canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 27 septembre 1994
sur le recours formé par l' Hoirie de Wilfred Grand d'Hauteville , soit Elisabeth, Jacques et Philippe Grand d'Hauteville, représentée par l'avocat Jean-Michel Henny, Pl. St-François 11 à 1002 Lausanne,
contre
les décisions rendues sur recours par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey relatives à l'estimation des parcelles 1890 de
St-Légier et 2236 de Blonay.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. E. Poltier, président
R. Ernst, assesseur
J. Morel, assesseur
Greffière : Mme Y. Chappuis
constate en fait :
A. L'hoirie de Wilfred Grand d'Hauteville est propriétaire d'un château, du même nom, sis sur la parcelle 1890 du cadastre de St-Légier-La Chiésaz. Elle est en outre propriétaire de nombreuses autres parcelles sises sur la même commune, voire sur les territoires des Communes de Blonay ou de la Tour-de-Peilz. La Commission cantonale immobilière a été conduite à estimer l'ensemble de ces propriétés, sur mandat de la Commune de St-Légier-La Chiésaz; en effet, celle-ci, ainsi que d'autres communes de la région ont été approchées par la propriétaire, une offre de vente leur étant soumise. Le rapport en question, qui procède à une analyse détaillée des différentes valeurs immobilières de ces propriétés, est daté du 22 octobre 1990 (ci-après : rapport CCVI). Après avoir pris connaissance de ce document, les collectivités publiques intéressées ont renoncé à l'acquisition de ces biens-fonds.
B. La Commission de district a choisi de réestimer une partie des parcelles propriété de l'hoirie recourante dans le cadre de la première étape de révision générale. Parmi les bien-fonds concernés figure la parcelle 1890 sur laquelle se trouve le château, au motif que celle-ci comporte cinq logements indépendants et peut être ainsi assimilée à la catégorie des "immeubles locatifs". Elle en a fait de même pour d'autres parcelles, actuellement vouées à une utilisation agricole, mais d'ores et déjà classées en zone à bâtir ou en zone intermédiaire.
C. La Commission de district a donc notifié des décisions de taxation concernant les parcelles révisées en première étape, en date du 28 décembre 1992. Ces décisions contenaient les formules habituelles relatives à l'indication des voie et délai de recours, soit quinze jours s'agissant du recours en première instance auprès de la commission elle-même; ces documents comportaient cependant en surcharge l'indication: "Délai de recours: 22 janvier 1993". Par lettre du 19 janvier 1993, la gérance de Rham, agissant au nom de l'hoirie recourante, a déclaré contester les estimations en question, reçues le 29 décembre 1992. Ces recours ont été écartés par décisions du 17 mai 1993, contestées à leur tour par un recours du 26 mai suivant. Les recourants ont d'ailleurs complété leurs moyens par mémoires du 2 juin 1993, puis du 9 octobre 1993 déposé par Me Henny qui avait été consulté entre temps.
D. Le tribunal a tenu audience le 30 novembre 1993 en présence de MM. Florian Descloux et Donald Bonjour, de la Gérance de Rham, tous deux accompagnés de l'avocat Jean-Michel Henny, qui représentait les recourants; MM. J.-C. Weber et R. Treyvaud, respectivement président et secrétaire de la Commission de district, assistaient également à cette séance, ainsi que M. Eric Teysseire, Conservateur des monuments historiques. A l'occasion de cette séance, le tribunal a procédé à une inspection locale de la parcelle 1890; les parties ont en outre pu compléter encore leurs moyens en salle.
E. Dans le cadre d'un complément d'instruction, les recourants ont déposé une nouvelle écriture, dans laquelle ils ont déclaré maintenir leur recours exclusivement pour les parcelles 1890 de St-Légier et 2236 de Blonay, le recours étant retiré pour ce qui avait trait aux autres parcelles, dont l'estimation était auparavant contestée également; le magistrat instructeur a en conséquence pris acte de ce retrait par décision de classement du 25 janvier 1994. Au surplus, les recourants demandaient la suspension de l'instruction du recours, la parcelle 1890 ayant fait l'objet d'un fractionnement; celui-ci devait en effet entraîner une nouvelle estimation des deux parcelles nouvelles issues de l'ancienne parcelle 1890. Cependant, la Commission de district s'est opposée à cette manière de faire, relevant que l'estimation fiscale de la parcelle 1890 devait être arrêtée en priorité, ce d'autant qu'elle entrerait en vigueur avec effet au 31 décembre 1992, soit avant le fractionnement du 23 décembre 1993; en outre, la répartition de la valeur d'estimation de la parcelle 1890 sur deux nouvelles parcelles ne lui paraissait pas présenter de difficultés particulières. Faute d'accord entre les parties sur ce point (art. 58 LJPA), la procédure s'est poursuivie.
