canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 13 mai 1993
sur le recours interjeté par l' HOTEL HELVETIE et des familles SA , à Montreux,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey, du 22 janvier 1993, relative à l'estimation de la parcelle no 5'175 de la commune de Montreux.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président
G. Parmelin, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
A. L'Hôtel Helvétie et des familles SA (ci-après : l'Hôtel Helvétie) est propriétaire de la parcelle no 5'175 de la commune de Montreux, sise avenue du Casino no 32 et 34. D'une surface de 2'058 m2, ce bien-fonds porte un hôtel "trois étoiles", construit entre 1875 et 1905, d'une surface au sol de 1'685 m2. Son rez-de-chaussée comporte des locaux commerciaux qui ont un accès direct sur la rue. L'exploitation hôtelière compte 100 lits, soit 60 chambres avec bain ou douche, téléphone, télévision, radio et mini-bar. Elles ont fait l'objet de rénovations récentes, à l'exception de celles du cinquième étage.
Située derrière le casino, la parcelle no 5'175 est colloquée en zone à restructurer, type A, régie plus particulièrement par les art. 17 à 19 du Règlement sur le Plan d'extension et la Police des Constructions de la commune de Montreux (ci-après : RPE).
B. Dans le cadre de la revision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après : la Commission de district) a, par décision du 15 octobre 1992, porté l'estimation fiscale de la parcelle no 5'175, datant de 1971, de Fr. 2'000'000.-- à Fr. 4'600'000.--. Selon les explications des représentants de l'autorité intimée lors de l'audience du 3 mai 1993, ce chiffre était obtenu en estimant le loyer de l'hôtel au 15 % de son chiffre d'affaires moyen des cinq dernières années (Fr. 1'700'000.--), augmenté des loyers des locaux commerciaux, capitalisé à un taux de 8 % [(255'000 + 120'000) : 8 %].
C. L'Hôtel Helvétie a interjeté recours contre cette décision le 21 octobre 1992.
Par décision du 22 janvier 1993, l'autorité intimée a ramené l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse à Fr. 3'810'000.--, en expliquant ce qui suit :
*"locations diverses (selon votre
lettre du 21.10.1992) Fr. 144'000.--
à déduire charges 15 % environ - Fr. 24'000.-- Fr. 120'000.--*
*loyer présumé de l'hôtel
chiffre d'affaires moyen 1986/1991
Fr. 1'700'000.-- à 12 % Fr. 204'000.--*
Total Fr. 324'000.--
Montant capitalisé à 8 1/2 % = estimation de Fr. 3'810'000.--, valable au 31.12.1992."
L'Hôtel Helvétie a confirmé son recours en date du 28 janvier 1993. En substance, la société recourante conteste le montant retenu au titre de valeur de rendement et conclut à une estimation fiscale de Fr. 2'825'000.--. Les moyens invoqués à l'appui de son pourvoi seront examinés plus loin en tant que de besoin. Elle a en outre effectué dans le délai imparti à cet effet l'avance de frais requise de
Fr. 1'500.--.
La Commission de district a produit des observations du 10 mars 1993, concluant au rejet du recours; pour ce qui est de la valeur de rendement, elle se réfère à ce qu'elle a expliqué dans sa correspondance du 22 janvier 1993, citée ci-dessus, en précisant que le taux retenu de 8 1/2 % tient compte de l'âge du bâtiment. Pour le surplus, elle fait valoir que l'attribution d'une valeur vénale à l'immeuble de la recourante conduirait à un résultat au moins égal au chiffre retenu, au bénéfice du calcul suivant :
"Valeur marchande : parcelle située au centre de Montreux, zone urbaine à restructurer, forte densité, terrain 2'058 m2 à Fr. 750.-- = Fr. 1'540'000.--.
*Bâtiment :
construction ancienne, volume important
mais pas rationnel, à moderniser
13'328 m3, ass. inc. 1991 Fr. 16'300'000.--
prix au m3 retenu : Fr. 175.-- Fr. 2'330'000.--
Fr. 3'870'000.-- ."*
D. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 3 mai 1993, en présence de M. D. Krähenbuhl qui représentait la société recourante. La Commission de district était représentée par MM. J.-P. Weber, président, R. Treyvaud, conservateur du Registre foncier, et R. Grandchamp, conseiller municipal.
Le représentant de la recourante a exposé que l'hôtel était ouvert dix mois année, soit du 1er février à la mi-décembre. Il a en outre produit diverses pièces, y compris les comptes de l'Hôtel Helvétie, dont il résulte que son chiffre d'affaires s'est élevé de 1987 à 1992 à un montant approchant Fr. 1'800'000.--.
Les représentants de la Commission de district ont expliqué la façon dont ils ont procédé pour estimer les hôtels de la région : en principe, ils ont évalué leur revenu locatif au 15 % de leur chiffre d'affaires, à l'exception des vieux hôtels pour lesquels ce taux a été ramené à 12 %.
Le tribunal a procédé à une visite des lieux.
et considère en droit :
___________________
S'agissant de l'estimation fiscale d'un hôtel, les Instructions du Département des finances à l'intention des Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles, du 31 janvier 1991, sont les suivantes :
"il convient d'établir la valeur de rendement en se fondant sur une proportion raisonnable entre le chiffre d'affaires et le loyer des locaux hôteliers. On admettra en règle générale comme loyer annuel normal le 15 % de la moyenne annuelle du chiffre d'affaires (3-5 dernières années). Le taux de capitalisation généralement appliqué sera de 8 %. A cette valeur s'ajoutera la valeur de rendement des locaux non hôteliers sur la base d'un revenu locatif annuel moyen également capitalisé à 8 %.
Quant à la valeur vénale, elle sera arrêtée au même chiffre que celui de la valeur de rendement."
Les Instructions justifient ce dernier point par le fait qu'"un calcul fondé sur l'addition de la valeur du terrain et de la valeur du bâtiment aurait un caractère théorique, l'un et l'autre étant intimement liées à l'exploitation de l'hôtel". Se référant à un arrêt rendu en 1973 par la Commission centrale des estimations fiscales dans un recours du Lausanne Palace, les Instructions précisent en effet que "le prix qu'un acquéreur éventuel de la parcelle serait disposé à payer dépendrait uniquement de la valeur de rendement" (cf. Les Instructions du 31 janvier 1991, p. 5).
a) La société recourante ne conteste pas le montant de Fr. 1'700'000.-- retenu par la Commission de district au titre de chiffre d'affaires, ni celui de Fr. 120'000.-- retenu au titre de "locations diverses", correspondant aux loyers encaissés pour les commerces sis au rez-de-chaussée de l'immeuble, ni même le taux de 8,5 % retenu pour la capitalisation de la valeur locative. Elle s'en prend uniquement au loyer présumé de l'exploitation hôtelière de Fr. 204'000.--, évalué au 12 % de son chiffre d'affaires. Selon elle, ce revenu locatif devrait être estimée à Fr. 120'000.--, ce qui correspond au 7 % de son chiffre d'affaires.
Si l'on se réfère aux Instructions précitées, on constate d'emblée que les calculs de la Commission de district sont généreux. D'une part, elle a réduit de 15 à 12 % la proportion du chiffre d'affaires à prendre en considération pour l'évaluation de revenu locatif. D'autre part, pour tenir compte de l'état du bâtiment, elle a porté de 8 à 8 1/2 % le taux de capitalisation à retenir pour le calcul de la valeur de rendement.
En outre, le loyer de Fr. 204'000.-- retenu par la Commission de district pour l'exploitation hôtelière correspond, par chambre, à un loyer annuel de Fr. 3'400.-- ou mensuel de Fr. 340.--, ou encore, par lit, à un loyer annuel de Fr. 2'000.-- ou mensuel de Fr. 200.--. Compte tenu de ce qu'il a pu constater sur place, le tribunal juge que ces montants ne sont en tout cas pas exagérés : l'établissement, situé en plein coeur de Montreux, est certes vétuste, mais ses chambres sont spacieuses et confortables et, à l'instar des parties communes de l'hôtel, tels le hall d'entrée et les salons, elles ne sont pas dénuées d'un certain charme, lié au caractère ancien du bâtiment.
Il ne faut pas non plus négliger le fait que l'établissement litigieux est situé dans une zone constructible au centre de la ville. Ainsi, si l'on ne s'attachait qu'à la valeur du terrain, on pourrait aisément estimer le prix du m2 à Fr. 2'000.--, portant ainsi la valeur vénale de la parcelle à quelque quatre millions de francs. Force est dès lors de constater que, sous cet angle également, l'estimation de la Commission de district n'est en tout cas pas abusive.
b) Au vu des explications qui précèdent, l'estimation fiscale de la parcelle no 5'175 doit être maintenue à Fr. 3'810'000.--.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 22 janvier 1993 par la Commission de district d'estimation fiscale des immeubles de Vevey est maintenue, en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 5'175 de la commune de Montreux est fixée à Fr. 3'810'000.--.
III. Un émolument de Fr. 1'500.-- est mis à la charge de la recourante.
Lausanne, le 13 mai 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :