canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 22 mars 1994
sur le recours interjeté par la SI RUE DE BOURG 10 SA à Lausanne, dont le conseil est l'avocat Henri Baudraz, CP 3293, à 1002 Lausanne,
contre
la décision rendue le 18 août 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle n° 6'048 de la Commune de Lausanne.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président
O. Liechti, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
A. La SI Rue de Bourg 10 SA est propriétaire à Lausanne de la parcelle n° 6'048 du Registre foncier. Cette parcelle, d'une surface totale de 810 m2, comporte un bâtiment locatif (ECA n° 9'198 a et b), construit dans le début des années 30, d'une surface au sol de 661 m2 et, selon la police ECA, d'un volume de 11'812 m3. Le solde de la parcelle est en nature de place-jardin (149 m2).
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (la commission), par décision du 2 juin 1992, a porté l'estimation fiscale, datant de 1973, de Fr. 2'950'000.-- à Fr. 9'395'000.--.
La SI Rue de Bourg 10 SA a recouru contre cette taxation auprès de la commission, laquelle a confirmé la nouvelle estimation le 18 août 1993. A cette occasion l'autorité a précisé que son calcul se fondait sur une capitalisation du rendement annuel brut, selon l'état locatif des immeubles au 1er décembre 1991 de Fr. 728'124.--, à un taux de 8,75 % pour la valeur de rendement et à 6,95 % pour la valeur vénale.
C. Par acte daté du 27 août 1993, la SI Rue de Bourg 10 SA a interjeté recours contre cette décision devant le Tribunal administratif et a conclu à ce que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle litigieuse soit fixée à Fr. 7'578'000.--.
En substance, la recourante conteste la date déterminante pour fixer l'état locatif, le taux de capitalisation retenu pour le calcul de la valeur de rendement, le fait de tenir compte du revenu annuel brut de l'immeuble, ainsi que le taux retenu pour le calcul de la valeur vénale, jugé trop bas. Elle propose de fixer la nouvelle estimation fiscale en tenant compte d'une valeur vénale calculée en capitalisant au taux de 8,7 % le revenu locatif annuel de son immeuble au 1er janvier 1991, de
Fr. 668'160.--, et d'une valeur de rendement calculée en capitalisant au taux de 6,95% le revenu annuel net de son immeuble au 1er janvier 1991 de Fr. 519'475.70
(Fr. 668'160.-- moins les charges d'exploitation de Fr. 148'684.30). Les autres moyens invoqués à l'appui de son recours seront repris plus loin dans la mesure utile.
La recourante s'est acquittée dans le délai imparti à cet effet d'une avance de frais de Fr. 4'000.--.
La commission a déposé ses déterminations le 22 octobre 1993. Elle conclut au rejet du recours, aux motifs suivants :
"Pour fixer la nouvelle estimation, la Commission a pris pour base le revenu locatif net total de Fr. 728'124.- fourni par la gérance PBBG S.A. Ce revenu locatif a été capitalisé à un taux de 7,75 % pour obtenir la nouvelle EF.
Nous ne reviendrons pas sur la justification du taux de capitalisation moyen de 7,75 % précédemment admis par le Tribunal administratif.
Lors du recours en première instance, la Commission a conclu au rejet du recours et au maintien de l'estimation après avoir effectué son calcul de contrôle.
Le grief relatif à la date de l'état locatif pris en compte pour la taxation n'a pas été invoqué lors du recours en 1ère instance. Si on effectue le calcul de contrôle avec le revenu locatif 1991 de fr. 668'160.-, on obtient le résultat suivant :
*Valeur du terrain : 810 m2 x fr. 6'000 4'860'000.-
Valeur à neuf de l'habitation : 9'219'000.-
Valeur vénale totale : 11'774'000.-*
Valeur de rendement : Fr. 668'160.- capitalisé à 8,5 % 7'861'000.-
Moyenne 9'817'000.- ."
La recourante a déposé des déterminations en date du 15 novembre 1993.
Le tribunal a tenu une audience d'instruction et de jugement le 22 novembre 1993 en présence : pour la recourante, de son conseil, l'avocat Henri Baudraz, accompagné de MM. Pierre Bonnard et Thierry Martin; pour la commission, son président M. Cruchaud. Le tribunal a effectué une visite locale en présence des parties qui ont été entendues dans leurs explications. Il a délibéré à huis clos le jour-même.
considérant en droit :
Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
Il convient en premier lieu de rappeler que le Tribunal administratif, pour examiner si l'estimation fiscale d'un immeuble a été correctement fixée, doit se restreindre au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA); contrairement à ce que soutient la recourante, il ne peut en effet pas examiner l'opportunité d'une décision, la loi spéciale, en l'espèce, la LEFI, ne le prévoyant pas (art. 36 lit. c LJPA; cf. également Tribunal administratif, arrêt EF 92/039, du 1er juillet 1993). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité) (ATF 110 V 365 considérant 3b in fine; 108 Ib 205 considérant 4a).
