canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 22 février 1994
sur le recours interjeté par la SI DES TROIS-ROIS B SA à Lausanne, dont le conseil est l'avocat Henri Baudraz, CP 3293, à 1002 Lausanne,
contre
la décision rendue le 18 août 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle n° 6'089 de la Commune de Lausanne.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président
O. Liechti, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
A. La SI des Trois-Rois B SA est propriétaire à Lausanne de la parcelle
n° 6'089 du Registre foncier. Cette parcelle, d'une surface totale de 700 m2, comporte un bâtiment locatif (ECA n° 10'521), construit dans les années 30, d'une surface au sol de 586 m2 et, selon la police ECA, d'un volume de 11'363 m3. Le solde de la parcelle est en nature de place-jardin (114 m2).
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (la commission), par décision du 10 septembre 1992, a porté l'estimation fiscale, datant de 1973, de Fr. 1'767'000.-- à Fr. 3'953'000.--.
La SI des Trois-Rois B SA a recouru contre cette taxation auprès de la commission, laquelle a confirmé la nouvelle estimation le 18 août 1993. A cette occasion l'autorité a précisé que son calcul se fondait sur une capitalisation du rendement annuel brut, selon l'état locatif des immeubles au 9 mars 1992 de Fr. 306'360.--, à un taux de 8,75 % pour la valeur de rendement et à 6,95 % pour la valeur vénale.
C. Par acte daté du 27 août 1993, la SI des Trois-Rois B SA a interjeté recours contre cette décision devant le Tribunal administratif et a conclu à ce que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle litigieuse soit fixée à Fr. 2'760'000.--.
En substance, la recourante conteste la date déterminante pour fixer l'état locatif, le taux de capitalisation retenu pour le calcul de la valeur de rendement, le fait de tenir compte du revenu annuel brut de l'immeuble, ainsi que le montant retenu au titre de valeur vénale, qu'elle juge trop élevé. Elle propose de fixer la nouvelle estimation fiscale en tenant compte d'une valeur de rendement calculée en capitalisant au taux de 7,2 % le revenu annuel net de son immeuble (charges réelles déduites selon décompte produit au dossier) et d'une valeur vénale proche de la valeur de rendement en raison de l'état actuel du marché. Les autres moyens invoqués à l'appui de son recours seront repris plus loin dans la mesure utile.
La recourante s'est acquittée dans le délai imparti à cet effet d'une avance de frais de Fr. 2'000.--.
La commission a déposé ses déterminations le 26 octobre 1993. Elle conclut au rejet du recours, aux motifs suivants :
"Pour fixer la nouvelle estimation, la Commission a pris pour base le revenu locatif net total de Fr. 306'360.- fourni par la gérance PBBG S.A. Ce revenu locatif a été capitalisé à un taux de 7,75 % pour obtenir la nouvelle EF.
Nous ne reviendrons pas sur la justification du taux de capitalisation moyen de 7,75 % précédemment admis par le Tribunal administratif.
*Lors du recours en première instance, la Commission a conclu au rejet du recours et au maintien de l'estimation.
Le calcul de contrôle avec l'état locatif 1990 donne le résultat suivant :*
*Valeur du terrain : 700 m2 x fr. 3'000 2'100'000.-
Valeur à neuf de l'habitation : 6'380'000.-
Valeur vénale totale : 6'566'000.-Valeur de rendement : Fr. 278'046.- capitalisé à 8,5 % 3'271'000.-*
Moyenne 4'919'000.- ."
Le tribunal a tenu une audience d'instruction et de jugement le 22 novembre 1993 en présence : pour la recourante, de son conseil, l'avocat Henri Baudraz, accompagné de MM. Pierre Bonnard et Thierry Martin; pour la commission, son président M. Cruchaud. Le tribunal a effectué une visite locale en présence des parties qui ont été entendues dans leurs explications. Il a délibéré à huis clos le jour-même.
considérant en droit :
n° 6'089. Elle s'est fondée sur l'état locatif au 9 mars 1992, qu'elle a capitalisé à un taux de 7,75 % représentant schématiquement la moyenne entre les taux de 8,75 % et 6,95 % respectivement retenus pour fixer la valeur de rendement et la valeur vénale. La recourante considère qu'il y a lieu de prendre en compte l'état locatif au 31 décembre 1990, de Fr. 278'046.--. Elle fait également valoir que le taux de capitalisation retenu pour le calcul de la valeur de rendement ne tient pas compte des charges effectives et que la valeur vénale obtenue est trop haute au vu de la conjoncture.
Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
Il convient en premier lieu de rappeler que le Tribunal administratif, pour examiner si l'estimation fiscale d'un immeuble a été correctement fixée, doit se restreindre au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA); contrairement à ce que soutient la recourante, il ne peut en effet pas examiner l'opportunité d'une décision, la loi spéciale, en l'espèce, la LEFI, ne le prévoyant pas (art. 36 lit. c LJPA; cf. également Tribunal administratif, arrêt EF 92/039, du 1er juillet 1993). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité) (ATF 110 V 365 considérant 3b in fine; 108 Ib 205 considérant 4a).
Le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette différence tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de 2 points (Tribunal administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993, EF 92/039, du 1er juillet 1993, déjà cités). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif, arrêt EF 92/012, du 2 février 1993; EF 92/031 du 15 janvier 1993).
b) En calculant la valeur de rendement des immeubles de la recourante sur la base de l'état locatif au 9 mars 1992, capitalisés à un taux de 8,75 %, la commission n'a certainement pas abusé de son pouvoir d'appréciation. Le taux correspond effectivement à un taux supérieur de 2 points au taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur à cette date. Il tient en outre déjà compte des charges liées à l'exploitation de l'immeuble. Quant à la date choisie, elle n'est guère critiquable en soi. Elle correspond au moment où l'autorité de première instance statue et, comme on l'a déjà dit, ne crée pas d'inégalité de traitement dans la mesure où le taux de capitalisation lui est lié. Par ailleurs, vérification faite, la solution préconisée par la recourante est sans incidence sur l'estimation fiscale. En effet, le 31 décembre 1990, le taux de référence était de 6,25 %, ce qui aurait justifié un taux de capitalisation de 8,25 %, soit 0,5 point de moins que celui finalement retenu. En capitalisant par ce taux l'état locatif au 31 décembre 1990, on obtient une valeur de rendement de Fr. 3'370'254.--, tandis que la capitalisation de l'état locatif au 9 mars 1992 au taux de 8,75 %, telle qu'effectué par la commission, aboutit à une valeur de rendement de Fr. 3'501'257.--. La différence, de Fr. 131'000.-- entre ces deux valeurs, qui correspond à une différence de Fr. 65'000.-- pour l'estimation fiscale, est insignifiante. En tous les cas, elle ne permet pas de conclure que l'autorité de première instance aurait abusé de son pouvoir d'appréciation.
Dans ces conditions, le grief de la recourante doit être écarté et la valeur de rendement arrêtée à Fr. 3'500'000.--.
8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5 %.
Dans une jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% - impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, déjà cité).
Il a toutefois précisé qu'une différence de deux points entre le taux de capitalisation utilisé pour l'établissement de la valeur de rendement et celui retenu pour fixer la valeur vénale pouvait se justifier, notamment lorsque le propriétaire pratique une politique de bas loyers (Tribunal administratif, arrêt EF 92/029, du 23 mars 1993). Dans ce cas en effet, le bailleur tend à créer une réserve latente sur son immeuble qui ne se traduira qu'au moment de sa réalisation. Une telle option du propriétaire doit être prise en compte sans quoi la valeur vénale servant de base à l'estimation fiscale serait largement sous-évaluée.
En l'espèce, le niveau des loyers pratiqué par la recourante est modéré compte tenu du degré de confort offert par le bâtiment, de son lieu de situation (proximité immédiate du centre ville et des transports publics, voisinage de magasins d'alimentation etc.), de son état d'entretien normal et du calme relatif dont ses occupants peuvent jouir malgré la proximité du centre ville. En effet, l'immeuble comporte 4 chambres louées pour un prix mensuel brut compris entre Fr. 175.-- et
Fr. 190.--, un local commercial loué Fr. 1'351.-- brut par mois, ainsi que 31 appartements d'une à quatre pièces. L'unique appartement de quatre pièces est loué mensuellement Fr. 985.--, le loyer des appartement d'une pièce s'échelonnent entre Fr. 571.- et Fr. 679.--, les deux pièces se louent entre Fr. 675.-- et Fr. 1'117.--, tandis que le loyer des logements de trois pièces varie entre Fr. 835.-- et Fr. 1'220.--. Ces loyers représentent un prix annuel moyen au m2 de quelque Fr. 150.--. En comparaison des loyers pratiqués dans le quartier, voire dans la proximité immédiate du centre ville, il apparaît ainsi manifeste que le revenu locatif exprime une politique de loyers bons marchés. Cela étant, il se justifie de capitaliser le rendement annuel brut à un taux plus bas que celui de 8,75 % retenu dans le cadre du calcul de la valeur de rendement.
En l'espèce, l'autorité intimée a retenu un taux de capitalisation de
6,95 % ce qui équivaut, en terme de valeur réelle, à un prix au m3 de Fr. 400.-- qui apparaît peu élevé au vu des caractéristiques de l'immeuble énumérées ci-dessus (voir à titre de comparaison Tribunal administratif, arrêts EF 91/017, du 12 mai 1993, EF 92/029, du 23 mars 1993, déjà cité).
La recourante fait valoir que des immeubles locatifs sis aux rues St-Roch, Edouard Payot, Croix-Rouges et Marterey se sont vendus entre 1990 et 1993 sur la base de taux de capitalisation brut compris entre 7,2 % et 8,6 %. Elle en déduit qu'il conviendrait de fixer la valeur vénale de l'immeuble litigieux en capitalisant son revenu locatif par un taux de 8,2 %.
A cet égard, la commission a remis au tribunal dans le cadre de l'instruction de ce dossier une liste de transactions intervenues à Lausanne entre le 17 novembre 1989 et le 22 juillet 1992; ces ventes ont été conclues à un prix correspondant à la capitalisation du rendement locatif à un taux moyen de 7,47 %, ou 7,61 % si l'on prend exclusivement en compte les opérations postérieures au 1er janvier 1991, date du début de la revision générale. Par ailleurs, il résulte d'une autre affaire dont le tribunal a eu à juger récemment que, dans le district de Lavaux, le taux moyen utilisé pour le calcul du prix de vente sur la base du revenu locatif a été de 6,75 % (en faisant abstraction du taux le plus haut et du taux le plus bas; cf. Tribunal administratif, arrêt EF 92/039, du 1er juillet 1993, déjà cité). Ces taux confirment qu'il subsiste, en dépit du tassement que connaît actuellement le marché immobilier, un certain écart entre la valeur marchande et la valeur de rendement d'un immeuble situé à Lausanne ou dans sa proximité. Cette différence s'explique par le fait que les immeubles situés à Lausanne et pratiquement sur tout l'arc lémanique conservent une valeur refuge indépendamment de leur valeur de rendement. A cet égard, la situation de l'immeuble de la recourante ne permet pas de penser qu'il en va différemment dans le cas particulier (voir sur ce point, Tribunal administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993 et 92/039, du 1er juillet 1993, déjà cités).
Il se justifiait donc, ainsi que l'a fait l'autorité intimée, de retenir un taux de capitalisation sensiblement plus bas dans le cadre du calcul de la valeur vénale que dans celui de la valeur de rendement. Les éléments qui précèdent permettent de considérer qu'un taux de 6,95 % tient compte des caractéristiques de l'immeuble sis sur la parcelle n° 6'089 et qu'il ne procède pas d'un abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité de première instance.
b) On peut encore calculer la valeur vénale en partant de la valeur dite intrinsèque des immeubles considérés qu'il convient de pondérer par la valeur de rendement selon la formule ci-dessous (Cf. Philippe Joye, "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre", Fribourg, Droit de la construction 92/1):
Valeur vénale = valeur intrinsèque + 2 X valeur de rendement
3
La valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminuée d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, à laquelle il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30 % du prix du bâtiment. En l'espèce, la situation de l'immeuble justifie de prendre en compte une proportion supérieure, soit 40 %. Au vu des caractéristiques des immeubles considérés, le tribunal considère qu'il y a lieu de prendre pour base un prix de construction à neuf de Fr. 550.- par m3. Afin de tenir compte de leur ancienneté et de leur état de conservation, le tribunal fixe à 25 % le taux de vétusté. Ces éléments conduisent aux résultats suivants en appliquant la "méthode Joye":
Valeur de rendement en Fr. : 3'500'000.--
Valeur intrinsèque en Fr. : 6'525'750.--
Valeur vénale en Fr. : 4'508'583.--
Valeur vénale selon la commission en Fr. : 4'408'057.--.
c) Quelle que soit la méthode utilisée, les valeurs vénales calculées par la commission ne procèdent pas d'un abus de son pouvoir d'appréciation. Il se justifiait donc, de retenir un taux de capitalisation sensiblement plus bas dans le cadre du calcul de la valeur vénale que dans celui de la valeur de rendement. Les éléments qui précèdent permettent de considérer qu'un taux de 6,95 % tient largement compte des spécificités des immeubles de la recourante, en particulier de leur qualité de la construction et du confort offert par les logements. A ce sujet, le tribunal relève que les pièces sont hautes et bien disposées. Le taux de capitalisation retenu par la commission ne constitue donc pas un abus du pouvoir d'appréciation. Il doit donc être confirmé et la valeur vénale de l'immeuble fixée à Fr. 4'408'000.--.
Selon la jurisprudence du tribunal, il y a lieu de distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais engagés pour rattraper un entretien qui a été négligé. Ce n'est que dans cette seconde hypothèse que l'on pourrait admettre un taux de capitalisation quelque peu plus élevé (Tribunal administratif, arrêts EF 92/039, du 1er juillet 1993, EF 92/012, du 2 février 1993, déjà cités, et références citées).
Dans le cas particulier, l'immeuble de la recourante présente un état d'entretien normal. Par conséquent, les divers travaux auxquels la recourante doit procéder dans un avenir plus ou moins proche, que l'on peut considérer comme courant au vu de l'âge du bâtiment, ne sont pas de nature à influer sur le taux de capitalisation; le taux retenu dans le cadre du calcul de la valeur de rendement tient d'ailleurs déjà compte des frais généraux et des frais d'entretien à la charge du propriétaire (l'art. 21 al. 2 REFI le dit d'ailleurs expressément).
La recourante fait encore valoir qu'en raison des problèmes fiscaux qui se posent lors de la dissolution d'une société immobilière, il conviendrait de traiter différemment les immeubles détenus en nom propre de ceux détenus par une société immobilière. Une telle solution n'est toutefois pas prévue par les dispositions légales; elle n'est en outre pas souhaitable car elle reviendrait à faire dépendre la valeur d'un immeuble de son propriétaire. Elle doit donc être écartée.
La commission a retenu finalement un taux moyen de 7,75 % pour capitaliser le rendement annuel brut. Ce taux est obtenu en faisant la moyenne des taux de capitalisation des valeurs vénales et de rendement. Il permet d'obtenir le même résultat qu'en effectuant la moyenne arithmétique des valeurs de rendement et vénale. Le résultat est donc conforme aux éléments développés ci-dessus. Dans ces conditions, la décision de la commission du 18 août 1993 prise sur recours doit être maintenue et la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 6'089, fixée à Fr. 3'953'000.--, doit être confirmée.
Le recours est ainsi rejeté. Vu l'issue du pourvoi, un émolument de justice fixé à Fr. 2'000.-- est mis à la charge de la recourante qui est déboutée sur l'ensemble de ses conclusions; elle n'a, au surplus, pas droit à des dépens (art. 55 LJPA).
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 18 août 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, est maintenue, l'estimation fiscale de la parcelle n° 6'089 étant fixée à Fr. 3'953'000.--.
III Un émolument de Fr. 2'000.-- (deux mille francs) est mis à la charge de la recourante, montant compensé par son avance de frais.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 22 février 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué au destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.