Les recourants ont par ailleurs produit diverses pièces supplémentaires, comme ils en avaient été requis à l'issue de l'audience précitée; ils ont simultanément saisi cette occasion pour compléter leurs moyens, notamment dans une dernière écriture du 20 septembre 1994.
Considère en droit :
___________________
Dans la mesure où la loi fixerait le délai de recours à la commission d'estimation (recours qui s'apparente à la procédure de réclamation du droit fiscal) à quinze jours, on pourrait se demander si ce délai, qui ne saurait être prolongeable, n'était pas échu lors du dépôt du recours du 19 janvier 1993. Sans doute, l'hoirie recourante se prévaut de sa bonne foi, principe qui est assurément applicable en matière d'indication des voie et délai de recours (pour un exemple ATF 117 Ia 297); cependant, la prolongation de délai erronée a été adressée à une gérance immobilière, dont on peut se demander si elle n'était pas censée connaître le caractère non prolongeable des délais de recours (voir sur cette question notamment art. 83 LI et 32 al. 2 LJPA). Cependant, cette solution rigoureuse ne saurait être retenue si le régime légal des voie et délai de recours, tel qu'il est arrêté dans la LEFI, ne ressort pas clairement d'une lecture des dispositions de la loi; or, le Tribunal administratif a déjà relevé la rédaction pour le moins confuse des règles des art. 11, 12, 15, 21 et 22 de la LEFI (TA, arrêt du 30 août 1993, EF 93/024); le délai de recours applicable en matière de révision générale, en l'absence d'enquête publique, ne paraît en effet pas être réglé par ces textes.
Cela étant, le présent recours ne saurait être rejeté, par substitution de motifs, pour cause de tardiveté du recours déposé en première instance.
a) S'agissant de la parcelle 1890, la Commission de district a déduit de l'existence de cinq logements indépendants sur cette parcelle qu'elle pouvait être assimilée à un "immeuble locatif" au sens des instructions générales. Comme le relève l'arrêt relatif au Château de Giez, dont les recourants ont eu connaissance (TA, arrêt du 18 mars 1993, EF 92/020), cette manière de faire est tout à fait correcte. En effet, l'on se trouve ici en présence d'un problème d'égalité de traitement entre les propriétaires d'immeubles taxés en première étape ou au contraire en deuxième ou troisième étape seulement. Il est clair que les propriétaires taxés en première étape pourraient se prévaloir d'une inégalité de traitement par rapport à ceux qui sont touchés plus tard seulement par la révision générale; il n'en reste pas moins que, compte tenu du travail administratif que supposent les nouvelles estimations, il était admissible de diviser le travail en plusieurs étapes distinctes. Au demeurant, même si la loi n'évoque pas expressément la possibilité de procéder par étapes, son art. 22 autorise de procéder à des révisions limitées à certaines catégories d'immeubles, ce qui postule un traitement différent par rapport aux biens-fonds non révisés; cette remarque permet assurément d'affirmer que la loi n'interdit nullement d'échelonner dans une certaine mesure dans le temps les travaux de révision générale. Par ailleurs, comme on l'admet généralement en matière fiscale et pour des raisons d'efficacité, un certain schématisme s'impose, d'autant que les conséquences fiscales d'une affectation à la première respectivement à la deuxième ou à la troisième étape ne sont pas extrêmement lourdes (elles pourraient d'ailleurs jouer aussi en faveur et non pas exclusivement en défaveur du contribuable, par exemple en cas de vente et de prise en compte de l'estimation fiscale pour le calcul du gain immobilier).
