ef-1992-0045•Fiscal valuation of building land parcels reduced
ef-1992-0045Tribunal cantonal11 mai 1993Partially Granted
Extrait par Omnilex
Francis Liard appealed the revised fiscal valuation of two Moudon parcels used as building land. The commission had set a market value of CHF 180/m2 and no yield value. The tribunal agreed that the yield value was nil, but found the market value too high because the parcels were steep, costly to equip, and not especially well situated. It fixed the value at CHF 150/m2 and reduced the assessments to CHF 93,000 for parcel no. 416 and CHF 91,000 for parcel no. 535. Because the appeal was only partly successful, a partial court fee of CHF 400 was imposed on the appellant.
Art. 2 LEFI; art. 23 REFI; fiscal valuation of building land: the fiscal estimate corresponds to the average between yield value and market value, but for building land the yield value is generally nil where the land cannot be rationally exploited agriculturally. The market value must be fixed according to comparable regional prices, taking account of specific disadvantages such as slope, equipment difficulties, access costs and limited amenity or view advantages (consid. 1). A lower valuation of neighboring parcels does not bind the court, but may corroborate that the challenged valuation is excessive. Where the appellant succeeds only in part, a proportionate court fee may be charged (consid. 2).
canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 11 mai 1993
sur le recours interjeté par Francis LIARD , à Féchy,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Moudon du 26 novembre 1992, relative à l'estimation des parcelles nos 416 et 525 de la commune de Moudon.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président
G. Parmelin, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
A. Francis Liard est propriétaire, dans la commune de Moudon, de deux parcelles contiguës, de forme à peu près rectangulaire, immatriculées au Registre foncier sous nos 416 et 535, et d'une surface respective de 1'243 et 1'209 m2; acquises en 1987 et 1985, au prix de Fr. 86'940.-- pour la première citée et de Fr. 98'000.-- pour la seconde, ces deux parcelles, en talus, sont en nature de pré-champs. D'un accès facile, elles sont limitées en aval par une route cantonale et en amont par une route de desserte. Elles surplombent la zone industrielle de Moudon et sont inscrites dans le périmètre d'un plan d'extension partiel dont le règlement permettrait la construction d'une villa jumelle sur chacune d'elles.
B. Dans le cadre de la revision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Moudon (ci-après : la Commission de district) a, par décision du 18 mai 1992, porté l'estimation fiscale de la parcelle no 416, datant de 1987, de Fr. 40'000.- à Fr. 112'000.--, et celle de la parcelle no 535, datant de 1985, de Fr. 44'000.-- à Fr. 109'000.--.
C. Francis Liard a interjeté recours contre cette décision le 21 mai 1992.
Par décision du 26 novembre 1992, la Commission de district a maintenu l'estimation fiscale des parcelles litigieuses à Fr. 112'000.-- et Fr. 109'000.-- en expliquant que "le prix de Fr. 180.-- le mètre carré a été retenu dans toute la zone villa de la Commune de Moudon avec une valeur de rendement de -0-, soit Fr. 90.-- le mètre carré".
Francis Liard a confirmé son recours en date du 30 novembre 1992. En substance, il conteste le montant retenu au titre de valeur vénale. Les moyens invoqués à l'appui de son pourvoi seront examinés plus loin en tant que de besoin.Il a au demeurant effectué dans le délai imparti à cet effet l'avance de frais requise de Fr. 800.--.
La Commission de district a produit des déterminations datées du 18 janvier 1993 dans lesquelles elle confirme les explications données à l'appui de sa décision du 26 novembre 1992.
Le recourant a déposé des observations en date du 12 mars 1993. Il fait valoir que les parcelles voisines aux siennes, immatriculée au Registre foncier sous nos 671 et 744, ont été taxées à Fr. 66.90 le m2. Dans une correspondance du 25 mars 1993, l'autorité intimée explique que cette différence de prix est liée au fait que, dans son estimation des dernières parcelles citées, elle n'a pas tenu compte de la surface de bois qui les borde en aval.
Le Tribunal administratif a tenu audience à Moudon le 3 mai 1993, en présence du recourant. La Commission de district était représentée par M. W. Freymond, président, Mme L. Magnin, conservatrice du Registre foncier, et M. J. Bloch, boursier communal. Il a procédé à une inspection locale en présence des mêmes personnes ainsi que de M. J.-F. Baudraz, municipal des finances.
