canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 28 mai 1993
sur le recours interjeté par Agnès Blondel , 6 rue du Voisinand à 1095 Lutry,
contre
la décision rendue le 14 octobre 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux relative à l'estimation de la parcelle n° 280 de la commune de Lutry.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. E. Poltier, président
J. Morel, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : M. T. Thonney, sbt
constate en fait :
A. Agnès Blondel est propriétaire de la parcelle n° 280 du cadastre de la Commune de Lutry depuis le 2 février 1973. Ce bien-fonds de forme oblongue supporte, sur l'essentiel de sa surface de 83 m2, un bâtiment d'habitation de trois étages (ECA n° 333) dont l'emprise au sol est de 77 m2; le solde de terrain non bâti correspond à l'extrémité est de la parcelle. Il s'agit d'un petit carré de jardin jouxtant un parc public. Cet immeuble, construit au début du XVIe siècle, fait partie d'un alignement de maisons contiguës datant de la même époque et formant la partie est de la rue du Voisinand. Cette dernière, fermée au transit, est limitée au sud par la route cantonale du Lavaux. Deux maisons séparent l'immeuble en question de cette artère à grand trafic.
Le bâtiment est divisé en trois appartements indépendants, soit deux trois-pièces et un studio. L'exiguïté de sa façade pignon (environ 3m50) impose une disposition longitudinale des pièces situées sur un même étage.
B. Dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux, selon décision du 3 juin 1992, a porté l'ancienne estimation fiscale de la parcelle 280, datant de 1978, de Fr. 145'000.- à Fr. 430'000.-.
Par courrier du 9 juin 1992, Agnès Blondel a contesté cette estimation en la considérant excessive. Après réexamen, la commission a confirmé son estimation par décision du 14 octobre 1992 en précisant qu'elle avait tenu compte des éléments suivants pour déterminer les valeurs de rendement et vénale dont l'estimation fiscale est la moyenne arithmétique:
Loyers mensuels
1er étage 1'200.-
2e étage 400.-
3e étage 1'450.-
Total 3'050.-
La valeur de rendement de Fr. 430'000.- a été obtenue en capitalisant au taux de 8.5 % le revenu locatif annuel brut de 36'600.-. La valeur vénale a été estimée égale à la valeur de rendement afin de tenir compte du genre et de la situation du bâtiment.
D. Par acte du 21 octobre 1992, Agnès Blondel a interjeté recours contre cette dernière décision et a conclu à la révision de l'estimation fiscale de son immeuble dans le sens de son argumentation. Celle-ci sera reprise plus loin dans la mesure utile.
Le Tribunal administratif a tenu audience le 5 mars 1993 à Lutry en présence de la recourante personnellement, accompagnée de son époux Aloïs Blondel, de son fils Pierre Bonzon ainsi que de son gendre Daniel Isely. La commission était représentée par son président Gilbert Balli et M. Faivre, conservateur du registre foncier. Le tribunal a effectué une visite des lieux en présence des parties qui ont été entendues dans leurs explications.
considérant en droit :
Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
a) Dans un premier moyen, la recourante conteste la valeur de rendement prise en compte par l'autorité intimée. Faisant valoir qu'elle occupe, depuis le 1er novembre 1992, l'appartement du premier étage, elle considère que le revenu locatif déterminant est passé de Fr. 36'600.- à Fr. 22'200.-. Elle déduit en outre de ce changement de situation que son immeuble a perdu son caractère locatif dès lors qu'il ne subsiste que deux logements en location. Le taux de capitalisation de 8.5 % n'est au surplus pas remis en cause.
Par immeubles locatifs, il faut entendre les bâtiments comprenant trois logements indépendants au moins (Instructions du Département des finances pour la révision générale à l'intention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 31 janvier 1991, ci-après instructions I). C'est donc à juste titre que l'autorité intimée a qualifié de locatif le bâtiment de la recourante, le nombre de logements effectivement loués n'entrant pas en considération. Au demeurant, cette question n'a que peu d'influence sur le calcul de la valeur de rendement dès lors que la recourante ne s'en prend pas au taux de capitalisation mais à la façon dont l'autorité intimée a calculé le revenu annuel brut déterminant ( voir l'art. 22 REFI concernant le calcul de la valeur de rendement d'une villa qui renvoie expressément à l'art. 21 REFI relatif au calcul de la valeur de rendement des immeubles locatifs).
La valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état d'un immeuble (art. 21 al. 1 REFI). Lorsqu'une partie de l'immeuble est occupée par le propriétaire, se trouve vacante, ou si le montant du loyer n'est pas connu, la commission l'évalue (art. 21 al. 3 REFI).
Il ressort ainsi clairement du texte légal que le revenu locatif doit tenir compte du loyer qui pourrait être obtenu de l'appartement occupé par son propriétaire. L'évaluation de celui-ci doit reposer sur des critères objectifs et tenir compte des loyers pratiqués dans la régions (Cf. les instructions I). Dès lors que la recourante n'habite l'appartement du premier étage que depuis une date récente, il apparaît raisonnable de considérer que le dernier loyer pratiqué correspond encore à l'état du marché actuel. De plus, visite des lieux faite, le tribunal considère qu'un loyer de Fr. 1'200.- est parfaitement en rapport avec le logement de la recourante compte tenu de sa surface, de son charme, de la proximité des transports publics, du quartier et ce, en dépit des nuisances sonores dues à la route cantonale; à ce sujet il faut relever qu'elles ne sont pas gênante au point de dévaluer l'ensemble des qualités précitées ou de générer un inconfort notable. Le revenu annuel brut déterminant pour le calcul de la valeur de rendement ne se trouve par conséquent pas modifié par l'emménagement de la recourante. Capitalisé au taux de 8.5 %, il a permis à l'autorité intimée d'obtenir un montant de Fr. 430'000.-. Cette valeur de rendement doit être confirmée.
b) La recourante conteste également la valeur vénale prise en considération par l'autorité intimée en raison de l'âge et de la configuration du bâtiment et propose un montant de Fr. 375'000.- fondé sur un coût théorique de reconstruction de son immeuble, à raison de Fr. 450.- par mètre cube. De son côté, l'autorité intimée expose qu'une valeur vénale de Fr. 430'000.- tient précisément compte de la situation particulière du bâtiment en cause.
Aux termes de l'art. 8 REFI, auquel renvoie l'art. 21 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur les immeubles. Dans la règle, le taux de capitalisation sera compris entre 6 et 6.5 % (Instructions I).
Dans un arrêt récent, le tribunal a jugé que la situation du marché immobilier actuel justifiait que l'on rapproche la valeur vénale de la valeur de rendement. Pour cette raison, le taux de capitalisation de 6 - 6.5 % préconisé par les instructions entraîne souvent un écart trop important par rapport au taux de 8
En l'occurrence, l'autorité intimée a calculé la valeur vénale en capitalisant le rendement annuel brut de l'immeuble au taux de 8.5 %. En raison de la situation et de la configuration de l'immeuble, elle a considéré que la valeur vénale était identique à la valeur de rendement. Cette manière de voir, extrêmement favorable à la recourante, ne procède, à tout le moins, pas d'un abus ou d'un excès du pouvoir d'appréciation. Elle permet en effet de tenir compte du caractère particulier du bâtiment et tout particulièrement de l'exiguïté des pièces dont on ne saurait prétendre, en dépit de leur charme intrinsèque, qu'elles correspondent exactement aux notions du confort moderne telle qu'il est vu par l'architecture contemporaine.
Le tribunal relève encore que le montant articulé par la recourante, fondé sur le coût théorique de la construction, ne saurait être pris en compte sans être majoré d'un montant correspondant au prix du terrain. Il y a tout lieu de penser qu'une fois cette opération effectuée, on obtiendrait une valeur vénale sensiblement proche de Fr. 430'000. Pour peu qu'une différence subsiste, elle ne justifierait pas la modification de l'estimation de l'autorité intimée, dès lors que le pouvoir d'examen du tribunal est limité au contrôle de la légalité (art. 36 lit. a LJPA).
Le recours doit ainsi être rejeté, l'estimation fiscale de la parcelle n° 280 du cadastre de Lutry fixée à Fr. 430'000.- étant dès lors confirmée.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 14 octobre 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux est maintenue, l'estimation fiscale de la parcelle n° 280 de la commune de Lutry étant fixée à Fr. 430'000.-.
III Un émolument de Fr. 800.- (huit cents francs) est mis à la charge de la recourante, montant compensé par son avance de frais.
Lausanne, le 28 mai 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.