Cela étant, le cas des châteaux n'a pas à être traité spécialement dans les instructions, ceux-ci pouvant être placés soit en première étape, lorsqu'ils comprennent plus de deux logements indépendants, loués ou non, respectivement en deuxième étape, s'ils ne comportent qu'un ou deux logements. Au demeurant, en présence d'une villa locative comprenant trois logements, l'hoirie recourante admet qu'elle soit touchée par la révision en première étape; on ne voit pas pourquoi il en irait différemment d'un château ou d'une parcelle accueillant un château, comportant trois logements ou plus.
Il n'est dès lors nullement arbitraire, aux yeux du tribunal, d'interpréter les instructions générales du Département des finances en ce sens qu'elles s'appliquent également à la parcelle 1890, qui comprend certes un château, mais aussi cinq logements indépendants; c'est dès lors à juste titre que la commission l'a inclue dans la première étape de révision générale.
Indépendamment de la question du calendrier de la révision générale, rien ne s'oppose en revanche à s'inspirer, sur le plan matériel, des principes d'estimation applicables aux propriétés d'agrément, visées à l'art. 24 REFI, et à se référer en outre aux instructions adressées par le Département aux Commissions de district pour la deuxième étape de révision générale (ci-après : instructions II), qui les concrétisent. Au demeurant, quand bien même ces instructions n'étaient pas connues de la commission lors des estimations litigieuses, on verra que la méthode choisie par celle-ci ne s'en écarte pas fondamentalement.
b) Au surplus, il n'est pas non plus critiquable de procéder à la nouvelle estimation de la parcelle 2236 de Blonay dans le cadre de la première étape de révision générale, qui s'applique notamment aux terrains à bâtir. En effet, seuls sont exceptés de la première étape les terrains nus à caractère agricole, viticole ou forestier; pour cerner cette notion, les autorités d'estimation ont pour règle de ne tenir pour agricole et de les estimer comme tels que les terrains à bâtir voués à une utilisation agricole sur la base d'un bail à ferme. Le Service du cadastre et du registre foncier, interpellé sur ce point, a précisé, dans une détermination du 17 novembre 1993, que seuls de tels terrains étaient soustraits, par le jeu de baux de cette nature, à une affectation à brève échéance à la construction. Dans le cas d'espèce, les recourants ont admis que la parcelle 2236 de Blonay ne faisait pas l'objet d'un bail à ferme, quand bien même elle était laissée à bien-plaire à l'usage d'un agriculteur, qui l'utilisait dans le cadre de son exploitation.
Les instructions I ne sont, il est vrai, pas extrêmement claires sur le cas des terrains sis en zone d'attente ou en zone intermédiaire (le régime de l'art. 23 REFI ancien, sous la note marginale "terrains à bâtir", était plus clair, puisqu'il se référait implicitement aux zones intermédiaires à son al. 2), ce d'autant qu'elles se réfèrent au droit foncier rural, lequel a connu depuis lors une évolution non négligeable (voir sur la question du champ d'application du droit foncier rural art. 2, spécialement al. 2 lit. c de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural; la lecture de cette disposition démontre que les instructions précitées se réfèrent exclusivement à l'ancien droit). Le tribunal se rallie néanmoins à la prise de position du Service du cadastre et retient que la notion d'immeuble agricole ne doit être admise que de manière restrictive, dans la mesure où les règles d'estimation des immeubles agricoles constituent un régime dérogatoire, d'ailleurs consacré par la pratique en marge de la LEFI (voir sur ce point TA, arrêts du 11 février 1992, EF 90/03, et du 26 août 1993, EF 93/021). On soulignera que, là aussi, il n'y a pas correspondance absolue entre le calendrier de la révision et les principes matériels applicables; en particulier, si les immeubles viticoles sis en terrain à bâtir seront bien estimés en troisième étape, seules les vignes, à l'exclusion des bâtiments d'exploitation, seront estimées selon les critères arrêtés en matière agricole (voir sur ce point arrêt du 26 août 1993 précité).
c) S'agissant toujours de la parcelle 2236, les recourants soulignent que le statut de cette parcelle est incertain, l'adoption d'un plan consacrant l'affectation de dite parcelle en zone à bâtir (zone artisanale), ne pouvant intervenir avant l'année 1995; à leurs yeux, cette nouvelle estimation apparait dès lors prématurée. La commission, sur ce point, rétorque à juste titre que la procédure de révision générale ne saurait être suspendue s'agissant de parcelles dont l'affectation subira, à plus ou moins brève échéance, une évolution; une telle solution est précisément contraire à l'esprit de la révision générale, censée précisément rétablir une meilleure égalité de traitement entre les contribuables, par une nouvelle estimation déterminante pour tous les propriétaires de terrains non bâtis à la date du 31 décembre 1992. Cette argumentation des recourants ne saurait dès lors être suivie, la question de savoir si une nouvelle affectation dans le cadre du plan des zones communal est susceptible de constituer un motif de révision sur demande (art. 23 LEFI) ou de mise à jour (art. 20 LEFI) étant réservée.
d) C'est dès lors à juste titre que la commission de district a procédé à l'estimation des deux parcelles précitées en première étape sans surseoir pour d'autres motifs à statuer.
a) L'art. 23 REFI prévoit à son alinéa 1 que la valeur vénale des terrains à bâtir doit être calculée en tenant compte des prix moyens pratiqués dans la région pour des terrains comparables; au demeurant, l'art. 23 al. 2 REFI, dans sa teneur antérieure au 25 janvier 1991 précisait ce qui suit :
"Pour le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte du délai probable dans lequel le terrain pourrait être réalisé comme terrain à bâtir. Ce délai ne pourra excéder dix ans."
Cette règle a sans doute été abrogée en raison du fait que le délai précité ne concordait plus avec les règles de la LAT (art. 15 lit. b LAT). Cependant, au surplus, cette règle exprime un principe qui reste valable et qui est d'ailleurs exprimé également aux art. 8 al. 3 et 24 al. 3 REFI; suivant celui-ci, l'estimation doit tenir compte du fait que l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement, si cette circonstance est de nature à influer, actuellement déjà, sur les transactions.
On rappelle que la parcelle examinée ici est actuellement colloquée en zone d'attente II du plan des zones de cette commune. Un déclassement en zone agricole avait été envisagé en 1989 par la Municipalité de Blonay, mesure à laquelle les recourants avaient alors fait opposition; il paraît désormais acquis qu'un tel déclassement n'interviendra pas, une affectation en zone artisanale étant au contraire envisagée, à court ou moyen terme. Cela étant, suivant l'avis de ses assesseurs spécialisés, le tribunal retient que cette circonstance est de nature à influer d'ores et déjà sur la valeur vénale de ce bien-fonds et que l'estimation attaquée, qui se fonde sur un prix de Fr. 80.-- par m2 (pour la computation de la valeur vénale seulement; aucune valeur de rendement n'a été retenue ici) n'est dès lors pas critiquable.
Au vu de ce qui précède, le tribunal ne peut que confirmer l'estimation retenue par la commission pour la parcelle 2236 de Blonay, qui ne procède assurément pas d'un abus du pouvoir d'appréciation de celle-ci.
a) Les recourants contestent les surfaces respectives des parties agricoles et non agricoles; ils ont produit en procédure un plan, dans lequel ils délimitent différemment de la CCVI la surface considérée comme dégagement des constructions existantes; cette surface est de l'ordre de 45'000 m2, contrairement au rapport précité, qui retient une surface de 75'200 m2.
La lecture comparée des deux plans, ainsi que la visite des lieux conduit le tribunal a confirmer sur ce point l'option commune de la CCVI et de l'autorité intimée. On remarquera d'ailleurs que le bail à ferme porte sur la parcelle 1890 sous réserve d'une surface de l'ordre de 78'000 m2, qui paraît coïncider avec la partie non agricole retenue par la Commission de district à laquelle s'ajoutent encore des surfaces forestières. Comme le prescrit d'ailleurs le Manuel d'estimateur (édité par l'Union des experts cantonaux en matière d'évaluation des immeubles; au ch. 19.4.4), il faut tenir compte, s'agissant de bâtiments historiques, du fait que ceux-ci doivent disposer de dégagements adéquats, largement supérieurs à ceux qui sont nécessaires ordinairement pour les immeubles d'habitation habituels; à défaut de tels dégagements, l'on risquerait en effet de porter atteinte à l'intégration d'un tel bâtiment dans son environnement, intégration qui lui donne précisément une certaine valeur. La démarche de la commission de district ne peut dès lors qu'être confirmée ici.
En conséquence, c'est bien une surface de 198'000 m2 environ (soit 45 poses) qui doit être estimée conformément aux principes applicables aux terrains agricoles. On remarque sur ce point que la commission, après avoir estimé séparément la valeur vénale et la valeur de rendement de la partie non agricole (apparemment) de la parcelle 1890, y a ajouté la valeur d'estimation (c'est-à-dire la moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement) de la partie agricole, sur la base d'une valeur de Fr. 1.-- par m2. Or, elle avait déjà ajouté un montant de Fr. 250'000.--, correspondant à la valeur de rendement de la partie agricole précisément à la valeur de rendement de la partie non agricole; ce procédé conduit à une estimation prenant en compte deux fois la valeur de rendement de la partie agricole de cette parcelle, assurément à tort.
Cette constatation ne doit toutefois pas conduire nécessairement à l'admission du recours pour ce motif.
b) Les recourants s'en prennent tout d'abord à l'estimation de la valeur de rendement de la partie non agricole de la parcelle 1890. A leurs yeux, cette valeur de rendement serait nulle, dès lors que les charges liées à la parcelle 1890 excéderaient le revenu locatif dégagé par celle-ci; au demeurant, les recourants contestent le loyer retenu par la commission pour le logement occupé par la veuve de feu Wilfred Grand d'Hauteville, au bénéfice d'un droit d'habitation. Sur ce dernier point, le tribunal retient que le loyer de Fr. 72'000.-- par an constitue une estimation correcte; elle tient compte de manière adéquate du volume mis à disposition de Mme Grand d'Hauteville, avec usage exclusif en outre de la terrasse sud, de la piscine et de l'orangerie; au demeurant, l'état d'entretien de ces locaux apparaît bon, de sorte que le montant précité pourrait apparaître modéré, s'il ne devait être tenu compte par ailleurs du fait qu'un logement de cette ampleur ne peut sans doute pas aisément être remis à bail à des tiers. Les loyers perçus par ailleurs de tiers, voire estimés pour les autres logements de la parcelle 1890 apparaissent au surplus au tribunal très modérés; ils ne sont d'ailleurs pas sérieusement contestés, de sorte que le tribunal ne s'y attardera pas plus longuement.
Cependant, le principal grief soulevé par les recourants à cet égard a trait à la méthode choisie par la commission; celle-ci s'en est tenue à une capitalisation du rendement brut (comprenant la totalité des loyers encaissés ou estimés), par opposition à la méthode du rendement net préconisée par eux; la méthode du rendement net, pour autant que l'on suive le calcul des recourants qui aboutit à un rendement net négatif, entraînerait une valeur de rendement déterminante ici de zéro. Le tribunal constate cependant ici que l'ampleur des charges que les recourants souhaitent voir prises en compte à cet effet est extrêmement difficile à cerner; en particulier, il est extrêmement douteux que l'on puisse tenir compte de charges d'entretien futures, au demeurant assez aléatoires. La commission souligne d'ailleurs qu'elle ne procède jamais, en pratique, sur la base de la méthode du rendement net. A ce sujet, le Manuel d'estimateur, déjà cité, relève ce qui suit à son chiffre 3.4.2.2 :
"Celle-ci tient au fait que le rendement net (location brute après déduction des frais d'immeubles) est capitalisé avec le taux moyen de l'intérêt du capital emprunté et du capital propre.
Ce genre de calcul présuppose l'existence d'une comptabilité. Là où les frais ne peuvent être établis avec certitude sur la base d'une comptabilité, cette méthode est une perte de temps et souvent source d'erreurs."