Le recourant a expliqué que les villas de sept pièces et demies construites sur les parcelles voisines à celles qui nous occupent s'étaient vendues, selon lui, à bas prix, soit à des montants compris entre Fr. 505'000.-- et Fr. 560'000.--.
et considère en droit :
___________________
S'agissant de l'estimation fiscale des terrains à bâtir, l'art. 23 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après : REFI), prévoit ce qui suit :
"Pour le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable.
La valeur de rendement sera obtenue en capitalisant le revenu net à un taux de 5 à 6 %."
En l'espèce, la Commission de district n'a attribué aucune valeur de rendement à l'immeuble, dont elle a fixé la valeur vénale à Fr. 180.-- le m2.
a) C'est à juste titre que l'autorité n'a fixé aucune valeur de rendement pour ces parcelles, dont leur seule valeur réside dans leur valeur vénale. Elles sont en effet trop pentues pour permettre une exploitation agricole rationnelle. Cette façon de procéder est d'ailleurs conforme à ce que préconisent les Instructions du Département des finances à l'intention des Commission de district d'estimation fiscale des immeubles, du 31 janvier 1991 (ci-après : les Instructions du 31 janvier 1991), qui relèvent que la valeur de rendement des terrains à bâtir est généralement nulle (cf. p. 6).
b) Le recourant s'en prend au montant retenu au titre de valeur vénale. Selon lui, un prix de Fr. 90.-- par m2 serait plus approprié.
Le prix de Fr. 180.-- par mètre carré retenu par l'autorité intimée est correct eu égard aux Instructions du 31 janvier 1991 qui recommandent un prix au m2 compris entre Fr. 150.-- et 300.-- pour du terrain à bâtir situé en zone villa dans les districts d'Yverdon, Echallens, et Cossonay, régions comparables à Moudon (cf. Les Instructions du 31 janvier 1991, p. 6). Ces deux parcelles sont toutefois en talus. Pour cette raison, elles sont difficile à équiper et le constructeur devra en outre en aménager l'accès. Au demeurant, si ces parcelles sont situées à la campagne tout en étant dans la proximité immédiate du centre de Moudon, il ne faut pas sous-estimer le fait qu'elles ne bénéficient pas d'une vue particulièrement favorable puisqu'elles dominent la vallée de la Broye, la zone industrielle de Moudon et sont à proximité de la place d'armes. Au vu des inconvénients résultant de ces éléments, il convient de fixer le prix de vente du mètre carré des parcelles litigieuses au prix minimum préconisé par les Instructions du 31 janvier 1991, soit Fr. 150.--.
Une réduction de la valeur vénale des parcelles en cause est d'autant plus justifié que la Commission de district a retenu un prix sensiblement inférieur pour des parcelles voisines à celles qui font l'objet du présent recours, rabais que le cordon boisé qui les limite en aval ne peut justifier entièrement. Il n'appartient certes pas au Tribunal de revoir l'estimation fiscale des parcelles précitées qui n'est pas litigieuse, mais il constate toutefois que le prix des parcelles objets du présent recours est, en comparaison, exagéré. En effet, les arbres qui bordent en aval les parcelles nos 671 et 744 leur apportent une plus-value dans la mesure où ils les protègent de la route cantonale.
c) Au vu des explications qui précèdent, l'estimation fiscale de la parcelle no 416 doit être ramenée à Fr. 93'000.-- [(1'243 x 150) : 2 en chiffres arrondis] et celle de la parcelle no 525 à Fr. 91'000.-- [(1'209 x 150) : 2 en chiffres arrondis].
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 26 novembre 1992 par la Commission de district d'estimation fiscale des immeubles de Moudon est modifiée en ce sens que l'estimation fiscale des parcelles nos 416 et 535 est ramenée respectivement à Fr. 93'000.- et Fr. 91'000.-.
III. Un émolument partiel, de Fr. 400.--, est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le 11 mai 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Extrait par Omnilex
Whether the parcels had any yield value for fiscal valuation purposes
No yield value had to be retained because the parcels were too steep for rational agricultural exploitation and their relevant value was their market value.
For building land, yield value is generally nil; this approach also accords with the departmental instructions cited by the court.
What market value per square meter should be used for the two parcels
The proper market value was CHF 150 per m2, not CHF 180 or CHF 90.
The court relied on comparable regional guidance, but reduced the value because the parcels were sloping, costly to equip, required access works, and had limited view advantages; a lower value than neighboring parcels was justified.
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