Le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette différence tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de 2 points (Tribunal administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993, EF 92/039, du 1er juillet 1993, déjà cité). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif, arrêts EF 92/012, du 2 février 1993, EF 92/031, du 15 janvier 1993, déjà cité).
b) En calculant la valeur de rendement des immeubles de la recourante sur la base de l'état locatif au 1er décembre 1991, capitalisés à un taux de 8,75 %, la commission n'a certainement pas abusé de son pouvoir d'appréciation. Le taux correspond effectivement à un taux supérieur de 2 points au taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur à cette date. Il tient en outre déjà compte des charges liées à l'exploitation de l'immeuble. Quant à la date choisie, elle n'est guère critiquable en soi. Elle correspond au moment où l'autorité de première instance statue et, comme on l'a déjà dit, ne crée pas d'inégalité de traitement dans la mesure où le taux de capitalisation lui est lié. Par ailleurs, vérification faite, la solution préconisée par la recourante est sans incidence sur l'estimation fiscale. En effet, le 1er janvier 1991, le taux de référence était de 6,25 %, ce qui aurait justifié un taux de capitalisation de 8,25 %, soit 0,5 point de moins que celui finalement retenu. En capitalisant par ce taux l'état locatif au 1er décembre 1991, on obtient une valeur de rendement de Fr. 8'098'900.--, tandis que la capitalisation de l'état locatif au 1er décembre 1991 au taux de 8,75 %, telle qu'effectué par la commission, aboutit à une valeur de rendement de Fr. 8'321'400.--. La différence, de quelque Fr. 200'000.-- entre ces deux valeurs, qui correspond à une différence de Fr. 100'000.-- pour l'estimation fiscale, est insignifiante. En tous les cas, elle ne permet pas de conclure que l'autorité de première instance aurait abusé de son pouvoir d'appréciation.
Dans ces conditions, le grief de la recourante doit être écarté et la valeur de rendement arrêtée à Fr. 8'321'400.--.
8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5 %.
Dans une jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% - impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, déjà cité).
Il a toutefois précisé qu'une différence de deux points entre le taux de capitalisation utilisé pour l'établissement de la valeur de rendement et celui retenu pour fixer la valeur vénale pouvait se justifier, notamment lorsque le propriétaire pratique une politique de bas loyers (Tribunal administratif, arrêt EF 92/029, du 23 mars 1993). Dans ce cas en effet, le bailleur tend à créer une réserve latente sur son immeuble qui ne se traduira qu'au moment de sa réalisation. Une telle option du propriétaire doit être prise en compte sans quoi la valeur vénale servant de base à l'estimation fiscale serait largement sous-évaluée.
b) En l'espèce, le bâtiment litigieux comprend 6 magasins, loués pour un prix annuel au m2 de quelque Fr. 600.--, ainsi que des locaux commerciaux, comprenant 5 bureaux et un bar à café, dont le loyer annuel au m2 est de l'ordre de Fr. 260.--. On peut admettre que, pour des surfaces commerciales, un tel niveau de loyers est modéré compte tenu du degré de confort offert par le bâtiment, de son lieu de situation (centre ville, proximité des transports publics, voisinage de magasins d'alimentation etc.), de son état d'entretien normal et du calme relatif dont ses occupants peuvent jouir malgré la proximité du centre ville. L'immeuble comporte en outre 3 appartements de deux pièces loués pour un prix mensuel brut compris entre Fr. 517.-- et Fr. 720.--, un appartement de trois pièces, loué Fr. 916.--, un appartement de quatre pièces, loué Fr. 658.--, ainsi que deux appartements de cinq pièces, loués Fr. 873.-- et 1940.--. Ces loyers représentent un prix annuel moyen au m2 de Fr. 120.--, peu élevé en comparaison de ceux pratiqués dans les quartiers du centre ville. Force est ainsi de constater que d'une façon générale, il apparaît ainsi manifeste que le revenu locatif exprime une politique de loyers bons marchés. Cela étant, il se justifie de capitaliser le rendement annuel brut à un taux plus bas que celui de 8,75 % retenu dans le cadre du calcul de la valeur de rendement.
Dans le cas particulier, l'autorité intimée a retenu un taux de capitalisation de 6,95 %.
La recourante fait valoir que des immeubles locatifs sis aux rues St-Roch, Edouard Payot, Croix-Rouges et Marterey se sont vendus entre 1990 et 1993 sur la base de taux de capitalisation brut compris entre 7,2 % et 8,6 %. Elle en déduit qu'il conviendrait de fixer la valeur vénale de l'immeuble litigieux en capitalisant son revenu locatif par un taux de 8,2 %.