C'est dès lors assurément à raison que la commission se fonde en règle générale sur la méthode du rendement brut; sans doute l'art. 7 REFI paraît autoriser également la méthode du rendement net, mais celle-ci ne devrait être réservée qu'aux hypothèses où le propriétaire produit une comptabilité fiable, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
La commission a capitalisé le revenu locatif brut, encaissé ou estimé, à un taux de 8 % pour obtenir la valeur de rendement (soit Fr. 2'440'000.--). Le tribunal observe ici que le choix d'un taux de capitalisation plus élevé, par exemple de 9 % (maximum prévu par les art. 7 et 21 REFI), eût sans doute été plus judicieux, en tout cas pour les bâtiments exigeant des frais d'entretien très importants, comme le château.
En conséquence, la valeur de rendement retenue par la commission pour la partie non agricole de la parcelle 1890 est vraisemblablement un peu trop élevée; mais, là encore, cela ne conduit pas nécessairement à l'admission du recours.
c) Les recourants soulèvent par ailleurs divers griefs s'agissant de la valeur vénale de la partie non agricole de la parcelle 1890.
aa) A leurs yeux, la surface de 75'200 m2, considérée comme dégagement autour des constructions existantes et notamment du château a été estimée à un prix trop élevé par la commission (Fr. 6'000'000.--) sur la base d'un prix de Fr. 80.-- au m2. Tel n'est cependant pas l'avis du tribunal, un prix de Fr. 80.-- par m2 lui apparaissant au contraire modéré pour des surfaces qui servent précisément de dégagement à des constructions; même si cette surface s'avère très importante dans le cas présent, elle accueille divers aménagements extérieurs monumentaux du château et, partant, ne saurait être estimée à la même valeur qu'un terrain agricole. L'estimation de la commission échappe dès lors à la critique sur ce point.
bb) Les recourants s'en prennent au fait que la commission n'ait pas tenu compte d'une moins-value due à l'existence d'un droit d'habitation sur le logement le plus important du château d'Hauteville; ce faisant, cependant, la commission n'a fait qu'appliquer l'art. 3 al. 4 LEFI qui exclut précisément la prise en compte d'une telle circonstance. Les recourants maintiennent néanmoins leur grief en critiquant la constitutionnalité de cette disposition, à vrai dire sans guère étayer leur argumentation sur ce point. Ce grief pourrait sans doute être écarté en relevant simplement que le législateur, en matière fiscale, a la faculté d'adopter des solutions présentant un certain schématisme (v. par exemple, ATF 109 Ia 325); en tous les cas, le fait, invoqué par les recourants, que le droit d'habitation aurait été accordé à leur belle-mère ne saurait assurément constituer une circonstance à ce point exceptionnelle qu'elle permette d'écarter l'application de la loi. En outre, l'estimation fiscale présente essentiellement le caractère d'une procédure incidente dans le cadre de la taxation de la fortune; il est alors logique de procéder à une estimation des valeurs brutes des immeubles concernés, sans tenir compte des éventuelles moins-values dues à des opérations consenties sur l'immeuble par le propriétaire lui-même (selon la jurisprudence, il n'est par exemple pas tenu compte du fait que l'immeuble est détenu non pas par une personne physique, mais par une société immobilière; quand bien même les charges fiscales particulières à ces dernières sont de nature à réduire la valeur des titres de la société; on pourrait également penser à une moins-value due à la mauvaise réputation d'un locataire).
Ce moyen, lui non plus, ne saurait dès lors accueilli.
