canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 8 septembre 1993
sur le recours interjeté par Marlyse DEMIERRE , à Gland, dont le conseil est l'avocat D. Brandt, case postale 31, 1000 Lausanne 6,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 28 avril 1993, relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 127 de la commune de Saint-Oyens.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président
G. Parmelin, assesseur
H. Collomb, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
A. Par acte de donation du 10 décembre 1992, Marlyse Demierre a reçu de son père, Aimé Wuillens, qui en a gardé l'usufruit, la parcelle no 127 de la commune de Saint-Oyens. Le transfert de propriété a été inscrit au Registre foncier le 16 décembre 1992.
Cette parcelle est en colloquée en zone de village régie plus particulièrement par les art. 5 à 13 du Règlement communal sur le plan d'affectation et la police des construction de la commune de Saint-Oyens.
Selon l'extrait du Registre foncier, ce bien-fonds, d'une surface totale de 2'189 m2, porte une habitation, d'une surface au sol de 173 m2, ainsi qu'une place-jardin de 2'016 m2. Construite en 1970 par le père de la recourante à l'aide de matériaux de récupération, la villa comprend un appartement de quatre pièces réparties sur deux étages, sans compter la cuisine et deux salles d'eau, ainsi qu'un garage attenant, construit trois ans après la maison, sans accès direct au bâtiment. Celui-ci est dépourvu de vide sanitaire, mais il bénéficie d'une cave et d'un grenier.
La police d'assurance bâtiment établie en janvier 1993 par l'établissement cantonal d'assurance contre l'incendie (ci-après : ECA) prend en compte une valeur à neuf de Fr. 375'840.-- (à l'indice 108 valable pour 1992) et un volume de 1'242 m3.
B. Faisant suite à la donation intervenue entre Aimé Wuillens et la recourante, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après : la Commission de district) a procédé à une nouvelle estimation fiscale de l'immeuble transféré. Par décision du 3 mars 1993, elle a ainsi porté l'ancienne estimation fiscale de Fr. 160'000.--, datant de 1973, à Fr. 530'000.--.
C. Dans le délai imparti à cet effet, Marlyse Demierre a interjeté recours contre cette décision, concluant à ce que l'estimation fiscale de sa parcelle soit fixée à Fr. 345'340.--.
Par décision du 28 avril 1993, la Commission de district a ramené l'estimation litigieuse à Fr. 471'000.--. Elle justifie ce montant de la façon suivante :
"Après visite des lieux, la commission constate que la parcelle est située en zone à bâtir et qu'elle bénéficie d'un bon dégagement. Elle retient une surface habitable de 133 m2. Vu la qualité de la construction, elle estime qu'un loyer de fr. 130.-/m2 peut être retenu. On obtient ainsi la valeur de rendement suivante :
133 m2 x 130.- = 17'300.- de revenu annuel, capitalisé à 7,5 % = fr. 230'000.-.
La valeur vénale du bâtiment est calculée de la manière suivante : 900 m3 à
fr. 400.-/m3 = fr. 360'000.-.
La valeur vénale du terrain est fixée ainsi: parcelle de 2189 m2 dont on déduit 10 % pour la construction et 700 m2 pour les accès, soit 1270 m2 à fr. 230.-/m2 =
fr. 292'000.-.
Valeur vénale totale: fr. 652'000.-.
Estimation fiscale d'un garage de 2 places: fr. 30'000.-.
*Ainsi votre estimation fiscale passe de fr. 530'000.- à 230'000.- + 652'000.-
D. Agissant par l'intermédiaire de son conseil, Marlyse Demierre a recouru à nouveau par acte daté du 7 mai 1993, complété par un mémoire du 14 mai suivant; elle conclut à une estimation fiscale arrêtée à un montant inférieur à Fr. 471'000.--; les moyens invoqués à l'appui de son recours seront examinés plus loin en tant que de besoin. Au demeurant, elle s'est acquittée dans le délai imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 800.--.
E. La Commission de district a produit des déterminations circonstanciées le 3 juin 1993, qui seront examinées si nécessaire dans la partie "droit" ci-dessous.
F. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 24 août 1993 en présence de la recourante accompagnée de son époux et assistée de l'avocat Dominique Brandt. La Commission de district était représentée par M. F. Treina, président, Mme S. Linder et M. D. Pantet, membre et suppléant, ainsi que M. J. Aebi, syndic. Le tribunal a procédé à une visite des lieux.
Les explications des parties seront reprises ci-dessous dans la mesure utile.
et considère en droit :
___________________
Cette façon de faire n'est pas critiquable et elle doit être confirmée (dans le même sens, cf. Tribunal administratif, arrêt EF 92/048, du 31.8.1993). La recourante ne le conteste d'ailleurs pas, mais elle juge trop élevé le nouveau montant de l'estimation fiscale arrêtée à Fr. 471'000.--.
b) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise qu'il s'agit de tenir compte de l'offre et de la demande en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. En l'espèce, l'autorité de première instance a fixé la valeur vénale à Fr. 652'000.--, soit Fr. 292'000.-- pour le terrain et Fr. 360'000.-- pour l'habitation.
c) La recourante s'en prend au montant de Fr. 230.-- au m2 retenu par la commission de district pour l'estimation du prix du terrain. Selon elle, un prix de l'ordre de Fr. 200.-- par m2 serait plus approprié.
Il convient d'emblée de relever que le montant de Fr. 292'000.-- retenu pour le terrain ne prend en compte que la partie sud de la parcelle. La Commission de district a en effet renoncé à englober dans son calcul une surface de quelque 900 m2 correspondant à l'emprise de la construction et aux accès. Il n'est d'ailleurs pas certain qu'une telle déduction se justifie, pour ce qui a trait à la construction à tout le moins. En effet, quand bien même cette partie de la parcelle est bâtie, il n'en demeure pas moins qu'elle est colloquée en zone village, avec tous les avantages que comporte un tel zonage; dans l'hypothèse d'une éventuelle démolition du bâtiment existant, il serait aisé de mettre ce terrain - d'une surface totale de 2'189 m2 - en valeur. D'ailleurs, en tenant compte de l'emprise de la maison sur le terrain (173 m2), on obtiendrait, en suivant les conclusions de la recourante tendant à un prix de Fr. 200.-- par m2, une valeur vénale identique de Fr. 292'000.-- (1'462 x 200). Enfin, le reste de la parcelle, qui à l'instar de sa moitié nord, est d'un accès facile, descend en pente douce vers le sud. On pourrait aisément y construire une seconde villa individuelle. Dès lors, on ne saurait raisonnablement soutenir que la Commission de district a abusé de son pouvoir d'appréciation en fixant à Fr. 230.-- par m2 le prix du terrain litigieux. Par conséquent, le montant de Fr. 292'000.-- retenu par l'autorité au titre de valeur vénale doit être confirmée.
d) S'agissant de la villa, le montant de Fr. 400.-- par m3, et partant le prix de Fr. 360'000.--, fixé par la Commission de district paraît trop élevé. Il s'agit en effet d'une demeure modeste, construite au moyen de matériaux de récupération; en outre, la répartition des pièces n'est pas très heureuse et, mis à part la cuisine et les salles d'eau, la maison est vétuste. Compte tenu de ces éléments, un montant de Fr. 350.-- par m3, soit une valeur vénale de Fr. 315'000.--, serait plus adéquat; l'habitation n'est toutefois pas dans un état tel qu'il se justifie de descendre en dessous de ce chiffre. Enfin, il ne faut pas non plus négliger sa situation privilégiée, au calme et dans la verdure.
e) Il n'y a en revanche rien à dire au sujet de l'estimation fiscale du garage à deux places, fixée à Fr. 30'000.--. Cette appréciation paraît correcte aux yeux du tribunal et elle doit être maintenue.
La valeur de rendement, arrêtée à Fr. 230'000.--, n'est pas contestée. A juste titre. A toutes fins utiles, le tribunal relève en effet qu'un loyer annuel de Fr. 17'300.--, soit un loyer mensuel de Fr. 1'450.- environ, n'est pas exagéré. Quant au taux de capitalisation retenu par la Commission de district, soit 7,5 %, il apparaît parfaitement correct pour une maison d'habitation datant du début des années 1970.
Au vu des considérants qui précèdent, l'estimation fiscale de la parcelle no 127 de la commune de Saint-Oyens devrait être arrêtée à Fr. 448'500.-- [((292'000 + 315'000 + 230'000) :2) + 30'000], alors que la Commission de district l'a fixée à Fr. 471'000.--. La faible disparité des montants en cause
(Fr. 22'500.-- ou 5%) ne justifie toutefois pas une modification de l'estimation faite par l'autorité intimée, parce qu'elle reste dans les limites du pouvoir d'appréciation de celle-ci (voir TA, arrêt EF 92/030 du 18 mars 1993, cons. 3d). Statuant en légalité (art. 36 lit. a LJPA), le Tribunal administratif ne peut corriger une estimation fiscale que lorsqu'elle a été établie en violation des règles légales ou au mépris des principes généraux régissant l'activité administrative (proportionnalité, égalité de traitement, bonne foi etc; voir TA arrêt EF 92/008 du 11 juin 1993, cons. 2a in fine). Tel n'est pas le cas en l'espèce, la petite différence résultant de la correction de la valeur du bâtiment ne conduisant certes pas à la conclusion que la commission aurait abusé de son pouvoir d'appréciation. L'estimation fiscale de la parcelle no 147 de la commune de Saint-Oyens doit donc être maintenue à Fr. 471'000.--.
**Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :**
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 28 avril 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne est confirmée, l'estimation fiscale de la parcelle no 127 de la commune de Saint-Oyens étant fixée à
Fr. 471'000.--.
III. Un émolument de Fr. 800.- est mis à la charge de Marlyse Demierre, cette somme étant compensée par l'avance de frais déjà versée.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 8 septembre 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.