A cet égard, la commission a remis au tribunal dans le cadre de l'instruction de ce dossier une liste de transactions intervenues à Lausanne entre le 17 novembre 1989 et le 22 juillet 1992; ces ventes ont été conclues à un prix correspondant à la capitalisation du rendement locatif à un taux moyen de 7,47 %, ou 7,61 % si l'on prend exclusivement en compte les opérations postérieures au 1er janvier 1991, date du début de la révision générale. Par ailleurs, il résulte d'une autre affaire dont le tribunal a eu à juger récemment que, dans le district de Lavaux, le taux moyen utilisé pour le calcul du prix de vente sur la base du revenu locatif a été de 6,75 % (en faisant abstraction du taux le plus haut et du taux le plus bas; cf. Tribunal administratif, arrêt EF 92/039, du 1er juillet 1993, déjà cité). Ces taux confirment qu'il subsiste, en dépit du tassement que connaît actuellement le marché immobilier, un certain écart entre la valeur marchande et la valeur de rendement d'un immeuble situé à Lausanne ou dans sa proximité. Cette différence s'explique par le fait que les immeubles situés à Lausanne et pratiquement sur tout l'arc lémanique conservent une valeur refuge indépendamment de leur valeur de rendement. A cet égard, la situation de l'immeuble de la recourante, situé au coeur de la ville, ne permet pas de penser qu'il en va différemment dans le cas particulier (voir sur ce point, Tribunal administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993 et 92/039, du 1er juillet 1993, déjà cités).
c) Il se justifiait donc, ainsi que l'a fait l'autorité intimée, de retenir un taux de capitalisation sensiblement plus bas dans le cadre du calcul de la valeur vénale que dans celui de la valeur de rendement. A première vue toutefois, le prix au m3 de quelque Fr. 890.-- correspondant au taux de capitalisation retenu, de 6,95 %, paraît élevé; il peut cependant s'expliquer par le type de bâtiment et de sa situation centrale, engendrant des contraintes importantes en cas de transformations ou de reconstruction. En définitive, le tribunal considère que le taux de capitalisation de
6,95 % retenu par l'autorité de première instance ne procède pas d'un abus de son pouvoir d'appréciation. Il doit dès lors être confirmé et la valeur vénale de l'immeuble fixée à Fr. 10'476'600.--.
Selon la jurisprudence du tribunal, il y a lieu de distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais engagés pour rattraper un entretien qui a été négligé. Ce n'est que dans cette seconde hypothèse que l'on pourrait admettre un taux de capitalisation quelque peu plus élevé (Tribunal administratif, arrêts EF 92/039, du 1er juillet 1993, EF 92/012, du 2 février 1993, déjà cités, et références citées).
Dans le cas particulier, l'immeuble de la recourante présente un état d'entretien normal. Par conséquent, les divers travaux auxquels la recourante doit procéder dans un avenir plus ou moins proche, que l'on peut considérer comme courant au vu de l'âge du bâtiment, ne sont pas de nature à influer sur le taux de capitalisation; le taux retenu dans le cadre du calcul de la valeur de rendement tient d'ailleurs déjà compte des frais généraux et des frais d'entretien à la charge du propriétaire (l'art. 21 al. 2 REFI le dit d'ailleurs expressément).
La recourante fait encore valoir qu'en raison des problèmes fiscaux qui se posent lors de la dissolution d'une société immobilière, il conviendrait de traiter différemment les immeubles détenus en nom propre de ceux détenus par une société immobilière. Une telle solution n'est toutefois pas prévue par les dispositions légales; elle n'est en outre pas souhaitable car elle reviendrait à faire dépendre la valeur d'un immeuble de son propriétaire. Elle doit donc être écartée.
La commission a retenu finalement un taux moyen de 7,75 % pour capitaliser le rendement annuel brut. Ce taux est obtenu en faisant la moyenne des taux de capitalisation des valeurs vénales et de rendement. Il permet d'obtenir le même résultat qu'en effectuant la moyenne arithmétique des valeurs de rendement et vénale. Le résultat est donc conforme aux éléments développés ci-dessus. Dans ces conditions, la décision de la commission du 18 août 1993 prise sur recours doit être
maintenue et la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 6'048, fixée à
Fr. 9'395'000.--, doit être confirmée.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 18 août 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, est maintenue, l'estimation fiscale de la parcelle n° 6'048 étant fixée à Fr. 9'395'000.--.
III Un émolument de Fr. 4'000.-- (quatre mille francs) est mis à la charge de la recourante, montant compensé par son avance de frais.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 22 mars 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.