cc) La valeur vénale des bâtiments, telle que retenue par la commission, est jugée de toute manière excessive par les recourants; ceux-ci voudraient que cette valeur vénale soit arrêtée, y compris d'ailleurs celle des dégagements, à la valeur de rendement computée par la commission (on le rappelle sur la base du rendement brut), soit à Fr. 2'700'000.--. Cette suggestion est assurément erronée dans son caractère absolu, mais elle contient une part d'exactitude. En effet, le Manuel d'estimateur relève, ce qui est une évidence, que les bâtiments historiques sont difficilement négociables, faute d'intéressés sur le marché; il recommande dès lors de computer la valeur vénale selon une formule qui tienne compte également de la valeur de rendement. Elle est la suivante (v. ch. 3.2.2.3 du manuel) :
(m x E) + R
V = ____________
m + 1
V = Valeur vénale m = Pondération
E = Valeur de rendement R = Valeur réelle
S'agissant de bâtiments historiques, ce manuel renvoie au chapitre des maisons familiales, tout en soulignant qu'il fallait retenir le coefficient m le plus élevé suggéré pour les maisons familiales (de 0 à 0,5) voire même en l'augmentant à 1 (manuel, ch. 19.5.1). Le tribunal n'aurait assurément pas de motifs de s'écarter de cette méthode, qui aboutit certainement à un résultat équitable; encore faut-il disposer de la valeur réelle (ou valeur intrinsèque), celle-ci ne correspondant pas à la valeur vénale des bâtiments calculée par la commission. En effet, cette dernière valeur, de Fr. 4'300'000.--, qui résulte du calcul de la valeur totale des bâtiments arrêtée par la CCVI, prise cependant à 80 %, intègre d'ores et déjà une pondération. Si l'on reprend le montant de Fr. 4'300'000.--, pour un volume total d'un peu plus de 24'000 m3, on obtient une valeur vénale qui se situe entre Fr. 175.-- et Fr. 180.-- par m3. Il s'agit là d'un montant extrêmement faible, qui ne saurait être considéré comme une valeur intrinsèque, même après déduction d'un coefficient de vétusté. On rappelle en effet que seule une partie des volumes concernés sont ceux du château, qui seul justifie, tout au moins dans une mesure aussi large, la pondération suggérée par le Manuel d'estimateur. Quoiqu'il en soit, le tribunal aurait retenu, s'il avait suivi la méthode évoquée ci-dessus, une valeur intrinsèque correspondant au prix retenu par la CCVI. Après pondération, il serait parvenu à une valeur vénale similaire à celle de la commission de district, voire à un montant un peu supérieur.
On notera ici incidemment que les calculs de volume auxquels il est fait référence ici se fondent sur les données des polices ECA, conformément à la pratique des commissions de district et à la jurisprudence constante; en outre la méthode suivie ici et fondée sur une appréciation d'un prix au m3 n'est pas critiquable (le TA l'avait déjà reconnue dans l'arrêt du Château de Giez déjà cité). Les recourants ont en revanche raison, en principe, de s'opposer à l'utilisation de la taxation ECA dans le cadre des estimations fiscales, notamment compte tenu du fait qu'elles arrêtent des valeurs à neuf; tel n'est cependant pas le cas du château qui est précisément taxé en valeur actuelle (à l'indice 800, cette valeur s'élève à Fr. 5'384'000.--).
d) En définitive, le tribunal a mis en évidence une erreur s'agissant de l'estimation de la partie agricole de la parcelle 1890; il a par ailleurs constaté qu'un taux de capitalisation de 9 % serait sans doute plus justifié pour le calcul de la valeur de rendement de la partie non agricole; en revanche, son appréciation tendrait plutôt à retenir que la valeur vénale des bâtiments retenue par la commission serait quelque peu sous estimée. Au demeurant, si l'on retenait exclusivement les corrections suggérées ci-dessus relative à la valeur de rendement, de sorte que celle-ci serait arrêtée à Fr. 2'170'000.-- (capitalisation du revenu locatif de la partie non agricole seulement de la parcelle 1890 au taux de 9 %), tout en maintenant la valeur vénale des bâtiments, l'on aboutirait à un abaissement de l'estimation litigieuse à Fr. 6'435'000.--; or, il en résulterait une différence par rapport à cette dernière inférieure à 5 %. Dans un cas de ce type, le tribunal a pour pratique de ne pas intervenir, dans la mesure où une telle différence entre dans la marge d'appréciation qu'il est nécessaire de laisser aux autorités d'estimation et ne pouvant être constitutive d'un abus de leur pouvoir d'appréciation.
Il résulte de ce qui précède que l'estimation litigieuse relative à la parcelle 1890 du cadastre de St-Légier doit elle aussi être confirmée.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est rejeté.
II. Les décisions rendues sur recours le 17 mai 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey relatives à l'estimation fiscale des parcelles 1890 de St-Légier et 2236 de Blonay sont confirmées.
III. Un émolument de Fr. 2'500.-- (deux mille cinq cents) est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
fo/Lausanne, le 27 septembre 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le juge : La greffière :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint