canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 15 mars 1994
sur le recours interjeté par LA MAISON OUVRIERE B SA , à Lausanne, dont le conseil est l'avocat Henri Baudraz, CP 3293, à 1002 Lausanne,
contre
la décision rendue le 27 juillet 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle n° 2'806 de la Commune de Lausanne.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président
O. Liechti, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
A. La Maison Ouvrière B SA (ci-après : La Maison Ouvrière) est titulaire, sur le territoire de la Commune de Lausanne, d'un droit distinct et permanent de superficie, inscrit sous le n° 2'806 au Registre foncier du district de Lausanne, grevant la parcelle n° 2'667, propriété de la Commune de Lausanne. Selon l'acte constitutif du droit de superficie, daté du 29 décembre 1959, celui-ci parviendra à échéance le 31 décembre 2029 moyennant avis donné par l'une ou l'autre des parties une année à l'avance. A défaut de dénonciation, le droit continuera à subsister pour cinq années aussi longtemps que la résiliation n'aura pas été notifiée par un préavis d'une année.
Les actions de La Maison ouvrière sont détenues par la société coopérative de La Maison Ouvrière, dont le siège social est à Lausanne. Constituée en 1903, cette dernière a pour but principal la construction et la location de logements à loyers modérés. A ce titre, elle a souvent réalisé ses projets immobiliers en bénéficiant de prêts à des taux préférentiels ou de subventions des collectivités publiques. Le bâtiment litigieux est voué à l'habitation à caractère social. Les loyers en sont surveillés par l'office du logement.
La parcelle litigieuse, sise chemin d'Entre-Bois 12, 14 et 16, et d'une surface totale de 1'932 m2, porte un immeuble locatif (ECA n° 13'777), construit dans le début des années 60, auquel est accolé un garage collectif (ECA n° 13'778), propriétés de la recourante. L'habitation et le garage occupent respectivement une surface au sol de 555 m2 et 140 m2. Le solde de la parcelle est en nature de place-jardin (1'237 m2). Selon la police ECA, le volume du bâtiment d'habitation est de 12'211 m3, tandis que celui du garage est de 374 m3.
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (la commission) a porté, par décision du 16 décembre 1992, l'estimation fiscale de la parcelle n° 2806, datant de 1973, de Fr. 1'273'000.-- à Fr. 2'152'000.--. Pour sa part, l'estimation fiscale de la parcelle n° 2667 date de 1973 et se monte à Fr. 194'000.--.
La Maison Ouvrière a recouru contre la taxation de la parcelle n° 2'806 auprès de la commission, laquelle a confirmé la nouvelle estimation le 27 juillet 1993. Dans ses déterminations du 20 octobre 1993, l'autorité a précisé que son calcul se fondait sur une capitalisation du rendement annuel brut, selon l'état locatif des immeubles au 31 décembre 1990, à un taux moyen de 7,75%. Le taux de capitalisation pour la valeur de rendement était fixé à 8,75% et, pour la valeur vénale, à 6,95%.
C. Par acte de recours du 5 août 1993, La Maison Ouvrière a interjeté recours contre cette décision devant le Tribunal administratif et a conclu à ce que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle litigieuse soit fixée à un montant n'excédant pas Fr. 1'900'000.--.
En substance, la recourante fait valoir que l'estimation fiscale litigieuse ne tient pas compte du droit de superficie dont la parcelle n° 2'806 fait l'objet et qu'en vertu du caractère subventionné des logements de l'immeuble litigieux, on ne saurait prendre pour le calcul de la valeur vénale un taux de capitalisation supérieur à celui retenu pour la valeur de rendement.
La recourante a encore complété ses moyens en date des 16 août et 15 novembre 1993. Elle s'est en outre acquittée dans le délai imparti à cet effet d'une avance de frais de Fr. 1'000.-.
La commission a déposé ses déterminations le 20 octobre 1993. Elle conclut au rejet du recours, aux motifs suivants :
"Pour fixer la nouvelle estimation, la commission a pris pour base le revenu locatif net total de Fr. 169'218.- fourni par la gérance PBBG S.A. dont on a soustrait la redevance de fr. 2'425.- due à la Commune de Lausanne à titre de redevance du droit distinct et permanent de superficie.
Ce revenu locatif a été capitalisé à un taux de 7,75% pour obtenir la nouvelle EF.
Nous ne reviendrons pas sur la justification du taux de capitalisation moyen de 7,75% précédemment admis par le Tribunal administratif.
Lors du recours en première instance, la commission a conclu au rejet du recours et au maintien de l'estimation après avoir effectué le calcul de contrôle suivant:
*Valeur du terrain : 0.--
Valeur à neuf de l'habitation : 5'227'200.-
Valeur vénale totale : 3'920'000.-*
Valeur de rendement : Fr. 166'793.- capitalisés à 8,5% 1'962'000.-
Moyenne 2'941'000.- ."
