canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 5 juillet 1994
sur le recours interjeté par Luc BARDET , à Baulmes,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe du 15 octobre 1993, relative à l'estimation fiscale des parcelles nos 5 et 30 de la commune de Baulmes.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. E. Poltier, président
R. Ernst, assesseur
A. Matthey, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
constate en fait :
A. Luc Bardet est propriétaire à Baulmes des parcelles nos 5 et 30 du cadastre communal. Ces biens-fonds, séparés l'un de l'autre par la rue des Scies, sont colloqués en zone du village du plan des zones communal approuvé par le Conseil d'Etat le 28 mai 1982.
D'une surface totale de 1'954 m2, la parcelle n° 5 supporte trois bâtiments (ECA nos 10, 11 et 13) partiellement contigus, d'orientation et de forme différentes, construits en 1760. Le bâtiment ECA n° 10, d'une emprise au sol de 458 m2, abrite une ancienne grange-écurie désaffectée et l'habitation principale du recourant et de sa famille. La partie habitable comprend un appartement de huit pièces réparties sur deux niveaux. Le bâtiment ECA n° 13, qui lui est adjacent au nord, abrite une ancienne porcherie, un rural désaffecté et un appartement de trois pièces qui est loué à une personne âgée pour la somme de Fr. 85.-- par mois. Le bâtiment ECA n° 11 abrite une buanderie de 26 m2.
D'une surface de 588 m2, la parcelle n° 30 s'inscrit dans une bande de terrain étroite entre la rue des Scies et la Baumine. Elle supporte une ancienne scierie désaffectée d'une emprise au sol de 173 m2 utilisée comme couvert à voitures et dépôt de paille; elle abrite au sous-sol une installation de production électrique que le recourant a installée par ses soins pour un montant de Fr. 50'000.--. L'électricité produite est utilisée pour les besoins du recourant et de sa famille, le solde étant revendu à la Compagnie Vaudoise d'Electricité.
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe (ci-après : la commission) a, par décision du 19 août 1993, porté l'estimation fiscale de la parcelle n° 5, datant de 1978, de Fr. 115'000.-- à Fr. 400'000.--. Elle a arrêté la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 30, datant de la précédente révision générale, de Fr. 5'000.-- à Fr. 35'000.--.
Luc Bardet a recouru le 30 août 1993 contre cette décision auprès de la commission, laquelle a ramené l'estimation litigieuse de la parcelle n° 5 à Fr. 320'000.--. Elle a en revanche confirmé l'estimation de la parcelle n° 30, le détail des estimations fiscales se présentant de la façon suivante :
" Parcelle 30
Rendement : fr. 0.-
*Valeur vénale :
terrain fr. 59'000.-
bâtiment fr. 11'000.- fr. 70'000.-*
Total : fr. 70'000.--
Moyenne ou estimation fiscale : fr. 35'000.-
Parcelle 5
*Rendement locatif :
2 appartements de 3 pièces et
8 pièces + bains fr. 15'000.-*
Capitalisé à 7,5% fr. 200'000.-
*Valeur vénale :
terrain fr. 195'000.-
bâtiment fr. 245'000.- fr. 440'000.-
fr. 640'000.-*
Moyenne ou estimation fiscale : fr. 320'000.-
C. Par acte du 24 octobre 1993, Luc Bardet a recouru contre cette décision, datée du 15 octobre 1993, en concluant à son annulation, subsidiairement à sa réforme en ce sens que l'augmentation des précédentes estimations fiscales ne dépasse pas 40 à 50% pour les deux parcelles. Il s'étonne de ce que la valeur locative du bâtiment ECA n° 10 représente environ le double de celle retenue par l'autorité fiscale. Il estime également excessif le prix de Fr. 100.-- le mètre carré arrêté par la commission dans le calcul de la valeur vénale du terrain au vu des conditions topographiques des biens-fonds. Enfin, il fait valoir une inégalité de traitement entre l'estimation attaquée et celle opérée par la Commission du district de Grandson, qui ne croît que de 1,4 fois par rapport à la précédente estimation, et demande que la même proportion soit respectée pour ses immeubles de Baulmes.
La commission a déposé ses déterminations le 25 novembre 1993.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 14 mars 1994 en présence du recourant et de deux représentants de la commission.
Considère en droit :
___________________
Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la commission a porté l'estimation fiscale des parcelles nos 5 et 30 à Fr. 320'000.-- et à Fr. 35'000.--. Luc Bardet conteste en l'occurrence les valeurs de rendement et les valeurs vénales retenues dans la détermination de l'estimation fiscale de ces deux biens-fonds. Dès lors, il y a lieu d'examiner successivement l'estimation fiscale des parcelles nos 5 et 30.
Aux termes de l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 LEFI, comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (al. 1 et 2).
Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 de son règlement d'application du 22 décembre 1936; REFI).
a) En ce qui concerne la parcelle n° 5, l'autorité de première instance a retenu une valeur vénale de Fr. 195'000.-- pour le terrain et de Fr. 245'000.-- pour les bâtiments.
aa) Luc Bardet conteste le prix de Fr. 100.-- le mètre carré que la commission a appliqué pour déterminer la valeur vénale du terrain. Selon lui, il faudrait tenir compte des contingences topographiques et réglementaires qui empêcheraient toute extension de la surface bâtie.
On observera à titre liminaire que le prix arrêté par la commission correspond au prix plancher fixé par les instructions pour le district. Cet élément n'est certes pas décisif à lui seul puisque l'autorité de taxation, pas plus que le tribunal de céans, n'est liée par ces instructions. Ces dernières constituent toutefois une indication des normes généralement admises en la matière par le département et assurent une certaine égalité de traitement entre les propriétaires immobiliers du canton. L'application d'un prix uniforme de Fr. 100.-- le mètre carré à l'ensemble des terrains à bâtir d'une commune peut toutefois conduire à des inégalités de traitement si elle empêche l'autorité de prendre en considération la situation propre à chacune des parcelles sujettes à révision (en ce sens, arrêt EF 91/012, du 22 novembre 1992, et 92/034, du 11 juin 1993, où le tribunal de céans a réduit la valeur vénale du terrain s'agissant d'une parcelle inconstructible, respectivement d'une parcelle classée en zone à bâtir et grevée d'une restriction du droit de bâtir). Il convient dès lors d'examiner si des circonstances particulières justifient en l'occurrence que l'on descende en-dessous du prix de Fr. 100.-- le mètre carré.
En ce qui concerne plus particulièrement la parcelle n° 5, le recourant prétend que la topographie générale des lieux et la pente qui caractérise le terrain en limite est condamneraient toute construction nouvelle ou la rendraient particulièrement onéreuse. Il a également fait allusion au nouveau règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions qui, par l'introduction d'un coefficient d'utilisation du sol, condamnerait toute extension de la surface bâtie existante. Selon le recourant, il faudrait considérer la surface en nature de place-jardin comme une surface de dégagement du bâtiment principal et en réduire considérablement le prix.
On peut rappeler qu'à l'occasion d'une révision générale des estimations fiscales, l'autorité doit tenir compte de la situation existante, sans anticiper sur une modification de cette situation, sauf si celle-ci apparaît comme très probable dans un avenir relativement proche et influe de ce fait sur la valeur des immeubles considérés. La nouvelle réglementation communale en matière de police des constructions, qui n'est pas encore en vigueur, se montre plus restrictive que la réglementation actuellement applicable en ce qui concerne les possibilités de bâtir par l'introduction d'un coefficient d'utilisation du sol en zone du village; elle n'exclut cependant pas la rénovation et la transformation de bâtiments existants. Dans de telles conditions, il convient d'estimer la valeur vénale du terrain en fonction de la densité d'utilisation effective et actuelle, en l'espèce correspondant à celle des bâtiments du recourant. Or, à cet égard, il n'apparaît pas que le prix de Fr. 100.-- le mètre carré retenu par la commission soit exagéré. Certes, la parcelle n° 5 est éloignée du centre du village de Baulmes. Elle est en revanche relativement bien desservie par la rue des Scies qui la borde à l'ouest et la route cantonale menant au col de l'Aiguillon au nord-est. Elle jouit également d'une relative tranquillité agrémentée par le murmure apaisant de la Baumine qui s'écoule toute proche. L'ensemble de ces éléments, qui jouent un rôle dans la détermination de la valeur vénale du terrain, font apparaître le prix de Fr. 100.-- le mètre carré comme modéré même en tenant compte du fait que le recourant ne pourra pas agrandir les bâtiments existants.
Quant à la valeur vénale des bâtiments, la commission l'a arrêtée à Fr. 10'000.-- pour l'immeuble ECA n° 13 et à Fr. 235'000.-- pour le bâtiment ECA n° 10, dont le recourant occupent l'aile est avec son épouse et l'un de ses fils. La commission n'a retenu aucune valeur vénale pour la buanderie cadastrée sous n° 11.
Pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble, les instructions recommandent, à défaut d'éléments de comparaison adéquats, de rechercher la valeur à neuf de l'immeuble en calculant la valeur du volume construit, selon un prix de Fr. 400.-- à Fr. 700.-- le mètre cube, pondérée selon un pourcentage qui n'excédera pas 30% en règle générale pour tenir compte de la dépréciation du bâtiment intervenue au cours des ans.
Même si le recourant s'est efforcé, par différents travaux, de la rendre le plus agréable possible, la partie habitable n'offre cependant pas tout le confort et la commodité propres aux logements modernes. Cet état de fait est lié à la configuration même du bâtiment, divisé dans sa largeur, qui nécessiterait des travaux importants pour le rendre conforme aux normes usuelles de confort moderne. Dans un cas analogue où les possibilités de transformation étaient encore limitées par le classement de l'immeuble comme monument historique, le tribunal a retenu comme probant un prix de Fr. 350.-- le mètre cube (arrêt EF 92/010, du 26 novembre 1992). Le tribunal ne voit aucune raison de s'écarter davantage de cette estimation dans le cas particulier. Si l'on prend en considération uniquement le volume utile habitable, soit celui du logement au rez-de-chaussée et à l'étage et de la partie du hall conférant une plus-value à l'immeuble, la valeur vénale du bâtiment n° 10 s'élèverait, après pondération de 30% pour tenir compte de la dépréciation de l'immeuble, à Fr. 300'000.--; ce montant reste encore passablement plus élevé de la valeur vénale retenue par la commission pour l'ensemble des bâtiments sis sur la parcelle n° 5. La décision attaquée échappe donc à la critique sur ce point.
Le recourant s'est également étonné du fait que l'état locatif retenu par la commission s'écarte de manière importante de la valeur locative retenue par l'autorité fiscale. Cet élément est toutefois sans incidence sur la détermination de la valeur de rendement. En effet, l'autorité de céans a confirmé la jurisprudence de la CCEF selon laquelle la loi sur les impôts directs cantonaux - et par conséquent l'art. 21 a LI relatif à la valeur locative - est inapplicable en la matière, l'estimation fiscale des immeubles étant régie uniquement par la LEFI (Tribunal administratif, arrêt EF 92/006, du 11 août 1992 et les références citées, notamment BGC, printemps 1986, p. 369).
Dans ces conditions, le recours s'avère mal fondé en tant qu'il s'en prend à la valeur vénale des immeubles.
ab) Luc Bardet ne conteste pas la valeur de rendement retenue pour le bâtiment ECA n° 13, loué pour une somme modique, mais conclut à une diminution de la valeur de rendement du bâtiment ECA n° 10.
Il convient de relever que la commission n'a taxé que le corps est du bâtiment qui a fait l'objet de travaux de transformations intérieures en 1976 et qui est effectivement habité. Aucune valeur de rendement n'a en revanche été retenue pour l'ancienne grange qui est actuellement utilisée comme atelier. Si l'on fait abstraction du loyer de Fr. 1'020.-- par année que le recourant touche de la mise en location de l'appartement de trois pièces sis dans le bâtiment n° 13, la valeur de rendement de l'appartement occupé par le recourant est de Fr. 1'165.-- par mois. Le loyer paraît à première vue modeste pour un appartement de huit pièces. Il tient compte toutefois de manière adéquate des inconvénients pratiques déjà relevés ci-dessus et du fait que le village de Baulmes est relativement isolé des grands axes routiers et de l'agglomération yverdonnoise; l'autorité de céans ne voit en revanche aucun motif permettant de retenir une valeur de rendement plus faible encore, comme le voudrait le recourant. La décision attaquée doit donc être maintenue sur ce point également.
ac) Vu ce qui précède, l'estimation fiscale de la parcelle n° 5 doit être confirmée.
b) Luc Bardet conclut également à une réduction de l'estimation fiscale de la parcelle n° 30 de la Commune de Baulmes, laquelle correspond en fait à sa valeur vénale divisée par deux, aucune valeur de rendement n'étant retenue; la valeur marchande devrait selon lui être très faible, en raison de la situation particulière de cette parcelle entre la Baumine et la rue des Scies qui empêche toute extension du bâtiment existant.
Cette question peut rester ouverte en l'espèce. Lors de la visite des lieux, le tribunal a en effet pu constater que le recourant avait aménagé au niveau inférieur du bâtiment une petite usine de production électrique qui utilise la force hydraulique de la Baumine. Cette installation-pilote permet une production d'électricité de 11 à 12 KWh, qui satisfait les besoins du recourant en électricité, le reste étant revendu à la Compagnie Vaudoise d'Electricité. Cette installation aurait dû être prise en considération pour fixer l'estimation fiscale de la parcelle à concurrence du montant investi. Cela résulte expressément du texte des art. 3 al. 1 LEFI et 4 al. 2 REFI. Cette dernière disposition prévoit en effet que "les installations, agencements, machines et objets affectés économiquement d'une manière durable au service de l'immeuble par son propriétaire, qu'ils soient ou non fixés ou scellés à demeure [...] sont considérés comme accessoires des immeubles" (au sujet de la notion d'accessoire, cf. arrêt de la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles 89/03, Sq. SA, du 23.8.1991; voir ég. Tribunal administratif, arrêt EF 91/015, du 9 septembre 1992). C'est donc un montant de Fr. 50'000.-- correspondant à l'investissement financier consenti par Luc Bardet pour l'aménagement de cette installation qu'il convenait d'ajouter à la valeur vénale de l'immeuble. Cette circonstance, si elle ne justifie pas nécessairement une aggravation de l'estimation fiscale attaquée, compense en tous les cas les inconvénients liés à la situation de la parcelle et à l'impossibilité de toute extension de la surface constructible qui auraient éventuellement pu justifier une réduction de la valeur vénale. En outre, c'est à tort que la décision attaquée n'a retenu aucune valeur de rendement pour le bâtiment, ce pour le même motif, mais aussi parce que l'ancienne scierie est utilisée par le propriétaire pour le parcage de quatre voitures et le stockage de la paille. Cet élément représente une valeur de rendement potentielle qui aurait dû être prise en considération dans l'estimation fiscale de l'immeuble.
Dans ces conditions, l'estimation fiscale de la parcelle n° 30 doit être confirmée.
Le bâtiment auquel le recourant fait allusion est un appartement que le recourant a acquis de sa mère par donation et dont l'estimation fiscale a été portée à cette occasion de Fr. 145'000.-- à Fr. 250'000.--. La décision de taxation ne précise pas le mode de calcul qui aurait permis de déterminer les montants retenus au titre de la valeur de rendement et de la valeur vénale. On observera simplement que la précédente estimation fiscale de la parcelle n° 61 du cadastre de Grandson datait de 1987, alors que les précédentes estimations des parcelles de Baulmes résultent de la précédente révision générale de 1970. Si l'on se réfère à l'estimation fiscale de la parcelle de Grandson datant de la précédente révision, l'augmentation consacrée par la nouvelle estimation se chiffre à environ 60%, ce qui correspond à peu de chose près à la variation de l'estimation fiscale contestée. Au surplus, Luc Bardet ne prétend pas que les parcelles qu'il possède à Baulmes auraient été estimées sur des bases différentes de celles de ses voisins. Dans ces conditions, le grief tiré de l'égalité de traitement doit être écarté.
**Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :**
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 15 octobre 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe est confirmée.
III. Un émolument de Fr. 800.-- (huit cents francs) est mis à la charge de Luc Bardet.
mp/Lausanne, le 5 juillet 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.