canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 26 août 1993
sur le recours interjeté par François DUFOUR , à Aubonne, dont le conseil est la Société rurale d'assurance de protection juridique FRV (ci-après : la FRV), à Lausanne,
contre
la décision rendue le 4 mars 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne relative à l'estimation de la parcelle no 999 de la commune d'Aubonne.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. Etienne Poltier, président
Guy Parmelin, assesseur
Rolf Ernst, assesseur
Greffier : Mme Ysé Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
A. François Dufour est propriétaire de la parcelle no 999 de la commune d'Aubonne, au lieu dit "Sous Bougy". Il y a édifié récemment un bâtiment d'habitation (no ECA 1359 a) d'un étage sur rez, d'une surface au sol de 154 m2. Le rez-de-chaussée est composé d'une cuisine agencée et d'un grand séjour, tous deux bénéficiant d'un accès sur la terrasse située au sud et de la vue sur le lac, ainsi que d'une douche et d'un W.-C. séparé; un garage, accessible de l'intérieur, est contigu sur le même étage. Les combles sont occupées par cinq chambres mansardées, donnant toutes sur le sud, et deux salles de bains. Le sous-sol comprend une cave à vin de 115 m2 (no ECA 1359 b).
Outre une place jardin de 946 m2 et une surface en pré-champ de 535 m2, le solde de la parcelle est en nature de vignes pour 5'875 m2. Celles-ci présentent une pente de l'ordre de 10 à 12 %.
L'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels (ci-après : ECA) prend en compte un volume de 2'132 m3; par avis de taxation du 6 décembre 1991, il a fixé à Fr. 918'640.-- la valeur du bâtiment d'habitation et de la cave à vin.
B. En date du 3 mars 1992, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après : la Commission de district) a procédé à la taxation de la parcelle précitée en raison de la construction récemment entreprise. L'estimation fiscale de cet immeuble a ainsi été arrêtée à Fr. 680'000.--.
François Dufour a interjeté recours contre cette décision par acte daté du 18 mars 1992. Il fait valoir que les immeubles agricoles ne sauraient être estimés à une valeur fiscale dépassant les 125 % de la valeur de rendement au sens du guide fédéral pour l'estimation de la valeur de rendement agricole.
C. Par décision du 4 mars 1993, la Commission de district a rejeté le recours, arrêtant même l'estimation fiscale à Fr. 704'000.--. Elle a estimé séparément le bâtiment d'une part et les vignes d'autre part en relevant ce qui suit :
"[...] contrairement aux immeubles agricoles et de pratique constante, l'estimation fiscale d'un bâtiment d'habitation, propriété et lieu de séjour durable d'un vigneron se calcule d'après les critères ordinaires et non d'après la valeur de rendement. Par contre, celle-ci sert de base pour les vignes et la cave."
S'agissant du bâtiment, la Commission a ainsi retenu une valeur de rendement de Fr. 440'000.--, soit Fr. 400'000.- pour le logement, Fr. 15'000.-- pour le garage et Fr. 25'000.-- pour la cave (40'000 litres à 5 ct/l, soit Fr. 2'000.-- capitalisé à 8 %); le montant de Fr. 400'000.- retenu pour l'habitation correspond à un loyer annuel de Fr. 30'000.--, capitalisé à un taux de 7,5 %. La Commission de district a estimé à Fr. 900'000.-- la totalité de la valeur vénale du bâtiment.
Quant à l'estimation fiscale des vignes, elle l'a arrêtée à Fr. 34'080.--, soit 5'876 m2 à Fr. 5.80.
D. Par acte daté du 11 mars 1993, François Dufour, agissant par l'intermédiaire de la FRV, a interjeté recours contre cette décision; il conclut à ce que l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse soit fixée au 125 % de sa valeur de rendement, soit Fr. 396'650.--. Il a produit à l'appui de son recours un rapport de l'office d'estimation de la Chambre vaudoise d'agriculture, daté du 26 mai 1992, qui retient une valeur de rendement pour l'immeuble ECA no 1359 de Fr. 251'485.--, la valeur de rendement des vignes sises sur la parcelle no 999 s'élevant quant à elles à Fr. 65'835.--.
Le recourant a effectué dans le délai imparti à cet effet l'avance de frais requise de Fr. 800.--.
La Commission de district a déposé ses déterminations en date du 30 avril 1993, concluant au rejet du recours, tandis que le recourant a encore produit des observations le 28 mai 1993.
E. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 10 juin 1993 en présence du recourant accompagné de son épouse et assisté de M. Daniel Gay qui représentait la FRV. La Commission de district était représentée par Mme S. Linder et M. F. Treina. Le tribunal a procédé à une visite des lieux.
Mme Linder a exposé que le montant de Fr. 5.80 retenu au m2 pour l'estimation des vignes relevait d'une pratique constante développée à l'occasion de la précédente revision générale. De même, le montant de 5 centimes fixé au litre pour la contenance de la cave procède d'une ancienne pratique de la Commission de district. Par souci d'égalité de traitement avec les autres vignerons, la Commission de district a décidé de maintenir ces montants à l'égard du recourant.
F. A la demande du juge instructeur, le Service du cadastre et du Registre foncier a encore déposé des observations datées du 26 juillet 1993, sur lesquelles le recourant s'est brièvement déterminé le 19 août 1993.
considérant en droit :
b) La loi ne comporte aucune disposition particulière applicable aux immeubles agricoles.
Au contraire, le règlement d'application de cette loi (ci-après : REFI) consacre ses art. 11 à 16 aux méthodes d'estimation des immeubles agricoles.
Pour l'essentiel, le contenu de ces dispositions est le suivant :
"Art. 11.- On entend par immeubles agricoles, les terres et les bâtiments utilisés avant tout pour l'exploitation rurale.
Art. 12.- Il est procédé à l'estimation des biens-fonds agricoles sur la base d'évaluation des domaines entiers, bâtiments y compris. La valeur de tous les biens-fonds formant une exploitation agricole doit correspondre à la valeur que revêt cette exploitation comme unité économique."
Dans sa jurisprudence récente, (cf. Tribunal administratif, arrêt EF 90/03 du 11.2.1992), le tribunal de céans a eu à juger de l'estimation fiscale d'un bien-fonds compris dans un domaine agricole; l'autorité de céans y relève que l'estimation fiscale des immeubles agricoles connaît généralement un régime particulier, privilégié, par rapport à celle des autres biens-fonds, les immeubles agricoles étant estimés le plus souvent à leur valeur de rendement, cela aussi bien en droit fédéral que cantonal. Le Tribunal administratif en a déduit que "la pratique vaudoise, constante depuis de nombreuses années en retenant comme valeur d'estimation le 125 % de la valeur de rendement des immeubles agricoles, ne paraît dès lors pas se heurter au principe de l'égalité de traitement, même si cette solution ne ressort pas de la loi"; cette pratique est au demeurant bien connue, même du Grand Conseil (v. p. ex. BGC aut. 1962, p. 269), et la Commission centrale ne s'en est pas écartée s'agissant d'immeubles à caractère agricole (CCEF, arrêt C. Ma. du 7 avril 1983; B. No., du 16 août 1984; J.-C et G. Bü et W. Ae. précités). Cette jurisprudence se réfère cependant à un arrêt du Tribunal fédéral (ATF Reymondin, du 14 décembre 1965), rendu sur recours de droit public, contre une décision de la CCEF ayant refusé ce mode de calcul, pour des terrains viticoles et horticoles sis sur le territoire de la commune de Pully. Cet arrêt relevait que la pratique précitée ne reposait pas sur une base légale suffisante, tout au moins si elle était appliquée de manière absolue, mais poursuivait ainsi :
"Il semble dès lors que le Département des finances n'a entendu donner à cette règle de l'augmentation de 50 % que la valeur d'une évaluation pratique pour les domaines ruraux où aucune circonstance particulière n'entre en considération. Ce n'est évidemment pas le cas des terrains en cause qui sont situés dans la zone urbaine de Pully et ayant un valeur de terrain à bâtir non contestée".
Le Tribunal administratif a déduit de ce qui précède que les règles d'estimation posées par la pratique étaient clairement applicables à un bien-fonds compris dans un domaine agricole et a confirmé la pratique vaudoise qui consiste à estimer les domaines agricoles, bâtiments compris, au 125 % de leur valeur de rendement. Il ne faut toutefois pas perdre de vue que cette pratique, qui constitue une exception au régime prévu par l'art. 2 LEFI, représente un privilège pour les agriculteurs, dont la base légale est au demeurant fragile.
c) A l'instar de ce qui prévaut en matière agricole, la loi ne comporte aucune disposition particulière applicable aux immeubles viticoles. En revanche, l'art. 17 REFI a la teneur suivante :
"La valeur de rendement des immeubles en nature de vignes et uniquement utilisables comme tels et pour lesquels un fermage ne peut être fixé, sera estimé en capitalisant le rendement net et moyen d'une période d'au moins dix ans. Le rendement net s'obtient en déduisant du rendement brut les frais d'exploitation.
Les vignes faisant partie d'une exploitation agricole susceptibles d'être transformées en terrain de labour ou en prairies seront estimées dans la règle sur les mêmes bases que les immeubles agricoles."
A la lecture de cette disposition, on constate que le REFI prévoit également un régime d'exception pour la viticulture, mais seulement pour ce qui a trait aux "immeubles en nature de vignes et uniquement utilisables comme tels". A la différence de l'art. 12 REFI, applicable aux domaines agricoles, le privilège ne s'étend pas aux bâtiments compris dans le domaine.
Il résulte d'ailleurs d'observations déposées le 29 avril 1993 par le Service du cadastre et du Registre foncier dans le cadre d'un recours pendant devant le Tribunal administratif (EF 93/14) que les commissions ont toujours pratiqué de la sorte depuis la revision de 1951 :
"Dans le canton de Vaud et contrairement aux propos de la Protection juridique FRV, la pratique, basée sur les instructions de 1951, 1960 et 1970, a toujours été de taxer les immeubles en nature de vigne sur la base de la valeur de rendement (125 % = EF), alors que les bâtiments appartenant à des viticulteurs sont taxés selon les principes généraux."
D'ailleurs, les Instructions générales pour les commissions de district en vue de l'estimation fiscale des immeubles du 15 juin 1951 (ci-après : les Instructions de 1951) relevaient ce qui suit :
"Dans la détermination de la valeur des vignes, il ne doit pas être tenu compte des prix obtenus pour les vins clairs vendus en vase ou en bouteilles. Le logement et la manutention de ceux-ci interviennent dans l'estimation des bâtiments et des caves affectés à ce genre de commerce". (cf. les Instructions de 1951, p. 7).
On constate enfin que la Commission centrale des estimations fiscales (ci-après : CCEF) a toujours estimé les bâtiments compris dans un domaine viticole selon les règles qui prévalent habituellement en matière d'estimation fiscale, soit conformément à l'art. 2 LEFI (cf. CCEF, arrêts G. Du., du 17.1.1979, L. de M., du 15.8.1977, L. De., du 8.10.1975).
d) Le recourant, pour sa part, soutient que les principes posés par l'art. 17 REFI doivent également s'appliquer au bâtiment d'habitation et que l'estimation fiscale de la totalité de son domaine doit être fixée à un chiffre correspondant au 125 % de sa valeur de rendement.
Le litige porte donc essentiellement sur la question de savoir si, contrairement à la pratique suivie en matière agricole, les estimations fiscales des terrains en nature de vignes et celles des bâtiments appartenant à un domaine viticole peuvent être effectuées suivant des principes différents.
Il ressort toutefois clairement tant du REFI, de la pratique fixée par les instructions du Département des finances que de la jurisprudence de la CCEF que, s'agissant de l'estimation fiscale des domaines viticoles, seules les vignes sont soumises au régime d'exception prévu par l'art. 17 REFI, leur estimation fiscale étant égale au 125 % de leur valeur de rendement. Dès lors, à défaut de toute base légale ou réglementaire, on ne saurait étendre le régime privilégié des domaines agricoles, qui ne repose que sur une base légale insuffisante, non seulement aux vignes, grâce à l'art. 17 REFI, mais encore aux bâtiments. Il y a d'autant moins lieu de s'écarter de la pratique vaudoise qui traite différemment les exploitations viticoles des entreprises agricoles qu'elle est ancienne, puisque les Instructions de 1951 l'instauraient déjà.
Le recourant soutient qu'une telle pratique, qui ne traite pas de la même façon les exploitations viticoles et agricoles, est contraire au principe de l'égalité de traitement et s'écarte des méthodes préconisées tant par le droit foncier rural en vigueur que par le nouveau droit foncier rural, dont l'entrée en vigueur est prévue pour le 1er janvier 1994. Il est vrai que les différentes dispositions légales en vigueur en matière de droit foncier rural (cf. p. ex. la loi fédérale sur le maintien de la propriété foncière rurale, du 12 juin 1951, ou la loi fédérale sur le désendettement de domaines agricoles, du 12 décembre 1940) sont applicables aux exploitations agricoles et viticoles. Il reste que le régime juridique de ces deux types d'exploitation n'est de loin pas identique, le statut du vin résultant d'une réglementation particulière dans la législation agricole. C'est dire que le Conseil d'Etat, en adoptant aux art. 11 ss REFI des solutions divergentes pour les bâtiments d'exploitation des agriculteurs, respectivement pour ceux des vignerons, a obéi à des motifs qui apparaissent comme objectifs, même s'ils ne convergent pas avec ceux du législateur fédéral en matière de droit foncier rural. Dans cette mesure, le tribunal de céans ne saurait conclure à l'existence, dans le règlement précité, d'une inégalité à l'égard des viticulteurs constitutive d'une violation de l'art. 4 Cst (sur la portée du principe de l'égalité de traitement à l'égard des règles de droit, v. D. Yersin, L'égalité de traitement en droit fiscal, Société suisse des juristes, Rapports et communications, fascicule 2, 1992, no 10; v. également A. Grisel, Traité de droit administratif suisse, p. 359 ss; v. aussi ATF 109 Ia 325 et, en matière fiscale, ATF 99 Ia 654 et 245). Au demeurant, il est loisible au législateur d'adapter la LEFI, de manière à assurer une plus grande cohérence entre les principes régissant l'estimation fiscale des immeubles viticoles en droit vaudois et les règles fédérales en matière de droit foncier rural.
e) Force est en définitive de retenir que, sur le principe, la façon dont l'autorité intimée a procédé pour établir l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse est correcte.
a) La Commission de district a fixé l'estimation fiscale des vignes à
Fr. 34'080.--. Il correspond à une valeur de rendement de Fr. 27'264.--. Ce montant est peu élevé; dans le rapport d'expertise produit par le recourant, les vignes de la parcelle no 999 y figurent en effet pour une valeur de rendement de Fr. 65'835.--, ce qui porterait leur estimation fiscale à Fr. 82'293.--.
Les représentants de la Commission de district ont toutefois expliqué avoir fixé le montant de Fr. 34'080.-- en se basant sur un prix de Fr. 5.80 par m2 résultant d'une pratique constante, instaurée par la précédente revision générale, appliqué aux vignes de tout le district. Dès lors, par souci d'égalité de traitement, il n'y a pas lieu de modifier l'estimation de l'autorité intimée, sur ce point à tout le moins. Au demeurant, le Tribunal administratif, qui ne dispose pas d'un pouvoir d'examen en opportunité, mais limite son contrôle à l'abus et à l'excès du pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA), considère qu'il s'agit-là du pouvoir d'appréciation dont dispose l'autorité de première instance.
L'estimation fiscale des vignes doit donc être maintenue à Fr. 34'080.--.
ba) L'autorité intimée a fixé à Fr. 900'000.-- la valeur vénale du bâtiment. Ce montant apparaît relativement bas compte tenu de la situation privilégiée de cette habitation, de construction récente, située au milieu des vignes, jouissant de surcroît du calme et de la vue sur le lac. Ce prix raisonnable, correspondant à un prix global au m3 de Fr. 420.- environ, se justifie sans doute par la configuration du premier étage, en particulier par l'étroitesse de ses pièces. On relève également à toutes fins utiles que la valeur à neuf fixée par l'ECA, se monte à Fr. 918'640.--, sans le terrain. Dès lors, l'estimation de la valeur vénale n'apparaît en tout état de cause pas exagérée et elle doit être maintenue à Fr. 900'000.--.
bb) S'agissant de la valeur de rendement, le loyer de la villa a été estimé mensuellement à Fr. à Fr. 2'500.-- par la Commission. Compte tenu de la région et de la situation de l'immeuble litigieux, comportant six pièces et bénéficiant de toutes les commodités du confort moderne, il n'est pas excessif.
Quant au taux de capitalisation retenu, soit 7,5 %, il apparaît parfaitement correct aux yeux du tribunal, pour une maison d'habitation de construction récente. En tous les cas, on ne saurait raisonnablement soutenir qu'il procéderait d'un abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée.
Il n'y a rien à redire non plus de la valeur de rendement du garage de Fr. 15'000.--, qui correspond à un loyer annuel de Fr. 1'125.--, capitalisé à un taux de 7,5 %.
L'autorité de céans relève enfin que l'autorité intimée a retenu une valeur de rendement très basse pour la cave. Ce montant de 5 centimes par litre résulte toutefois, à l'instar de l'estimation des vignes, d'une longue pratique de la Commission de district, instaurée par la précédente revision générale. Elle est suivie dans tout le district. Il convient dès lors de se référer à ce qui a été exposé sous chiffre 2a) ci-dessus et confirmer cette appréciation. Il n'y a au demeurant pas lieu de s'écarter du taux de capitalisation, arrêté à 8 %. La valeur de rendement de la cave doit par conséquent être fixée à Fr. 25'000.--.
c) En définitive, l'estimation fiscale retenue par l'autorité intimée doit être confirmée et arrêtée à Fr. 704'000.--.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 3 mars 1992 et modifiée le 4 mars 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne, est maintenue, l'estimation fiscale de la parcelle no 999 de la commune d'Aubonne étant fixée à Fr. 704'000.--.
III Un émolument de Fr. 800.-- (huit cents francs) est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le 26 août 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est notifié aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.