Le tribunal a tenu une audience d'instruction et de jugement le 22 novembre 1993 en présence : pour la recourante, de son conseil, l'avocat Henri Baudraz, accompagné de MM. Pierre Bonnard et Thierry Martin; pour la commission, son président M. Cruchaud. Le tribunal a effectué une visite locale en présence des parties qui ont été entendues dans leurs explications. Il a délibéré à huis clos le jour-même.
considérant en droit :
Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission de district a procédé à la mise à jour de l'estimation de la parcelle n° 2'806. Elle s'est fondée sur l'état locatif existant au 31 décembre 1990, dont elle a déduit la redevance de Fr. 2'425.-- due à la Commune de Lausanne au titre de redevance du droit distinct et permanent de superficie, qu'elle a capitalisé à un taux de 7,75% représentant schématiquement la moyenne entre les taux de 8,75% et 6,95% respectivement retenus pour le calcul de la valeur de rendement et celui de la valeur vénale. La recourante fait valoir que le taux de capitalisation arrêté pour le calcul de la valeur vénale est trop haut au vu de la conjoncture, des restrictions d'exploitation qui pèsent sur ses logements et surtout du droit distinct et permanent de superficie dont la parcelle n° 2'806 est l'objet.
Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement (al. 1). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3 ). La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande (al. 4).
Ces principes s'appliquent également aux droits distincts et permanents considérés par la loi comme des immeubles (art. premier lit. a LEFI). A cet égard, les Instructions établies le 31 janvier 1991 pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles (ci-après : Les Instructions) précisent ce qui suit au sujet des droits distincts et permanents:
"Toute parcelle doit être estimée selon des critères analogues pour respecter le principe de l'égalité de traitement, qu'elle soit soumise à un droit de superficie ou non. Les règles en matière d'estimation fiscale s'appliquent par analogie au DDP considérés par la loi comme des immeubles [...]. S'agissant d'un DDP, la valeur du sol est estimée séparément au chapitre du propriétaire de la parcelle grevée. Les droits de superficie font l'objet d'une estimation fiscale dans lesquels [recte: laquelle] seuls les bâtiments sont considérés.
[...]".
Le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zürich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette différence tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de 2 points (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993; EF 92/039, du 1er juillet 1993). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif, arrêt EF 92/012, du 2 février 1993; EF 92/031 du 15 janvier 1993).
b) En l'espèce, la commission a calculé la valeur de rendement sur la base de l'état locatif au 31 décembre 1990, de Fr. 169'218.--, dont elle a déduit la redevance de Fr. 2'425.-- relative au droit de superficie, capitalisés à un taux de
8,75%. En réalité, le taux qui prévalait à cette date était de 6,25%, de sorte que la commission aurait dû retenir un taux de capitalisation de 8,25%. La solution retenue par la Commission de district étant plus favorable à la recourante, il n'y a pas lieu de modifier le montant retenu par l'autorité intimée au titre de valeur de rendement. La recourante ne le conteste d'ailleurs pas.
a) Dans une jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% - impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993).
Il a toutefois précisé qu'une différence de deux points entre le taux de capitalisation utilisé pour le calcul de la valeur de rendement et celui retenu pour le calcul de la valeur vénale pouvait se justifier, notamment lorsque le propriétaire pratique une politique de bas loyers (Tribunal administratif, arrêt EF 92/029, du 23 mars 1993). Dans ce cas en effet, le bailleur tend à créer une réserve latente sur son immeuble qui ne se traduira qu'au moment de sa réalisation. Une telle option du propriétaire doit être prise en compte sans quoi la valeur vénale servant de base à l'estimation fiscale serait largement sous-évaluée.
En l'espèce, la recourante pratique dans ses immeubles une politique de loyer modéré voulue d'une part par ses statuts et imposée dans une certaine mesure par les emprunts contractés à des taux préférentiels avec les collectivités publiques. En moyenne, le loyer annuel au mètre carré des logements situés chemin d'Entre-Bois se situe entre Fr. 28.- et Fr. 78.-. Même si l'on considère qu'il faut tenir compte dans une certaine mesure des restrictions d'exploitation liées au financement des immeubles concernés, il n'en demeure pas moins, au vu de leur situation (proximité du centre ville, des transports publics, voisinage de magasins d'alimentation), de leur bon état d'entretien, et des loyers généralement pratiqués dans le nord-ouest lausannois, qu'il se justifie de capitaliser le rendement annuel brut à un taux inférieur à celui retenu dans le cadre du calcul de la valeur de rendement. La commission a effectué le calcul de la valeur vénale en prenant un taux de capitalisation de 6,95%, soit d'1/2% supérieur à celui prévu par les Instructions, ce qui équivaut, en terme de valeur réelle, à un prix au m3 de Fr. 196.-- qui apparaît bas compte tenu de la qualité de la construction, de l'état d'entretien du bâtiment qui, loin d'être vétuste, est bon, ainsi que du confort offert par les logements, dont on relèvera, au demeurant, que les pièces sont hautes et bien disposées (v. à titre de comparaison Tribunal administratif, arrêt EF 93/042, du 18 octobre 1993).
La recourante fait valoir que la valeur vénale litigieuse ne prend pas en considération le fait que la parcelle litigieuse fait l'objet d'un droit de superficie. A tort. En effet, il en est tenu compte dans la mesure où la valeur vénale s'obtient en capitalisant le revenu locatif diminué de la redevance due pour le droit de superficie. Au surplus, il ressort des considérants qui précèdent qu'en fixant la valeur vénale à
Fr. 2'399'900.--, montant tenant compte d'un taux de 6,95% pour la capitalisation de la valeur locative et correspondant à un prix au m3 de Fr. 196.--, la commission n'a attribué aucune valeur au terrain. Enfin, l'extinction en 2029 du droit distinct et permanent de superficie, n'est pas certaine, puisque la convention de 1959 réserve une possibilité de renouvellement. De toute manière, même dans cette hypothèse, la valeur vénale retenue par la commission ne conduit pas à un résultat inéquitable ou choquant: si on en déduit en effet l'indemnité que la recourante recevra alors (près de 1,3 million, selon la lettre du 27 octobre 1992 de la Direction des finances de la ville de Lausanne), le solde de 1,1 million n'excède pas un amortissement normal.
Force est donc de constater que le taux de capitalisation retenu par la commission ne constitue donc pas un abus du pouvoir d'appréciation. Au contraire, il ressort des différents éléments précités, qu'il tient compte d'une valeur moindre des immeubles en raison des restrictions d'exploitation qui leur sont liées et du droit de superficie dont la parcelle n° 2'806 fait l'objet. A cet égard, les griefs de la recourante ne sont donc pas fondés.
b) A titre de vérification, on peut encore calculer la valeur vénale en partant de la valeur dite intrinsèque des immeubles considérés qu'il convient de pondérer par la valeur de rendement selon la formule ci-dessous (Cf. Philippe Joye, "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre", Fribourg, Droit de la construction 92/1):
Valeur vénale = valeur intrinsèque + 2 X valeur de rendement
3
La valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminuée d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, à laquelle il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30% du prix du bâtiment, mais en l'espèce, pour tenir compte du droit de superficie dont la parcelle fait l'objet, aucun pourcentage ne sera ajouté pour le terrain. Au vu des caractéristiques des immeubles considérés, le tribunal considère qu'il y a lieu de prendre pour base un prix de construction à neuf de Fr. 500.- par m3. Afin de prendre en considération leur ancienneté et leur état de conservation, le tribunal fixe à 30% le taux d'amortissement. Ces éléments conduisent aux résultats suivants en appliquant la "méthode Joye":
Valeur de rendement en Fr. : 1'906'205.--
Valeur intrinsèque en Fr. : 4'273'850.--
Valeur vénale en Fr. : 2'695'420.--
Valeur vénale selon la commission en Fr. : 2'399'900.--
c) Quelle que soit la méthode utilisée, les valeurs vénales calculées par la commission ne procèdent pas d'un abus de son pouvoir d'appréciation. Il se justifiait donc, de retenir un taux de capitalisation sensiblement plus bas dans le cadre du calcul de la valeur vénale que dans celui de la valeur de rendement. Les éléments qui précèdent permettent de considérer qu'un taux de 6,95% tient équitablement compte des spécificités des immeubles de la recourante. Cela étant, force est de confirmer la valeur vénale retenue par l'autorité intimée.
La commission a retenu finalement un taux moyen de 7,75% pour capitaliser le rendement annuel brut. Ce taux est obtenu en faisant la moyenne des taux de capitalisation des valeurs vénales et de rendement. Il permet d'obtenir le même résultat qu'en effectuant la moyenne arithmétique des valeurs de rendement et vénale. Le résultat est donc conforme aux éléments développés ci-dessus. Dans ces conditions, la décision de la commission du 27 juillet 1993 prise sur recours doit être maintenue et la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 2'806, fixée à Fr. 2'152'000.--, doit être confirmée.
Le recours est ainsi rejeté. Vu l'issue du pourvoi, un émolument de justice, fixé à Fr. 1'000.--, est mis à la charge de la recourante déboutée qui n'a, au surplus, pas droit à l'allocation de dépens (art. 55 LJPA).
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 27 juillet 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, est maintenue, l'estimation fiscale de la parcelle n° 2'806 étant fixée à Fr. 2'152'000.--.
III Un émolument de Fr. 1'000.- (mille francs) est mis à la charge de la recourante, montant compensé par son avance de frais.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 15 mars 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué au destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.