canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 29 juin 1994
sur le recours interjeté par l'hoirie Albert BESUCHET , savoir Marguerite Besuchet, Marguerite Aubert-Besuchet, Nelly Margot-Besuchet, ainsi que Françoise et Monique Perrin, représentée par Me Daniel Malherbe, notaire à Orbe,
contre
la décision rendue sur recours le 25 octobre 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe (estimation fiscale de la parcelle n° 147 d'Agiez).
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. E. Poltier, président
R. Ernst, assesseur
A. Matthey, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
constate en fait :
A. A la suite du décès d'Albert Besuchet survenu le 10 novembre 1991, ses deux filles et les deux enfants d'une troisième soeur prédécédée sont devenues propriétaires en main commune de la parcelle n° 147 du cadastre de la Commune d'Agiez, au lieu-dit "La Limme". Ce bien-fonds de 15'274 m2 est classé en zone agricole du plan des zones de la Commune d'Agiez approuvé par le Conseil d'Etat le 21 décembre 1983, à l'exception d'une surface de 2'000 m2 environ comprise en zone du plan partiel d'affectation "Le Village"; cette dernière supporte une habitation de 138 m2 construite en 1924 et un bûcher de 37 m2 réalisé six ans plus tard.
Le bâtiment principal se compose d'une buanderie-chaufferie, d'un atelier, de caves enterrées et de trois garages couverts au rez-de-chaussée, d'un appartement de huit pièces réparties sur les deux niveaux supérieurs et un appartement mansardé de trois pièces dans les combles, avec cuisine partiellement agencée et salle de bains, en cours de rénovation. L'appartement principal est occupé par l'épouse de feu Albert Besuchet, Marguerite Besuchet, qui est l'usufruitière des biens de la succession.
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe (ci-après la commission) a fixé à Fr. 497'000.-- la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 147. A réception de cette décision, datée du 14 septembre 1993, le notaire Daniel Malherbe, agissant en sa qualité d'exécuteur testamentaire de la succession de feu Albert Besuchet, a recouru par intervention téléphonique du 21 septembre 1993; la commission a confirmé cette estimation en date du 25 octobre 1993 en indiquant le détail de sa taxation. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 4 novembre 1993 par l'exécuteur testamentaire. L'hoirie Albert Besuchet conclut en substance à ce que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 147 est ramenée à Fr. 400'000.--.
La Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe a produit le 25 novembre 1993 sa réponse au recours.
C. Le tribunal a procédé le 14 mars 1994 à une visite des lieux et à l'audition des parties.
Considère en droit :
___________________
Selon la procédure de recours décrite aux art. 12 ss de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), les estimations fiscales révisées sont soumises à une enquête publique de 15 jours durant laquelle les propriétaires intéressés, les communes et le Département des finances peuvent recourir par écrit motivé, adressé au président de la commission de district ou consigné sur la feuille d'enquête. Selon une pratique déjà suivie lors des révisions générales de 1960 et 1970, les commissions de district procèdent, en lieu et place d'une enquête publique, par avis personnel aux propriétaires intéressés comportant l'indication de la nouvelle estimation. Cet avis se présente sous la forme d'une formule préimprimée, similaire à celles qui sont utilisées en matière de mise à jour des estimations fiscales, avec l'indication selon laquelle la nouvelle estimation fiscale peut faire l'objet dans les 15 jours suivant sa communication d'un recours qui s'exerce par écrit motivé adressé à la commission de district. La procédure suivie par l'autorité intimée s'écarte donc de celle organisée par la loi. On peut cependant se dispenser d'examiner la légalité d'un tel système dans la mesure où l'avis reproduit les exigences formelles du recours formulées à l'art. 13 LEFI.
Dans le cas particulier, la commission a arrêté la nouvelle estimation de la parcelle de la recourante dans sa séance du 10 septembre 1993; elle a communiqué sa décision à l'épouse de feu Albert Besuchet le 14 septembre 1993. L'exécuteur testamentaire est intervenu le 21 septembre 1993 par téléphone auprès du secrétaire de la commission pour s'opposer à la nouvelle estimation fiscale de la parcelle de l'hoirie Besuchet. Le recours formé par Me Malherbe contrevient à l'exigence du recours écrit prescrite à l'art. 13 LEFI. L'autorité intimée a néanmoins admis ce mode de procéder puisqu'elle est entrée en matière sur le recours en rendant une nouvelle décision confirmant l'estimation fiscale de la parcelle à Fr. 497'000.--. Dans ces conditions, le principe de la bonne foi s'oppose à ce que le recours initial soit déclaré irrecevable malgré l'informalité qui l'entache; en effet, si l'autorité entendait s'en tenir à la forme écrite pour la régularité du recours, elle aurait dû le signaler d'emblée à son interlocuteur pour lui permettre d'agir suivant les formes requises en temps utile. Pour le surplus, il n'est pas contesté que l'exécuteur testamentaire a recouru contre la nouvelle décision dans le délai de dix jours imparti par l'art. 31 LJPA. Le recours de l'hoirie Besuchet est donc recevable et il convient d'entrer en matière sur le fond du litige.
a) Selon l'art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 et 2 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Elle est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement et les risques de placement sur ces immeubles.
Dans le cas d'espèce, la Commission de district a arrêté la valeur vénale du terrain à Fr. 160.-- le mètre carré; ce prix a été retenu de manière uniforme pour l'ensemble des terrains situés en zone à bâtir sur le territoire de la Commune d'Agiez, à l'occasion d'une séance tenue le 26 septembre 1991 réunissant les représentants de la commission et des délégués de la municipalité. Le recours à une valeur vénale unique pour l'ensemble des parcelles situées sur une même commune permet d'assurer une certaine égalité de traitement entre les propriétaires fonciers d'une même commune. Cette façon de procéder peut cependant aller à l'encontre des principes posés à l'art. 22 REFI si elle empêche l'autorité de prendre en considération la situation propre à chacune des parcelles sujettes à révision (en ce sens, arrêt EF 91/012, du 22 novembre 1992, et 92/034, du 11 juin 1993, où le tribunal de céans a réduit la valeur vénale du terrain s'agissant d'une parcelle inconstructible, respectivement d'une parcelle classée en zone à bâtir et grevée d'une restriction du droit de bâtir).
Dans le cas particulier, le prix de Fr. 160.-- retenu en l'espèce est relativement élevé dans la situation topographique de la Commune d'Agiez. Il apparaît d'autant plus choquant qu'il s'écarte sans justification du prix du terrain constructible retenu dans plusieurs communes du district, dont la situation géographique (proximité du chef-lieu et de l'autoroute) et du point de vue des accès aux transports publics est meilleure (ainsi, Arnex-sur-Orbe, Bofflens et Baulmes, dont l'ensemble des terrains ont été estimés à Fr. 100.-- le mètre carré). Le prix retenu en l'espèce est également plus élevé que le prix moyen des transactions effectuées dans la Commune d'Agiez entre les mois de mars 1989 et de novembre 1993, seule une transaction étant effectivement venue à chef au prix retenu par la commission. Etant donné les circonstances, la valeur vénale de Fr. 115.-- proposée par la recourante peut être considérée comme adéquate, ce qui représente une valeur vénale de Fr. 230'000.-- pour le terrain classé en zone à bâtir. Cela ne conduit toutefois pas nécessairement à l'admission du recours.
b) La commission a retenu une valeur vénale de Fr. 375'000.-- pour le bâtiment. L'hoirie recourante considère cette valeur comme trop élevée étant donné les importants travaux de rénovation et d'amélioration qui devront être entrepris sur l'immeuble. Selon elle, une valeur vénale de Fr. 280'000.-- serait adéquate.
Pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble, les Instructions établies à l'attention des commissions de districts recommandent de procéder à une pondération de sa valeur à neuf, tenant compte de son degré de vétusté, l'abattement maximum prévu étant de 30 %. La valeur à neuf s'obtient en multipliant le volume de bâtiment par le prix unitaire au m3 déterminé selon le genre de construction, l'aspect extérieur, l'aménagement intérieur, ainsi que la qualité du travail et des matériaux de construction. Selon les instructions, un prix de fr. 400.- à fr. 700.-/ m3 correspond à une fourchette moyenne généralement admise.
De par ses façades pignons qui rappellent celles des fermes bernoises et le jardin d'agrément qui l'entoure, la maison d'habitation, construite en 1924, présente un cachet indéniable qui joue un rôle dans la détermination de sa valeur marchande (en ce sens, Naegeli/Handbuch des Liegenschaftschätzers, 3è éd. 1988, p. 127 notamment). Cet élément est cependant atténué par les inconvénients liés à l'habitation de ce type de logements qui n'ont pas été aménagés selon les normes actuelles de confort et de salubrité. En pareil cas, il n'est guère aisé de poser des critères d'évaluation fiables. Néanmoins, le tribunal considère que le prix au m3 de Fr. 400.--, qui correspond au plancher inférieur admis par les instructions, n'est pas excessif pour le bâtiment litigieux, si l'on prend notamment en considération le fait que l'appartement situé dans les combles sera entièrement rénové. Multiplié par le volume de 1'787 m3 résultant de la police ECA, on obtient ainsi une valeur vénale brute de Fr. 714'800.--, de laquelle il convient de déduire l'abattement forfaitaire maximal de 30 %. La valeur vénale du bâtiment ainsi obtenue s'élève à Fr. 500'400.-, ce qui conduit à une valeur vénale de la parcelle n° 147 du cadastre d'Agiez de Fr. 760'400.--. On constate donc en définitive que, si la valeur vénale du terrain arrêtée par la commission paraît en l'espèce quelque peu élevée, la valeur vénale retenue pour le bâtiment est en revanche modeste; ces éléments se compensent donc en l'espèce. La légère différence qui subsiste entre la valeur vénale de la parcelle n° 147 ainsi obtenue et celle arrêtée par la commission ne justifie pas une modification de cette dernière au détriment de la recourante. La décision attaquée, en tant qu'elle fixe la valeur vénale de la parcelle n° 147 à Fr. 725'000.-- doit ainsi être confirmée. Il reste à examiner si la valeur de rendement de l'immeuble a correctement été appréciée.
c) Aux termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, il précise que la capitalisation s'opère sur la base d'un taux de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, de 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'une villa, l'art. 22 LEFI, qui renvoie à l'art. 21, ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien. L'art. 22 précise également que le taux appliqué sera inférieur à celui des immeubles locatifs (al. 2) et que si la villa est habitée par le propriétaire, la commission de district estimera le loyer (al. 3).
Dans le cas particulier, la Commission de district a estimé à Fr. 800.-- le loyer de l'appartement occupé par l'épouse de feu Albert Besuchet. Ce montant est modeste si l'on prend en considération la surface habitable de ce logement; il correspond en outre à la valeur de location que la recourante pourrait retirer de l'appartement dans son état d'entretien actuel, même si ce dernier ne dispose pas de toutes les commodités souhaitées (salle de bains et WC séparés à l'étage). La commission a estimé à Fr. 700.-- le loyer exigible pour l'appartement de trois pièces situé au dernier étage; cette estimation est également modérée si l'on prend en considération le fait qu'il sera entièrement rénové. Ces travaux confèrent assurément une plus-value à l'immeuble qui doit être prise en considération dans la fixation du loyer exigible pour cet appartement. Un loyer mensuel de Fr. 50.-- par garage paraît également adéquat s'agissant de garages couverts, même si l'un d'eux doit également faire l'objet de travaux de réparation.
S'agissant du taux de capitalisation, les Instructions recommandent l'application d'un taux compris entre 7 et 8% pour une maison familiale. Le taux de 7,5% fixé en l'espèce est donc en accord avec les instructions et aux art. 22 al. 2, qui exige, s'agissant des villas, un taux de capitalisation inférieur à celui des immeubles locatifs, et 7 REFI. L'hoirie recourante aimerait toutefois que l'on applique un taux de vétusté plus important pour tenir compte de l'état d'entretien de la maison. Le tribunal ne s'écarte cependant des taux indicatifs prescrits par les directives qu'en présence d'immeubles souffrant d'importants retards d'entretien (Tribunal administratif, arrêt EF 91/10 du 5 janvier 1993).
Dans le cas particulier, l'appartement situé dans les combles sera entièrement rénové. Quant à l'appartement occupé par Marguerite Besuchet, visite des lieux faite, les travaux qui devront lui être apportés peuvent, sous réserve d'une redistribution des volumes internes, être considérés comme de l'entretien courant qui ne justifie pas que l'on s'écarte des taux prescrits par les instructions. Il faut donc s'en tenir au taux de capitalisation de 7,5% choisi par la commission, qui prend d'ailleurs en considération les frais généraux et les frais d'entretien (l'art. 21 al. 2 REFI
le dit d'ailleurs expressément s'agissant de la valeur de rendement).
La valeur de rendement arrêtée par la commission doit ainsi être confirmée.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur recours le 25 octobre 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe, relative à l'estimation fiscale de la parcelle n° 147 d'Agiez, est confirmée.
III. Un émolument de justice de Fr. 800.-- (huit cents francs) est mis à la charge de l'hoirie Albert Besuchet.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 29 juin 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.