement devrait ainsi être réduite à 400'000 fr. ce qui porterait à son avis l'estimation fiscale à 477'000 fr.
La commission s'est déterminée sur le recours en relevant que le montant de 1'200 fr. par mois pour le loyer de l'appartement loué au fils se justifiait par le fait que le propriétaire admettait un loyer de 1'700 fr. pour son appartement de quatre pièces.
Hermann Pfander a encore expliqué qu'il avait loué cet appartement 760 francs par mois avant de l'attribuer à son fils. Lorsqu'il a transformé la maison, en grande partie lui-même, il a laissé la poutraison d'origine; il n'y avait aucune dalle ni aucune isolation entre les étages, la maison datant en outre de la fin du XVIIIe siècle. A son avis, le loyer de 1'700 fr. pour l'appartement de quatre pièces se justifie par le fait qu'il bénéficie d'un ensoleillement meilleur, d'un plus grand espace et de l'absence de voisins à l'étage supérieur. Il fait aussi remarquer que la Commission d'estimation fiscale ne serait pas composée de personnes faisant partie d'un corps de métier se rapportant au bâtiment. Il maintient ainsi sa conclusion tendant à ce que la nouvelle estimation soit fixée à 477'000 fr.
C. Le tribunal a procédé à une visite des lieux lors de son audience du 7 septembre 1995 en présence du recourant et des représentants de la Commission d'estimation fiscale. Au niveau de la rue du Moulin, le bâtiment comprend un garage, une cave et une buanderie. L'appartement loué au fils, situé au premier étage, est aménagé sur une surface de l'ordre de 90 m². Il comprend une cuisine, un salon, une salle de bains et deux chambres. Cet appartement a été refait par le recourant de 1976 à 1980. On trouve au deuxième étage l'appartement du recourant qui comprend une cuisine, un bureau, deux chambres à coucher et une salle de bains ainsi qu'un escalier qui permet d'accéder dans un espace sous toiture, aménagé en salon avec cheminée. La surface de la parcelle étant entièrement construite, l'immeuble ne comporte pas de jardin ni de prolongement extérieur.
Considérant en droit:
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI). S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 francs et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
b) Le recourant ne met pas en cause la valeur vénale, arrêtée à 524'643 francs par l'autorité intimée. Il conteste uniquement le loyer retenu à 1'200 fr. pour le logement qui est loué à son fils au prix effectif de 800 fr. par mois. Selon le recourant, le revenu locatif devrait être estimé à 1'700 fr. par mois pour son appartement, et 800 fr. par mois pour le logement de son fils, soit un revenu locatif annuel de 30'000 fr.
c) Selon l'art. 2 al. 3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 francs le m2.
d) En l'espèce, le loyer de 1'700 fr. par mois retenu pour l'appartement du recourant, d'une surface de 150 m², correspond à un prix de 136 fr. le m² par année (1'700 x 12 : 150). Si l'on applique ce même prix au logement du fils, on constate que le loyer devrait être abaissé à 1'000 fr. par mois (90 m² x 136 fr. : 12). Le prix de 136 fr. le m² se situe en outre dans la partie inférieure de la fourchette préconisée par les instructions du département (100 à 200 fr.) et tient déjà compte des défauts de l'isolation phonique. Ainsi, le revenu locatif devrait s'élever à 32'400 fr. (2'700 x 12), ce qui correspond à une valeur de rendement de 432'000 fr. pour un taux de capitalisation arrêté à 7,5%. L'estimation fiscale devrait ainsi être arrêtée à 478'321 fr. 50 (432'000 + 524'643 = 956'643 : 2) auxquels il convient d'ajouter les 15'000 francs retenus pour le garage, soit une estimation fiscale de 493'321 fr. 50. Mais la différence qui en résulte avec l'estimation fiscale arrêtée par l'autorité intimée s'élève seulement à 15'679 fr. (509'000 - 493'321) et reste inférieure à la marge de 5% que le tribunal réserve à l'autorité intimée dans le cadre de son pouvoir d'appréciation. Cette différence de 15'679 fr. n'atteint en effet que le 3,1% de l'estimation arrêtée à 509'000 fr.; cette estimation doit en conséquence être maintenue.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 20 mars 1995 concernant la parcelle 45 d'Aubonne est maintenue.
III. Un émolument de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge du recourant.
mp/Lausanne, le 3 février 1997
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint